【正文】 ② 　投資收益率?。健⊥顿Y收益－閑置率5％／總投入＝／＝％ ③ 稅后利潤＝投資收益銷售稅金 ＝　主要財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)（萬元）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目總投資單位成本、預(yù)期銷售收入13906銷售費(fèi)用投資收益投資回收期投資收益率％稅后利潤附表1 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時(shí)間項(xiàng)目名稱2008年（2～4季度）2009（1～4季度）2010（1～4季度）合計(jì)123412341234土地出讓金10001000規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)拆遷安置5050100開發(fā)成本建安工程 8001000800600600500 室外工程100100100 315．59配套設(shè)施及監(jiān)理 6060．38 120．38其他費(fèi)用 220220 開發(fā)管理費(fèi)用 190 開發(fā)規(guī)稅 300 100 銷售費(fèi)用（3％）100 合　　計(jì) 190 10527 附表2 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃表 單位：萬元序號資金項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)百分比資金用途預(yù)計(jì)到位時(shí)間備注1企業(yè)自有（自籌）資金 ％其中：A、已完成投入B、現(xiàn)有貨幣資產(chǎn)C、項(xiàng)目回收 ％％％規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置土地出讓金開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ)建安、環(huán)境、配套等2008年5月全部到位2008年7月～2009年10月內(nèi)分期、分批注入2銀行借貸 2000%建安、環(huán)境、配套等2008年6月工程開工后即時(shí)到位3項(xiàng)目銷售回籠資金 ％建安、環(huán)境、配套等從2008年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項(xiàng)目開發(fā)附表3 項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析表 時(shí)間物業(yè)銷售2008年2009年2010年合計(jì)4季度12341234住宅車位商場銷售比例50％35％ 10％ 5％ 100％銷售金額
。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2008年第三季度末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2008年第四季度為止，這說明項(xiàng)目總的投資回收期介于2008年第三季度和2008年第四季度之間，即項(xiàng)目開工后（2008年3季度末）的第3～4季度之間，經(jīng)計(jì)算:項(xiàng)目投資回收期（動態(tài)）＝3＋［－］／［－］+ ≈3＋＝（季度）　　　　　　　　　　　≈（月）也即是說從2008年5月份工程項(xiàng)目開工后，項(xiàng)目投資大概在2009年6月份前就能夠全部收回來，從2009年7月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項(xiàng)目投資收益。五、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測算分析　　以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表1》及銷售進(jìn)度估算表《附表3》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表5》。％計(jì)提，,㎡。,㎡。2．土地獲取成本（拆遷費(fèi)用）,。項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析情況詳見《附表3》四、成本費(fèi)用預(yù)算, 。二、銷售價(jià)格及銷售收入估算根據(jù)嚴(yán)密的市場調(diào)查，結(jié)合某市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢和項(xiàng)目周邊物業(yè)的一般銷售價(jià)格，本項(xiàng)目各類可銷售物業(yè)的銷售均價(jià)和總銷售收入估算如下表（表3）所示：表3 銷售價(jià)格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型總建面（數(shù)量）銷售均價(jià)總收入（萬元）備注住宅43366m22000元／m2 停車位220個(gè)5萬元／個(gè)1100 商場5166m28000元／m2銷售收入合計(jì)13906三、銷售進(jìn)度估算分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年10月份開盤銷售期房；到2009年6月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)銷售任務(wù)的95％，銷售期基本結(jié)束。資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃詳見《附表3》爭取銀行貸款2000萬元，其余為銷售滾動收入。2 房屋開發(fā)費(fèi)％ 其中： 建安工程室外工程其他費(fèi)用監(jiān)督監(jiān)理規(guī)費(fèi) ％％％％3開發(fā)規(guī)稅％4開發(fā)管理費(fèi)用％合　　計(jì)100表2 項(xiàng)目總投入分項(xiàng)估算表 NO項(xiàng) 目單位成本（元/m2）總金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注01土地費(fèi)土地出讓金 土地出讓拆遷安置費(fèi) 100小 計(jì)估 算按總建筑面積估 算02房屋開發(fā)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)12包括方案、初設(shè)、施工圖和勘察費(fèi)用建筑安裝費(fèi)土建工程700含基礎(chǔ)、外墻、公共裝飾及門窗等水電工程55考慮到部分水管管線預(yù)埋消防工程35弱電工程 小 計(jì)按總建筑面積估 算室外工程環(huán)境綠化100按綠化面積計(jì)算道路及市政20供電設(shè)施150包括開閉所、配電房、發(fā)電機(jī)組等生化池1001000m3，按1000元/m3估算小 計(jì)按總建筑面積估算其他費(fèi)用智能化設(shè)施估 算,寬帶網(wǎng)免費(fèi)按總建筑面積估 算電梯費(fèi)用3608臺電梯，40萬元/臺商用扶梯2臺 20萬元/臺天燃?xì)赓M(fèi)用100 小 計(jì)112按總建筑面積估 算會所裝修商務(wù)會所50萬工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)的‰按總建筑面積估 算工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)的12‰按總建筑面積估 算基本預(yù)備費(fèi) 小 計(jì)房屋開發(fā)費(fèi)03開發(fā)稅費(fèi)電貼費(fèi)26 預(yù) 估城市建設(shè)配套費(fèi)85元/m2按建面積估算人防設(shè)施配費(fèi)3元/m2按總建筑面積估 算水源設(shè)施費(fèi)30300元/噸1000m3投標(biāo)管理費(fèi)15估 算小額稅費(fèi)100小 計(jì)04管理費(fèi)行政管理費(fèi) %02＋03項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用380估 算銀行貸款2000萬2年小 計(jì)按總建筑面積估 算05投資成本合計(jì)項(xiàng)目總投資第三節(jié) 投資使用計(jì)劃及資金籌措 一、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目所有投資主要集中在項(xiàng)目施工期內(nèi)，在實(shí)施過程中將根據(jù)投入計(jì)劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。項(xiàng)目投入預(yù)算。第二節(jié) 總投資估算 。財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)必須過硬，持證上崗。置業(yè)顧問的培訓(xùn)。市場營銷策劃人員，主要應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)代專業(yè)市場的管理、信息系統(tǒng)的應(yīng)用與維護(hù)、信息的收集與廣告發(fā)布等高層次的培訓(xùn)。二、培訓(xùn)當(dāng)項(xiàng)目啟動運(yùn)行時(shí)，需營銷管理人員、策劃廣告、置業(yè)顧問、財(cái)務(wù)、合同、保安人員等共約20人。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 （略）第三節(jié) 勞動定員及培訓(xùn) 一、勞動定員，為了該項(xiàng)目的實(shí)施，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備設(shè)置為總經(jīng)理辦公室、營銷中心、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、預(yù)算部和人事部。第二節(jié) 運(yùn)營期的組織管理 項(xiàng)目建設(shè)后，某公司對項(xiàng)目實(shí)行二級法人管理制度，本著精干、高效的原則，組建項(xiàng)目營銷中心，委派綜合素質(zhì)較高的人員出任營銷總監(jiān)。全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的組織與協(xié)調(diào)。第一節(jié) 擴(kuò)建期的組織管理 為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目在籌備、擴(kuò)建期間，由某地產(chǎn)公司主要負(fù)責(zé)人牽頭，組建項(xiàng)目班子，組織強(qiáng)有力的管理、技術(shù)力量，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)具體工作。第九章 經(jīng)營管理現(xiàn)代化的市場建設(shè)，必須實(shí)行現(xiàn)代化的企業(yè)管理，實(shí)行市場準(zhǔn)入制。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開始介入。將挑選技術(shù)、設(shè)備力量強(qiáng)的實(shí)力施工企業(yè)進(jìn)行施工。，由甲級設(shè)計(jì)研究院”擔(dān)綱。四、項(xiàng)目建設(shè)管理，項(xiàng)目的建設(shè)管理至關(guān)重要。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。項(xiàng)目實(shí)施過程中若因市場變化或其他原因，需對原項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行原則性調(diào)整，項(xiàng)目經(jīng)理提出報(bào)告報(bào)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn)。整個(gè)項(xiàng)目操作流程分為三個(gè)階段：項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定之前的策劃工作：包括市場調(diào)研、項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)等）由某營銷策劃部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目經(jīng)理參與。裝修裝飾施工：2010年3 月——5月；。一、建設(shè)工期一年零十個(gè)月（22個(gè)月）二、進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施準(zhǔn)備：2008年5月—8月；：實(shí)施現(xiàn)場勘察，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)及設(shè)備定購。建筑周邊采用廣玉蘭為行道樹，綠化帶以草皮、四季花卉為主。第一部分以圓形廣場為中心，沿廣場周邊布置綠化，配以草皮、四季花卉及低矮灌木，從而烘托出廣場和主樓的商業(yè)、文化氛圍。，選用節(jié)能型供水設(shè)備、器材以及節(jié)水型活具，合理使用供水。室內(nèi)外燈具的自控及室內(nèi)燈具開發(fā)均選用節(jié)能型產(chǎn)品。噪聲在50分貝內(nèi)，符合某市環(huán)境噪聲規(guī)定。噪聲控制、備用緊急柴油發(fā)電機(jī)組噪聲控制：在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均設(shè)消音器，基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機(jī)排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。垃圾收集間分兩個(gè)布置在A、B塔樓下，其中A座塔樓入口處一座，B座塔樓入口處一座。、裙房天臺，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可按以下原則規(guī)劃設(shè)計(jì)：原則，如水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房等放在地下室或半地下室，從而減少噪聲、煙氣對建筑物的危害和周圍環(huán)境的影響。第七章、環(huán)境保護(hù)本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對城市環(huán)境會造成一定污染。給排水節(jié)能 采用高效率的水泵和配套電機(jī)，以節(jié)省運(yùn)行電耗。 所有建筑外墻內(nèi)表面粉20厚保溫砂漿，樓板下表面及內(nèi)表面均抹保溫砂漿，以達(dá)到各房間之間的保溫隔熱及穩(wěn)定性。外墻為多空粘土磚加氣混凝土填充墻，靠堡坎面采用自放水鋼筋混凝土防水墻外保防水層，地下設(shè)盲溝，地面設(shè)散水明溝有組織的疏導(dǎo)，以防止內(nèi)表面產(chǎn)生冷凝水降低使用質(zhì)量。第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)建筑節(jié)能建筑節(jié)能符合GB50189－2005有關(guān)規(guī)定。/，公建用氣量按生活用氣量的20％計(jì)，高峰用氣幼城市主干網(wǎng)路統(tǒng)籌考慮調(diào)配，區(qū)內(nèi)不新設(shè)儲氣設(shè)施調(diào)峰。燃?xì)庠O(shè)計(jì)179。b消防水量本建筑為一類高層建筑，消防用水量如下：室外消火栓30L\S室內(nèi)消火栓40L\S自動噴水滅火系統(tǒng)26L\S室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)，自動噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。室內(nèi)裝修采用難燃材料。d消防中心單獨(dú)對外疏散。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。B、安全疏散a半地下室各防火分區(qū)均有2個(gè)以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯 間。b半地下庫房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于2000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。F、加壓送風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動控制。在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動加壓送風(fēng)口。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。B、