【正文】 工的住房問題和外聘高級(jí)教授的加入使學(xué)校住房緊張的矛盾日益突出。而學(xué)校后勤設(shè)施建設(shè)，只能依靠社會(huì)投資和市場運(yùn)作的方式來解決。為此 xxxxx 尋求依托已經(jīng)建立起來的后勤社會(huì)化改革合作平臺(tái)，以市場化運(yùn)作的方式，在新校區(qū)周邊地區(qū)建設(shè)專供教師居住的 “華雅翠園 ”，從根本上解除教職工的后顧之憂。 xxxxxxxxx 的規(guī)范運(yùn)營與管理 ，使雙方的合作關(guān)系進(jìn)一步得以提升。良好的合作基礎(chǔ)和共同的開發(fā)愿望，必將推進(jìn) “華雅翠園 ”的開發(fā)步伐，確保 “華雅翠園 ”項(xiàng)目的開發(fā)成功。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 由 xxxxx和 xxxxxxxx公司組成華雅翠園工程建設(shè)指揮部，全方位、全過程監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程及運(yùn)作。采取定均價(jià)、定面積、定向銷售。 第一章 市場要求和項(xiàng)目定位 按照 xxxx市規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃要求，參照 xxxxx地區(qū)已建教師公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，為避免樓盤的同質(zhì)化，崇尚樓盤的個(gè)性和品質(zhì)，在項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)、公建配套、戶型設(shè)計(jì)上力求樸實(shí)大方，營建一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、健康的居住小區(qū)。通過分析，目標(biāo)市場的購買動(dòng)機(jī)和需求主要是： 首次置業(yè)市場 以青年教師和無房教師為主的需求群體。該部分人員的比例約占45%左右。這部分消費(fèi)者財(cái)力和消費(fèi)意識(shí)已經(jīng)積累到了一個(gè)新的高度，不滿足現(xiàn)有房屋的結(jié)構(gòu)、面 積和環(huán)境，迫切希望將住房升級(jí)換代。他們的購房動(dòng)機(jī)一部分為自住，一部分有投資升值的因素。 海歸教授市場 為吸引高素質(zhì)人才加盟，采取了向海歸人員和專業(yè)人才提供住房的吸引政策。他們的消費(fèi)行為存在一定的被動(dòng)性，但消費(fèi)心理是希望家居與其身份相符。據(jù) 反饋的信息，這部分消費(fèi)群體約占 5%左右。一是已有住房的二次置業(yè)者；一是無住房的青年置業(yè)者。 第二節(jié) 項(xiàng)目的環(huán)境分析 1．地塊的景觀 xxxxxxx新校區(qū)地處桐梓坡，緊鄰 xxxxxxxx。建筑設(shè)計(jì)恢宏而不失儒雅，昭示了校園的雅韻和文化逸致。高達(dá) 60%的綠地率，已經(jīng)形成了一個(gè)學(xué)習(xí)、居住、休閑的綠化小區(qū)。 “華雅翠園 ”周邊商家集市、銀行郵電、學(xué)校教育（從幼稚園到高等院校）一應(yīng)俱全，圖書館、書店超市、體育場館等多種文體設(shè)施配套齊全，多個(gè)綠化廣場為園區(qū)居民提供舒適空間和休憩港灣。城內(nèi)便于擴(kuò)展和延伸的物業(yè)管理資源和各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施也會(huì)給 “華雅翠園 ”的居民提供多種生活及工作上的便利。其獨(dú)特的優(yōu)勢在桐梓坡路兩側(cè)絕無僅有。 2．地塊環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安分析 由于該地塊原規(guī)劃為教育用地，周邊主要以民用住宅為主，環(huán)境優(yōu)，無污染。小區(qū)北、西向規(guī)劃道路為城市次干道，由于其功能的局限性，加之周邊城市規(guī)劃綠化帶和原植被較豐富，其污染程度非常有限。另外，該區(qū)域相對獨(dú)立，小區(qū)與校區(qū)可成一體，小區(qū)流動(dòng)人口相對單一且入住人群均具有較高的素質(zhì)。 根據(jù) SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）理論分析，該地塊的環(huán)境景觀，市政配套以及發(fā)展趨勢具有較大的優(yōu)勢。 第三節(jié) 項(xiàng)目的定位 作為定向開發(fā)的小區(qū)，項(xiàng)目的定位有別于純市場化運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 1．項(xiàng)目概念和導(dǎo)入 為了確保項(xiàng)目在規(guī)劃、質(zhì)量、價(jià)格、物業(yè)管理以及服務(wù)功能上的差別優(yōu)勢，有必要對項(xiàng)目的主題進(jìn)行設(shè)計(jì)和定位。潛心打造一個(gè)人與建筑的和諧，建筑與環(huán)境的和諧的生活空間，是開發(fā)者的追求，也是消費(fèi)者的理念。 就本項(xiàng)目而言，概念的導(dǎo)入不是追求時(shí)髦，也非買點(diǎn)的炒作，而是將抽象的概念通過建筑的語言，物業(yè)管理的語言具體地表達(dá)出來，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)管理上以實(shí)實(shí)在在的支撐。其次是現(xiàn)有的休閑、體育、學(xué)習(xí)等配套設(shè)施，功能齊全，在本區(qū)域的樓盤中獨(dú)一無二。 項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢 由于 “華雅翠園 ”是定向打造，量身定做的，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分考慮教職員工的收入水平及受教育程度、興趣愛好等因素。建成后因銷售費(fèi)用的減少，可節(jié) 約開發(fā)成本5%左右。在利潤目標(biāo)確定以后與同區(qū)域、同品質(zhì)住房的售價(jià)相比，具有 10%~15%的降幅空間。 第二章 項(xiàng)目方案策劃 建筑應(yīng)回歸本原，崇尚樸實(shí)大方。實(shí)施本小區(qū)方案 策劃，在確保規(guī)劃要求、滿足小區(qū)主題概念的前提下，運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的設(shè)計(jì)語言，使之和諧和升華，創(chuàng)造一種 “居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦 ”的生活意境。為此，本小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1．規(guī)劃超前 本小區(qū)導(dǎo)入家居智能化設(shè)置。此外，小區(qū) 物業(yè)管理前期介入和小區(qū)配套設(shè)施都能體現(xiàn)小區(qū)的超前意識(shí)。 3．建筑藝術(shù) 一方面小區(qū)業(yè)主是從事教書育人且具有較高文化素養(yǎng)和鑒賞品位的特殊群體；另一方面小區(qū)周邊的文化氣氛非常濃厚。 4．配套完善 配套設(shè)施的完善是本小區(qū)的一大特點(diǎn)，大型綠化廣場、高校學(xué)習(xí)氛圍與小區(qū)人文、休閑、體育、娛樂和服務(wù)設(shè)施構(gòu)成小區(qū)的特色和品質(zhì) 的提升。 6．服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 提升小區(qū)的服務(wù)水平，是本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中非常重要一環(huán)。開發(fā)者對物業(yè)管理的策劃力求親和與人性化，并做到提前介入，實(shí)現(xiàn)打造一個(gè)示范文明小區(qū)的目的。居住于此，可完全感受和煦的陽光，清新的空氣。另外結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)整合學(xué)校已有的文體、休閑、廣場、綠地設(shè)置。在小區(qū)東側(cè)規(guī)劃道路與學(xué)校體育場、 廣場、花園溝通。通過各區(qū)域商業(yè)門面規(guī)范化、市場化運(yùn)作，既可方便小區(qū)業(yè)主，又不影響小區(qū)恬靜的生活環(huán)境。有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結(jié)合，達(dá)到調(diào)整空氣、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。 小區(qū)布置住宅群和多個(gè)不同風(fēng)格、不同特色小型花園組團(tuán)，并與小區(qū)東側(cè)學(xué)校已建大型綠化廣場、休閑場所共同構(gòu)成小區(qū)景觀整體。特別是在南入口的景觀規(guī)劃上，力求恬靜、大氣，層次分明的整體視覺沖擊效果。人工景觀以及綠化的重點(diǎn)將放在路旁、樓旁并注重層次處理。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨桐梓坡路標(biāo)志性建筑物外立面亮化、藝術(shù)路燈等，給人以色彩層次的動(dòng)靜變化效果。本小區(qū)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格遵循與概念 和諧健康的定位相吻合；與小區(qū)的環(huán)境、地形相吻合；與教師公寓這一特殊群體定位相吻合。 建筑外觀、立面 建筑外觀，立面遵循簡潔、明快、質(zhì)樸穩(wěn)重的風(fēng)格，采用大面積墻面外挑陽臺(tái)、平窗設(shè)計(jì)，并與學(xué)校已建建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)。間綴其建筑隱于碧綠之間，營造輕快 、清新、典雅的氣氛。 第六節(jié) 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 根據(jù)本項(xiàng)目市場調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)需要，結(jié)合本小區(qū)消費(fèi)群體生活習(xí)慣、審美價(jià)值和社會(huì)層次的特點(diǎn)，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個(gè)性化要求，確保戶型的均好性。為展示主人的社會(huì)地位 、個(gè)人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部優(yōu)化，滿足其對禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計(jì)將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，將根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補(bǔ)，確保戶型的均好性。根據(jù)市場調(diào)研，消費(fèi)者評價(jià)戶型最重要的因素依