【正文】 治理措施 (1)生活污水 本項目采用化糞池對生活污水經(jīng)作簡處理后，然后通過城市污水管道排入城市污水處理廠進行綜合處理。 (3)生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站組織專職衛(wèi)生清潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場進行綜合處理 。 三、綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。 四、環(huán)境影響評價 本項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達環(huán)保要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 21 二、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 四、水、電、煤、暖采取四表出戶，以利于監(jiān)管。 六、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 第七章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社區(qū)管理、服務(wù)需要，本項目擬引進獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，采取與居民委員會合一組建形式，對公共建筑、設(shè)施委托 經(jīng)營，有償收入用于運作費用，開發(fā)單位不再注人人力和物力。祥瑞花苑小區(qū)建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方 式，開發(fā)期三年，即 2021 年至 2021 年。 第三年度：銷售及完善物業(yè)管理。（含配套費及附著物補償） 2．勞保統(tǒng)籌按工程費用的 ％計取。 4．消防設(shè)施審核費 1 元 /m2。 6．監(jiān)理費取工程費 ％。 8．銷售費用 2％。 三、投資估算 投資估算范圍包括：工程費用、其它費用、預備費，經(jīng)估算本項目固定資產(chǎn)投資 萬元，其中工程費用 萬元，其他費用 萬元，預備費 萬元。 開發(fā)單位自籌部分開戶行已出具證明詳見附件。 第一節(jié) 銷售收入估算 本項目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預售期房，盡快回籠資金。 現(xiàn)房： 31500m2，單價 1100 元 /m2，銷售收入 3465 萬元。 詳見附表三《銷售收入一覽表》 第二節(jié) 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 4615 萬元，繳納經(jīng)營稅金為 萬元，可獲利潤總額 萬元 ,扣除所得稅 萬元、公益金 萬元、公積金 萬元、任意盈余公積金 萬元后，還有 萬元可分 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 24 配利潤。 項目全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 %,在預期可接受的內(nèi)部收益率為 15%時，凈現(xiàn)值可達 萬元，投資回收期為 年。 本 項目銷售利潤 =銷售收入 營業(yè)性稅金 總成本 == 萬元 項目房地產(chǎn)投資利潤率 =利潤總額 /總投資 *100% =*100%=% 資本金凈利潤率 =利潤總額 /資本金 *100% =*100%=% 第三節(jié) 敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項止的效益最為敏感。本項目管理重點應(yīng)放在投資成本控制和銷售價格方面。詳見敏感性分析表。 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 27 肥城田園工程造價咨詢有限公司 附表二：銷售收入一覽表 年度 項目 單位 第一年 第二年 第三年 合計 備注 銷 售 量 住宅 現(xiàn)房 ㎡ 12600 18900 31500 期房 ㎡ 8000 3500 11500 小 計 ㎡ 8000 16100 18900 43000 銷 售 收 入 住宅 現(xiàn)房 萬元 1386 2079 3465 1100元 /㎡ 期房 萬元 800 350 1150 1000元 /㎡ 小 計 萬元 800 1736 2079 4615 總 計 4615 附表三：固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估 算 金 額 備 注 建筑工程費用 設(shè)備 購置及安裝費 其他 費用 合 計 一 工程費用 2665． 9 1 住宅 2623 610元 /㎡ 2 道路硬化 60元 /㎡ 3 綠化 40元 /㎡ 4 其它 二 其它費用 1079． 18 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 28 肥城田園工程造價咨詢有限公司 1 建設(shè)單位管理費 23． 99 % 2 征地費（含配套及補償） /畝 3 勞保統(tǒng)籌 69． 31 % 4 人防易地建設(shè)管理 費 34． 4 8元 /㎡ 5 消防設(shè)施審查 4． 3 1元 /㎡ 6 監(jiān)理費 21． 33 % 7 勘設(shè)費 29． 33 % 8 銷售費用 53． 32 2% 三 預備費 112． 35 3% 合計 3857． 4 單位成本 附表四：損益表 序號 項目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3年 1 經(jīng)營收入 4615 800 1736 2079 2 經(jīng)營成本 3857． 83 1776． 57 2038． 76 42． 5 3 經(jīng)營稅金及附加 253． 83 44 95． 48 114． 35 4 利潤總額 503． 34 1922． 15 5 彌補以前年度虧損 1418． 81 1418． 81 6 應(yīng)納稅所得額 503． 34 503． 34 7 所得稅 (33%) 166． 1 166． 1 8 稅后利潤 337． 24 337． 24 9 公益金 (5%) 16． 86 16． 86 10 法定盈余公積金 (10%) 33． 72 33． 72 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 29 肥城田園工程造價咨詢有限公司 11 住房盈余公積金 (8%) 26． 98 26． 98 12 可分配利潤 259． 68 259． 68 附表五：投資計劃表 單位 :萬元 序號 項 目 第一年 第二年 第三年 工程項目投資 (含前期地款 ) 2038． 76 42． 5 1 土地費 843． 2 2 前期費 125． 6 145． 82 3 工程費 1866． 13 4 管理費 8 8 7． 99 5 銷售費 18． 81 34． 51 附表六：售房收入與經(jīng)營稅金及附加費估算表 序號 項目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 30 肥城田園工程造價咨詢有限公司 1 售房收入 4615 800 1736 2079 2 經(jīng)營稅金及附加 253． 83 44 95． 48 114． 35 附表七：總投資現(xiàn)金流量表 序號 項 目 第一年 第二年 第三年 一 現(xiàn)金流入 800 1736 2079 1 銷售收入 800 1736 2079 二 現(xiàn)金流出 1 建設(shè)投資 1776． 57 42． 5 2 營業(yè)稅及附加 44 95． 48 114． 35 3 所得稅 166． 1 三 凈現(xiàn)金流量 1922． 15 四 累計凈現(xiàn)金流量 1418． 81 503． 34 所得稅前：投資回收期 =(31)+ ｜ ｜ /= 年 。