【正文】 聯(lián)合制訂的《關于調(diào)整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格的意見》，《意見》規(guī)定：“自今年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上”。 公司編制了靜苑小區(qū)詳細規(guī)劃。由于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，駐地企事業(yè)單位迅速增加，在加上原居民搬遷，致使該地區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，根據(jù)有關政策的要求，結合《肥城市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，項目承辦單位在調(diào)查研究的基礎上提出了建設本項目，以滿足肥城市高新區(qū)及肥城礦業(yè)集團企事業(yè)單位職工對住宅的需求和解決搬遷居民住房困難的問題，以緩解 高新區(qū)企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保高新區(qū)、肥城礦區(qū)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。 主要技術經(jīng)濟指標 序號 指 標 名 稱 單 位 數(shù) 量 一、 建設規(guī)模 43000 1 建筑面積 ㎡ 43000 其中：住宅 ㎡ 43000 2 住宅套數(shù) 套 460 3 居住人口 人 1329 4 總占地面積 公頃 5 規(guī)劃用地面積 公頃 6 建筑容積率 % 7 綠地率 % 二 項目總投資 萬元 3857． 83 三 單位建筑面積平均造價 元 897 四 投資利潤率 % 13． 05 五 資本金凈利潤率 % 44． 02 第二章 項目背景及建設的必要性 第一節(jié) 項目提出背景 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 5 肥城市近年來經(jīng)濟增長迅速，特別是高新區(qū)，西鄰山東省內(nèi)最大的 礦業(yè)集團之一 — 肥城礦業(yè)集團，東鄰肥城市區(qū)，已全面進入肥城市新一輪城市總體規(guī)劃。 二、建議 根據(jù)本報告對項目的不確定分析 (敏感性分析 )，不難看出總投資和銷售收入對項目開發(fā)建設的影響較大。另外，由于本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設地點位于高新區(qū)，項目的建設對于保證肥城市高新區(qū)規(guī)劃的實施，完善城市用 地功能結構布局，改善投資環(huán)境，促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動作用。 項目建成后，可實現(xiàn)銷售收入 4615 萬元，銷售利潤 萬元，稅前投資利潤率 ％、資本金凈利潤率 ％。 第四節(jié) 研究結論 一、結論 本項目總建筑面積 萬平方米，項目總占地 公頃。現(xiàn)擬開發(fā) 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 3 建設的靜苑住宅小區(qū)，總投資 萬元，住宅建筑面積 萬平方米。 公司擁有固定資產(chǎn) 420 萬元，自有流動資金 1000 余萬元，擁有各類優(yōu)秀專業(yè)技術人員 13 人，其中高級職稱 2 人，中級職稱 9 人，初級 2 人。 二、可行性研究的范圍 項目提出背景及建設的必要性分析 項目建設地點和建設條件 項目市場分析和建設規(guī)模 項目設計方案 環(huán)保及節(jié)能 物業(yè)管理 開發(fā)建設進度計劃 投資估算與資金籌措 財務分析及不確定性分析 結論與建議 第三節(jié) 項目法人簡介 本項目法人肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：劉宗軍。 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 肥城市靜苑小區(qū)開發(fā)項目 二、建設地點 擬建設的靜苑小區(qū)位于肥城市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側、金源大街西側，與高新區(qū)行政中心辦公大樓相鄰，交通方便，各項配套設施齊全。 三、項目承辦單位 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、可研報告編制單位 泰安田園建設項目管理有限公司 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 和范圍 一、可行性研究的依據(jù) 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制本項目可行性研究報告的委托書； 國家和山東省現(xiàn)行有關政策、法規(guī)、規(guī)劃； 國務院辦公廳轉發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關于調(diào)整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格的意見》； 國家現(xiàn)行有關技術規(guī)范、規(guī)定、標準； 肥城市城市總體規(guī)劃； 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 2 當?shù)赜嘘P部門或單位出具的證明； 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關技術基礎資料 肥城市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)詳細規(guī)劃。公司成立于 1995 年 9 月， 2021 年改制為股份制企業(yè)，注冊資金 1060 萬元人民幣，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營、物業(yè)管理等。 近年來，公司乘肥城市高新技術開發(fā)區(qū)建設的東風，按照規(guī)劃藍圖積極開展鎮(zhèn)村住宅 業(yè)務，公司取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。小區(qū)布局合理、設施齊全、生活舒適、交通方便、技術先進、環(huán)境優(yōu)美，項目建設完成后，將為肥城礦區(qū)、搬遷居民、高新區(qū)內(nèi)部分企業(yè)職工提供460 余套經(jīng)濟適用商品房，這將對于高新區(qū)及礦區(qū)快速發(fā)展具有積極的推動作用。 項目固定資產(chǎn)投資 萬元，其中工程費用 萬元，其它費用 萬元，預備費 萬元。 隨著肥城市高新區(qū)及礦業(yè)集團地區(qū)發(fā)展速度加快，該地區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，本項目建設 460 套住宅，對解決駐地企事業(yè)單位住房不足和緩解搬遷居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收人家庭的住房困難，具有十分重要的作用。因此，本項目建設是必要的。因此，本研究報告建議，在項目的實施過程中 ,應加強對項目的管理，特別是對價格和總投資兩個敏感因素 ,應 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 4 重點進行有效的市場營銷工作和成本控制，這將是提高項目經(jīng)濟效益的關鍵所在。目前，高新區(qū)已初步形成了以高新技術產(chǎn)業(yè)為主，兼有高品質(zhì)生活小區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的發(fā)展格局，實現(xiàn)了與肥城礦業(yè)集團的有機融合。使之成為全市新的經(jīng)濟增長點。上述規(guī)劃已報肥城市市委、市政府批準。本項目積極響應本《意見》出臺的 規(guī)定，將建設目標定位在經(jīng)濟適用商品房上， 70%以上套型建筑面積在 90 平方米（含）以下，主要為解決當?shù)仄笫聵I(yè)單位職工、搬遷居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本項目建設符合國家政策要求。在高新區(qū)規(guī)劃建設的要求上，嚴格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標準建設，高效能管理，運用 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 6 經(jīng)營城市的觀念開發(fā)建設，目前高新區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成， 已成為肥城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的亮點。該項目的實施將對于肥城市高新區(qū)經(jīng)濟騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動作用。目前高新區(qū)各主要道路等配套設施已由市政府投資建成， 大量高新技術企業(yè)及相關事業(yè)單位已入駐，已成為肥城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的亮點。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有部分居住小區(qū)由于建設年代比較早，住宅已不適應發(fā)展的需要，居民具有二次購房，改善居住環(huán)境的要求。因此本項目建設市場潛力巨大，項目建成后市場 有保障。 第四章 建設地點和建設條件 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 7 第一節(jié) 肥城市地理概況 肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀念地，它以豐富的地下礦藏和優(yōu)美的人文地理環(huán)境聞名國內(nèi)外。陶山棲幽寺附近的 陶朱公（范蠡）墓等歷史古跡吸引了大批史學家和游客。5339。1939。2839。5939。 第二節(jié) 建設地點 靜苑位于肥城市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側、金源街西側，規(guī)劃面積 公頃，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。 區(qū)域地質(zhì)構造 擬建小區(qū)位于肥城斷陷盆地中部南側；南距桃園斷層約 4 公里，北距F F2斷層約 公里，根據(jù)查閱地震地質(zhì)資料、地史記載分析，該區(qū)域無新斷裂構造活動跡象；區(qū)域地質(zhì)構造處于相對穩(wěn)定時期。第 4 土層為含水層。其補給形式主要來源于大氣降水及地表徑流下滲。 地層結構及其物理力學性質(zhì)指標 本次勘察查明，在鉆探所達深度范圍內(nèi)，場地地層自上而下可分為 4 肥城市 靜苑小區(qū)建設項目可行性研究報告 9 層，現(xiàn)分述如下： （ 1）耕土：該層分布在整個場區(qū)，土層厚度 ～ 米，棕褐色、松散、稍濕，不能利用，必須清除； （ 2）粉質(zhì)粘土：該層分布在整 個場區(qū)，