【正文】 34。4. 外環(huán)線汽車噪音。：，需進行規(guī)劃設(shè)計調(diào)整，調(diào)整 結(jié)果成在一定變數(shù)。，出行方便。第八章 可行性結(jié)論：，華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅 項目之一，由于受較好自然環(huán)境、人文環(huán)境的影響，成為天津市中產(chǎn)、富裕 階層首選的居住地，該區(qū)域發(fā)展前景良好，在該處做項目會有很大的升值空 間。資金流量及有關(guān)指標：項 目 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（m2） 50,00090,000100,000100,00023,000363,000 平均售價(元/m2) 3,6183,6183,6183,6183,618 銷售額 18,08932,56036,17736,1778,321131,324 回款額 15,37530,38835,63436,17713,747131,324 小計 15,37530,38935,63536,17713,747131,324 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 124,989 二、現(xiàn)金流出 付地價款 10,0009,6859,6859,68539,055 付工程款 7,91518,23921,03113,5722,76563,522 開發(fā)間接費 3125466243281,810 期間費用 5971,0751,1951,1952744,340 稅金 9132,3703,1333,2782,20611,901 小計 19,73931,91635,66929,5105,245120,627 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 116,980 三、凈現(xiàn)金流量 4,3631,527346,6688,50210,697 四、累計凈流量 4,3635,8905,9247439,245** 五、平均資金占用 4,3635,8905,9247439,245** 六、資金成本 1,041 七、內(nèi)部收益率IRR33% 八、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值 九、資金峰值比例 資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費用） 十、地價支付貼現(xiàn)比 各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額十一、啟動資金獲利倍數(shù)： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項目資金缺口為：2001年2季度缺口7000萬元，3季度缺口3000萬元（合作款首期付5000萬元），天津公司現(xiàn)有資金可解決3000萬元，期余7000萬元希望總部結(jié)算中心支持。3)若同時實現(xiàn)50%退稅及興建地下室： 則共可增加稅后利潤9050萬元，%,總稅后利 潤達到19748萬元，平均每年可貢獻4900萬元。C、 若地方政府強烈要求在當?shù)刈怨?，且不給任何稅收優(yōu)惠，則通過遷移現(xiàn)有公司消化遺留項目（業(yè)務(wù)）虧損，并承擔天津公司本部費用的方式，每年提供2000萬元稅務(wù)資源，可減少項目所得稅2640萬元，%。1） 成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：經(jīng)濟指標預(yù)測成本 90%預(yù)測成本95%預(yù)測成本預(yù)測成本105%預(yù)測成本110%總投資98,422103,648108,725114,102119,598稅前利潤30,61025,38320,306114,1029,703稅后凈利17,60114,09910,6977,0953,593內(nèi)部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%保本售價285630073155331134702） 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：經(jīng)濟指標預(yù)測售價90%預(yù)測售價95%預(yù)測售價預(yù)測售價105%預(yù)測成本110%營業(yè)額118,191124,757131,324137,890144,456稅前利潤7,68713,92220,30626,39132,625稅后凈利2,5076,55210,69714,64218,687內(nèi)部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%3） 容積率變動各項指標的變化主要指標多高層比：1：1：1：1：1營業(yè)額123973130770131324137598144882總投資102897108539108725114206120252稅前利潤111711424115966112319541稅后凈利748495411069875256392內(nèi)部收益率銷售凈利率（1） 保本售價：3,（2） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較低，售價、成本、容積率變化對項目收益水平影響較大，但不考慮成本中保守因素及項目可立即開工帶來的管理成本的節(jié)約，存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運用：A、 若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5950萬元，%。 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè) 發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及 所得稅50%的優(yōu)惠，目前就該項目的開發(fā)形式、稅收優(yōu)惠，天津公司尚未與 地方政府溝通，保守期間，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤的33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。第七章 投資收益分析、單位建安成本：按目前初步的產(chǎn)品組合設(shè)想，項目的平均售價及主體建安工程成本如下：連排多層小高層合計營業(yè)性公建總計容積率占地比例50%30%20%100%100%100%占地面積建筑面積平均單價4,5003,4003,0003,6014,0003,618單位建安成本1,1009001,1001,0401,2001,047 按目前掌握的情況及萬科新城同類產(chǎn)品實際結(jié)算成本情況，預(yù)測在上述產(chǎn)品組合下，該項目總體成本情況如下：項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）說 明土地獲得價款39,0551,076地價50萬元/畝。2004年銷售10萬平米。2002年銷售9萬平米。2002年開發(fā)12萬平米。：華苑新城項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，配套非營業(yè)性公建面積3萬平米。 該項目地價支付較迫切，不適合做儲備項目。第六章 項目開發(fā)計劃： 根據(jù)天津公司2001年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團下達的經(jīng)營計劃。6. 由于該項目屬新區(qū)開發(fā)，基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與華苑居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。給水、雨水、污水、燃氣等市政大配套已接近該項目地塊邊界，供熱、供電設(shè)施在項目用地內(nèi)規(guī)劃有鍋爐房及變電站。5. 華苑新城項目周邊市政工程配套設(shè)施完備。但該項目東側(cè)為陳塘支線鐵路，西臨外環(huán)線，考慮會對居住區(qū)產(chǎn)生噪音影響， 擬設(shè)置綠化隔離帶以及隔音墻來減少噪音影響。4. 華苑新城項目位于天津市西南部，處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越。少量魚塘正在填土平整。沿陳塘支線需退32M隔離帶，沿外環(huán)線一側(cè)需退58M綠化隔離帶。我司擬定容積率為１左右，擬以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，