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龍匯苑住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-05-06 18:49本頁(yè)面
  

【正文】 。,確保資金及時(shí)到位。同時(shí)可以帶動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮,實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域協(xié)調(diào)。區(qū)內(nèi)的排污通過(guò)總排污管道送入特定污水廠,使未來(lái)的小區(qū)將變得格外整潔。三、環(huán)境效益本項(xiàng)目努力營(yíng)造社區(qū)良好的基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)環(huán)境,使其達(dá)到建設(shè)城市居民夢(mèng)寐以求的理想住所、投資者的理想場(chǎng)所的目的。本項(xiàng)目以城市發(fā)展的客觀需求為依托,緊跟現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)理念,致力于人民住房滿意度的不斷提高,將奠定東勝地區(qū)跨越式發(fā)展的基礎(chǔ),使其以最直接的方式、最快的速度、最好的效益發(fā)展經(jīng)濟(jì),對(duì)于解決東勝地區(qū)居民住房困難問(wèn)題,減輕政府的社會(huì)壓力,安定城郊人民群眾生活,改善城市服務(wù)功能,優(yōu)化城市人文環(huán)境均有巨大現(xiàn)實(shí)意義。二、社會(huì)效益本項(xiàng)目伴隨**市日新月異的城市面貌和快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,將引發(fā)東勝房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步變革,是建設(shè)和諧東勝的重大舉措。同時(shí)區(qū)內(nèi)對(duì)入駐者的滿足程度較高,勞作要求難度不大,基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)合理,符合人們的基本要求,本項(xiàng)目目的是建設(shè)配合到位的交通、管網(wǎng)和環(huán)境綠化建設(shè)等便利的公用設(shè)施,改善居民的居住環(huán)境和居住條件,推動(dòng)城市建設(shè)。如貸款個(gè)人由于失業(yè)、下崗原因,難以歸還抵押貸款;又如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)不善或經(jīng)營(yíng)狀況不佳,導(dǎo)致不能按期歸還貸款。(三)抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)分析一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)信貸無(wú)論是開發(fā)信貸還是消費(fèi)信貸,通常要求有足額的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物對(duì)貸款作擔(dān)保,當(dāng)由于各種原因比如由于抵押物周圍環(huán)境的變化,導(dǎo)致抵押物本身價(jià)值下跌到擔(dān)保債權(quán)價(jià)值之下,就產(chǎn)生不足額抵押風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)于固定利率的貸款,當(dāng)利率上調(diào)的時(shí)候,借款人可能因?yàn)樨?cái)務(wù)安排不善,引致貸款逾期;當(dāng)利率下調(diào)時(shí),借款人一般會(huì)要求提前歸還貸款,從而帶來(lái)銀行收益風(fēng)險(xiǎn)。(一)發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)放風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)信貸發(fā)放過(guò)程中間產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),如由于信貸員的工作疏忽或受借款人利誘而審批不嚴(yán),對(duì)不符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款;又如,借款人(個(gè)人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))向銀行隱瞞自己的真實(shí)資信情況,獲取房地產(chǎn)信貸。即使央行121號(hào)文已將房地產(chǎn)業(yè)的門有資金提高到30%,由于我國(guó)驗(yàn)資報(bào)告制度的缺陷,各家銀行審貸部門對(duì)自有資金概念的判斷差異,總體來(lái)看,這些企業(yè)的自有資金嚴(yán)重不足,資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高,加上樓盤預(yù)售后銀行按揭貸款的介入,整個(gè)開發(fā)過(guò)程中對(duì)銀行貸款的信賴性過(guò)高。此外,由于開發(fā)商初期的大量貸款,企業(yè)貸款利率和零售按揭利率的差額,面對(duì)樓盤滯銷的窘境,開發(fā)商便有利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)、通過(guò)“假按揭”套現(xiàn)的沖動(dòng),由于我國(guó)的個(gè)人資信體系不夠完善,個(gè)人收入證明等材料不真實(shí)的情況,對(duì)投機(jī)性質(zhì)的商品房按揭業(yè)務(wù),從體制上較難予以有效的防范。而目前的問(wèn)題在于,各房產(chǎn)商的普遍看法則對(duì)后市的銷售仍持樂(lè)觀的態(tài)度,認(rèn)為摒一口氣就過(guò)去了,導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。但從銀行信貸結(jié)構(gòu)來(lái)看,銀行貸款投向的市郊城鎮(zhèn)區(qū)的中低價(jià)樓盤動(dòng)銷較快,而中心城區(qū)高檔的精裝修房、高檔別墅群、酒店式公寓雖有廣告效應(yīng)的支撐,媒體的炒作,但從房產(chǎn)商的銷售進(jìn)度表來(lái)看并不見(jiàn)好。改善供給結(jié)構(gòu)意味著中高端商品房供應(yīng)量減少,而經(jīng)濟(jì)適用房短期之內(nèi)是不能面對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的;打擊囤地是政府需要做的,但執(zhí)行效果需要觀察,且對(duì)供給增量的釋放作用不大,因?yàn)樾略鐾恋毓?yīng)量一直在減少;稅收政策作用不容低估,但政府以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目的,房?jī)r(jià)下跌對(duì)大家都沒(méi)好處;推斷政策將前緊后松將呈現(xiàn)的趨勢(shì)。多數(shù)人認(rèn)為減少了信貸則開發(fā)商低價(jià)甩賣房子,則房子下跌,這種想法并不現(xiàn)實(shí),信貸緊縮下,大開發(fā)商擁有項(xiàng)目較多,有動(dòng)力加快周轉(zhuǎn),但僅限于個(gè)別項(xiàng)目及區(qū)域;而中小開發(fā)商,資金早已回流,過(guò)去的資金緊縮已經(jīng)使得他們只求生存不求發(fā)展,所以再繼續(xù)緊縮,只有一種選擇,就是捂盤獲得利潤(rùn)最大化;不管是哪一種情況,結(jié)果都是區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)整或者一些個(gè)別樓盤下跌,原因是目前供給遠(yuǎn)小于需求,單抑制需求不可能降房?jī)r(jià);從另外一個(gè)角度來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)較高,資金成本可以提高到15%~20%,估計(jì)其它行業(yè)的資金流向這個(gè)行業(yè)的動(dòng)力很足。調(diào)控拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)行業(yè)的周期,有利于行業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)們的判斷是前者,如果是后者,那就意味中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將大幅度放緩,這與我國(guó)控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的調(diào)子不符;經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和利率上升周期未改,房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。五、招標(biāo)程序和招標(biāo)基本情況表招標(biāo)程序,按照《招標(biāo)投標(biāo)法》招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)投標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),招標(biāo)程序分別為:申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、召開標(biāo)前會(huì)議記錄、發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、審查標(biāo)書、澄清問(wèn)題、評(píng)比比較、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人等。四、評(píng)標(biāo)專家來(lái)源評(píng)標(biāo)委員會(huì)由建設(shè)單位代表和評(píng)標(biāo)專家組成,負(fù)責(zé)根據(jù)招、投標(biāo)文件對(duì)各投標(biāo)者進(jìn)行綜合評(píng)定,出具評(píng)標(biāo)報(bào)告,推薦合格的中標(biāo)單位。公開招標(biāo)及投標(biāo)者資格,本工程的公開招標(biāo)是委托有招標(biāo)資質(zhì)的公司代理;工程監(jiān)理要求乙級(jí)(及以上)監(jiān)理資質(zhì),二級(jí)項(xiàng)目總監(jiān)(具有國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師資格)。三、招標(biāo)方式招標(biāo)方式擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo),通過(guò)招標(biāo),可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的勘察測(cè)量單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商,以保證工程質(zhì)量和降低工程造價(jià),并能提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益與影響。(二)招標(biāo)內(nèi)容工程勘察測(cè)量:地塊內(nèi)1:500地形圖和單項(xiàng)工程勘察測(cè)量;工程設(shè)計(jì):龍匯苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施設(shè)計(jì)兩部分;建筑工程:小區(qū)的建筑工程;安裝工程:建筑內(nèi)給排水、電氣、自控儀表等專業(yè)的設(shè)備和工藝管線安裝各種管道等;工程監(jiān)理:工程設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的全過(guò)程。(四)加強(qiáng)設(shè)備管理,注意節(jié)約能源,節(jié)約用電,采用節(jié)能燈具,聲控?zé)艟?,?jié)約用水,選用節(jié)水閥門,禁止使用螺旋升降式鑄鐵水咀,防止跑冒滴漏。(二)建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻采用節(jié)能保溫的新型建筑材料,以利節(jié)能。第八章 節(jié) 能一、編制依據(jù)本可研編制從工程方案設(shè)計(jì)到建筑材料,設(shè)備選型等嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,采用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品,使總體能耗水平有效地降低,達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?!獦I(yè)主應(yīng)選擇有資格、有足夠的設(shè)備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者,并采用招標(biāo)的方式選擇工程單位,編制好招標(biāo)文件。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目資金的籌措、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理人員的組織的培訓(xùn)、征地與拆遷合同管理等工程實(shí)施管理一系列準(zhǔn)備工作。(二)勞動(dòng)定員和人員管理本項(xiàng)目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織實(shí)施,所需人員在內(nèi)部協(xié)調(diào)解決,在人員配置上應(yīng)有一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員?!愫庙?xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督檢查和竣工驗(yàn)收?!獦I(yè)主應(yīng)選擇有資格、有足夠的設(shè)備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者,并采用招標(biāo)的方式選擇工程單位,編制好招標(biāo)文件。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目資金的籌措、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理人員的組織的培訓(xùn)、征地與拆遷合同管理等工程實(shí)施管理一系列準(zhǔn)備工作。(四)工程完工后,應(yīng)按照工程驗(yàn)收規(guī)程規(guī)范要求,作好工程驗(yàn)收的各項(xiàng)工作,并及時(shí)辦理資產(chǎn)移交手續(xù),交付使用,使其盡早發(fā)揮效益。(二)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人及時(shí)和市發(fā)改委、城管、城建、國(guó)土等部門協(xié)調(diào)工作,確保工程的順利實(shí)施。(一)成立專門的管理機(jī)構(gòu)?!⒏黜?xiàng)安全衛(wèi)生管理稽核制度并列入常規(guī)管制工作。(四)衛(wèi)生防護(hù)措施——項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng),堅(jiān)持彈性化、多樣化的人力規(guī)劃,積極舉行在職教育并以各種安全衛(wèi)生教育訓(xùn)練為基礎(chǔ),重新建構(gòu)安全的工作環(huán)境,避免職災(zāi)發(fā)生、保障人員安全。——地溝、地坑等均需加蓋或設(shè)置欄桿,樓梯防護(hù)欄嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、施工?!鞣N大型用電設(shè)備做接零保護(hù)?!┕じ麟A段要設(shè)置各類警示安全標(biāo)志,并建立各層次的安全員檢查制度,以確保本項(xiàng)目施工中各項(xiàng)勞動(dòng)安全措施、制度的有力落實(shí)?!獓?yán)格按照施工圖組織設(shè)計(jì)中的質(zhì)量、進(jìn)度要求執(zhí)行,高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),按優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好本項(xiàng)目。三、安全(一)勞動(dòng)安全本項(xiàng)目在建設(shè)和今后運(yùn)營(yíng)中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格執(zhí)行工作程序并努力改善工作條件和現(xiàn)有環(huán)境,嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)法和采取勞動(dòng)安全保護(hù)措施,以確保項(xiàng)目建設(shè)人員的身體健康,維護(hù)正常的工作秩序。(五)室內(nèi)滅火器的配置本工程所有設(shè)置室內(nèi)消火栓場(chǎng)所均需按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配置手提式滅火器,設(shè)計(jì)接A類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)配置MAF4手提式箱滅火器,最大保護(hù)距離為20m,最大保護(hù)面積為15m2/A,室內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng),相應(yīng)減少滅火器計(jì)算數(shù)量的30%。(四)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)本工程商業(yè)建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓,室內(nèi)消火栓處應(yīng)設(shè)能直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕。防火分區(qū)多層住宅樓按每個(gè)單元建筑面積2500平方米為一個(gè)防火分區(qū)。所有消防給水水泵必須確保兩路電源,本工程高低壓變配電設(shè)備考慮為干式,其設(shè)備房按規(guī)范配置移動(dòng)式滅火哭器?!摴こ淘诮ㄔO(shè)和營(yíng)運(yùn)中嚴(yán)格按相應(yīng)的治理措施進(jìn)行治理和管理,可使本工程的建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境的影響控制在可接受的范圍內(nèi),從環(huán)保角度看該項(xiàng)目是可行的?!卷?xiàng)目借助鐵西區(qū)完善的供熱、排水、垃圾處理外運(yùn)設(shè)施,使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后處于清潔生產(chǎn)的環(huán)境。項(xiàng)目開工前,應(yīng)按環(huán)保部門要求完成環(huán)境評(píng)價(jià)審批手續(xù)。對(duì)粉塵擬采取噴水降塵,同時(shí)在周圍種植花草和樹木,從而減少空氣污染和美化環(huán)境。在設(shè)備選型時(shí)采用低噪音設(shè)備,并配減震裝置,必要時(shí)采用隔音建筑材料。施工機(jī)械沖洗水經(jīng)沉淀池處理后排放,生活污水等經(jīng)沉淀后排入排水管網(wǎng)?!腆w廢物處理:包括建筑垃圾和生活垃圾,采取集中堆放及時(shí)清理,外運(yùn)到東勝區(qū)環(huán)衛(wèi)局指定的建筑固廢傾倒場(chǎng)。生活垃圾主要以小區(qū)居民日常生活垃圾為主,要求對(duì)生活垃圾集中處理,并清運(yùn)到東勝區(qū)環(huán)衛(wèi)局指定的建筑固廢傾倒場(chǎng)。運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響主要是生活污水和生活垃圾。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)環(huán)境影響主要是施工噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾對(duì)周圍民眾的干擾,雖然工期有限,同樣會(huì)給環(huán)境帶來(lái)一定影響。上述因素將影響項(xiàng)目區(qū)周邊的噪聲環(huán)境和空氣環(huán)境質(zhì)量。項(xiàng)目施工期間將產(chǎn)生大量的廢渣和施工隊(duì)伍的生活垃圾,揚(yáng)塵成為主要污染因素,由于施工面積大,在氣候干燥、風(fēng)力較大的季節(jié),易塵土飛揚(yáng),污染空氣,影響大氣環(huán)境質(zhì)量。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,充分考慮居民要求,滿足小孩嬉戲、老人活動(dòng)、品茶、下棋以及居民體育鍛練、健身等。住宅小區(qū)綠化不同于公園設(shè)計(jì),在住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)中要注重實(shí)用功效和美學(xué)藝術(shù)。為了解決這一矛盾,在綠地設(shè)計(jì)中還應(yīng)考慮設(shè)計(jì)一些分散的團(tuán)塊綠地,形成一些相對(duì)安靜的空間,利于小區(qū)住戶休息和生活。本項(xiàng)目注重居民的交流、運(yùn)動(dòng)和休息,圍繞小區(qū)綠地這一共享空間,組織—些有益的戶外活動(dòng),豐富小區(qū)居民生活,密切人際關(guān)系,規(guī)劃設(shè)計(jì)昨考慮集中的中心綠地。這種種植結(jié)構(gòu)可創(chuàng)造最佳生態(tài)效益,既節(jié)省土地,又在環(huán)境生態(tài)效益上產(chǎn)生最佳效果?,F(xiàn)代化的住宅小區(qū),植物群落是綠色空間環(huán)境的基礎(chǔ),植物景觀是綠色的主體,因此,應(yīng)以喬木、灌木、草本花卉、藤本植物來(lái)有機(jī)結(jié)合,根據(jù)它們的種類和習(xí)性的相似性組成層次豐富而不蕪雜,適合該地自然環(huán)境條件的人工園林植物群落,以發(fā)揮最佳生態(tài)效益。本項(xiàng)綠化設(shè)計(jì)對(duì)樹種選擇遵循“因地制宜、適地種樹”的原則。直線段每隔100米左右,轉(zhuǎn)彎,分支處設(shè)入孔井,通信管道穿越進(jìn)出口應(yīng)加保護(hù)。路燈配線采用VV22—1KV 5x 25mm2電力電纜。電力敷設(shè)過(guò)路管采用鋼管,管縫用中砂填充,直線段每隔100米左右,轉(zhuǎn)彎,分支處設(shè)置入孔井。6.防雷與接地保護(hù)為保證變壓器及高壓設(shè)備免遭雷擊,10KV電源進(jìn)線處裝設(shè)避雷器一組,做過(guò)電壓保護(hù)。燈具控制采用單燈節(jié)能方式,每一燈具加裝節(jié)能定時(shí)器(4小時(shí))和專用節(jié)能鎮(zhèn)流器,每晚開燈照明后經(jīng)延時(shí)全光照明4小時(shí)后自動(dòng)轉(zhuǎn)入減壓(190伏左右)減光照明階段,路燈控制共設(shè)置3種方式供運(yùn)行選擇:手動(dòng)主要用于調(diào)試和路燈檢修時(shí)使用,智能鐘控采用天文時(shí)鐘根據(jù)所處地區(qū)經(jīng)緯度和季節(jié)控制存儲(chǔ)的日出日落時(shí)間自動(dòng)設(shè)定并控制日出日落時(shí)間自動(dòng)設(shè)定并控制路燈啟停是主要控制方式,光電控制及接力運(yùn)動(dòng)以光電管檢測(cè)天光的自然度為依據(jù)控制路燈啟閉,因易受干擾和產(chǎn)品調(diào)試的離散性控制精度較低可做為輔助控制方式,遠(yuǎn)動(dòng)接點(diǎn)可用于接力控制或微機(jī)遠(yuǎn)傳信號(hào)接入。 5.社區(qū)照明,照明電源為380/220伏,三相四線制,每一回路采用三相間隔配電。高壓側(cè)采用轉(zhuǎn)換式高壓4位置負(fù)荷開關(guān),雙熔斷器保護(hù),并設(shè)避雷器保護(hù),變壓器高低壓側(cè)端子直接進(jìn)高低壓室,外引電纜采用肘形電纜插頭,變壓器低壓設(shè)15個(gè)出口回路,每個(gè)出口設(shè)自動(dòng)空氣開關(guān)保護(hù),路燈通過(guò)交流接觸器啟動(dòng)。3.電源 電源為雙回路10KW或環(huán)網(wǎng)供電,由就近10KW開閉所引來(lái),具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)。2.用電負(fù)荷及符合等級(jí)照明電源電壓等級(jí)為380/220伏三向四線制,用電總?cè)萘繛閘75KW,其中道路照明100KW,居民用電照明75KW。本工程綜合考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境和土壤性質(zhì)、防腐材料性能、使用壽命及工程投資等方面因素,選擇環(huán)氧煤瀝青冷纏帶加強(qiáng)級(jí)防腐。溶結(jié)環(huán)氧粉末不耐運(yùn)輸中的磕碰,聚乙烯三層復(fù)合結(jié)構(gòu)
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