【正文】 .......................................................................................... 58 . 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ............................................................................................................ 58 . 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................................................... 59 . 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................................ 59 第 14章 研究結(jié) 論與建議 ........................................................................................................................ 61 . 可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 61 . 建議 ............................................................................................................................................. 61 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 62 頁(yè) 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 明珠雅苑（商住兩用）開(kāi)發(fā) 承辦 單位概況 單位名稱(chēng) ： 湖南湘硒生物科技 有限公司 單位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 (自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 ： 人民 幣 500萬(wàn)元 業(yè)務(wù)范圍 ： 生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人 ： 肖長(zhǎng)庚 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： 湖南湘硒生物科技 有限公司 的前身為湖南太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2021 年 9月 13 日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng)湖南省工商行政管理局備案，于 2021 年 8 月 2 日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為湖南湘硒生物科技有限公司，公司的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)辦公地址、注冊(cè)資金等基本情況均未發(fā)生變化。 2021 年末，該公司資產(chǎn)總額 4000 萬(wàn)元、負(fù)債 0 元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。 湘硒公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開(kāi)發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開(kāi)發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)等。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 明珠雅苑 項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 — 2個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 25 平方 米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 17%，城市化水平將提高到43%左右。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將 房地產(chǎn) 業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 ② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 對(duì)于花垣縣城未來(lái)的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識(shí)與戰(zhàn)略定位。 武陵山中的一顆璀璨明珠 —— 花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f(wàn)，是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 古代為辰陽(yáng)縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬湖南湘西土家族苗族自治州管轄。平均海 拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。新中國(guó)成立后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。文學(xué)巨匠沈從文小說(shuō)中的邊城 —— 茶峒，吊腳樓鱗次櫛比， 清澈剔透的清水河繞城而過(guò)，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫(huà)；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤(pán)山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動(dòng)的詩(shī)；麻栗場(chǎng)的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 ?? 目前， 花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，隨著 花垣 縣城 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 見(jiàn)證城市建設(shè)的歷史， 我們不妨翻開(kāi)歷史那一 冊(cè) 厚重的長(zhǎng)卷， 來(lái)檢視沉淀了 的滄桑世故。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。嘉慶五年，在東、 西門(mén)外又各增建一座護(hù)城，俗稱(chēng) “ 小城 ” 。 “ 壁、垣也 ” 。于是，花園的“ 園 ” 便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ?“ 垣 ” 。 當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運(yùn)動(dòng)，已不亞于一場(chǎng)恢宏浩大的戰(zhàn)爭(zhēng)，誰(shuí)的城市品牌響，誰(shuí)的城市品位高，誰(shuí)的城市風(fēng)格靚，誰(shuí)就可能成為世界的中心。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？ 用前任縣委 吳彥承書(shū)記 的話來(lái) 說(shuō)： “ 歷史上從沒(méi)有像今天這樣，縣委、縣政府對(duì)城市建設(shè)認(rèn)識(shí)更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)。 把握苗疆邊城歷史文脈。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來(lái)年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動(dòng)都要與之相近，以其為蘊(yùn)。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專(zhuān)家、社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 62 頁(yè) 湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號(hào)，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn) ” 的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標(biāo)。 推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，如何主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營(yíng)城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金 “ 瓶頸 ” ；三是由被動(dòng)解決歷史遺留問(wèn)題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個(gè)性，向建設(shè)品牌城市邁進(jìn)；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面 貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。 圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤(pán)棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。 “ 依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐 ” 的城建思想深入人心。他們?cè)谧龃蠊I(yè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，放低農(nóng)民進(jìn)城門(mén)坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險(xiǎn)等方面給進(jìn)城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口 和流動(dòng)人口已由 2021 年的 萬(wàn)人發(fā)展到近 8 萬(wàn)人?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門(mén)口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。通過(guò)五年的努力，投資近 2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬(wàn)元的城南紫竹園商住樓群銷(xiāo)售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè) 中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆。 交通是一個(gè)城市的名片，要讓所有經(jīng)過(guò)花垣的人，先從交通這張名片上認(rèn)識(shí)花垣了解花垣。 本案所在地的 建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項(xiàng)深受擁護(hù)的民心工程。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大 地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了市場(chǎng) ， 整個(gè)建設(shè)路的改造，拉動(dòng)了民間資本投入 5000 萬(wàn)元，臨街新建樓房 300 余棟，新增商業(yè)門(mén)面 1000 多間?？h城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長(zhǎng)街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長(zhǎng) 公里，共有 2021 多戶居民， 萬(wàn)人。老街改造擴(kuò)建排水溝 5200 米，改造供水主管 2021 米，支管 12021 米；拆除占道臺(tái)階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28個(gè)，路面全部鋪上 15 厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。對(duì) 41條小街小巷 公里的路面進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。通過(guò)建設(shè)者們艱苦細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來(lái)，全部硬化。通過(guò)舊城改造，新建 了 一條長(zhǎng) 980 米，寬 100 米的商業(yè)步行大街。 步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)理念獨(dú)特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既 有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請(qǐng)著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫(xiě)街名，堪稱(chēng)一絕。通過(guò)改造，市場(chǎng)面積由原來(lái)的 3000 多平方米增加到 21000平方米，成為全州獨(dú)體建筑最大的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶由原來(lái)的 600 多戶發(fā)展到 1300 多戶，年成交金額由 億元擴(kuò)大到 2億多元。 商貿(mào)大廈項(xiàng)目。 與此同時(shí)，城南、城北兩個(gè)新區(qū)開(kāi)發(fā)也同步進(jìn)行中。通過(guò)政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4 億元，將城南打造成一個(gè)高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。 2021 年，縣委、政府又投資 1100 萬(wàn)元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250 畝。坐落園內(nèi)投資600 萬(wàn)元的邊城圖書(shū)館也正在緊張地建設(shè)當(dāng)中。今日的花垣縣城，確實(shí)呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。目前，邊城廣場(chǎng)商品房、邊貿(mào)市場(chǎng)二期工程、紫竹園大市場(chǎng)和商貿(mào)大廈等 5個(gè)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達(dá)。 花垣縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃 爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。 正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的 明珠雅苑 項(xiàng)目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原 動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 花垣縣 重點(diǎn)商品住宅 兩用 建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加 花垣縣 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所 在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方米， 建筑面積 80000 平方米。本項(xiàng)目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車(chē)程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部 份 進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目 ，并受到了縣委、縣政府、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)的大力支持。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及 花垣 城 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。 花垣縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 62 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 a) 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2021 年 111 月，我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長(zhǎng) %。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資 13