【正文】 于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求增大黔江老城的開發(fā)帶動(dòng)了黔江區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在黔江區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是啤酒廠片區(qū)的舊城開發(fā)改造，會(huì)迅速填補(bǔ)市場(chǎng)需求的空白，釋放黔江區(qū)居民的居住壓力，對(duì)政府和民眾都是一件功德無(wú)量的好事。十、容積率十一、綠地率％ 第二節(jié) 項(xiàng)目背景一、建設(shè)單位基本情況 略二、項(xiàng)目提出的理由 符合城市建設(shè)規(guī)劃為了加快黔江城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合黔江區(qū)以及黔江啤酒廠片區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)黔江區(qū)人民政府建設(shè)項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策的規(guī)定及措施，我司決定對(duì)啤酒廠項(xiàng)目組團(tuán)工程開發(fā)建設(shè)。九、總投資及資金籌措， 銀行貸款2000萬(wàn)元，自籌 。（政府掛牌有償用地）。第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱黔江本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。 報(bào)告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無(wú)重大變化。某明苑項(xiàng)目組嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作，我們獲得了該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競(jìng)爭(zhēng)樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷角度分析了黔江63第十二章 綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論58第十一章 財(cái)務(wù)分析56第十章 投資估算與資金籌措53第九章 經(jīng)營(yíng)管理51第八章 建設(shè)與管理50第七章 環(huán)境保護(hù)38第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)35第五章 設(shè)計(jì)、工程方案33第四章 項(xiàng)目選址11第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4第二章 市場(chǎng)分析. 明苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 第一章 總 論72第一章 總 論 通過黔江某明苑建設(shè)的必要性和可行性，最后形成了本報(bào)告。項(xiàng)目所在地——黔江區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。無(wú)其它人力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。某明苑二、建設(shè)單位 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、建設(shè)地點(diǎn)原黔江區(qū)啤酒廠五、建設(shè)性質(zhì)新建。六、用地面積㎡七、用地性質(zhì)住宅、商業(yè) 八、建設(shè)規(guī)模㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡。 該項(xiàng)目后期投入資金由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和以滾動(dòng)開發(fā)的形式解決。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合黔江區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)，又符合黔江啤酒廠的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求。 三、項(xiàng)目提出的必要性房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。2007年,**,。**市規(guī)劃局編制的主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃近日出臺(tái)。 **市規(guī)劃局稱，我市將重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問題，提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例，增加中檔商品住宅供給，控制高檔商品住宅發(fā)展。 到2020年，**主城區(qū)城市住房規(guī)劃總量約18447萬(wàn)平方米，需住宅用地9055公頃。2007年，**%的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó)水平，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度列全國(guó)第14位，西部第3位。**的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢(shì)頭。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)劃，到2010年城市化率要達(dá)到50%的目標(biāo)，目前**%,若以戶籍人口計(jì),%。按此測(cè)算，至少有600萬(wàn)農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前**，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到35平方米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)黔江區(qū)規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證 號(hào)文。國(guó)家、**市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。黔江區(qū)規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過有效的營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)、保值增值的目的。五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 黔江東經(jīng)108176。56，北緯29176。52，是渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，素有渝鄂咽喉之稱。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12%。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。在經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了明顯改善。氣候條件　　黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點(diǎn)。面積人口、行政區(qū)劃　　面積2397平方公里，以土家族、%。基礎(chǔ)設(shè)施　　、交通：國(guó)道319線三級(jí)公路穿境而過（二級(jí)公路正在建設(shè)中），**至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路走線方案經(jīng)過黔江；國(guó)家一級(jí)電氣化鐵路渝（**）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并于2005年建成通車；黔江機(jī)場(chǎng)已列入國(guó)家十五期西部首批十個(gè)支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，已于2002年開工建設(shè)?！　?、通信：2007年全區(qū)程控電話交換機(jī)總?cè)萘?萬(wàn)門，電話普及率為每百人10部，并已開通小靈通?！　?、供水：城區(qū)供水總量2萬(wàn)立方米，日供水能力8萬(wàn)噸，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)?！　　⒐╇姡喝珔^(qū)電力裝機(jī)容量11萬(wàn)Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，電力調(diào)度自動(dòng)化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站8座，220KV變電站正在規(guī)劃建設(shè)中?！　?、金融保險(xiǎn)：設(shè)有中國(guó)人民銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)和中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)?！　　⑨t(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)8所，其中醫(yī)院3所，醫(yī)療床位800個(gè)，建立國(guó)（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組。 　　、居?。航ㄓ序v龍?jiān)贰⑾辇堅(jiān)?、公?wù)員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設(shè)施的住宅群。特色資源　　、旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國(guó)家級(jí)地震遺址保護(hù)區(qū)1個(gè)，全國(guó)防震減災(zāi)科普宣傳教育基地1處，國(guó)家級(jí)森林公園1個(gè)，國(guó)家AA級(jí)旅游區(qū)1個(gè)，市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)各1個(gè)。 　　、礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等?！　?、綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽(yù)全國(guó)。黔江城市發(fā)展規(guī)劃——2010年發(fā)展前景和藍(lán)圖 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市發(fā)展到2010年，黔江區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)條件將得到根本改善，發(fā)展后勁顯著增強(qiáng)，支柱產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，國(guó)民經(jīng)濟(jì)達(dá)到市中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。使之成為**市的重要農(nóng)副產(chǎn)品基地及加工基地。到2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到70億元，%，年均增長(zhǎng)3%；，%；，%。黔江區(qū)在**市是唯一的少數(shù)民族區(qū)，脫貧致富和民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展是全市的主要任務(wù)之一，市里將加大力度進(jìn)行支持；加上黔江區(qū)的自然資源較為豐富，開發(fā)的潛力大，對(duì)加快投資速度奠定很好的物質(zhì)基礎(chǔ)；再者有建區(qū)來的“黔江精神”和“二次創(chuàng)業(yè)”的強(qiáng)烈愿望，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”和2010年的發(fā)展目標(biāo)充滿必勝信心。 未來18年，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)期。2020年，黔江區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)將呈現(xiàn)嶄新的面貌。因此，全區(qū)人民應(yīng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“黔江精神”，努力奮斗，如期實(shí)現(xiàn)宏偉目標(biāo)。 。2011年，形成18萬(wàn)人，18平方公里的區(qū)域性中心城市基本框架。；突出城市空間布局。將新城敏感區(qū)保護(hù)利用專項(xiàng)規(guī)劃和工業(yè)園區(qū)的城市設(shè)計(jì)，納入城鄉(xiāng)總規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌；。區(qū)政府總體規(guī)劃（渝府[2004]261號(hào)）　　 ：東以阿蓬江為界，西至黔江民族職業(yè)教育中心，北至縣壩團(tuán)結(jié)橋—老鷹關(guān)—雙泉水庫(kù)一線，南至馮家壩的高家堡，包括聯(lián)合鎮(zhèn)、馮家壩鎮(zhèn)和縣壩鄉(xiāng)、舟白鄉(xiāng)、正陽(yáng)鄉(xiāng)、冊(cè)山鄉(xiāng)的部分地區(qū)。其中近期2005年12萬(wàn)人，城市建設(shè)用地9平方公里；中期2010年15萬(wàn)人，城市建設(shè)用地12平方公里；遠(yuǎn)期2020年20萬(wàn)人，城市建設(shè)用地17平方公里。新城的發(fā)展方向?yàn)橛详?yáng)山東麓、阿蓬江西岸的張家壩和正陽(yáng)壩，遠(yuǎn)景發(fā)展馮家壩。要以力爭(zhēng)在2020年建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人民生活富裕，富有民族風(fēng)情和地方特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，合理安排用地，精心組織空間。統(tǒng)籌安排區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)與湖北省咸豐縣的對(duì)外交通聯(lián)系，以及與**至長(zhǎng)沙高速公路的交通連接，加快黔江機(jī)場(chǎng)建設(shè)。加強(qiáng)城市工業(yè)廢水和生活污水的綜合治理，完善污水處理廠和城市排水設(shè)施。加快建設(shè)文體中心、圖書館、展覽館、青少年活動(dòng)中心和各層次文化設(shè)施。做好歷史文化保護(hù)工作。要按照規(guī)劃的功能區(qū)劃分，進(jìn)行工業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)城市綠化建設(shè)，注重黔江河、阿蓬江兩岸生態(tài)防護(hù)綠帶建設(shè)，突出濱江公園、風(fēng)景區(qū)和郊野公園等生態(tài)綠地建設(shè)。要加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治工作，嚴(yán)格管理地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地段。嚴(yán)格按照防震及防洪標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 一、黔江區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展所采取的措施以及取得的初步成就國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，主要是針對(duì)開發(fā)土地和資金兩個(gè)方面進(jìn)行的，對(duì)黔江區(qū)而言，開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較小，用地規(guī)模不大，經(jīng)我辦與國(guó)土等部門協(xié)調(diào)，對(duì)開發(fā)土地的供給政策沒有大的調(diào)整，主要是通過規(guī)范土地招、拍、掛的行為和方式，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)用地的合法性?？偟膩碇v，黔江區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的、正常的，其投資也在往年的基礎(chǔ)上有所上升。 黔江區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)從無(wú)到有逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。房地產(chǎn)總建筑面積擴(kuò)大，%，房屋建筑面積大幅度增長(zhǎng)，%，%，2005年比2004年增長(zhǎng)45%。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金較好，投資增勢(shì)強(qiáng)勁。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，%，房地產(chǎn)業(yè)正在成為黔江區(qū)新的投資熱點(diǎn)。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例較大，%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)20個(gè)百分點(diǎn)。 2006年，同比增長(zhǎng)135%；，比上年同期增長(zhǎng)2倍。據(jù)調(diào)查，二手房從上年的每平方米500650元上漲到今年的8001000元。 （4）住宅建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，個(gè)人成為商品房的主要購(gòu)買者。在已售商品房中，個(gè)人消費(fèi)成為了商品房的消費(fèi)主體。通過幾年來的大量開發(fā)，黔江城區(qū)目前成片的可開發(fā)地不斷減少，房地產(chǎn)逐漸向城郊擴(kuò)展，而且價(jià)格不斷上漲。國(guó)土資源部2002年5月9日的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年3月31日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》兩個(gè)文件，明確各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，黔江區(qū)較徹底完成了土地從“協(xié)議出讓”到“招標(biāo)拍賣掛牌出讓”的轉(zhuǎn)變，因此，稀缺的土地資源價(jià)格因出讓方式的轉(zhuǎn)變還會(huì)使土地價(jià)格提高。（2）黔江城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善給房地產(chǎn)業(yè)帶來的巨大機(jī)遇一是黔江大交通格局在“十一五”期間將基本形成，黔江的外部環(huán)境將大大改善。黔江近期將實(shí)施下壩聯(lián)網(wǎng)道路、新華大道與兩個(gè)新城區(qū)道路連接、南溝片區(qū)開發(fā)、譚家灣片區(qū)開發(fā)、下壩片區(qū)開發(fā)、農(nóng)業(yè)局片區(qū)舊城改造、大十字片區(qū)舊城改造、南海城北面片區(qū)改造、下壩小橋市場(chǎng)片區(qū)開發(fā)、新華東路二期北側(cè)舊城改造，以及正在建設(shè)的河濱公園六、七期建設(shè)、舟白機(jī)場(chǎng)建設(shè)都為廣大企業(yè)提供了較大的舞臺(tái)。三是政府將建立房地產(chǎn)開發(fā)審批機(jī)制，按照科學(xué)、有序、規(guī)范管理的原則，確保房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。 （2）政府對(duì)資助購(gòu)房的政策執(zhí)行得不是很規(guī)范。一方面是住房公積金睡大覺，另方面是一些職工無(wú)房可住（主要是新參加工作和參加工作不久的職工）。 （2）開發(fā)企業(yè)對(duì)樹立房產(chǎn)品牌的意識(shí)不強(qiáng)，缺乏戰(zhàn)略發(fā)展眼光。對(duì)比較專業(yè)的立面造型和結(jié)構(gòu)安全性是規(guī)劃和結(jié)構(gòu)專業(yè)人員考慮的（消費(fèi)者只能相信專業(yè)人員和政府管理部門），消費(fèi)者在專業(yè)知識(shí)不足的情況下，房屋內(nèi)在的適用性和平面布局的合理性將作為消費(fèi)者的首要選擇。黔江區(qū)目前市場(chǎng)上200平方米左右的大戶型較多，120平方米和90平方米左右的中小戶較少，對(duì)人口少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很好的消費(fèi)者的選擇面較窄，對(duì)他們來說多數(shù)只能遠(yuǎn)觀，不能近選。 目前黔江區(qū)儲(chǔ)備有土地的開發(fā)企業(yè)并不多，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地存量也不多，可能是受資金的限制，開發(fā)企業(yè)的圈地意識(shí)并不強(qiáng)，開發(fā)的近期性明顯。在資金實(shí)力不強(qiáng)的情況下，走聯(lián)合開發(fā)的路子應(yīng)該是企業(yè)的首選，但黔江區(qū)的企業(yè)對(duì)大地塊、大項(xiàng)目寧愿等待觀望，不愿聯(lián)合。（6）開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身的開發(fā)行為。三、黔江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體定位（即發(fā)展方向）、市場(chǎng)定位（房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定位） （一）黔江房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)潛力分析 有關(guān)資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人均GDP處于1500至8000美元之間，人均建筑面積35平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。而黔江2003年人均GDP僅為5040元（按1：8折算僅為630美元）。 從近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來看，不僅機(jī)關(guān)干部、高收入階層具有購(gòu)買能力，老百姓的購(gòu)房能力也大大增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)逐漸看好， 前景非常樂觀。從供方市場(chǎng)分析：目前的供方市場(chǎng)現(xiàn)存的商品房不多，供給量不足，房屋結(jié)構(gòu)性矛盾突出。從需方市場(chǎng)分析：一是住房制度改革和住房公積金保障制度的逐步完善，福利分房制度最終取消，進(jìn)而開始實(shí)行貨幣化分房，從前年起又終止了單位集資建房，使城市居民的住房消費(fèi)在房改、稅費(fèi)等政策的作用下得到了較大的釋放，增大了單位對(duì)商品房的需求量。黔江過去的住房設(shè)計(jì)落后，面積偏小，隨著居民生活水平的提高，以舊換新，以小換大的居民越來越多，愿望越來越強(qiáng)烈，將會(huì)形成巨大的潛在需求