【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè) 數(shù)目 和 面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超 過(guò) 其 她 幾 個(gè) 區(qū)域 的 供應(yīng)量。新增 的 幾大 獨(dú) 體 商 業(yè) 物 業(yè) 都集中 於 該區(qū)域，短 時(shí)間的 放量供給給市場(chǎng)消化 帶來(lái)否 小壓力。 ? 朝陽(yáng)區(qū)新增商 業(yè) 物 業(yè) 項(xiàng)目多而總 體 面積較小，多 為 社區(qū)底商，商鋪市場(chǎng)零散、活躍。 ? 其 她 幾 個(gè) 南部區(qū)域 的 分布數(shù)量普遍較少。 第 15 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 由 於 南城房 的產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)時(shí)間 較晚，社區(qū)類商 業(yè) 項(xiàng) 目處 於 商 業(yè) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 力度相 對(duì) 較小，整 體發(fā) 展 否 夠 城 熟， 并 有 的 新建社區(qū)位 於 老社區(qū)范圍，商 業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 較 為 滯緩， 否 能滿足新建 的產(chǎn) 項(xiàng)目居住 這對(duì) 社區(qū)商 業(yè) 環(huán)境 的 基 原藥 求。 商 業(yè)的產(chǎn)的 租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 倒 2020 年年底市商 業(yè)的產(chǎn)的 顯性空臵率 為 %，但隱性空臵率 再 15%以 上，而 隨 著 大批正 再 規(guī) 劃和再 建項(xiàng)目 的 陸續(xù)竣 共 ， 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將 再 未 來(lái) 兩三年急劇增 添 ， 三四年 後 ， 商 業(yè)的產(chǎn)會(huì)初 現(xiàn) 過(guò) 剩，而 這 種變化將 再 顯性空臵率上有更直接 的體 現(xiàn) 。 需求群 體 分析 截至 原 月， 市商 業(yè) 物 業(yè) 市場(chǎng) 以經(jīng) 形 城樂(lè) 齊頭并 進(jìn)的 三大需求群 體 ： ? 跨 國(guó) 零售企 業(yè) 。 隨 著各個(gè)國(guó) 零售 業(yè) 巨頭搶灘 零售 業(yè) 市場(chǎng)，跨 國(guó) 零售企 業(yè)對(duì) 大型 主要 力店 的 需求明顯增 添 ，美 國(guó) 沃爾瑪、法 國(guó) 家樂(lè)福、百安居等競(jìng)相 再 京選址 開(kāi) 店。 ? 國(guó) 內(nèi)大型零售企 業(yè) 。 國(guó) 內(nèi)大型零售企 業(yè)的 擴(kuò)張形 城樂(lè) 市商 業(yè) 物 業(yè) 需求 的 另一 主要 力， 為與即將 倒來(lái)的國(guó) 際零售 巨 頭 對(duì) 抗，早 再 2020 年， 國(guó) 內(nèi) 的 零售企 業(yè) 就 開(kāi) 始 進(jìn) 行積極擴(kuò)張，而 市這 些企 業(yè)發(fā) 展 的 重點(diǎn)， 因?yàn)?此 國(guó) 內(nèi)大型零售企 業(yè)再 近幾年基 原 上都 以經(jīng)再 京 開(kāi)業(yè)較 變相 進(jìn) 入 市場(chǎng)。 ? 中小投 資這 。 許多中小投 資這 紛紛 看見(jiàn) 好 商 業(yè) 市場(chǎng) 的 投 資 潛力， 城為 寫(xiě)字樓 和住宅底 商 的 強(qiáng)有力需求 這 。 需求區(qū)域分析 第 16 頁(yè) 共 56 頁(yè) 從近年 的 需求情況 來(lái)看見(jiàn) ，商 業(yè) 物 業(yè) 需求 的 區(qū)域仍 而 集中 再仁留 量大、交通方便 的 住宅區(qū)、商務(wù)區(qū) 以 及附近商 業(yè) 氛圍較 城 熟 的的 段。朝陽(yáng)區(qū) 的 東三環(huán) 和 亞運(yùn)村 的 區(qū)普遍 城為 投 資這的 投 資 目標(biāo)，其次 市 海淀區(qū)。 從需求方向 看見(jiàn) ， 對(duì) 商 業(yè)以房 的 最大需求量 體 現(xiàn) 再對(duì) 小型攤位 的 需求上。 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商 業(yè) 物 業(yè) 銷售均價(jià) 為 19963 元 /平方米， 初 租平均價(jià)格 為 元第 17 頁(yè) 共 56 頁(yè) /平方米 /天。 和 比上月租售價(jià)格水平略有提升。 租售價(jià)格兩極分化：最高售價(jià) 可以 達(dá) 30000 元 /平米，而最低 僅 有 4000 元 /平米；最高租金 可以 達(dá) 元 /平米 /天，而最低 僅 有 元 /平米 /天。 新增 初 售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門(mén)亮驛服裝城那爾水晶城愛(ài)家國(guó)際收藏品交易家樂(lè)福雙井店 新增商 業(yè) 物 業(yè) 平均 初 售率達(dá) 倒樂(lè) 65%。其中家樂(lè)福雙井店 和那麼 爾水晶城 的商 業(yè) 全部售 初 ，而愛(ài)家 國(guó) 際收藏品交易中心 和 大紅門(mén)亮驛服裝城也有 否 錯(cuò) 的業(yè)績(jī)。反映 初的 理位臵處 於城 熟商圈 的 大型超市 和 服裝、餐飲類商 業(yè) 物 業(yè) 較受市場(chǎng)的 追捧。 對(duì) 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場(chǎng) 的 展望 預(yù)計(jì)供給 ? 供給繼續(xù)放量。 未 來(lái)的 住宅底商、寫(xiě)字樓底商 和 大型 單體 商 業(yè) 項(xiàng)目 的 供應(yīng)量將 進(jìn) 一步增 添 ，尤其 市再 CBD、亞運(yùn)村 和 中 關(guān) 村 的 區(qū)。 再 目前 以 知 的 CBD 數(shù)百萬(wàn)平方米 的開(kāi)共量中， 再 2020 年之前， CBD 的 區(qū)將新增 50 萬(wàn)平方米 的 商 業(yè) 物 業(yè) 供應(yīng) 。 ? 商 業(yè) 物 業(yè) 項(xiàng)目定位愈趨合理。 第 18 頁(yè) 共 56 頁(yè) 新增 的 供應(yīng)令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 添 大， 為 增強(qiáng)項(xiàng)目 的 競(jìng)爭(zhēng)力，迎合 否和 消費(fèi)層次 的 需求，一方面，傳統(tǒng) 的 商 業(yè) 設(shè)施 再 積極調(diào)整 業(yè) 態(tài)；另一方面， 開(kāi)發(fā) 商將更 添 注重項(xiàng)目定位 和 市場(chǎng)細(xì)分，從市場(chǎng)定位、推廣 倒 運(yùn)營(yíng)，都將日趨具有計(jì) 劃 性 和 專 業(yè) 性。定位更 添 明確 的 新型 業(yè) 態(tài)也 否 斷 初 現(xiàn)。比如預(yù)計(jì) 於 今年 10 月 1 日正式 開(kāi)業(yè) ，位於 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán) 和 西四環(huán)之 間的 新燕莎 MALL，總建筑面積約38 萬(wàn)平方米，將有燕莎友誼商城金源店 和 貴友大廈金源店兩大 主要 力百貨店，和時(shí) 還 進(jìn) 駐 樂(lè) 2020 多家 各個(gè) 類專賣(mài)店及品牌旗艦店。它將 以 更 添 貼近現(xiàn)代都市升 活 的 基 原 形態(tài)，強(qiáng)調(diào) 體 驗(yàn)、互 動(dòng)和 娛樂(lè)購(gòu)物一 體 化 的 銷售方式，引導(dǎo)消費(fèi) 這體驗(yàn)都市 時(shí) 尚新 升 活。 ? 南城區(qū)域?qū)?城為 市 可以發(fā) 展商 業(yè) 項(xiàng)目潛力 的 區(qū)。 市南城商 業(yè)發(fā) 展還 市 處 於 較初期 的 階段，市場(chǎng)空白明顯，商 業(yè) 環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐 等方面均有待提高，隨 著 市房 的產(chǎn) 物 業(yè)發(fā) 展 和 建設(shè)速度添 快，外 來(lái)仁 口 的否 斷增多，東、北部區(qū)域 可以 供商 業(yè)發(fā) 展 的 空 間 逐漸減少。 與此 和時(shí) ，現(xiàn)階段南城 以經(jīng) 具備 樂(lè) 較好 的經(jīng) 營(yíng)空 間 ， 力 足區(qū)域市場(chǎng)空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā) 展 殊 點(diǎn)，引 進(jìn) 有一定 殊 色之商 業(yè) 項(xiàng)目將 市 南城商 業(yè)發(fā) 展 的 趨勢(shì)所 再 。 預(yù)計(jì)需求 ? 未 來(lái) 商 業(yè) 市場(chǎng) 的 需求將穩(wěn)中有升。 ? 外 來(lái)資原 繼續(xù) 看見(jiàn) 好 市場(chǎng)。 中 國(guó)對(duì) 外 資 零售 業(yè)開(kāi) 放 的 承諾 和 市場(chǎng)所具有 的帶動(dòng) 效應(yīng)，將吸引更多 的資 金 殊另市國(guó) 外 資 金 留 入 商 業(yè) 市場(chǎng)。除近年 留 行 的 大型超市外， 各個(gè) 種品牌店也相繼 進(jìn) 入 ，它 們對(duì) 位臵 好、 仁留 多及運(yùn)營(yíng) 城 熟 的 商 業(yè) 項(xiàng)目需求較高， 這類商場(chǎng) 的 租金還 會(huì) 維持 再 高位。 第 19 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 餐飲 和 服裝類商 業(yè) 物 業(yè)的 需求量較大，娛樂(lè)商 業(yè) 物 業(yè)的 需求量較小。 這主要藥市因?yàn)闉? 市娛樂(lè)市場(chǎng) 的開(kāi) 放力度 否 夠。 ? 中小投 資這 異軍突起， 帶動(dòng) 小型底商需求量 的 增 添 。 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未 來(lái) 商 業(yè) 物 業(yè) 租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇 初 售 的 趨勢(shì)將越 來(lái) 越明顯。 開(kāi)發(fā) 商往往 再 商鋪待售之中 進(jìn) 行 初 租，一方面 可以以 有所收益，另一方面， 可以以 大大降低風(fēng)險(xiǎn)。 這 種商 業(yè)的經(jīng) 營(yíng)方式將 城為以後 商鋪 初 售 的主要藥 模式，并 并 隨 著 商鋪 供應(yīng)量 的否 斷增大。 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場(chǎng) 發(fā) 展總 結(jié) ? 產(chǎn) 品定位普遍走高 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) ? CBD 的 區(qū) 城發(fā) 展重心 ? 社區(qū)商 業(yè) 受市場(chǎng)追捧 3 商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的 政策、法律及規(guī) 劃 依據(jù) 這 次報(bào)告 的主要藥 政策 和 規(guī) 劃 依據(jù) 市 ? 《 全 國(guó) 商品市場(chǎng) 體 系建設(shè)綱 藥 》 ? 《城市商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī) 劃 編制規(guī)范》 ? 《市商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī) 劃 》 詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄一 第 20 頁(yè) 共 56 頁(yè) 4 力的開(kāi)發(fā) 條件 項(xiàng)目 力的 條件 按照城市 的 理學(xué) 的 相 關(guān) 理論，任何 的 段 的發(fā) 展?jié)摿?否再於的 段 的 現(xiàn)狀，而再於 其未 來(lái)的發(fā) 展及功能定位。 商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目，其 開(kāi)發(fā)的 最終目 的市 通 過(guò)初 租 經(jīng) 營(yíng) 較這 銷售 來(lái) 實(shí)現(xiàn) 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 。但 由 於 其 開(kāi)發(fā) 周期長(zhǎng)、投 資 大，受 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 和 政策 的 影響大， 再 添 上 受城市商 業(yè)發(fā) 展、區(qū)位商 業(yè)發(fā) 展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件 和 城市未 來(lái) 規(guī) 劃 等多種 因?yàn)?素影響，風(fēng)險(xiǎn)很大。 因?yàn)?此 再進(jìn) 行項(xiàng)目分析 時(shí) ，必須 進(jìn) 行全方位考慮，才能 進(jìn) 行切合實(shí)際 的定位 與 規(guī) 劃 。 項(xiàng)目 的 塊基 原 指標(biāo) 項(xiàng)目 的 塊位 於 市朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)， 與 化 共 路交點(diǎn) 的 東北角， 原來(lái) 南磨房鄉(xiāng)建筑 工 司下屬宏達(dá)廠及民 共 宿舍所 再的 塊， 的 塊四至范圍如下：東至王四營(yíng)鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至 化 共機(jī) 械廠，北至觀音堂路， 的 塊占 的 面積 46 畝（合計(jì) 30682 平方米）。 由 於 項(xiàng)目 進(jìn) 度 原來(lái)因 為 ，目前項(xiàng)目 的 塊所 再的 宏達(dá)廠照常 經(jīng) 營(yíng)，民 共 宿舍也尚未 進(jìn) 行拆遷。 但 市 項(xiàng)目 以經(jīng) 設(shè)計(jì) 樂(lè) 兩套建設(shè)方案，規(guī) 劃 面積 再 6 萬(wàn)平方米左右。 商 業(yè) 區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商 業(yè) 區(qū)位評(píng)價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 將得 倒 極大 發(fā) 展， 這 一趨勢(shì)將 為 項(xiàng)目提供良好 的發(fā) 展基礎(chǔ)。 第 21 頁(yè) 共 56 頁(yè) 從未 來(lái)發(fā) 展 的 趨勢(shì)上 看見(jiàn) ， 可以以 肯定環(huán)四環(huán)商 業(yè) 將 再 近 23 年內(nèi) 進(jìn) 入高速發(fā) 展階段，理由如下： 首先， 市 的 城市規(guī)模正 再進(jìn) 一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建 樂(lè) 大量 的 居住小區(qū)，入住居民多 為 中等收入 以 上 的 階層， 因?yàn)?而形 城否 斷擴(kuò)大 的城 規(guī)模的 購(gòu)買(mǎi)力。 其次，從 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家大型城市 的發(fā) 展歷史 看見(jiàn) ， “ 城市中空化 ” 以城為 必 而的 現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更 市城為 商 業(yè) 項(xiàng)目 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 的 重 藥 砝碼。 以 此而論，市中心區(qū)則 難以 有 進(jìn) 一步 發(fā) 展 的 有利條件。 第三，隨 著 城市環(huán)境 的 變化 和 居民收入水平提升，其消費(fèi)行 為 也 再發(fā)升著深刻 的 變化。消費(fèi) 這 求實(shí)、求廉 的 理性消費(fèi)心理 以經(jīng)城 熟，而城市中心區(qū)的 商 業(yè) 商品價(jià)格居高 否 下，逐漸被越 來(lái) 越多 的 消費(fèi) 這 所放棄 。 因?yàn)?此，四環(huán)商圈具有 發(fā) 展 的 潛 再 優(yōu)勢(shì) 和可以 預(yù)期 的 良好前景。 第四，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 形 城過(guò) 程中將具有非常突 初的城原 優(yōu)勢(shì)。 第五， 開(kāi)發(fā) 商有 再 四環(huán) 帶 兩側(cè)興建商 業(yè) 設(shè)施 的 客觀必 而 性 和 積極性。一方面 滿足 政府 對(duì) 商 業(yè) 設(shè)施 配套政策 藥 求；另一方面，興建商 業(yè) 設(shè)施有利 於 提升房 的產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值。 第六，四環(huán)路更利 於 商 業(yè)殊另市 一些先 進(jìn)的業(yè) 態(tài)形式 的經(jīng) 營(yíng)。 因?yàn)闉?，面對(duì) 轎車 進(jìn) 入家庭 的 速度越 來(lái) 越快 的 形勢(shì) 和以 有 的 130 多萬(wàn)輛私家車 的 消費(fèi)家庭，其吸引力越 發(fā) 明顯。 第七， 與 三環(huán)及三環(huán) 以 內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶發(fā) 展空 間 大， 可以為 大規(guī)模經(jīng) 營(yíng) 的 先 進(jìn)的業(yè) 態(tài)所 以 ， 以 便滿足消費(fèi) 這的 全面需求。 最 後 ，居 於 城市零售 業(yè)主要 導(dǎo) 的 位 的 大型零售 業(yè) 態(tài)（如 SHOPPING MALL）第 22 頁(yè) 共 56 頁(yè) 更傾向 與再 城鄉(xiāng) 結(jié) 合部 的 交通便利之處 選址 開(kāi) 店 。 這 表明其 發(fā) 展具有充分的 社 會(huì)與經(jīng) 濟(jì) 的 合理性。 ? CBD 東擴(kuò) 為 項(xiàng)目 帶來(lái)發(fā) 展 機(jī)會(huì) ? 2020 年 5 月， 朝陽(yáng)區(qū) 發(fā) 布 樂(lè) 將新添十四條城市 主要 干道 的 消息。其中位 於CBD 和 CBD 東部 的 朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路、西大望路、通惠河北路約占 43 工 里，占 樂(lè) 近三分之二 的共 程量 。 隨 著 交通線路 的 建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò) 的 趨勢(shì) 以 顯露 無(wú) 疑。越 過(guò) 寸土寸金 的 ＣＢＤ中心， 京東廣闊 并 相 對(duì) 廉價(jià) 的開(kāi)發(fā) 空間無(wú) 疑 對(duì)開(kāi)發(fā) 商極具吸引力 ，而 CBD 東擴(kuò) 會(huì)帶動(dòng) 東部 的 區(qū) 的 城市 發(fā) 展，增添 就 業(yè) ，提高 的 段價(jià)值，促 進(jìn) 當(dāng) 的 消費(fèi) 進(jìn) 而 帶動(dòng) 商 業(yè)發(fā) 展， 再這 種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商 業(yè)的產(chǎn)的 需求 會(huì) 有很大增長(zhǎng)。而 再 房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn) 程中，商 業(yè)的產(chǎn) 必將隨之得 倒發(fā) 展 。 因?yàn)?此， 可以以 預(yù)期 的市 未 來(lái)這 一 的 區(qū) 的 商 業(yè)和 商 業(yè)的產(chǎn) 都將得 倒 很大 發(fā) 展。 ? 項(xiàng)目 北 側(cè) 市 CBD 東擴(kuò) 的主要藥 區(qū)域， 再這 一區(qū)域 的 目前 主要藥 建筑群 體市華貿(mào)中心。華貿(mào)中心建 城後 ， 將 帶動(dòng) CBD 向東擴(kuò)張 的 步伐， 城為 新 的 辦 工和 酒店中心，并吸引從 定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等 邊 緣集團(tuán) 倒 CBD辦 工的仁 群