【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擊效果。 2．小區(qū)景觀、綠化的空間層次設(shè)計(jì) 從本小區(qū)西側(cè)已有大型景觀的基礎(chǔ)上，穿插小型花園與建筑的有機(jī)整合，保持現(xiàn)有地貌所形成的自然空間層次。人工景觀以及綠化的重點(diǎn)將放在路旁、樓旁并注重層次處理。 3．小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設(shè)計(jì) 利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽植物以及現(xiàn)有植被的合理布局來點(diǎn)綴小區(qū)的多彩層次色調(diào)。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨桐梓坡路標(biāo)志性建筑物外立面亮化、藝術(shù)路燈等，給人以色彩層次的動(dòng)靜變化效果。 第 五節(jié) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì) 風(fēng)格是一個(gè)建筑的個(gè)性或獨(dú)特表征 ,是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)。本小區(qū)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格遵循與概念 和諧健康的定位相吻合；與小區(qū)的環(huán)境、地形相吻合；與教師公寓這一特殊群體定位相吻合。采用簡(jiǎn)潔、明快、樸實(shí)、大方的建筑風(fēng)格。 建筑外觀、立面 建筑外觀，立面遵循簡(jiǎn)潔、明快、質(zhì)樸穩(wěn)重的風(fēng)格，采用大面積墻面外挑陽臺(tái)、平窗設(shè)計(jì)，并與學(xué)校已建建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)。 建筑色彩 以采用較清淡明快的漿黃調(diào)和色為主基調(diào)，配以白、淺灰、淡漿黃等較鮮艷的色調(diào)。間綴其建筑隱于碧綠之間，營(yíng)造輕快 、清新、典雅的氣氛。 墻體材料及表面質(zhì)感 考慮到地區(qū)雨水較多，而且酸堿度較高的特點(diǎn)，外墻材料選用防酸堿腐蝕、防老化的耐久材料，在質(zhì)感上兼顧厚重的文化品位。 第六節(jié) 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì) 根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)需要，結(jié)合本小區(qū)消費(fèi)群體生活習(xí)慣、審美價(jià)值和社會(huì)層次的特點(diǎn)，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個(gè)性化要求，確保戶型的均好性。 1．戶型的空間配置 本小區(qū)住宅的空間配置基本按 8 個(gè)空間格局進(jìn)行設(shè)計(jì)，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、書房和儲(chǔ)藏室（或保姆間）。為展示主人的社會(huì)地位 、個(gè)人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部?jī)?yōu)化，滿足其對(duì)禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計(jì)將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。 2．戶型差異性調(diào)整 因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢(shì)必導(dǎo)致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，將根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補(bǔ)，確保戶型的均好性。 3．戶型的布局 戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，消費(fèi)者評(píng)價(jià)戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費(fèi)者認(rèn)為客廳、主臥、餐廳最 為重要。鑒于本小區(qū)系以小高層結(jié)構(gòu)為主的住宅類別，在戶型布局上堅(jiān)持以下原則： 主臥、客廳、次臥朝南設(shè)計(jì)。 盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。 臥室門朝向避免與其他房間相對(duì)。 滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風(fēng)采光要求。 第七節(jié) 項(xiàng)目道路、車位規(guī)劃 為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求以及本地塊四面環(huán)路，北向、東向和西向各設(shè)入口的實(shí)際情況，規(guī)劃增設(shè)小區(qū)機(jī)動(dòng)車入口，盡可能滿足人車分流。 1．小區(qū)道路設(shè)計(jì) 小區(qū)道路采取曲直風(fēng)格并與小區(qū)景觀軸線相結(jié)合的設(shè)計(jì)原則，力求實(shí)現(xiàn)移步換景、方便、安全。小區(qū) 主干道分別伸向四個(gè)區(qū)位組團(tuán)并與綠化組團(tuán)串連。次干道分別進(jìn)入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。 2．小區(qū)車位設(shè)計(jì) 按照市規(guī)劃局有關(guān)住宅小區(qū)車位規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，結(jié)合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數(shù) 1： — 比例配置。設(shè)計(jì)地下室停車位。 第八節(jié) 住宅交房標(biāo)準(zhǔn)及配套 本小區(qū)室內(nèi)配套設(shè)施的配置，參照建設(shè)部有關(guān)國(guó)家康居示范工程建設(shè)室內(nèi)配套設(shè)施的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)室內(nèi)配套為： 1．結(jié)構(gòu)：多層為外混內(nèi)框現(xiàn)澆板，小高層為異形框架柱結(jié)構(gòu)，外墻為實(shí)心紅磚； 2．外墻：外墻磚； 3．門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗； 4．地面：水泥砂漿地面拉毛； 5．內(nèi)墻及天棚：混合砂漿抹灰打底； 6．公共部位：一樓門廳、電梯前室、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面罩耐磨漆，８８８墻面，電梯前室地面及電梯門套貼石材，照明、消防設(shè)施到位； 7．給水： PPR 管材，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)； 8．廚房：管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭； 9．衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設(shè)蹲式大便器一個(gè)，其他管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵 頭； 10．排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材； 電路：按規(guī)范要求設(shè)空調(diào)回路、插座回路、照明回路至相應(yīng)位置，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)； 11．弱電：設(shè)分戶門禁對(duì)講，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)安裝到位； 12．天燃?xì)猓禾烊粴夤艿婪笤O(shè)至廚房，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)； 13．變配電：雙電源供電，每戶 8ＫＶＡ設(shè)計(jì)； 14．供水：多層及小高層低區(qū)用水由市政管網(wǎng)直供（有待管網(wǎng)水壓調(diào)查），小高層高區(qū)用水設(shè)變頻管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)； 15．供熱系統(tǒng)：設(shè)鍋爐房， PE熱水管道敷設(shè)至廚房、衛(wèi)生間； 16．電梯：小高層設(shè)中外合資品牌電梯； 17．電話：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥； 18．電視：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥； 19．安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動(dòng)門、保安崗?fù)?、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等； 第三章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 為了履行讓利業(yè)主的承諾，在實(shí)施項(xiàng)目營(yíng)銷策劃過程中，保證自有資金到位和合理銀行貸款額度的同時(shí)，采取預(yù)收定金和按工程進(jìn)度支付購(gòu)房款的低成本、多渠道融資方式，達(dá)到控制和降低開發(fā)成本，真正讓利業(yè)主的目的?，F(xiàn)就項(xiàng)目各戶型價(jià)格調(diào)整方法、項(xiàng)目宣傳推介和定金及購(gòu)房款交納方案策劃如下 : 第一節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷原則 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)，結(jié)合目前市場(chǎng)需求狀況，對(duì)住宅銷售，車位銷售和商鋪銷售分別采取 不同的營(yíng)銷原則。 1．住宅銷售 針對(duì)本小區(qū)的定向開發(fā)模式，開發(fā)商向委托單位提供各戶型的編號(hào)、戶型類別、銷售面積、銷售單價(jià)、銷售總價(jià)等資料，由委托單位按規(guī)定自行分配。 2．車位銷售 本項(xiàng)目車位銷售將采取優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)合社會(huì)發(fā)售的方式。 3．商鋪銷售 本項(xiàng)目的商鋪銷售將采取引進(jìn)小區(qū)必備的服務(wù)性功能，定向、定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的銷售方式，向社會(huì)發(fā)售。 第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 住宅價(jià)格定位。 本項(xiàng)目住宅價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)行情和開發(fā)商低收益的承諾，設(shè)定均價(jià)為小高層 2300元 / m2，高層 2500元 / m2 。水平、垂直差價(jià)的調(diào)整 是根據(jù)各戶型的層高，區(qū)位、景觀、朝向的權(quán)重比例運(yùn)用因素成對(duì)比較法評(píng)估確定。 住宅價(jià)格定位及調(diào)價(jià)一覽表 樓型結(jié)構(gòu) 銷售均價(jià) 基準(zhǔn)層 垂 直 差 價(jià) 水 平 差 價(jià) 調(diào) 增 調(diào) 減 調(diào) 增 調(diào) 減 小高層 2200 元 /m2 6． 7 8． 9． 10． 1 12 層 3—5% 1． 2． 3． 4