【正文】 資金籌措七、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 投資回收期八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 敏感性分析九、 他備選方案十、 結(jié)論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目法人概況上海恒大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制為有限責(zé)任公司，2002年5月改制成上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，注冊(cè)資金8281萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。上海恒大房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)公司，多年來堅(jiān)持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高恒大商品房品位”的開發(fā)理念，在恒大花木世界已投入7000多萬元資金，綠化種植面積近3000余畝，各種樹木40余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀(jì)人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標(biāo)。其中開發(fā)的恒的星級(jí)公寓獲浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)作品展評(píng)商品房建筑獎(jiǎng)、上海市最佳房型獎(jiǎng)、上海市完整街坊獎(jiǎng)；恒大華城自1998年開發(fā)以來，一直名列浦東新區(qū)年度預(yù)售面積排行榜前十位，上海市年度預(yù)售面積排行榜五十強(qiáng)；2001年度恒大華城榮獲浦東新區(qū)預(yù)售面積排行榜第一位、上海市預(yù)售面積排行榜第四位；恒大華城上河苑獲2001年度上海市完整街坊獎(jiǎng)、上海市優(yōu)秀四高小區(qū)獎(jiǎng)；恒大翰城獲2000年上海市世紀(jì)品位樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。項(xiàng)目概況n 華亭小區(qū)項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路。第一期2003年9月底，第二期2004年6月底。n ——。同時(shí)，區(qū)域人口的增長將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是上海郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢(shì)的主要因素，目前上海房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)。項(xiàng)目區(qū)域市場分析（1）、奉賢房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)n 房地產(chǎn)銷售n 住宅房地產(chǎn)開發(fā)情況（2）、市場概述n “十五”期間，奉賢區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到奉賢“圈地運(yùn)動(dòng)”中。n 南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在奉賢區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 奉賢區(qū)人均年收入及房價(jià)收入比人均收入（元）房價(jià)收入比1999年128161:2000年135391:2001年153751:分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。 行業(yè)景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。市場因素216。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。216。 人均居住面積情況2000年預(yù)測2002年人均居住面積20M2左右216。需求量 = *（20 / ）—307萬 = 50萬左右注：20/，其他數(shù)值參考來源與《奉賢年鑒》。 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。n 市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下，南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。但在價(jià)格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計(jì)，平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的狀態(tài)。n 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2001年上半年2001年下半年2002年上半年2002年中期2003年上半年（預(yù)計(jì)）市場均價(jià)（元/M2）18002000220023002400250028003000216。216。n 價(jià)格預(yù)測從市場價(jià)格的基本走勢(shì)，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分2003年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。結(jié)合上海全市1996年至今相對(duì)完整的價(jià)格運(yùn)作周期，平均年漲幅在3%左右。 （3）小結(jié)就華亭小區(qū)項(xiàng)目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價(jià)格在33003500元/M2的水平，超10%15%區(qū)域行情可行度較高。四、 建設(shè)方案與市政配套華亭小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。另農(nóng)貿(mào)市場不小于3600平米，會(huì)所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《華亭小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和奉賢住宅發(fā)展局《關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本?xiàng)目年消化力10萬平米左右。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。0 5 15 30 45 60 75 （萬平米）六、投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算n 投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算：前期工程費(fèi)用直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用項(xiàng)目總投資 利息 稅金 間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用n ，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本）?！?1— 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注　　數(shù)值