【正文】 WOT分析 10 11： 12 12第二部分 市場(chǎng)研究 1高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 13 13 15 15 17 17 20 政務(wù)區(qū)相鄰樓盤情況 22 23 控地價(jià) 23 定準(zhǔn)位 24 重規(guī)劃 24 24 項(xiàng)目定位 24 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 25 產(chǎn)品建議 25 價(jià)格定位 25 25 26 時(shí)間安排 26 推售策略 26 項(xiàng)目租售收入?yún)R總表 26第三部分 投資預(yù)算及融資方案 2 成本測(cè)算 2 分項(xiàng)估算依據(jù) 2 資金籌措及計(jì)劃 4第四部分 項(xiàng)目效益分析 2 效益分析 2 敏感性分析 2 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)及平衡計(jì)劃 5第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8 8 財(cái)務(wù)盈利能力分析 11 11 11 12 13第六部分 不確定性分析 14 14 銷售價(jià)格與土地價(jià)格變動(dòng)分析 14第七部分 綜合評(píng)價(jià) 22（定性） 22（影響及對(duì)策） 22 22第八部分 研究結(jié)論與建議 23 23 23第九部分 附錄 24 24 24 26調(diào)查人員聲明調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。我們依照統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。撰寫本可行性研究報(bào)告。（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。、東經(jīng)117176。以合肥為圓心、半徑為500公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國(guó)東、中部最發(fā)達(dá)的7省1市，約102萬(wàn)平方公里、5億人口。合肥市域總面積7029平方公里。現(xiàn)轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣。合肥是全國(guó)二級(jí)區(qū)域交通樞紐。淮南、京九、寧西等六條鐵路縱橫交錯(cuò)，特別是滬漢蓉高速鐵路2007年建成后，合肥到南京僅需45分鐘，到上海、武漢只需2個(gè)多小時(shí)。合肥港近、遠(yuǎn)期計(jì)劃各建一座集裝箱碼頭，屆時(shí)，合肥地區(qū)的集裝箱就可以順長(zhǎng)江而下，直接運(yùn)到上海的遠(yuǎn)洋貨輪上。國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)包公園、徽?qǐng)@等旅游景點(diǎn)獨(dú)具特色。合肥周邊半徑250公里內(nèi)有黃山、九華山、太平湖、天柱山、瑯琊山等全國(guó)著名旅游風(fēng)景區(qū)，是重要的旅游目的地和集散中心。到2020年，合肥市將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。2013年，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆二中、三中全會(huì)精神，按照“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)，開拓創(chuàng)新，扎實(shí)工作，著力穩(wěn)增長(zhǎng)、提效益、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了穩(wěn)定健康較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為打造“大湖名城、創(chuàng)新高地”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)《合肥市2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》資料來(lái)源： 。其中，%；，%；，%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到61555元（折合9939美元）,比上年增加6373元。其中，；，；。%。其中，輕、%%；%，%，股份制、%%。%。%；，%。納入統(tǒng)計(jì)范圍的具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑施工企業(yè)859戶，比上年增加24戶；，%。%。%。其中，%；，%；，%。%。竣工項(xiàng)目3964個(gè)，增加321個(gè)。%；，%。全年開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房46562套，竣工8078套。%。其中，%，%，%。%?！耄?；‰，；‰。人均消費(fèi)性支出20475元，%。合肥國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱高新區(qū)）地處蜀山腳下，董鋪水庫(kù)之濱，1990年10月奠基，1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，是合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)和合肥現(xiàn)代化新興中心城市“空間發(fā)展戰(zhàn)略”西部組團(tuán)的核心區(qū)域，是首批“中國(guó)亞太經(jīng)濟(jì)合作組織科技工業(yè)園區(qū)”、全國(guó)首批光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)、“國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”（軍民結(jié)合）、首批國(guó)家級(jí)文化和科技融合示范基地，兩度榮獲全國(guó)“先進(jìn)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”、“全國(guó)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位”和“全國(guó)模范勞動(dòng)關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)，在國(guó)家高新區(qū)綜合評(píng)價(jià)中位居第12位，在國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)工作會(huì)議上被授予“國(guó)家高新區(qū)建設(shè)20年先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號(hào)。園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)迅速聚集，培育了科大訊飛、四創(chuàng)電子、安科生物、陽(yáng)光電源、量子通信等高新技術(shù)企業(yè)，引進(jìn)了格力電器、美的電器、合肥三洋、大陸輪胎、長(zhǎng)安汽車、晶澳、美國(guó)3M、韓國(guó)樂天、日本NSK等知名龍頭企業(yè)，一大批企業(yè)的技術(shù)水平處于行業(yè)領(lǐng)先水平。高新區(qū)科教資源豐富，周邊聚集了以中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)為代表的50多所高等院校和以中國(guó)科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院為代表的300多個(gè)國(guó)家級(jí)和省部屬科研機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已初步形成了一個(gè)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型的專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍和企業(yè)家群體。高新區(qū)通過提供種子基金（天使投資）、孵化資金、創(chuàng)新基金、風(fēng)險(xiǎn)基金等投融資服務(wù)，營(yíng)造適于技術(shù)創(chuàng)新、科技成果轉(zhuǎn)化的環(huán)境。安徽積層微電路有限公司坐落于安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，公司從國(guó)外引進(jìn)了先進(jìn)的陶瓷微電路模塊生產(chǎn)線，采取LowTemperatureCofiredCeramic技術(shù)特有的多層布線、內(nèi)部埋置被動(dòng)元器件等先進(jìn)的制成技術(shù)，實(shí)現(xiàn)主、被動(dòng)元器件和電路芯片更高密度的一體化集成和封裝。公司成立于2005年2月25日，注冊(cè)號(hào)為340100400001771（11），注冊(cè)資本：，住所為合肥市高新區(qū)合歡路10號(hào)，經(jīng)營(yíng)范圍是生產(chǎn)和銷售自產(chǎn)的陶瓷微電路基板、微電路模塊、陶瓷電子元（組）件，公司現(xiàn)法定代表人是陳錦榮。安徽積層微電路有限公司的股東有二，分別是安徽甲特生物科技有限公司和安徽高新股份有限公司，控股股東是安徽甲特生物科技有限公司，安徽甲特生物公司持有公司股權(quán)39,435,（人民幣），占公司總注冊(cè)資本70%。公司致力于“健康功能性紡織品、醫(yī)用生物新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)”三大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)于一體的生物高科技企業(yè)。公司擁有全球首創(chuàng)chitosanteTM紡織品健康功能國(guó)家發(fā)明專利生物技術(shù)，其主導(dǎo)產(chǎn)品有“甲特貝貝”健康生態(tài)功能嬰幼童裝“甲特”甲殼素多功能整理劑、“凱特賽”甲殼素多功能面料、“JUST1”健康多功能服裝等；公司還自主研發(fā)申報(bào)了五項(xiàng)生物醫(yī)用新材料方面的國(guó)家專利，成功開發(fā)多個(gè)具有全球行業(yè)領(lǐng)先的醫(yī)用生物材料產(chǎn)品；公司將不斷加強(qiáng)健康功能性紡織品、生物醫(yī)用新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)與推廣，通過醫(yī)用生物科技和軍事前沿科技的研發(fā)與應(yīng)用為人民和諧生活提供更多的健康生態(tài)產(chǎn)品。合肥高新股份有限公司成立于2002年12月，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級(jí)資質(zhì)。合肥高新股份有限公司是由合肥高新區(qū)科技實(shí)業(yè)發(fā)展公司（合肥高新區(qū)管委會(huì)投資興辦)為主發(fā)起人，聯(lián)合其他五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份公司，注冊(cè)資本1億元，公司于2002年12月28日正式設(shè)立并開始運(yùn)營(yíng)，該公司在近幾年內(nèi)將圍繞和呼應(yīng)高新區(qū)的建設(shè)需求，做大做強(qiáng)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)依托高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目資源豐富，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足的優(yōu)勢(shì)，投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)高新技術(shù)產(chǎn)品，并將適時(shí)投資興辦商貿(mào)、生活服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等綜合服務(wù)業(yè)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)公司的持續(xù)發(fā)展能力。該地塊的土地證號(hào)為合高國(guó)用（2006）第8號(hào)，土地座落為合肥市高新區(qū)科學(xué)大道與合歡路交口東北角，地號(hào)為AG3，土地地類（用途）為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2055年12月8日，使用權(quán)面積為40,㎡，獨(dú)用面積為40,㎡，土地證發(fā)證日期為2006年3月23日。安徽積層微電路有限公司目前處于停業(yè)狀態(tài)，其名下房屋由公司甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，絕大部分皆處于空置狀態(tài)，地面無(wú)任何建筑物。根據(jù)合肥市“141”城市發(fā)展框架，合肥市正大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個(gè)城市副中心，沿巢湖逐步建設(shè)一個(gè)生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱湖新區(qū)。根據(jù)合肥市“十二五”發(fā)展目標(biāo) 資料來(lái)源：。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為3:55:42，規(guī)模以上工業(yè)增加值突破2800億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重26%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值翻兩番。D投入占GDP比重達(dá)到3%。城市功能顯著提升，城區(qū)常住人口突破430萬(wàn)人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到420平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。生態(tài)環(huán)境顯著改善，城市垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100%，城鎮(zhèn)污水集中處理率達(dá)到98%，巢湖水質(zhì)進(jìn)一步改善；工業(yè)固體廢物處置利用率達(dá)到99%；全市森林覆蓋率超過25%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到46%；空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)達(dá)到310天以上。農(nóng)村居民安全飲水實(shí)現(xiàn)全覆蓋。發(fā)展活力顯著增強(qiáng),綜合配套改革取得新突破，體制機(jī)制更加完善；對(duì)外開放和區(qū)域合作達(dá)到新水平，地區(qū)進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)20%，5年累計(jì)招商引資12000億元，其中外商直接投資90億美元。再經(jīng)過510年的努力，建成1000萬(wàn)以上人口規(guī)模的區(qū)域性特大城市。項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽積層微電路有限公司【合肥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（擬設(shè)立）】。176。 項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(shì)(1)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)。距西二環(huán)不足1公里，距政務(wù)區(qū)萬(wàn)達(dá)商圈2公里，交通極為方便，是高新區(qū)中比較成熟的片區(qū)。(2)企業(yè)自主開發(fā)優(yōu)勢(shì)。較之開發(fā)企業(yè)舉牌拍地在地價(jià)上更容易把控。2. 劣勢(shì)(1)商業(yè)及市政配套不足。(2)企業(yè)及地塊的制約因素。此外地塊北部臨高壓線，影響建高層，容積率受限，臨街綠化也需要協(xié)調(diào)變更，地塊60畝的范圍內(nèi)難以安排大型高端綜合性商住類項(xiàng)目。根據(jù)知名地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)行和上海易居研究院數(shù)據(jù)，截至2014年6月，全國(guó)35城存銷比數(shù)據(jù)中，成為35城去化時(shí)間最短城市。高新區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2013年下半年的6800/㎡左右，漲至2014年維持在7000元/㎡以上。101號(hào)文第五條規(guī)定，“以劃撥或協(xié)議出讓方式取得的國(guó)有存量建設(shè)用地（含工業(yè)、商業(yè)、辦公、綜合等），因經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，確需調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件的，經(jīng)依法批準(zhǔn)履行規(guī)劃調(diào)整、補(bǔ)繳土地出讓金手續(xù)后，可升級(jí)改造為商業(yè)、辦公、居住用地。房產(chǎn)開發(fā)優(yōu)先于建設(shè)的是規(guī)劃；優(yōu)先于規(guī)劃的是開發(fā)定位。定位稍有偏差，實(shí)際會(huì)困難重重。開發(fā)AG3地塊需要補(bǔ)交的土地出讓金及進(jìn)入建造后的資金需求量巨大，企業(yè)搬遷也需要資金，如何降低財(cái)務(wù)成本？如何快速回籠資金？如何保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)？將直接威脅項(xiàng)目的安全，是企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)。2．地上建筑物現(xiàn)狀地上建筑物有4300平方米，主體3層，局部1層，其中辦公用房2100平方米，廠房2200平方米。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年年底前準(zhǔn)備變性資料，辦理相關(guān)手續(xù)，于2015年6月底前完成變性手續(xù)，確定合作方，取得項(xiàng)目建設(shè)資金，繳納土地變性款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)土地?fù)Q證。1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；2.《合肥市城市拆遷管理?xiàng)l例》；3.《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；4.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；5.《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；6.《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；7.《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；8.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；”規(guī)劃；。數(shù)據(jù)顯示，%。在一線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的背景下，經(jīng)歷18個(gè)月的連續(xù)上漲，合肥房?jī)r(jià)（中指院百城價(jià)格指數(shù)）在2014年4月下行，6月又上行至7696元/平米。四大主城區(qū)由于設(shè)施環(huán)境發(fā)展成熟，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定；政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、政商涌入已然成為高價(jià)房的集中營(yíng)；而高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)因企業(yè)、工廠較多，帶入了大批剛需族，成為剛需房的首選地。高新區(qū)環(huán)境條件的改善，商業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平的提高，以及價(jià)格因素，都是引起住宅銷量增加的前提；反觀，住宅銷量的增加也將帶動(dòng)高新區(qū)的全面發(fā)展，預(yù)測(cè)高新區(qū)的房?jī)r(jià)和銷量都將還有一定的上升空間。高新區(qū)前幾年供應(yīng)量較低，成交量也非常低。2013年高新區(qū)商品住宅成交均價(jià)6742元/㎡（含價(jià)格較高，較大體量的別墅入市），位居各區(qū)第五，低于整體均價(jià)129元/㎡。合肥市居民購(gòu)房意向網(wǎng)絡(luò)調(diào)查： 合肥市商品住宅成交分析●80100㎡為市場(chǎng)主力，其次為100120㎡戶型?！褚缘囟?、品質(zhì)劃分，主力單價(jià)劃分為60007000元/㎡和70008000元/㎡兩個(gè)層級(jí)。而面積段過大、總價(jià)過高，去化難度增強(qiáng)。相同地段不同時(shí)期獲得的地塊價(jià)格不同，相同地段相同時(shí)期因獲取方式不同也會(huì)有所差異。 定準(zhǔn)位從目前高新區(qū)短缺的商品分析，可建高端寫字樓；從目標(biāo)客戶群的需求分析，可建小面積精裝修公寓；從有利企業(yè)長(zhǎng)期持有分析，可增加商業(yè)面積的比例；從快速去化、有利回籠資金分析，盡可能多建住宅和社區(qū)商鋪是不二選擇。 重規(guī)劃樓盤開發(fā)定位后，規(guī)劃水平?jīng)Q定樓盤的品質(zhì)。從我們踩盤的實(shí)際情況看，同為85㎡的高層中間戶型，不同樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果大相徑庭，去化情況也不言而喻。規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性（限制性）條件，如地塊位置、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入