【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場(chǎng)（含練習(xí)場(chǎng)）、滑雪場(chǎng)和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場(chǎng)建設(shè)用地。 （ 4）控制規(guī)模商業(yè)?！队?jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在 1 萬平方米 以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 2020 年）》中限制發(fā)展的項(xiàng)目用地。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級(jí)建設(shè)用地。 結(jié)論 2020 年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為 1950 公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為 880 公頃，如果今年 1900 公頃的土地完全進(jìn)入市場(chǎng)，基本可以滿足市場(chǎng)需求。如果上年剩余的 800 公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)相當(dāng)充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位。 即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地 供應(yīng)不足以降低地價(jià)，更不可能抑制房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)槟壳巴恋厥袌?chǎng)分布很不均衡，有實(shí)力開發(fā)商為了長(zhǎng)期儲(chǔ)備擁有越來越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對(duì)招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實(shí)力有限，逐漸被排除游戲圈。 由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。 住宅市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供求分析 1 季度，北京市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積 萬平米， 1 季度共銷售住宅 491 萬平米，共計(jì) 40741 套，其中預(yù)售登記面積 萬平米，共計(jì) 37800 套?，F(xiàn)房銷售面積 萬平米， 2941 套。 截至 3 月底，北京市期房可售住宅套數(shù) 114545 套，可售期房住宅面積 1606 萬平方米，較年初有較大幅度的下降。此外，北京市共有現(xiàn)房項(xiàng)目 908 個(gè)，未簽約住宅現(xiàn)房 15787 套，面積約 266 萬平米?，F(xiàn)房與期房可售面積多達(dá) 1872 萬平米，按照 05 年平均銷售速度，幾乎需要半年消化時(shí)間。 區(qū)位分析 1 季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格為 7168 元／平方米，同比上漲了 933 元／平方米，漲幅為 15%左右。 從期房銷售來看， 12 月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格 6776 元 /平方米，同比上漲了 997 元 /平方米，漲幅為 ％，延續(xù)了去年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 雖然住宅產(chǎn)品的 銷售價(jià)格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格則出現(xiàn)了下降的局面。今年 1 季度別墅和高檔公寓的銷售價(jià)格為 9503 元／平方米，同比下降了 12%。 產(chǎn)品分析 今年新開盤項(xiàng)目以普通住宅為主，與此同時(shí)，天鵝灣、壹線國(guó)際、 A 派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國(guó)際公寓 6 個(gè)公寓亦先后開盤，這些公寓項(xiàng)目全部位于東部的朝陽(yáng)地區(qū)。 第 1 季度的別墅供應(yīng)較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園 D 地塊、通州地區(qū)的美一棟三個(gè)項(xiàng)目開盤。 熱點(diǎn)板塊 熱點(diǎn)板塊主要集中在朝青板塊和朝陽(yáng)公園地區(qū)。 別墅市場(chǎng)分析 國(guó)土資源部在今年供地 計(jì)劃中表示，對(duì)于高檔住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制，獨(dú)門獨(dú)戶的別墅則要嚴(yán)格禁止。 政府對(duì)高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項(xiàng)目售價(jià)的提升，但實(shí)際上別墅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度并不明顯。 寫字樓市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 寫字樓銷售市場(chǎng) 第 1 季度，北京市寫字樓市場(chǎng)開局平穩(wěn)。供應(yīng)方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售，總計(jì)供應(yīng)面積 萬平米。 銷售方面，隨著央視東遷日期的臨近， CBD 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的 東方梅地亞中心。 從售價(jià)上看， 1 季度北京甲級(jí)寫字樓平均報(bào)價(jià)約為 17500 元 /建筑平方米，與上季度基本持平。 北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍， 1 季度香港瑞安集團(tuán)公司購(gòu)置了總面積為 13 萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。日本基金購(gòu)置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。中油國(guó)際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場(chǎng)購(gòu)買了近 萬平方米的辦公面積。 寫字樓租賃市場(chǎng) 第 1 季度，北京寫字樓租賃價(jià)格保持穩(wěn)定，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金為人民幣 7 元 /天 /平方米，與去年第四季度基本持平。甲級(jí)寫字樓平均空置率為 %，比上季度略有上升。 金 融街地區(qū)的英藍(lán)國(guó)際金融中心本季度有多家國(guó)際投行大面積簽約入駐，成為市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。 由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長(zhǎng)安街地區(qū)租金有所下滑。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積 6 萬多平方米的甲中國(guó)青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。燕莎地區(qū)在佳城廣場(chǎng)等高檔寫字樓的帶動(dòng)下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。 中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項(xiàng)目注入市場(chǎng)，需要一段時(shí)間來消化。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至 19 美元 /月 .平方米。隨著中關(guān)村商圈的多個(gè)寫字樓步入現(xiàn)房 、準(zhǔn)現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。 市場(chǎng)展望 北京寫字樓市場(chǎng)需求仍將保持快速增長(zhǎng)，尤其外資機(jī)構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。 供應(yīng)方面，本年度北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰。市場(chǎng)整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力?？傮w來看，預(yù)計(jì)租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。但是能滿足最高端客戶需求的頂級(jí)寫字樓數(shù)量仍然不多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目租金將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。 銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來投資需求的增加，今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)。 □ 以 2020 年 4 月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié) 2020 年 4 月份，京城房?jī)r(jià)攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。再次印證了北京在全國(guó)的特殊地位及其獨(dú)特的市場(chǎng)特征。 2020 年 4 月供需狀況 總體供需狀況 —— 供需兩旺 本月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，而預(yù)售登記面積卻高達(dá) 213 萬平方米，商品期房預(yù)售率為％，市場(chǎng)需求異常強(qiáng)勁。隨著 6 月新盤放量高峰的來臨，市場(chǎng)溫度的持續(xù)上升，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月的總成交量將會(huì)繼續(xù)走高。 住宅供需狀況 —— 需大于供 本月批準(zhǔn)住宅面積 萬平方米，而同期商品住宅預(yù)售登記面積 萬平方米，住宅期房 預(yù)售率高達(dá) %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況 —— 供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年 4 月共批準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)等其他類型物業(yè)預(yù)售面積 萬平方米，占商品房預(yù)售面積的 %；本月寫字樓、商業(yè)總預(yù)售面積約 萬平方米，占到商品房成交面積的 %。 隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國(guó)資本的進(jìn)入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢(shì)頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應(yīng)量與成交量近乎持平，預(yù)示著存量房正逐步被市場(chǎng)消化。 價(jià)格分析 2020 年北京房?jī)r(jià)上升近 20%，今年北京的房?jī)r(jià)漲幅更不遜于去年， 4 月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價(jià)上漲幾百甚至千元的項(xiàng)目比比皆是， 我們?cè)诖?做出如下解析和建議： 去年土地供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場(chǎng)供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期，本月住宅期房預(yù)售率高達(dá) %，需求之強(qiáng)勁可見一斑，供求關(guān)系失衡致使房?jī)r(jià)迅速攀升。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 4 月 份 8 個(gè)新開盤項(xiàng)目中有 5 個(gè)均價(jià)在 7000 元 /平方米以上，其余 3 個(gè)都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目 成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過于求，相反大家需要的 5000 元 /平方米以下的項(xiàng)目由于利潤(rùn)偏低卻相當(dāng)稀缺。 包括摩根士丹利、高盛、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等外資機(jī)構(gòu)和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現(xiàn)為直接注資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購(gòu)房，投資重點(diǎn)是高檔寫字樓、商業(yè)，主要是瞄準(zhǔn)了 2020 年奧運(yùn)會(huì)期間北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的真空期，以期獲利。 北京周邊山西、河北等地的財(cái)富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，去年北京全市普通商品住宅成交 萬套，其中外省市個(gè)人購(gòu) 買所占比重為 %。 目前政府已采取了一系列平抑房?jī)r(jià)的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計(jì)劃中增加對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等等，預(yù)計(jì)還會(huì)有后續(xù)措施出臺(tái)。 自推行土地招拍掛政策以來，政府實(shí)際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。 目前市場(chǎng)及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購(gòu)其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益 走上健康發(fā)展軌道。 項(xiàng)目地塊分析 ◆ 項(xiàng)目位于北京市 北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處 ， 2020 年下半年至 2020 年上半年，本區(qū)域在售樓盤對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響力， 不論是從房屋的品質(zhì)，開發(fā)商實(shí)力，以及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施和住宅消費(fèi)群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。 分析其原因主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)： 首先：開發(fā)商的實(shí)力以及品牌運(yùn)作，諸如 ********等； 其次：項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及集群效應(yīng)， *******等樓盤； 第三：市場(chǎng)的支持，本區(qū)域的樓盤品質(zhì)、寫字樓、 商業(yè)配套等都得到了北京市中高收入以及投資客們的認(rèn)同，市場(chǎng)上本區(qū)域的樓盤銷售一直保持良好勢(shì)頭。 因此本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃以及建筑品質(zhì)上必須力求要提升檔次，一方面可以面對(duì)即將與本項(xiàng)目同步銷售的較大樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，另一 方面也是提高開發(fā)商自身形象所必需的。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ◆ 規(guī)劃定位 規(guī)劃通過對(duì)北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項(xiàng)目規(guī)劃定位為：沿 ***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。為滿足人 民生活水平不斷提高的需求以及購(gòu)房消費(fèi)者日益理性的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項(xiàng)目建 設(shè)成優(yōu)良的商業(yè)環(huán) 境、完善的配套服務(wù)設(shè)施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。 ◆ 規(guī)劃說明 本項(xiàng)目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來。以人的尺度來重新安排 城市生活方式?？臻g尺度會(huì)對(duì)人的情緒和感受產(chǎn)生影響。建議本項(xiàng)目的空間體系中，每一個(gè)空間層次的接到寬度、鋪地材質(zhì)、色 彩選擇、景觀構(gòu)造都會(huì)有變化，因此，進(jìn)入本項(xiàng)目的空間層次，會(huì)讓業(yè)主更加有安全、舒適的氛圍。 項(xiàng)目工程進(jìn)度 ◆ 待定 投資估算及資金籌措 ◆ 根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 該土地的地塊開發(fā)成本包括：總投資估算匯總 序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱： 【 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 總投資】 ◆ 存在問題 □ ********************************************； □ ******************************************** □ *******************************************。 ◆ 項(xiàng)目建議 □