【正文】 項(xiàng)目投資收益、投資利潤(rùn)率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資－項(xiàng)目銷售費(fèi)用＝ ＝ 注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計(jì)算總收入時(shí)，已預(yù)留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計(jì)入投資收益。項(xiàng)目投資回收期，主要在兩年（2008～2010年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項(xiàng)目實(shí)際狀況，本次分析測(cè)算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動(dòng)態(tài)的角度計(jì)算項(xiàng)目投資回收期。 ，根據(jù)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的安排，％的年利率，以2000萬元借貸期限2年為依據(jù)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為380萬元,單位平米平均成本為 。,㎡。,㎡，開發(fā)成本估算表詳見《表2》。1．勘測(cè)、單位平方米平均成本為12元。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留5％的空置率。 第十一章 財(cái)務(wù)分析一、分析測(cè)算說明，建設(shè)周期近2年；，預(yù)計(jì)用8個(gè)月的時(shí)間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的95％，預(yù)留5％的閑置率；=12%；。資金投入計(jì)劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項(xiàng)目資金來源結(jié)構(gòu)為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項(xiàng)目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項(xiàng)目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款?？偼度腩A(yù)算表詳見下表 表1項(xiàng)目總投入預(yù)算表 序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）結(jié)構(gòu)百分比備注1土地成本（拆遷安置）％56098 M178。其中。第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 計(jì)算依據(jù)一、計(jì)算系數(shù)依據(jù)項(xiàng)目方設(shè)計(jì)所確定的工程量進(jìn)行計(jì)算；二、材料、設(shè)備價(jià)格按**現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格對(duì)指數(shù)進(jìn)行修正；三、工程建設(shè)其它費(fèi)用按國家及**現(xiàn)行政策規(guī)定計(jì)取；四、遵照**市九九計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額。物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。營銷管理人員的培訓(xùn)。這些人員定崗定責(zé)后，必須分門別類進(jìn)行技術(shù)和管理培訓(xùn)，大致應(yīng)分五個(gè)方面。，某置業(yè)有限公司還將準(zhǔn)備設(shè)置勞動(dòng)定員大約25人，其中工程技術(shù)人員12人，管理和后勤人員13人左右。營銷中心下設(shè)策劃部、銷售部、財(cái)務(wù)部、合同等管理部門。二、項(xiàng)目部分別設(shè)立技術(shù)、工程、財(cái)務(wù)、后勤等業(yè)務(wù)部門，承辦具體工作。一、項(xiàng)目部專司其職，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織指揮。本項(xiàng)目在建設(shè)期和運(yùn)營期實(shí)行兩種不同的管理模式。，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。、高效益，創(chuàng)全優(yōu)工程是其追求的主要目標(biāo)。項(xiàng)目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實(shí)施科學(xué)管理和規(guī)范管理。項(xiàng)目營銷原則上由項(xiàng)目營銷中心負(fù)責(zé)，但營銷中心應(yīng)根據(jù)≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥中有關(guān)原則制定營銷策劃方案，該方案應(yīng)征得項(xiàng)目經(jīng)理的同意，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定后，公司項(xiàng)目主管部門與項(xiàng)目經(jīng)理簽定≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥并將項(xiàng)目交給項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)，包括后期項(xiàng)目策劃、施工監(jiān)理、內(nèi)外協(xié)調(diào)等。在項(xiàng)目策劃確定后，項(xiàng)目經(jīng)理按照策劃原則進(jìn)行實(shí)施。投入使用：2010年6月三、組織保障體系，項(xiàng)目經(jīng)理為第一 責(zé)任人，承擔(dān)項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的責(zé)任。土建施工：2008年8月——2010年2月，組織施工隊(duì)伍；。同時(shí)加強(qiáng)綠化管理及綠化的精品意識(shí)，使其整個(gè)項(xiàng)目成為黔江西沙片區(qū)的亮點(diǎn)第八章 建設(shè)與管理，為搞好項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，將實(shí)行科學(xué)、規(guī)范的經(jīng)營管理模式，保證該項(xiàng)目成為**市生態(tài)樓盤經(jīng)典性的具有濃郁文化特色的智能化高尚住宅。第二部分為裙房前的大面積綠化，配以草皮、棕櫚等，給人以清新的自然風(fēng)情。 綠化以入口廣場(chǎng)為主體，以點(diǎn)、線、面相結(jié)合的布置方式，將場(chǎng)地分為兩個(gè)部分進(jìn)行統(tǒng)一綠化設(shè)計(jì)。、推行夏季自然通風(fēng)，間歇機(jī)械通風(fēng)，合理布置提高功效。公用工程 、配電所緊靠高層建筑筒體部分，減少能耗損失，節(jié)約有色金屬。、水泵基礎(chǔ)作減振墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。污水處理大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。、垃圾袋裝化處理。、在建筑沿城市道路一面，均留有35米綠化帶；在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。根據(jù)**市和國家有關(guān)規(guī)定，必須進(jìn)行有效的控制和處理。電氣節(jié)能 ，采用高效、節(jié)能燈具； 、光控制或自動(dòng)控制。明燈選用高效節(jié)能燈具，使用低能耗電器，采用低壓靜點(diǎn)補(bǔ)償以減少無功損耗。嚴(yán)格控制了建筑體型系數(shù)，保證隔熱的有效節(jié)能。采用雙層夾窗，為避免熱橋現(xiàn)象及冷凝水的產(chǎn)生，采用外包柱、外包梁，層頂采用實(shí)鋪隔熱材料，外墻采用淺色反射率較高的面磚材料并在屋頂實(shí)鋪材料下設(shè)氣層防隔熱材料受潮，防止隔熱材料受潮，降低隔熱保溫效果。本小區(qū)用氣氣源由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)引入本小區(qū)。/日，其中： M179。一次火災(zāi)用水量864m3。D、消防給水a(chǎn)消防水源根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建筑正面西沙路下有一根市政供水干管，管徑DN500供水標(biāo)高270米，大樓供水接口兩個(gè)，接口管徑DN200分別設(shè)在大樓兩端。C、防火構(gòu)造防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。c裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往西沙路。b塔樓每幢設(shè)有一臺(tái)消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。c半地下商店每層為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。消防系統(tǒng)A、分區(qū)及消防措施a半地下車庫為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。E、失火時(shí)，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。D、加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。C、不能自然排煙的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè)70℃防火調(diào)節(jié)閥。通風(fēng)、防排煙系統(tǒng)A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)P1，P2。B、廣播電視有線電視由有線電視部門設(shè)計(jì)。 G、室外照明管線預(yù)埋。 E、防雷及綜合接地系統(tǒng)。 C、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。備用電源為應(yīng)急自起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，容量500KW，以滿足二級(jí)及以上負(fù)荷的用電需要。e、住宅用電： 70W/M178。c、幼兒園用電： 75W/M178。a、公建用電： 70W/M178?！督ㄖo水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》電氣系統(tǒng)A、負(fù)荷級(jí)別：該建筑架空層（一層）以上30層、架空層以下5層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)《污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)》后排入西沙路污水溝。地下生活用儲(chǔ)水容積50m179。在供水管上設(shè)兩個(gè)接口供大樓使用，接口管徑DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)，供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。 ％ 4車位： 220個(gè) 六、市政設(shè)施給排水系統(tǒng)a、水源：由水廠供給。）A型2室2廳1衛(wèi)B型2室2廳1衛(wèi)C型2室2廳1衛(wèi)D型2室2廳1衛(wèi)E型2室2廳1衛(wèi)F型3室2廳2衛(wèi) M178。）公攤面積（M178。戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的75平方米，最大的150余平方米，躍層205 —280平方米；設(shè)計(jì)上盡量讓更多的房間朝向西沙路。 消防設(shè)計(jì) 在場(chǎng)地內(nèi)部設(shè)置消防車道，車道最窄處靜寬6 M，消防車從岔河街進(jìn)入場(chǎng)地，從東面的新華西路進(jìn)入，南面與麗都花園道路相結(jié)合。實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對(duì)講、圖象監(jiān)視、綜合報(bào)警、中心綜合管理。 步行道路：小區(qū)內(nèi)均為步行道路，車輛不進(jìn)入小區(qū)。交通組織西沙路是黔江的城市快速干道，雖從基地側(cè)面穿過，但和小區(qū)內(nèi)建筑不直接相接。 為創(chuàng)造南國園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時(shí)代氣息。A、B區(qū)之間廣場(chǎng)，設(shè)座椅、觀景平臺(tái)、小樹林，并通過川江號(hào)子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點(diǎn)。環(huán)境設(shè)計(jì). 中庭綠化中庭除游泳池外均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。4 第五立面的處理，建筑物雖然高達(dá)近90米，實(shí)際上相對(duì)于黔江區(qū)的建筑來說，其高度相對(duì)不高。立面設(shè)計(jì)4 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺(tái)、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過現(xiàn)代主義建筑的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計(jì)者對(duì)歷史與地域文化的重視，架空層的處理手法也能看到現(xiàn)代主義建筑的影子。 詳細(xì)資料見《黔江啤酒廠片區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有四層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對(duì)生態(tài)的影響。商場(chǎng)電梯位于商場(chǎng)的中庭。西面有一個(gè)廣場(chǎng)與2層裙樓商場(chǎng)相連。4 A區(qū)裙樓共為四層，－1F為車庫和設(shè)備用房 1F—4F夾層為商鋪。三、建筑設(shè)計(jì)功能與平面布局 總體布局基地沿東西向面向西沙路與白家巷居住區(qū)展開，這為布置A區(qū)商住公寓提供了得天獨(dú)厚的條件。二、設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求：充分利用基地的地形和自然資源，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的中高檔人居環(huán)境。廣場(chǎng)地面采用花崗巖地磚鋪砌，如遇突發(fā)事故，可滿足應(yīng)急車流進(jìn)入廣場(chǎng)施救。地面雨水采用暗管坐標(biāo)系，高程由黃海零點(diǎn)計(jì)算。豎向設(shè)計(jì)：根據(jù)自然地形的特點(diǎn)，結(jié)合場(chǎng)地高差，在豎向上把功能明確的劃分， M， M；建筑內(nèi)部廣場(chǎng)標(biāo)高根據(jù)道路標(biāo)高而變化，內(nèi)部廣場(chǎng)擁有一個(gè)視線廣場(chǎng)和一個(gè)健身活動(dòng)廣場(chǎng)。人防設(shè)計(jì)按**市人防規(guī)定設(shè)計(jì)。每棟單體樓采用地下1層，地上32F(31+1)、27F(26+1)的建筑形式，建筑物總體高度不超過100米。采用地下層1層，臨街裙樓部分4層，裙樓上有1座高24層（包括轉(zhuǎn)換層）塔樓的建筑結(jié)構(gòu)，建筑物整體高度不超過100米。項(xiàng)目分A、B兩區(qū)，臨街（西沙路）一邊為A區(qū)，另一邊為B區(qū)。三、總體布置在紅線范圍內(nèi)，圍繞地塊的道路進(jìn)行周邊布置，綜合商業(yè)樓為高層辦公、商業(yè)用房，在主樓入口處安排商業(yè)文化廣場(chǎng)。樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于城市現(xiàn)代建筑；解決好地塊與主要公路過境車道帶來的一系列噪音等不利因素； 在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中貫穿“市場(chǎng)觀念”和“品牌戰(zhàn)略”，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。五、環(huán)保項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)一座1000立方米污水處理池，滿足項(xiàng)目所需。燃?xì)馊細(xì)夤艿烙身?xiàng)目西側(cè)接市政天然氣管道。電氣，由此接入本項(xiàng)目變電所。本項(xiàng)目建地周圍均有市政排水溝邊。三、水電氣給排水系統(tǒng) 水源： 本項(xiàng)目有一條DN200的給水管圍繞項(xiàng)目的南側(cè)和東側(cè)，接入市政給水管網(wǎng)；另有一條DN150的給水管從DN200的給水管中接出圍繞著項(xiàng)目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，更使得項(xiàng)目周邊的商住樓成為許多黔江區(qū)居民置業(yè)的首選樓盤與熱銷樓盤。某明苑項(xiàng)目緊鄰黔江區(qū)西沙路，雙向車道，為城市快速干道，市區(qū)交通極為便利。由項(xiàng)目B/C2棟高層組成。由一棟28層（A棟）商、住建筑高層組成?！扒? 第二節(jié) 場(chǎng)地選擇 黔江 社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。用地基本規(guī)整，交通便利；利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施。 地下停車場(chǎng)面積：；，％。其中：商場(chǎng)面積為5166平方米。開發(fā)規(guī)模：?？偨ㄔO(shè)用地指標(biāo)為：；，%，%?，F(xiàn)有市政設(shè)施配套完善。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目位置位于**市黔江城區(qū)老啤酒廠片區(qū)，北面靠近人民銀行黔江支行和黔江河，南面臨近現(xiàn)在正在修建的麗都花園，東面為西沙路。㎡，％，容積率 ，泊車位約220 個(gè)，居住戶數(shù)約506戶。第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 ㎡，㎡?！?50 ㎡/戶；4 每套價(jià)格：18—30萬元4 24層—25層為躍層，面積為210㎡178?！?60㎡/戶； C座（162戶）126層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層6戶，為3室2廳2衛(wèi)1廚、2室2廳1衛(wèi)1廚；27F為躍層，面積為220㎡178。—130 ㎡/戶；4 每套價(jià)格：15—26萬元4 24層為躍層，面積為210㎡—260㎡/戶；4 每套價(jià)格：42—52萬元 4 均價(jià)：2000元/ m178。?主力客戶群特點(diǎn)：1. 1收入較高、有一定的財(cái)富積累1. 2因舊城改造有“黔江情結(jié)”的家庭1. 3高收入的機(jī)關(guān)工作人員1. 4在黔江區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等（商人） 戶型、價(jià)格定位?項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤?規(guī)劃形式：蝶形點(diǎn)式建筑（商務(wù)公寓）4 A座24F、B座32F、C座27F。新開工房屋面積49540平方米，%。 200841814月，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)投資3933萬元，%。 ，攔斷集資建房政策。 。 （四）具體措施 。 （三）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的引導(dǎo)。 （二）堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，努力提高房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平。大力引進(jìn)具有規(guī)模、實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來黔江區(qū)開發(fā)，提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，縮小與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距。 四、促進(jìn)黔江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的措施 （一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境 進(jìn)一步深化住房制度改革，加大住房分配貨幣