【文章內(nèi)容簡介】 消費(fèi)的可支配數(shù)額，因此區(qū)內(nèi)居民收入調(diào)查不僅要包括總收入，而且還要了解和分析其他影響居民餐飲消費(fèi)投向的相關(guān)因素。餐飲市場消費(fèi)特性能夠反映餐飲消費(fèi)水平的一個重要指標(biāo)就是人均消費(fèi)額，它是指一位顧客每次外出餐飲時所花費(fèi)的金額,這個參數(shù)也是餐飲企業(yè)定價的重要依據(jù)。餐飲消費(fèi)模式而包括外出餐飲次數(shù)，通常消費(fèi)地點、消費(fèi)時間、所使用的交通工具、用餐顧客人數(shù)的構(gòu)成、消費(fèi)目的、選擇餐館的主要考慮因素、主要的餐飲消費(fèi)決策者等。還應(yīng)調(diào)查餐飲消費(fèi)結(jié)構(gòu)，它是指顧客選擇各類餐飲設(shè)施的概率、而購買的主要菜式及飲料種類等。區(qū)域文化背景由于固有的文化傳統(tǒng)在餐飲方面往往形成一定的產(chǎn)品偏愛，所以要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃潭?、固有?xí)慣、宗教信仰、社會風(fēng)尚、社會價值觀和文化氛圍等區(qū)域環(huán)境。這些因素，不僅影響著消費(fèi)者的餐飲消費(fèi)行為和消費(fèi)方式，還決定了其收入的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。因此必須考慮所要投資的餐飲企業(yè)類型和供應(yīng)的產(chǎn)品是否符合該區(qū)的文化背景和客源市場的接受程度。餐飲消費(fèi)時尚和趨勢流行時尚在很大程度上影響著消費(fèi)者的消費(fèi)方式和消費(fèi)投向。時尚往往受媒體宣傳，相關(guān)群體、受教育程度以及經(jīng)濟(jì)收入等因素的影響。而且其變化往往比較頻繁。所以把握消費(fèi)時尚變化的總趨勢顯得很重要，對該區(qū)域餐飲消費(fèi)市場特性的調(diào)查還應(yīng)包括：消費(fèi)者希望開設(shè)那些餐廳，包括服務(wù)方式，餐廳環(huán)境及服務(wù)項目等；希望提供什么類型的餐飲，是快餐還是點菜，比較喜歡什么菜式；餐飲市場上的消費(fèi)特點，這關(guān)系到餐廳營業(yè)時間的制定；適合消費(fèi)者菜式的分量和價格；顧客喜歡的裝潢和色彩以及什么樣的用餐氛圍；顧客對菜式的要求和嗜好；顧客的年齡、購買力以及生活方式、情趣等等；對娛樂的要求以及喜歡什么樣的背景音樂。區(qū)域內(nèi)居民的人文特征主要是指市場的性別構(gòu)成、年齡構(gòu)成、婚姻狀況、教育程度、職業(yè)、收入、家庭規(guī)模、工作時間、民族傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣等。不同的經(jīng)營區(qū)域由于收入、職業(yè)等差別因素使得餐飲消費(fèi)的需求呈現(xiàn)出多樣化。如對住宅區(qū)為主的餐飲市場區(qū)域，重點要調(diào)查家庭規(guī)模、家庭主要年齡結(jié)構(gòu)、家庭餐飲消費(fèi)特點、外出餐飲消費(fèi)的主要決策者等。二、選址區(qū)域特點人口流量及特點主要包括該地常駐居民總量，流動人口數(shù)量，分布密度、不同時段經(jīng)過店址附近的人流量、居民戶數(shù)及人口特點如年齡、性別，教育程度、職業(yè)等。人口數(shù)量和收入的增減變化，可以看出該區(qū)域的發(fā)展趨勢，這對餐飲選址具有重要的參考作用。人口年增長率在3%以上的地區(qū)為高速成長的區(qū)域；1%3%的地區(qū)為成長地區(qū)。0%1%的地區(qū)為停滯地區(qū)；2%0%的地區(qū)為衰退地區(qū)；2%以下為自然淘汰地區(qū)。根據(jù)這些參數(shù)可以避免把項目址選在一個增長較慢的地區(qū)。市政規(guī)劃一是了解選址所在城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，如文教區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)、交通樞紐、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)。重點掌握所在地域?qū)儆谀膫€區(qū)域。其好處是可以根據(jù)區(qū)域特點，把握投資規(guī)模、決定經(jīng)營形式和經(jīng)營內(nèi)容；二是政府對城市的重建計劃，了解哪些地方在若干年內(nèi)需要拆遷和重建。如果不了解這些情況，盲目選址，可能會使企業(yè)無法收回預(yù)期的投資，也可能會因此失去選址時所擁有的區(qū)域優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會治安狀態(tài)餐飲業(yè)和旅游業(yè)一樣都屬于比較脆弱的產(chǎn)業(yè)。一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和治安情況的穩(wěn)定程度都會直接影響餐飲企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此選址應(yīng)盡可能地選擇那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會治安都比較穩(wěn)定的地區(qū)。地理特點項目所在區(qū)塊的規(guī)模和外觀必須能夠符合餐廳經(jīng)營的需要。有足夠的容量可以容納建筑、停車場和其他的必要設(shè)施。項目環(huán)境吸引力其調(diào)查內(nèi)容主要是店址據(jù)車站、碼頭、機(jī)場的距離，附近設(shè)施的功能、可進(jìn)入性等。店址環(huán)境的吸引力往往因周圍的各種吸引物而增強(qiáng)，在某種意義上，這些所謂的吸引物也是客源產(chǎn)生的場所。一般而言能夠吸引大量人流的吸引物主要是：旅游資源、購物中心、辦公大樓及金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂設(shè)施、公共場所、餐飲設(shè)施等。行情（1）行業(yè)情況調(diào)查主要包括本地區(qū)餐飲的總體規(guī)模；分地區(qū)餐飲的類別、風(fēng)味特點以及經(jīng)營時間；各類別餐飲的市場成長性；各種類型、檔次的餐廳的價格；本地區(qū)餐廳的分布格局；各餐廳營業(yè)情況；有無市場供需可以進(jìn)入。（2）客源情況調(diào)查包括客源數(shù)量和餐廳接待能力總量的比較；各類餐廳接待能力與客源數(shù)量的比較；主要客源的來源情況；消費(fèi)能力與需求強(qiáng)度；餐飲習(xí)慣；餐飲消費(fèi)方式。（3）相關(guān)產(chǎn)品的競爭狀況主要是調(diào)查相關(guān)產(chǎn)品的市場占有率。（4）競爭對手狀況調(diào)查主要為營業(yè)形態(tài)；營業(yè)項目與價格；顧客群分析、座位周轉(zhuǎn)率；營日與營業(yè)時間；員工人數(shù)與服務(wù)態(tài)度；店面及內(nèi)部裝修；店內(nèi)擺設(shè)、燈光、氣氛；對餐廳及其管理人員的評估等。交通狀況主要包括道路的格局、交通流量和交通工具。其中道路狀況是項目可進(jìn)入性強(qiáng)與弱的一個重要指標(biāo)，表明了餐飲的方便程度。區(qū)域形象是指選址所在地以及作為地區(qū)在客源市場和當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械男蜗?，因此項目的選址要盡可能使餐廳的經(jīng)營思路和自身形象與區(qū)域形象相吻合。社區(qū)服務(wù)主要了解該區(qū)域內(nèi)是否提供垃圾處理、消防、其他各種服務(wù)，服務(wù)設(shè)施質(zhì)量、費(fèi)用、方便程度都會影響到項目日后的經(jīng)營。三、營業(yè)條件和成本費(fèi)用調(diào)查。其調(diào)查內(nèi)容主要包括土地和建筑物費(fèi)用；原材料和設(shè)備供應(yīng)情況；人力資源條件；基礎(chǔ)設(shè)施情況；稅收和產(chǎn)業(yè)政策。餐飲企業(yè)選址調(diào)查的核心，是要考察在該點建立的項目是否有足夠大的市場，能夠獲得預(yù)期的利潤并收回投資，以這點出發(fā)就必須對銷售額進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測是否準(zhǔn)確直接關(guān)系到投資的正確與否。因此正確地預(yù)測依賴于選址調(diào)查資料的及時性和準(zhǔn)確性，通常主要是用參照預(yù)測法對餐飲項目銷售額進(jìn)行預(yù)測。參照預(yù)測法是根據(jù)選址所在地區(qū)現(xiàn)有的餐飲經(jīng)營情況，來推測本餐飲項目可能的銷售額和客源。一般來說，那些餐飲餐廳的經(jīng)營情況反映了該類餐飲產(chǎn)品市場的消費(fèi)特點。如果所在地區(qū)沒有類似的產(chǎn)品可供參考，那么也可考慮其他地區(qū)類似餐飲項目的經(jīng)營情況來作比較，但要充分估計不同地區(qū)的特點可能會對銷售額帶來的影響。應(yīng)用此方法推測銷售額，必須掌握幾個重要參數(shù)：餐廳座位數(shù)，包括大廳的餐位數(shù)和包廂的餐位數(shù)；餐廳每天營業(yè)時間和全年營業(yè)天數(shù)，其中營業(yè)時間是指每天供應(yīng)的餐別（早茶、午餐、晚餐、夜宵）；顧客的人均消費(fèi)，其公式為（各餐）人均消費(fèi)額=（各餐）營業(yè)收入／（各餐）用餐客人總?cè)藬?shù)；餐廳的座位周轉(zhuǎn)率，公式為周轉(zhuǎn)率=餐廳接待的客人總數(shù)／餐位數(shù)。得到以上幾個參數(shù)后，餐廳的消費(fèi)額預(yù)測可以按以下公式進(jìn)行：餐廳的年銷售額=餐廳預(yù)計座位數(shù)＊平均座位周轉(zhuǎn)率＊年營業(yè)天數(shù)＊顧客人均消費(fèi)額。以上是餐飲項目選址分析的一些主要內(nèi)容，但沒有任何一種分析是普遍適用于所有餐飲項目的。對選址可行性的分析還要結(jié)合企業(yè)自身因素的考慮以及地區(qū)和市場的特點來進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第五章 中華名吃城項目總體建設(shè)方案第一節(jié) 建設(shè)原則中華名吃城建設(shè)堅持以下幾項基本原則：經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益相結(jié)合的原則。從實際出發(fā)，因地制宜的原則。統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)的原則?？萍歼M(jìn)步提高項目建設(shè)質(zhì)量、以質(zhì)量求生存的原則。集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、商品化發(fā)展的原則。第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容項目總占地面積約200畝，規(guī)劃建設(shè)面積100萬平方米。其中餐飲建筑50萬平方米，辦公住宅20萬平方米，商業(yè)建筑10萬平方米，休閑娛樂10萬平方米，地下停車場等公共建筑占地10萬平方米。建筑形式為高層、小高層及多層互補(bǔ)的商業(yè)綜合體。第三節(jié) 建設(shè)方案一、總體布局空間布局建筑形式錯落有致，形成多層空間。建筑色彩醒目，打破沉悶的建筑風(fēng)格。將擔(dān)負(fù)起城市空間和城市意象重塑的歷史重任，使之成為著名的的中心區(qū)。每個功能分區(qū)，分享公共領(lǐng)域中的設(shè)計要素，并通過相互交織的步行與景觀聯(lián)系，相得益彰，異彩分呈；創(chuàng)造與眾不同的文化特性，加強(qiáng)了資源節(jié)約和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。整個建筑形式氣度雍容開闊，與項目的核心地位相符。將建設(shè)成為城市的重要組成部分和城市商業(yè)新坐標(biāo)。交通、綠化在周邊加入機(jī)動車和人行環(huán)道，設(shè)有多處地下停車場入口，地下停車場和各功能區(qū)相通，做到人流、物流合理分配。在空間環(huán)境設(shè)計中，我們加入主題廣場和中庭的設(shè)計，使顧客在餐飲、購物過程中減少或消除疲勞感，給人以放松身心的空間。同時，加大了采光，既解決了交通及消防疏散問題，又為廣場自身提供一個極具特色的室外展示舞臺，也有利于商戶對產(chǎn)品的宣傳和推廣。內(nèi)街景觀設(shè)計運(yùn)用對景、借景、空間的轉(zhuǎn)折、強(qiáng)化和弱化等元素，輔以綠色植物、燈光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形態(tài)優(yōu)美的內(nèi)街標(biāo)示、廣告燈箱展板等，將內(nèi)街作為一個虛的的體量精心設(shè)計。內(nèi)街復(fù)雜而非雜亂的建筑形態(tài)創(chuàng)造出富于變化的景觀。建筑內(nèi)部的交通，按照放火疏散要求布置樓梯，各部分疏散距離相對均勻，易于滿足平面的不同分隔形式，自動扶梯、電梯布置充分滿足垂直方向的人流、貨流的需要。整個交通組織順暢合理。二、立面設(shè)計在體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)建筑簡潔活潑風(fēng)格的同時，強(qiáng)化自身的性格特點，并與周邊大環(huán)境相融合。建筑立面設(shè)計簡潔，合理，經(jīng)濟(jì)，實用。建筑物色彩豐富、外觀明快。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，有效增加建筑使用面積，空間上利于分隔?？拐鹆叶葹榘硕?。四、建筑消防建筑消防設(shè)計嚴(yán)格遵循現(xiàn)行《高層工業(yè)與民用建筑防火規(guī)范》（GB5004595）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB5006797）及有關(guān)消防規(guī)范設(shè)計。本項目按一類耐火等級設(shè)計。在總體設(shè)計上，建筑物均有一長邊落地并面臨消防車道，供消防撲救使用。消防控制室建于本項目中部，方便監(jiān)控各區(qū)域建筑防火。場區(qū)按規(guī)范布置消防管網(wǎng)，可隨時向室內(nèi)、外消防栓提供足夠的消防用水。同時，消防車可從消防水池取水作為補(bǔ)充水源。室外消防栓采用地上置式消防栓，并沿場區(qū)規(guī)范布置。室內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警及噴淋系統(tǒng)，同時設(shè)置消防疏散樓梯。五、供電供電系統(tǒng)及設(shè)備嚴(yán)格按《工業(yè)與民用10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GBJ5383）、《低壓配電裝置及線路設(shè)計規(guī)范》（GBJ543）。場內(nèi)設(shè)置中心變電站一座，設(shè)計十臺1250KVA變壓器，即可滿足項目供電需求。由電力網(wǎng)接引10KV電源，用地下電纜引至配變電站，雙路電源同時供電。配電室將10KV 電源電壓降至380V/220V的使用電壓。下面用電主要空調(diào)、電梯、給水、供熱、送風(fēng)、排風(fēng)等設(shè)備用電及室內(nèi)外照明和電器設(shè)備用電。六、通信本項目可根據(jù)需求情況與相關(guān)通信部門協(xié)商，由通信公司作電話等通信設(shè)施的接引方案。配線方式采用每棟樓設(shè)一條電纜的配電方式，入口采用光纖接口。電話電纜采用穿管埋地敷設(shè)，數(shù)據(jù)傳輸干線采用光纖線路穿鋼管埋地敷設(shè)。七、有線、電視各用戶均采用智能網(wǎng)線布置，以LAN方式接入城域網(wǎng)，實現(xiàn)寬帶網(wǎng)進(jìn)入各用戶。由電信運(yùn)營商負(fù)責(zé)光纖到本廣場，光纖入戶。為用戶提供語音通信、視頻廣播、寬帶數(shù)據(jù)等通信服務(wù)。在各單體入口門處設(shè)置對講門口主機(jī)和智能機(jī)。單體建筑內(nèi)設(shè)置用戶機(jī)，采用智能獨(dú)立插卡水表、電表，實現(xiàn)隨用隨存，費(fèi)用清楚。為用戶創(chuàng)造安全、舒適、便捷、高效的辦公、生活空間。八、給排水給水項目用水主要為各商業(yè)用戶、各入駐公司辦公人員、物業(yè)管理工作人員、綠地澆灌澆灑等項用水。排水設(shè)單立管排水系統(tǒng)，立管采用硬聚氯乙烯螺旋管，管徑為DN污水排入城市污水管網(wǎng)。九、防雷措施與接地本項目高層建筑物需按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)安裝防雷保護(hù)設(shè)施。本項目變（配）電站采用變壓器低壓側(cè)中性點直接接地系統(tǒng)，設(shè)計接地裝置的接地電陰不得大于10歐姆。第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境現(xiàn)狀項目場地附近沒有水源地、自然保護(hù)區(qū)、文物景觀及其它環(huán)境敏感點。二、本項目污染源及防治廢水主要為餐飲廢水、生活污水，水中無特殊化學(xué)物質(zhì)，污水經(jīng)場區(qū)內(nèi)污水管排入城市污水管網(wǎng)，由污水處理廠統(tǒng)一處理。固體廢棄物主要為餐飲垃圾、生活垃圾。垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法，衛(wèi)生管理物業(yè)化。噪聲項目可能產(chǎn)生噪聲影響的由熱力站的循環(huán)水泵和給水加壓水泵，設(shè)計中選用低噪音設(shè)備和采取減振、吸音、隔絕等措施；辦公用房均采用中空玻璃窗。使噪聲對周圍的影響符合環(huán)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)。綠化綠化是搞高城市建設(shè)水平和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的指標(biāo)之一。本項目采用分散與集中相結(jié)合的方法，綠化率達(dá)到32%以上。第二節(jié) 節(jié)能一、建筑本項目為采用多項節(jié)能技術(shù)的節(jié)能型建筑：（1）外墻采用外保溫本系，節(jié)能效率達(dá)50%；（2）門窗采用中空玻璃；（3）屋面保溫采用100%聚苯板；（4）采用變頻式電梯，以充分節(jié)約電能；（5）采用地板取暖，分戶控制，由用戶自行控制取暖。二、電氣變配電設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的。公共場所及室外照明，采用光控雷達(dá)自動開關(guān)裝置和高效節(jié)能燈具，局部將采用太陽能設(shè)備。第三節(jié) 安全在項目周邊及項目內(nèi)設(shè)置安全防范系統(tǒng)，在商業(yè)經(jīng)營場所設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警、電子巡更、綜合布線、背景音樂、停車場管理系統(tǒng)；在辦公住宅設(shè)置：監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更、住戶報警、周界防越系統(tǒng)。本項目安全的重點在于火災(zāi)預(yù)防，要貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針項目建設(shè)時充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點：制定消防安全制度結(jié)合項目建筑和持點，制定清晰、精妙、簡潔、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學(xué)習(xí)和在工作中嚴(yán)格執(zhí)行，盡量將火災(zāi)風(fēng)險減低到最小。確