【正文】 量。四是近年來(lái)黔江區(qū)加快了區(qū)域性中心城市的建設(shè)步伐，城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，加之交通變得越來(lái)越便捷，黔江區(qū)與周邊的經(jīng)濟(jì)文化交流變得越來(lái)越密切，經(jīng)濟(jì)中心的集聚效應(yīng)在逐步顯現(xiàn)，將會(huì)吸引周邊區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)購(gòu)房。六是城鎮(zhèn)化率的提高是房地產(chǎn)業(yè)的需求支撐。2002年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6000元，比2001年增長(zhǎng)5%；2003年達(dá)到7413元，比上年增長(zhǎng)23%，2003年比2002年增幅加快18個(gè)百分點(diǎn)。在職職工平均工資2002年比2001年增長(zhǎng)4%，2003年實(shí)現(xiàn)13747元，比2002年增長(zhǎng)21%，增幅加快17個(gè)百分點(diǎn)。三是按揭、貸款購(gòu)房的政策也在一定程度上支持著市民的消費(fèi)行為，使得老百姓敢于花手中的錢(qián)、未來(lái)的錢(qián)購(gòu)房，極大地增強(qiáng)了商品房的購(gòu)買(mǎi)能力。人均財(cái)政收入達(dá)到1700元，比全市平均水平高26%；比渝東南周邊區(qū)縣更高。 。二是國(guó)家有關(guān)部門(mén)在近年來(lái)已取消了一些住房建設(shè)收費(fèi)，對(duì)降低房屋開(kāi)發(fā)成本、平抑房?jī)r(jià)、刺激住房消費(fèi)起到積極作用。 。二是西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，隨著渝懷鐵路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的動(dòng)工建設(shè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力以及優(yōu)良的環(huán)境激發(fā)了外地知名企業(yè)在黔江區(qū)投資開(kāi)發(fā)的熱情。一方面各房地產(chǎn)管理部門(mén)提高了工作效率，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的辦事程序更加透明、規(guī)范、公正，縮短了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作周期，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的履約率、到資率、開(kāi)工率和竣工率都有明顯提高。為了加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，讓利開(kāi)發(fā)商，從而擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的贏利空間。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)上揚(yáng)。也就是說(shuō)，提供中低檔小戶(hù)型住宅是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)20年的主要方向。據(jù)調(diào)查，全市每平方米房屋平均價(jià)格為1700元，渝東南四縣的平均價(jià)格在 1100元；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和黔江相差不大的恩施市平均房?jī)r(jià)每平方米已達(dá)到1900元。加之黔江區(qū)人多地少，住宅郊區(qū)化及小城鎮(zhèn)建設(shè)剛剛起步，土地越來(lái)越珍貴，住宅缺乏，房?jī)r(jià)必然處于上升趨勢(shì)。 （二）房?jī)r(jià)地價(jià)調(diào)查和走勢(shì)分析： 地價(jià)： 以新華苑為例，建筑用地4632平方米，地價(jià)攤銷(xiāo)成本為2660元/平方米。從目前形勢(shì)上看，地價(jià)無(wú)疑將繼續(xù)走高，而且漲幅空間較大。目前趨于飽和，漲幅空間不大。 （3）商住綜合樓：以華弘大廈（區(qū)建委家屬樓）、新禹苑（水利局家屬樓）、龍達(dá)花園（農(nóng)機(jī)局家屬樓）為例，商業(yè)門(mén)面：8000元/平方米左右（底樓），住房1200元/平方米左右（均價(jià)）。 （三）黔江區(qū)收入群體分類(lèi) ：國(guó)企及私企老總，政府機(jī)關(guān)、部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)成員（一般有房有車(chē)，一般不需要買(mǎi)房，但作為投資性質(zhì)也可能買(mǎi)一些，以期升值）。（一般有房） ：國(guó)家機(jī)關(guān)部門(mén)公職人員。（目前無(wú)房居住，想買(mǎi)房，但購(gòu)買(mǎi)實(shí)力不是很足）。 （四）消費(fèi)定位 黔江區(qū)目前的購(gòu)房消費(fèi)主體應(yīng)定位在收入處于中下層的消費(fèi)人群，特點(diǎn)是無(wú)房居住，想買(mǎi)房，但資金實(shí)力不是很足，其目前的消費(fèi)只能是三室兩廳在100—120平方米左右的偏小面積的戶(hù)型為主，戶(hù)型不宜過(guò)大，否則人家也只有等待觀(guān)望，不敢購(gòu)買(mǎi)；不求豪華，但要經(jīng)濟(jì)適用。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)尋求開(kāi)發(fā)空間，以黔江城市建設(shè)為契機(jī)，逐步帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn)黔江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)均衡健康快速發(fā)展。努力提高服務(wù)效能，協(xié)調(diào)和幫助企業(yè)盡快完善各種相關(guān)手續(xù)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。 一方面，相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，充分調(diào)動(dòng)居民換購(gòu)住房的積極性；另一方面，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督，使其誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，減少消費(fèi)者投訴。 引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變房屋設(shè)計(jì)觀(guān)念，合理調(diào)整商品房屋結(jié)構(gòu)和各類(lèi)多層次商品房供應(yīng)比例，進(jìn)一步完善和提高住宅質(zhì)量和生活質(zhì)量,營(yíng)造出舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境，提高住房質(zhì)量和售后服務(wù)水平，以滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的購(gòu)房需求。 。 ，逐步杜絕野開(kāi)發(fā)行為。 ，建議規(guī)劃部門(mén)在政策法規(guī)允許的條件下適當(dāng)提高容積率，對(duì)層數(shù)的控制適當(dāng)放寬。全區(qū)房屋建筑面積270782平方米，%， %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積100781平方米，%。全區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積15010平方米，%，現(xiàn)房銷(xiāo)售額2700萬(wàn)元，%，預(yù)售面積11290平方米，%。三、市場(chǎng)定位客戶(hù)定位主力客戶(hù)群：黔江區(qū)的富裕階層和中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。 4 A座戶(hù)型配置（152戶(hù)）：4 14F為商場(chǎng)；523層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層8戶(hù)，為2室2廳2衛(wèi)1廚、2室2廳1衛(wèi)1廚、1室1廳1衛(wèi)1廚4 面積為75 m178。 （略） 4 B/C座戶(hù)型配置：4 B座（192戶(hù)）131層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層6戶(hù)，為3室2廳2衛(wèi)1廚、2室2廳1衛(wèi)1廚；32F為躍層，面積為220㎡178?！?60㎡/戶(hù)；4 面積為90 m178?！?60㎡/戶(hù)；4 每套價(jià)格：48—50萬(wàn)元 4 均價(jià)：2000元/ m178。小區(qū)內(nèi)建筑以二類(lèi)高層為主，輔以臨街的多層裙樓商鋪，㎡、㎡、㎡為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。，由某房地產(chǎn)有限公司出地出資聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。交通便捷，具有獨(dú)有的江景優(yōu)勢(shì)，地理位置優(yōu)越，適合建設(shè)高層建筑。用地情況（）。初步規(guī)劃為板式全框架32層（31+1），蝶式24＋27＋1 高層組成及商鋪。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：板式、蝶式高層住宅、商場(chǎng)，配套設(shè)施為會(huì)所、公共食堂（提供送餐服務(wù)）、酒巴、書(shū)店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服務(wù)場(chǎng)所。另外，在空于的地段，設(shè)置步行廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池等休閑、體育設(shè)施。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第一節(jié) 選址原則處于黔江主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。 資源整合與區(qū)域性?xún)?yōu)先。某明苑選址在原黔江區(qū)老啤酒廠(chǎng)地塊內(nèi)。某明苑”項(xiàng)目組團(tuán)座落在黔江區(qū)老啤酒廠(chǎng)，項(xiàng)目用地分布在“西沙路”一側(cè)，分為A、B兩區(qū)，土地四至界限狀況：A區(qū)：東臨“西沙路”，西接項(xiàng)目B區(qū)，南臨麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。B區(qū)：東臨項(xiàng)目A區(qū)，西接白家巷居住小區(qū)，南靠正在修建的麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。 第三節(jié) 建設(shè)條件一、工程地質(zhì)和水文 見(jiàn)《項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告》二、交通黔江項(xiàng)目地處黔江區(qū)中心地帶，交通十分便捷，通過(guò)西沙大橋與黔江區(qū)毗鄰。該地區(qū)市政設(shè)施、水、電、氣、閉路電視、電訊等綜合管網(wǎng)布局合理，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，并正在得到進(jìn)一步的完善，十分適合興建商住小區(qū)。給水管網(wǎng)連接并形成環(huán)狀,形成本項(xiàng)目的給水系統(tǒng)，且給水管網(wǎng)的壓力為P=。本工程排水設(shè)計(jì)采用雨水、污水分流制，雨水經(jīng)收集后，就近排入市政雨水溝內(nèi)；污、廢水經(jīng)過(guò)無(wú)能耗污水處理設(shè)備處理達(dá)標(biāo)后，可排入市政排水溝道。，本項(xiàng)目的電信電纜線(xiàn)HYA8002。 四、通訊項(xiàng)目所在地的通訊建設(shè)十分發(fā)達(dá)，電信、寬帶、電視光纖已接至本地塊。 第五章 設(shè)計(jì)、工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃 一、設(shè)計(jì)原則本工程按一類(lèi)一級(jí)建筑防火設(shè)計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行高層民用建筑防火規(guī)范《GB5004595》；避免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的特色；人性化的戶(hù)型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，“以人為本”注重滿(mǎn)足舒適、安全、方便、私密等方面的戶(hù)型要求；尋找適合生態(tài)景觀(guān)形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面的景觀(guān)要求。二、設(shè)計(jì)依據(jù) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《**市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 國(guó)家和城市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、條例。本項(xiàng)目屬大型綜合性商住樓以及純住宅單體樓建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)定位、 地塊面積、地塊形狀、周邊環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建設(shè)規(guī)模恰當(dāng)，符合規(guī)劃條例，適合發(fā)展商整體開(kāi)發(fā)思路。A區(qū)為綜合性商住樓（商務(wù)公寓）。B區(qū)為純住宅區(qū)2棟（生態(tài)住宅區(qū)）。 地下一層主要用于車(chē)庫(kù)，使小區(qū)形成人車(chē)分流。中庭廣場(chǎng)、商業(yè)裙樓、架空層、轉(zhuǎn)換層等均設(shè)置綠化，組成立體綠化系統(tǒng)，充分體現(xiàn)“最適合人居的生態(tài)環(huán)境”這一設(shè)計(jì)思想，在入口廣場(chǎng)的半園型圓心處設(shè)一主題雕塑，并在中庭及文化廣場(chǎng)邊緣沿弧形設(shè)置雕塑，共同構(gòu)成一種商業(yè)文化氛圍。根據(jù)建筑功能的不同，豎向設(shè)計(jì)布置方式采用坡降式，通過(guò)廣場(chǎng)、中庭、道路將A、B區(qū)自然圍合。道路：為合理組織好車(chē)流、人流的關(guān)系，將人流入口設(shè)在臨街的中心廣場(chǎng)，而在廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)車(chē)流出入口，從而避免了車(chē)流與人流的交叉影響，增加安全系數(shù)。 第二節(jié) 設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù) 現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及建設(shè)規(guī)范。根據(jù)城市主管部門(mén)和衛(wèi)生、環(huán)境的要求，本設(shè)計(jì)平面功能合理、安全可靠，立面造型美觀(guān)大方，交通流暢，分區(qū)合理，環(huán)境優(yōu)美，并在消防、綠化等方面滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)范要求。依據(jù)地形，基地設(shè)置3棟高層建筑，呈三角形點(diǎn)式布局。建筑物1層右邊有一個(gè)車(chē)道，通往－1層。3層— 4F夾層西面有一個(gè)大型露天過(guò)道。1F為車(chē)庫(kù)、設(shè)備房等。 4 B區(qū)為生態(tài)住宅區(qū)。 建筑風(fēng)格。4 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計(jì)者更是重在體現(xiàn)地域文化，A座下部著重體現(xiàn)**巴渝文化的建筑特色。A座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。布置部分小品，構(gòu)成中庭開(kāi)闊空間。為住戶(hù)必經(jīng)之地，也是住戶(hù)戶(hù)外聚會(huì)的良好場(chǎng)所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。A座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過(guò)組畫(huà)、浮雕、雕塑體現(xiàn)**廣場(chǎng)文化。本區(qū)綠化主要是對(duì)項(xiàng)目的立體綠化，努力營(yíng)造樓盤(pán)的公共綠化和住戶(hù)綠化的有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項(xiàng)目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)?；貣|邊的西沙路因此成為人、車(chē)流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。智能化設(shè)計(jì) 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。 A、可視對(duì)講 B、報(bào)警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。四、功能設(shè)計(jì) A區(qū)：商鋪＋商務(wù)公寓區(qū)（略） B區(qū)：高尚生態(tài)住宅區(qū)（略） 五、戶(hù)型配比基地提供了良好的商務(wù)與生態(tài)房條件，商務(wù)公寓建筑呈蝶形向西沙路暢開(kāi)，除后部?jī)墒覂蓮d戶(hù)型不能看到生態(tài)外，其余各戶(hù)型均為生態(tài)房。4戶(hù)型配置： 2房2廳1衛(wèi) % 3房2廳2衛(wèi) % 躍層 % 4 戶(hù)型面積指標(biāo)戶(hù)型套型套內(nèi)面積（M178。）建筑面積（M178。 層公攤面積 M178。供水標(biāo)高為270米b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見(jiàn)下表：名稱(chēng)用水量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模使用時(shí)間（h）小時(shí)變化系數(shù)（k）最大日用水量m3最大小時(shí)用水量m3居民生活250L/1613人2440350商業(yè)用水15L/m25166m21262汽車(chē)沖洗用水400L/220輛88車(chē)庫(kù)用水2L/m27023m214未預(yù)見(jiàn)水量按日水量10%計(jì)綠化用水2L/m2 m29消防用水量468總用水量c、供水管網(wǎng)：建筑正面西沙路下有一根市政主供水干管，管徑DN500。d、室內(nèi)供水：大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)，16層及16層以下為低區(qū)，由市政給水管供水，17－26層為中區(qū)，27－33層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過(guò)減壓閥后供給，A、B座屋頂水箱生活用水容積各為27m179。a、 污水系統(tǒng)：大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606立方米/日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。b、雨水系統(tǒng)：大樓周邊雨水有組織排放。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過(guò)雨水立管排至室外排水管。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。 b、會(huì)所用電： 80W/M178。d、管理用房用電： 50W/M178。B、電源電壓： 主電源為市電10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或10KV開(kāi)閉所引入，電纜進(jìn)線(xiàn)（地下敷設(shè)）。、照明分開(kāi)計(jì)量相結(jié)合的方式計(jì)量，同時(shí)在照明計(jì)量住宅、商場(chǎng)等又分開(kāi)計(jì)量，便于供電部門(mén)計(jì)費(fèi)。 D、配電及照明。 F、電視電話(huà)子埋管線(xiàn)系統(tǒng)。 廣電通訊系統(tǒng)A、電話(huà)系統(tǒng)電話(huà)系統(tǒng)由電話(huà)公司設(shè)計(jì)大樓以商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、庫(kù)房、住宅為主，共需600對(duì)市直撥電話(huà)，在大樓架空層設(shè)一電話(huà)交接間（S≥10m2）,再由交接間放射至各層分線(xiàn)盒，電話(huà)分線(xiàn)盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。住宅部分每戶(hù)設(shè)計(jì)2個(gè)電視接收插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線(xiàn)電視系統(tǒng)與市區(qū)有線(xiàn)廣播電視聯(lián)網(wǎng)。每個(gè)衛(wèi)生間設(shè)兩臺(tái)衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)土建豎井排至架空層，在架空層由排風(fēng)機(jī)排出室外。B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開(kāi)啟外窗，以滿(mǎn)足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動(dòng)加壓送風(fēng)口。F、加壓送風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動(dòng)控制。b半地下庫(kù)房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于2000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。B、安全疏散a半地下室各防