【文章內(nèi)容簡介】 （4） 外來人口增長率的急劇下降，很大程度上說明在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，中山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展或投資招商發(fā)展比較緩慢；（5） 外來人口增長率急劇下降同時(shí)也與中山市在統(tǒng)計(jì)期間人口政策的調(diào)整有很大的關(guān)系；（6） 中山市場本來以內(nèi)需為主的市場，區(qū)域人口（本土、外來常?。┮?guī)模增長速度反映了區(qū)域需求增長水平。觀點(diǎn)歸納——中山人口增長水平，反映了中山市需求增長水平，以上的分析說明，中山市商業(yè)發(fā)展緩慢，其根本原因在于市場需求增長緩慢，商業(yè)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，因此商業(yè)物業(yè)的空置在中山隨處可見，即使是商業(yè)氛圍較旺的一些街區(qū)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口發(fā)展本方案為了更加準(zhǔn)確地說明問題，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，本節(jié)采用的數(shù)據(jù)同樣只對城區(qū)四區(qū)以及周邊四鎮(zhèn)進(jìn)行分析，以下就是四區(qū)（石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)）、以及四鎮(zhèn)（沙溪、大涌、火炬、港口）2002~2007年年末產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及從業(yè)人員情況統(tǒng)計(jì)：中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)2002~2007年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況單位：萬元產(chǎn)業(yè)類2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)562376065159920584216024760113第二產(chǎn)業(yè)103885415911491690406210797224245252623287第三產(chǎn)業(yè)559726647335819221148476217525981808346注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒、中山統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可看出：第二產(chǎn)業(yè)一直是中山市的主要產(chǎn)業(yè)，中山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本決定了中山人口結(jié)構(gòu)，近幾年，中山城區(qū)城市化發(fā)展，生產(chǎn)性企業(yè)不斷外遷，導(dǎo)致城區(qū)人口分布狀況改變，部分消費(fèi)人群往城區(qū)邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移，城區(qū)消費(fèi)力降低。中山城鎮(zhèn)從業(yè)人員分類統(tǒng)計(jì)單位：人年份總從業(yè)人員第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2002年13164332121196607904435242003年14471942030657558724882572004年185289017503512688424090132005年188853117205212881154283642006年193470517108013136554499702007年19625831708761339623452084注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局。以上統(tǒng)計(jì)反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員所占總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。另一方面，從2004年到2007年，整體從業(yè)人員增長速度減緩，幾乎沒有增長，說明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)2002~2007年企業(yè)構(gòu)成情況單位：個(gè)企業(yè)類型2002年2003年2004年2005年2006年2007年大型企業(yè)77117222527中型企業(yè)154224228316398452小型企業(yè)178722612307295433043658個(gè)體經(jīng)營147061902419632204452114323982合計(jì)數(shù)167242152022174237372487028119注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局，2000人及以上為大型企業(yè)；200~2000人為中型企業(yè)；200人以下為小型企業(yè)。以上統(tǒng)計(jì)說明：中山城區(qū)及周邊四鎮(zhèn)，不僅是以制造企業(yè)為主，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營以及小型企業(yè)占絕對多數(shù)，同時(shí)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中山制造產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，這一特征說明中山城區(qū)及周邊人的層次：即低層次的消費(fèi)人群是中山的主流消費(fèi)人群，高層次消費(fèi)人群比率相對較小。城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計(jì)年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年總?cè)丝跀?shù)827022845586882509918814932588948204本地人口數(shù)473897482740490430497222504209511096外來人口數(shù)353125362846392079421592428379437108本地與外來比例7:57:55:46:56:56:5注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局本地人口與外來人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來人口的數(shù)量，一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市（東莞、順德等），外來人口的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。觀點(diǎn)歸納——從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對較低以及主流消費(fèi)層次相對也較低；從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對較低以及主流消費(fèi)層次；外來與本地人口的比率決定了中山是一個(gè)內(nèi)需為主的城市，這兩點(diǎn)未來的發(fā)展?fàn)顩r，將決定中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力中山市2002~2007年居民可支配收入情況年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入142081490615836172551889719799增長率％％％％％％注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)表明：中山居民的可支配收入是逐年增長的，但增長的率的變化具有很明顯的波動(dòng)性。2003年與2006年，中山居民的可支配收入增長穩(wěn)定，但2007年的增長呈現(xiàn)明顯的下滑現(xiàn)象，基本回到2003年的增長水平。盡管中山居民可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，但與近幾年的通貨膨脹相比，這種增長基本被抵消，在2007年，如果考慮通脹影響，居民的可支配收入應(yīng)該是不但沒有增長，反而有所下降。因此從居民可支配收入來研判商業(yè)需求市場，我們不僅要客觀評估收入增長的客觀性，同時(shí)更主要的是要研判收入增長水平對消費(fèi)者的消費(fèi)心理的影響。中山零售商業(yè)在統(tǒng)計(jì)期間的發(fā)展事實(shí)上已經(jīng)說明一切問題，最近的6年來，中山零售商業(yè)無論在商業(yè)的營業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展上，都沒有明顯的變化。而營業(yè)逐年有小幅增長，事實(shí)上與統(tǒng)計(jì)期間的物價(jià)上漲存在更密切的關(guān)系。注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：盡管以上商品房不完全屬于中山居民消費(fèi)，但其他統(tǒng)計(jì)資料顯示，中山居民消費(fèi)占其中的絕大多數(shù)，中山居民消費(fèi)中，商品房的消費(fèi)占的比率非常大。商品房消費(fèi)的增長比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長比率，這一現(xiàn)象表明：中山居民有相當(dāng)一部分事實(shí)上還處于解決或提升吃住穿行的生活水平階段，同時(shí)在另一方面，居民在房地產(chǎn)消費(fèi)中，相當(dāng)一部分會(huì)有投資心理，因此中山人消費(fèi)是非常理性的，這種特性將使相當(dāng)一部分中山居民將不會(huì)非常關(guān)注生活享受型或奢侈型消費(fèi)，這也是中山近幾年來商業(yè)發(fā)展艱難的根本原因之一。2008年的地產(chǎn)陷入低彌，事實(shí)上，與2007年中山居民可支配收入增長水平存在關(guān)系，2007年居民收入盡管增長，但與2002006年相比，增長幅度大大減小，而另一方面，物價(jià)（包括房價(jià)）卻大幅提升，消費(fèi)者盡管可能有能力消費(fèi)，但對未來充滿憂慮，消費(fèi)信心將大大降低，更何況在收入增長幅度減小，物價(jià)上漲幅度大大超過收入增長幅度時(shí)，相當(dāng)一群新消費(fèi)者支付能力被削弱，相當(dāng)一部分以前的有效需求變成無效。觀點(diǎn)歸納——產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長幅度。居民的購買力相對來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 消費(fèi)人群層次分析本方案在對中山消費(fèi)群層次分析時(shí)主要采用一下3種層次分類方式：（1） 本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群（2） 消費(fèi)人群文化層次（3） 消費(fèi)人群行業(yè)分布（1）本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群在之前的“人口結(jié)構(gòu)”中進(jìn)行了比較深入的分析，中山目前的這種人口結(jié)構(gòu)對中山商業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是，商業(yè)的快速發(fā)展要依賴市場需求的快速膨脹，而本地人口的增長由于受計(jì)劃生育政策的限制，不可能突然暴增，因此只有依賴外來人口的增長，中山的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定了中山目前外來人口不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長，因此中山商業(yè)的發(fā)展模式將是以調(diào)整為主，而不是規(guī)模膨脹。二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來人口很難對本地生活觀念、消費(fèi)觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也會(huì)非?？部?。三是，中山產(chǎn)業(yè)特性決定了中山外來從業(yè)人員的文化含量與技術(shù)含量，而這些，又決定外來從業(yè)人員的收入水平，因此中山外來人口規(guī)模本來就不大，而這一特性又決定了他們對中山商業(yè)需求市場貢獻(xiàn)不會(huì)很大，內(nèi)需仍然使中山商業(yè)的主要需求。（2）消費(fèi)人群文化層次從中山人口文化層次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，中山擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人口所占的比率比較低，與廣州、深圳等城市差距很大，即使與東莞、順德的城市或區(qū)域相比也是非常低，這與之前對中山目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。由于整體文化層次較低，因此中山傳統(tǒng)的文化觀念。消費(fèi)觀念一直占住市場的主導(dǎo)地位，而且由于未來人口少，而且文化素質(zhì)普遍不高，因此他們也很難對本地文化、觀念產(chǎn)生有效的沖擊，因?yàn)檫@種情況的存在，中山到目前仍然以街區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)象就不難理解了；同時(shí)也因?yàn)檫@種情況的存在，中山居民目前的消費(fèi)習(xí)慣與特性要想在短期內(nèi)得到明顯的改變將會(huì)非常困難。（3）消費(fèi)人群行業(yè)分布情況從事制造業(yè)的超過60％，制造業(yè)以及中山的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)品、規(guī)模等特性決定了中山消費(fèi)群的層次結(jié)構(gòu)，即基層消費(fèi)群體是中山零售商業(yè)絕對消費(fèi)主力。而調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中山中高層次的消費(fèi)群尤其是中山本地的這一群體習(xí)慣去香港等城市消費(fèi)。觀點(diǎn)歸納——產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長幅度。居民的購買力相對來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 區(qū)域人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明：中山居民總消費(fèi)中，其中食品的消費(fèi)占了40％；交通和通信消費(fèi)占了21％；衣著占了13％，住居占住了9％，以上四項(xiàng)占中山居民消費(fèi)總量的83％。如果忽略居民消費(fèi)食品時(shí)所發(fā)生的消費(fèi)成本（如交通成本，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)成本高于其他同級別城市），事實(shí)上，中山居民食品消費(fèi)所占總消費(fèi)的比率差不多達(dá)到45％左右，而以上四項(xiàng)之和也將達(dá)到88％左右，這說明，中山居民的消費(fèi)目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費(fèi)上面。如果用恩格爾指數(shù)來衡量，中山居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)應(yīng)該在40％45％之間，這一區(qū)間屬于“小康”水平?？v深分析20022007年的消費(fèi)數(shù)據(jù)，中山在2002到2007年總消費(fèi)量都有所增長，但增長的幅度很小，如果考慮中山人口的增長，意味著中山人均的年消費(fèi)量基本上沒有什么變化，尤其在2007年還有減小的趨勢。另一方面，從2002年到2007年，中山居民每年消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本上沒有變化，這說明中山在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，居民的生活質(zhì)量基本上沒有變化。觀點(diǎn)歸納——中山居民消費(fèi)主要集中在衣食住行上，這四項(xiàng)占大約總消費(fèi)量的83%左右，因此，中山的商業(yè)，基礎(chǔ)性商業(yè)業(yè)態(tài)是中山的主要業(yè)態(tài)。而年消費(fèi)量增長緩慢，正是中山商業(yè)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張緩慢的根本原因，近年來一些建成經(jīng)營艱難，與此有很大的關(guān)系；某些在建商業(yè)項(xiàng)目很有可能將再步這些“不良”項(xiàng)目的后塵。中山在最近的7年來，居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說明中山居民這些年來消費(fèi)商品的種類、品牌檔次等基本上沒有變化，因此最近幾年來，中山的商業(yè)形態(tài)盡管發(fā)生很大的變化，但商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒變。 消費(fèi)現(xiàn)狀與特征調(diào)查（1）關(guān)于市場調(diào)查的有關(guān)說明調(diào)查方式：問卷調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：以西區(qū)、東區(qū)、石歧區(qū)、沙溪、南區(qū)調(diào)查目的：了解中山居民（尤其中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）消費(fèi)行為特征，包括消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)頻率等樣本抽?。焊鞔蟮湫拖M(fèi)場所，隨機(jī)抽查調(diào)查時(shí)間：2008年5月2日5月10日問卷情況：調(diào)查地點(diǎn)問卷數(shù)量有效問卷數(shù)量有效率西區(qū)350343％石岐區(qū)220215％東區(qū)120109％沙溪110106％南區(qū)100100％合計(jì)900873%問卷失效原因：① 被訪者身份層次不適合；② 被訪者態(tài)度值得懷疑；③ 回答問題出現(xiàn)邏輯矛盾。（2）問卷分析1）被訪者居住區(qū)位：調(diào)查統(tǒng)計(jì)的結(jié)果與選擇的抽樣地點(diǎn)及各個(gè)地點(diǎn)問卷數(shù)量安排的比率基本相符，其目的主要是為了使調(diào)查的數(shù)據(jù)對所研究的項(xiàng)目的定位具有更強(qiáng)的參考價(jià)值。2）您通常和誰一起去購物消費(fèi)？結(jié)伴消費(fèi)是中山比較普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，這說明消費(fèi)并不是單純地為了滿足需求，同時(shí)有休閑消遣、親情交流、日常社交等多種心理訴求，其中朋友交流、親情交流最普遍。3）您通常是什么時(shí)間進(jìn)行購物消費(fèi)？在這一項(xiàng)調(diào)查中，74％的被訪者選擇下班后及節(jié)假日進(jìn)行消費(fèi)，說明被訪者絕大多數(shù)是在職人員，這是中山絕對的消費(fèi)主力群體，這一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明：中山主力消費(fèi)群的消費(fèi)時(shí)間是受到限制的，因此