【正文】 到 70%以上?！? 2020 年 8 月 1 日，國務院召開會議，原則上通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設和管理制度，嚴格審查購房 者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。進入法律程序準備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實施細則》、《 ***市城市危險房屋管理實施細則》 、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。在此基礎上，經(jīng)濟適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導價，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。 2020 年 ***市政府在出臺的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面 積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3 年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。在土地供應方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房土地 供應，其年 度供應量不低于居住用地供應總量的 70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。教育體制的改革使得每年有更多 畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。 2020 年 1 月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO 工作室發(fā)表 2020 年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。理論上， 2535 歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有 數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020 年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45 歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。如果未來 10 年中 國城市化率以每年 個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近 2000 萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5 億平方米。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在 萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， 萬元的中等收入家庭占總數(shù)的 %。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強住房保障，建立以普通 商品房為主體、經(jīng)濟適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應市場的現(xiàn)狀并不如人意。 三、市場現(xiàn)狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均 %的漲幅高 個百分點 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng) 計局調(diào)查顯示， 2020 年 6 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊%、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。 1— 6 月經(jīng)濟適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了 %,2020 年以來經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。 2001— 2020 年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為 %、%、 %、 %和 %。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759 元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟適用房建設發(fā)展緩慢。同時經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。 2020 年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元， 其中經(jīng)濟適用房完成投資 9378 萬元，同比增長 %，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。這個數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟適用房建設和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果?！笆濉逼陂g，住宅投資累計完成 億元，年均增幅為 %，非住宅投資累計完成 億元，年均增幅高達 %，非住宅的建設規(guī)模和發(fā)展速度遠快于住宅的發(fā)展。 20012020 年間，經(jīng)濟適用房投資分別為 、 、 和 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、 %、 %和 %，遠低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 %，其中，住宅投資 億元，增長 %。全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計， 2020 年內(nèi)全市住宅建設總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級 20 萬平方米。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設規(guī)模和需求量空間很大。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設施較全。這部分樓盤以經(jīng)濟實用房、新農(nóng)村改造建設房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。就中、高檔樓盤來看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右，二手房價格也超過 1800 元 /m2。 在商品房銷售價格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設限價普通商品住房，限房價格初步定位為 2300 元 /m2。 統(tǒng)計表明 ***市房價與居民收入之比已超過 8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應在 36 之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。即便是在 2020 年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了 80%的這個小高潮中， ***市的個人住房公 積金放貸率也僅僅是 1%。截至 2020 年 3 月，全市累計發(fā)放個人住房貸款僅為 萬元。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現(xiàn)延長為 20 年。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費。 四、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級開發(fā)資質(zhì)的六十五家。因此，該開發(fā)企業(yè) 具有開發(fā)本項目的技術(shù)能力及經(jīng)濟實力，達到了國家相關標準要求。其目標群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數(shù) 70%的群體。以中小戶型為主。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。 二、規(guī)劃設計方案 用地使用強度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管 衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應符合相關規(guī)范及規(guī)章的要求。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》配套相適應的公共設施及市政設施。 （ 1）設計原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設計突出以起居廳為主的設計原則。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點，結(jié)合 ***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應不同需要的多種套型住宅，形式各異。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風。 ④走進客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 ③廚房設計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道集中，節(jié)約投資。每戶至少有一個朝南的臥室。 ⑦每戶設有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。各套型對客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學習等。門廳是人們從室外進入室內(nèi)的緩沖空間，這項設計將門廳從以 往的客廳中獨立出來，可增強室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。 ⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。地漏應采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。 ⑥充分利用陽臺擴展戶外空間，完善陽臺休息環(huán)境。北陽臺 (即服務陽臺 )可設儲藏設施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。 戶型統(tǒng)計 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項目強調(diào)綠化 圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。 交通組織 住宅區(qū)共設有 2 個主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設置步行景觀節(jié)點，為居民提供散步、鍛煉場所。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達室，負責日常的便民活動。 四、結(jié)構(gòu)方案 設計條件 (1)抗震等級：按抗震設防列度 7 度設防；耐火等級為 II 級； (2)主要設計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑?；A混凝土強度等級采用 C30；基礎墊層采用 C15。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨 立設置，分別設置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。衛(wèi)生間設集中給排水系統(tǒng)。水壓滿足最不利點自由水頭 米，水質(zhì)為一般生活用水。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設一個冬季采暖熱