【文章內容簡介】 買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項目銷售迅速，周邊新開項目也因此受益非淺。立水橋項目市場研究報告總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。 該區(qū)域銷售特點本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點：29 環(huán)境亞奧區(qū)域位于某北部，屬于上風上水位置，加之擁有某最大的一塊綠肺———奧林匹克公園320萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨厚。30 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在某北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢，地鐵13號線以及在建的地鐵5號線，為居民出行提供了極大的方便。31 奧運概念隨著2022年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。國家在本區(qū)域基礎設施方面的投入，將會逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值提供了基礎和保障。 總體價格走勢2022年，僅次于上海市的，列全國第二位。在國家實行一系列宏觀調控措施的背景下,某市房地產市場供需兩旺，進入9月份以后，商品房銷售價格達到七年來最高。 ％，漲幅提高了。1至3季度分別比上年同期上漲％、％、％，％，達到7年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。 立水橋項目市場研究報告在某房屋銷售價格指數(shù)構成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價％％，個百分點。從商品房銷售價格指數(shù)的構成和分類看，住宅類銷售價％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同比％％；％。其中，寫字樓受入市量增加的影響，％，商業(yè)用房％％。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比2022年分％％，％和％。 總體價格定位1 按行政區(qū)劃0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應 均 價東城區(qū)由于pop moma的價格使得整體的均價遙遙領先，為所有區(qū)縣里價格最高。其次，均價在8000元/平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、順義、西城、宣武。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產品的影響使得均價在8000元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項目而帶動了整個區(qū)的均價。均價在60008000元/平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通立水橋項目市場研究報告州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價達到7000元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。 該區(qū)域價格定位亞運村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500元到8000元之間的水平。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、某青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米4800元到5300元之間。在國家森林公園西側，倚林佳園、風林綠洲等樓盤組成的“ 西奧生態(tài)居住區(qū) ”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600元。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米6000元到6800元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。05年的供應量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。主，目前已經通過大限的288個項目，其總量在4300多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經過04年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預計在05年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。這些過關項目將成為2022年某房地產市場上的主導項目，引導市場新格局。受央行加息的影響，房地產開發(fā)公司為了避免承擔資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓緊項目上馬時間，搶占2022年這一關鍵時間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據看，2022年將是某樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，立水橋項目市場研究報告預計2022年某樓市的供應量仍穩(wěn)居高位線。預計05年總體價格穩(wěn)中有升。從供應角度分析，開發(fā)成本的增加。包括土地成本（施） 、建筑成本（原材料價格的上漲） 、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮） 。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導致綜合成本加大。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質量和成本的上升，營銷費用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉。從在需求方面分析：京城購房人群當中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經濟收入、年齡比較年輕，多數(shù)為30歲上下，有著非常強烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產生較大的影響，所以并不會影響他們對房產的需求量。市場極大的有效需求量的實際存在控制了價格杠桿，這一點從2022年銷售市場的表現(xiàn)即可一目了然，而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調控以及銀行的貸款限制而緊縮。由于行業(yè)產品生產周期特點，房地產市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。考慮到慣性因素的影響，2022年某樓市的住宅價格將依然延續(xù)2022年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。由于2022年奧運會期限的臨近，奧運概念余奧運經濟更加凸顯。這一點將吸引更多的外地與外籍人士在某置業(yè)投資。所以，預計2022年某購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。：立水橋項目市場研究報告關于區(qū)域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內的區(qū)域為該項目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內具有相同類型產品的房地產在售項目。本項目位于學清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達性因素。我們確定本項目輻射調研區(qū)域的范圍為：北至小營橋；南至北四環(huán)；西至中關村北大街；東至天辰路。根據對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。主要是學清路周邊、奧運村國家森林公園西部。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。主要包括清河小營區(qū)域；中關村區(qū)域等。2 核心輻射原則根據地塊的地理位置，我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據主要是基于此項原則。3 交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標準，寬闊的學清路是本項目的交通干線，緊鄰八達嶺高速路。因此在界定調研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調研區(qū)域均與本項目區(qū)域在交通動線上有很大關聯(lián)。學清路貫穿八大校園，八達嶺高速直通清河、小營。學清路直接通向中關村。4 區(qū)域共性 本項目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高，文化氛圍濃郁，歷史悠久、自然環(huán)境優(yōu)越，購房者看中的是這里的文化氣質和健立水橋項目市場研究報告康環(huán)境。在界定調研區(qū)域時，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調研對象。 奧運國家森林公園作為國家重點投資區(qū)域，擁有最優(yōu)美的綠化環(huán)境和大批高學歷人群，該區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢、完善配套加之距離接近，必然對于本項目有一定的指導作用，其中的部分樣本不論從規(guī)劃、產品還是從營銷手段上都很值得借鑒，因此本區(qū)域也在我們的調研范圍之內。分析項目選擇：分析以上界定區(qū)域內所有在售的住宅項目，確定為17個住宅項目。雖然學清路區(qū)域大部分樓盤由于上市時間較早已經銷售完畢，但是這些項目的情況最能反映區(qū)域的市場特點，對于本項目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項目而在所選調研區(qū)域內，我們并沒有過多的選取上地高新產業(yè)園區(qū)內的項目作為樣本，主要是由于該區(qū)域內項目多為園區(qū)內客戶自行消化，對于本項目并沒有過多的競爭，只是在考慮本項目目標客群時才將此區(qū)域內樣本做一借鑒。項目基本情況列表如下：域住宅市場選中項目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間清林苑海淀區(qū)學院路普爾斯馬特東北500米某寅豐房地產開發(fā)有限責任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學清路普爾斯馬特對面 某泰躍房地產開發(fā)有限責任公司 2022823學知軒 海淀區(qū)學清路16號 某市祺洋房地產開發(fā)有限責任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學北路 某華清投資有限公司 2022518學府園 海淀區(qū)學院路37號 某燕鑫隆房地產開發(fā)有限公司 199831核心區(qū)（個）富潤家園 海淀區(qū)中關村清華東 中房集團某富潤房地產開發(fā)有限公司 2022618立水橋項目市場研究報告路與學院路交叉口文城*杰座 海淀區(qū)學院路7號 某京西北房地產開發(fā)有限公司 澳景花庭 朝陽區(qū)花虎溝8號院 某裕泰房地產開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 某啟發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司 20224澳林park 朝陽北沙灘林翠西里 某旭日房地產開發(fā)有限責任公司 2022124澳立國際朝陽區(qū)亞運村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村某富興苑房地產開發(fā)有限公司 2022101融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 某建工地產 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西1000米 某同創(chuàng)嘉業(yè)建設開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北50米北方方恒房地產開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內某天潤置地房地產開發(fā)(集團)有限公司 2022327清河新城 海淀區(qū)清河橋西南角 某強佑房地產開發(fā)公司 未正式開盤清上園 海淀區(qū)清河三街126號 某市西城區(qū)住宅建設開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產業(yè)基地某實創(chuàng)上地佳園房地產開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達嶺高速路清河橋東側50米 某市泰華房地產開發(fā)有限公司 202212藍色澳林海淀區(qū)清河橋東500米(清河北岸)某嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 某恒乾房地產開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（個）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動大廈對面 某中科聯(lián)房地產開發(fā)有限公司 2022828立水橋項目市場研究報告分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應量、產品特點、價格和銷售情況。分析的內容：首先分析區(qū)域市場的供應量現(xiàn)狀和未來供應量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶型、裝修、物業(yè)管理等方面對本區(qū)域現(xiàn)有住宅產品進行分析；再分析區(qū)域項目的價格和銷售情況；最后對區(qū)域內產品或營銷比較成功的項目點評?？傊ㄟ^區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據。區(qū)域選中項目供應量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項目容積率（平方米）清林苑 逸成東苑 32 學知軒 清楓華景園 學府園 富潤家園 文城*杰座 澳景花庭 8 核心區(qū)（個）倚林家園 10 16 立水橋項目市場研究報告澳林park 7（五期） 2澳立國際 融域 合計 —— 114..92 ——從上表可以看出，規(guī)劃總建筑面積114..92萬平方米。本項目周邊學清路區(qū)域內的項目普遍開發(fā)規(guī)模較小，除逸成東苑外均在10萬平米以下。森林公園西部區(qū)域的澳林park開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。本項目占地6萬，建筑面積21萬相對于周邊其他項目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項目從產品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質的人群。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。區(qū)域選中項目規(guī)劃建筑面積規(guī)模比例圖5萬 平 米 以 下33%510萬 平 米33%1015萬 平 米17%15萬 以 上17%立水橋項目市場研究報告通過以上統(tǒng)計我們可以看出，核心區(qū)內以5萬平方米以下的小規(guī)模項目為主，同時兼有515萬平方米的中等項目。以小規(guī)模為主流的學清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。高校和森林公園占據區(qū)域大部分土地，形成相對于某其他區(qū)域密度較小的一個居住區(qū)，因此該區(qū)域的產品一經上市，往往會以較短的時間銷售完畢。但是并不是一個產品占據較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達，人們對居住環(huán)境要求越來越高的今天，產品的優(yōu)質更能主導人們的選擇。因此本項目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢的同時，從產品著手，全力打造具有天時地利人和優(yōu)勢的項目。目前區(qū)域內由于項目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動開發(fā)的運做模式，如澳景花庭、澳林park。滾動開發(fā)的模式其優(yōu)勢在于可先在市場上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場反映，同時調整后期產品及價格，進一步適應市場，力爭做到雙贏。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。區(qū)域選中項目在售面積列表立水橋項目市場研究報告區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）清林苑 ——逸成東苑