【文章內容簡介】 擊效果。 2．小區(qū)景觀、綠化的空間層次設計 從本小區(qū)西側已有大型景觀的基礎上，穿插小型花園與建筑的有機整合，保持現有地貌所形成的自然空間層次。人工景觀以及綠化的重點將放在路旁、樓旁并注重層次處理。 3．小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設計 利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽植物以及現有植被的合理布局來點綴小區(qū)的多彩層次色調。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨桐梓坡路標志性建筑物外立面亮化、藝術路燈等，給人以色彩層次的動靜變化效果。 第 五節(jié) 項目建筑風格及立面設計 風格是一個建筑的個性或獨特表征 ,是建筑藝術和審美價值的直接體現。本小區(qū)項目的建筑風格遵循與概念 和諧健康的定位相吻合；與小區(qū)的環(huán)境、地形相吻合；與教師公寓這一特殊群體定位相吻合。采用簡潔、明快、樸實、大方的建筑風格。 建筑外觀、立面 建筑外觀，立面遵循簡潔、明快、質樸穩(wěn)重的風格，采用大面積墻面外挑陽臺、平窗設計，并與學校已建建筑的風格相呼應。 建筑色彩 以采用較清淡明快的漿黃調和色為主基調，配以白、淺灰、淡漿黃等較鮮艷的色調。間綴其建筑隱于碧綠之間，營造輕快 、清新、典雅的氣氛。 墻體材料及表面質感 考慮到地區(qū)雨水較多，而且酸堿度較高的特點，外墻材料選用防酸堿腐蝕、防老化的耐久材料，在質感上兼顧厚重的文化品位。 第六節(jié) 項目的戶型設計 根據本項目市場調研及規(guī)劃設計需要，結合本小區(qū)消費群體生活習慣、審美價值和社會層次的特點，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個性化要求，確保戶型的均好性。 1．戶型的空間配置 本小區(qū)住宅的空間配置基本按 8 個空間格局進行設計，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、陽臺、書房和儲藏室（或保姆間）。為展示主人的社會地位 、個人風格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部優(yōu)化，滿足其對禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設計將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。 2．戶型差異性調整 因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢必導致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，將根據戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補，確保戶型的均好性。 3．戶型的布局 戶型是消費者最為關注的重要因素。根據市場調研，消費者評價戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費者認為客廳、主臥、餐廳最 為重要。鑒于本小區(qū)系以小高層結構為主的住宅類別，在戶型布局上堅持以下原則： 主臥、客廳、次臥朝南設計。 盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。 臥室門朝向避免與其他房間相對。 滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風采光要求。 第七節(jié) 項目道路、車位規(guī)劃 為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據項目規(guī)劃要求以及本地塊四面環(huán)路，北向、東向和西向各設入口的實際情況，規(guī)劃增設小區(qū)機動車入口，盡可能滿足人車分流。 1．小區(qū)道路設計 小區(qū)道路采取曲直風格并與小區(qū)景觀軸線相結合的設計原則，力求實現移步換景、方便、安全。小區(qū) 主干道分別伸向四個區(qū)位組團并與綠化組團串連。次干道分別進入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網絡。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。 2．小區(qū)車位設計 按照市規(guī)劃局有關住宅小區(qū)車位規(guī)劃設計要求，結合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數 1： — 比例配置。設計地下室停車位。 第八節(jié) 住宅交房標準及配套 本小區(qū)室內配套設施的配置，參照建設部有關國家康居示范工程建設室內配套設施的規(guī)定，結合本項目定位，設計室內配套為： 1．結構：多層為外混內框現澆板，小高層為異形框架柱結構，外墻為實心紅磚； 2．外墻：外墻磚； 3．門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗； 4．地面：水泥砂漿地面拉毛； 5．內墻及天棚：混合砂漿抹灰打底； 6．公共部位：一樓門廳、電梯前室、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面罩耐磨漆，８８８墻面，電梯前室地面及電梯門套貼石材，照明、消防設施到位； 7．給水： PPR 管材，ＩＣ卡計費； 8．廚房：管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭； 9．衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設蹲式大便器一個，其他管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵 頭； 10．排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材； 電路：按規(guī)范要求設空調回路、插座回路、照明回路至相應位置，ＩＣ卡計費系統(tǒng)； 11．弱電：設分戶門禁對講，電話、有線電視、寬帶網安裝到位； 12．天燃氣：天然氣管道敷設至廚房，ＩＣ卡計費； 13．變配電：雙電源供電，每戶 8ＫＶＡ設計； 14．供水：多層及小高層低區(qū)用水由市政管網直供（有待管網水壓調查），小高層高區(qū)用水設變頻管網疊壓供水系統(tǒng)； 15．供熱系統(tǒng)：設鍋爐房， PE熱水管道敷設至廚房、衛(wèi)生間； 16．電梯：小高層設中外合資品牌電梯； 17．電話：２個點，客廳、主臥； 18．電視：２個點，客廳、主臥； 19．安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動門、保安崗亭、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等； 第三章 項目營銷方案 為了履行讓利業(yè)主的承諾，在實施項目營銷策劃過程中，保證自有資金到位和合理銀行貸款額度的同時，采取預收定金和按工程進度支付購房款的低成本、多渠道融資方式，達到控制和降低開發(fā)成本，真正讓利業(yè)主的目的?，F就項目各戶型價格調整方法、項目宣傳推介和定金及購房款交納方案策劃如下 : 第一節(jié) 項目營銷原則 根據本項目的開發(fā)特點，結合目前市場需求狀況，對住宅銷售，車位銷售和商鋪銷售分別采取 不同的營銷原則。 1．住宅銷售 針對本小區(qū)的定向開發(fā)模式，開發(fā)商向委托單位提供各戶型的編號、戶型類別、銷售面積、銷售單價、銷售總價等資料，由委托單位按規(guī)定自行分配。 2．車位銷售 本項目車位銷售將采取優(yōu)先內部認購結合社會發(fā)售的方式。 3．商鋪銷售 本項目的商鋪銷售將采取引進小區(qū)必備的服務性功能，定向、定經營項目的銷售方式，向社會發(fā)售。 第二節(jié) 項目價格定位 住宅價格定位。 本項目住宅價格是根據市場行情和開發(fā)商低收益的承諾，設定均價為小高層 2300元 / m2，高層 2500元 / m2 。水平、垂直差價的調整 是根據各戶型的層高，區(qū)位、景觀、朝向的權重比例運用因素成對比較法評估確定。 住宅價格定位及調價一覽表 樓型結構 銷售均價 基準層 垂 直 差 價 水 平 差 價 調 增 調 減 調 增 調 減 小高層 2200 元 /m2 6． 7 8． 9． 10． 1 12 層 3—5% 1． 2． 3． 4