【文章內(nèi)容簡介】 窿海悅、圣天地、萬源精典、東方時(shí)空、國際金融家、世福匯、世紀(jì)時(shí)空、感性達(dá)利、駿豪國際等。表318 滬上高檔小戶型物業(yè)典型裝修材料裝修部位裝修材料電梯三菱、日立、迅達(dá)、OTIS地面廳臥主材為復(fù)合地板或玻化磚；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚墻面廳臥主材為多樂士、杜邦乳膠漆；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚門窗靜電粉末噴涂鋁合金窗、防火防盜門廚房過道式廚房或獨(dú)立式廚房國內(nèi)名牌或德國、西班牙、意大利等品牌櫥柜和廚房電器衛(wèi)生間TOTO、科勒空調(diào)美國及國內(nèi)名牌中央空調(diào)和壁掛式分體空調(diào)，其他高檔小戶型物業(yè)配全套家具家電數(shù)據(jù)來源；上海中瑞市場研究部 上海市可售型小戶型物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分析無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型的一項(xiàng)重要指標(biāo)便是物業(yè)的服務(wù)管理水平。目前上海的小戶型物業(yè)雖然都宣稱為“酒店式”、“星級(jí)服務(wù)”等等，但項(xiàng)目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)。表319 滬上小戶型物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司或顧問公司圣天地上海世紀(jì)商務(wù)大廈物業(yè)管理有限公司金隆海悅FPD第一太平戴唯斯東方時(shí)空上海申大物業(yè)管理國際金融家新加坡United Engineers國際酒店管理集團(tuán)，戴德梁行靜安自由自宅萊坊國際君悅靜安仲量聯(lián)行（物業(yè)顧問）駿豪國際太平洋國際（物業(yè)顧問）世福匯上海中福酒店公寓經(jīng)營管理有限公司世紀(jì)時(shí)空興業(yè)國際港聯(lián)物業(yè)公司感性達(dá)利美國豪森國際酒店管理集團(tuán)寶利金東湖物業(yè)SOHO時(shí)代陸家嘴物業(yè)（物業(yè)顧問）數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 重點(diǎn)案例分析摩登時(shí)代物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：普陀區(qū)蘭溪路141號(hào)n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海安天置業(yè)有限公司n 物業(yè)規(guī)模：15F/1，16000M2（總建筑面積），210個(gè)單位。：n 房型面積：兩梯十九戶/層，最小面積37平方米，最大面積106平方米，主力面積3767平方米。n 銷售價(jià)格：6700元/平方米，主力總價(jià)24—47萬元。n 開盤日期：2002年11月 n 銷售狀況；銷售情況良好，去化率達(dá)98%n 入伙日期：2003年4月n 物業(yè)特色：1—4層為商業(yè)裙房，投資、居住、辦公三合一空間物業(yè)發(fā)展情況類別內(nèi)容 評(píng)價(jià) 地理位置資源地處蘭溪路141號(hào)位于曹楊核心生活圈，生活、社會(huì)、教育機(jī)能成熟景觀資源都市生活景觀景觀資源一般交通配套資源蘭溪路、棗陽路多條公交線路公共交通和道路條件理想生活配套資源周邊生活配套設(shè)施齊全宜居的生活環(huán)境規(guī)劃布局規(guī)劃1棟小高層建筑，物業(yè)立面現(xiàn)代感強(qiáng)，線條簡潔 體現(xiàn)了時(shí)尚、自然、現(xiàn)代的建筑特點(diǎn)，物業(yè)間距略窄建筑布局兩梯十九戶格局、標(biāo)準(zhǔn)的緊湊型房型大走廊設(shè)計(jì)物業(yè)配套星空會(huì)所、coffee bar 康樂中心針對(duì)時(shí)尚青年的物業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行酒店式服務(wù)企劃思路量身定做的小戶型住宅針對(duì)性強(qiáng)中環(huán)家園物業(yè)基本情況n 區(qū)域地址：上海市中山北路3880號(hào)n 發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海華廣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司n 物業(yè)規(guī)模：25F/1，45000M2（總建筑面積），660個(gè)單位n 房型面積：五梯三十戶/層，最小面積40平方米，最大面積57平方米，主力面積為4755平方米。n 銷售價(jià)格：7200元/M2，主力總價(jià)為34—40萬元n 開盤日期：2003年6月n 銷售狀況：75%，由于剛開盤不久，其市場去化還有很大的上升空間n 入伙日期：2004年9月物業(yè)評(píng)估情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià) 地理位置資源中山北路3880號(hào)緊鄰華東師范大學(xué)，交通線路較多景觀資源眺望華東師范大優(yōu)美的校園環(huán)境 景觀資源豐富交通配套資源中山北路高架和輕軌明珠線交通便利生活配套資源商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不多生活配套滿足日常需要規(guī)劃布局獨(dú)幢高層建筑基地面積不大，環(huán)境塑造能力有限建筑布局五梯三十戶格局，直套房型酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)物業(yè)配套裙樓23層為辦公用房，地層為商業(yè)配套內(nèi)部配套一般物業(yè)管理有發(fā)展商自己管理物業(yè)管理較為一般 建設(shè)方案可行性結(jié)論 機(jī)會(huì)/威脅分析 機(jī)會(huì)n 上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使高收入白領(lǐng)、新組建公司和投資客數(shù)量不斷增多，許多客戶為同時(shí)滿足投資和自用兩方面的需求，放眼于上海的高品質(zhì)新建小戶型物業(yè)。n 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域是普陀區(qū)的商務(wù)、文化、行政中心，交通便捷，人氣十足，目前本區(qū)域在政府規(guī)劃的大力推進(jìn)之下正處于上升通道。近期開發(fā)的可售型小戶型物業(yè)都取得了成功，區(qū)域市場的接受度比較高，投資氛圍比較濃，小戶型市場具有冗實(shí)的客源基礎(chǔ)。n 中山北路白蘭路項(xiàng)目周邊區(qū)域生活機(jī)能、社會(huì)機(jī)能比較成熟，最重要的是緊鄰知名學(xué)府華東師范大學(xué)，社會(huì)文化氛圍比較濃厚，高素質(zhì)、高學(xué)歷的年輕一族對(duì)可售型小戶型物業(yè)存在價(jià)值認(rèn)知的偏好，其對(duì)可售型小戶型物業(yè)的市場需求存在很大的容量。 威脅n 小戶型未來供應(yīng)集中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上海小戶型市場的供應(yīng)量將有8000多套，未來市場競爭會(huì)比較激烈，風(fēng)險(xiǎn)也隨之?dāng)U大。n 單價(jià)飆升大大壓縮了小戶型的升值空間。近段時(shí)間，小戶型的價(jià)格為市場任意夸大，價(jià)格出現(xiàn)背離價(jià)值的現(xiàn)象，使得小戶型后市預(yù)期的升值空間變小，短期套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)單價(jià)過高，逐漸抹平了小戶型“面積小、總價(jià)低”的先天優(yōu)勢，抬高了消費(fèi)門檻。n 小戶型的預(yù)期租金在25004500元/月，能夠承受這樣價(jià)格的承租群體有限，在總價(jià)日益提升的情況下，預(yù)期租賃價(jià)格可能會(huì)更高。另一方面，租賃市場的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大，小戶型的出租率要得到保障，預(yù)期租金要得到實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵在于迅速拉動(dòng)和擴(kuò)大小戶型租賃需求，一旦租賃需求不足的話，便會(huì)波及整體市場。 建設(shè)方案可行性結(jié)論綜上所述，可售型小戶型物業(yè)市場上揚(yáng)和下抑兩大因素同時(shí)共存，決定未來上海的可售型小戶型物業(yè)市場不可能出現(xiàn)前幾年搶銷的火爆現(xiàn)象，供需矛盾的緩和將使消費(fèi)者的熱度回歸理性，小戶型市場的競爭將進(jìn)入地段、價(jià)格、產(chǎn)品、品牌的綜合競爭層面之上。本項(xiàng)目中的公寓大樓作為可售型小戶型物業(yè)具有潛在消費(fèi)群體，存在后市介入的可能性，但后市競爭的激烈要求新的小戶型項(xiàng)目解決原有產(chǎn)品的缺陷和不足，尋求產(chǎn)品的創(chuàng)新和優(yōu)化，這是本項(xiàng)目小戶型定位和開發(fā)的關(guān)鍵。中瑞認(rèn)為本項(xiàng)目公寓大樓開發(fā)可售型小戶型物業(yè)具有市場可行性。商品住宅模式 方案模式闡述商品住宅是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，在經(jīng)營性出讓土地上建造的可供出售的住宅物業(yè)。 方案模式可行性分析若本項(xiàng)目公寓樓做為居家型住宅，由建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)可知，朝向問題無法得到根本性的解決，朝北、朝東和朝西的單元日照不足，不符合2001年度《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)日照的要求，無法取得銷售許可證。即便是朝南的住宅單元，由于核心桶位于建筑正中心，導(dǎo)致無法自然通風(fēng)，這也不符住宅的設(shè)計(jì)導(dǎo)向準(zhǔn)則。從居家型住宅的特點(diǎn)來看，居家型住宅對(duì)環(huán)境、噪音、綠化等都有較高的要求，而本項(xiàng)目公寓樓由于緊靠中山北路高架以及輕軌明珠線高架，交通帶來的噪音較大而且無法避免，從住宅的人性化設(shè)計(jì)要求而言，該公寓樓作為傳統(tǒng)居家型住宅開發(fā)存在很大的弊端由此可知，即便本區(qū)域目前居家型住宅市場發(fā)展良好，本項(xiàng)目公寓樓改作居家型住宅的可行性極小，因此對(duì)商品住宅定位沒有必要作進(jìn)一步的市場研究。中瑞認(rèn)為本項(xiàng)目公寓大樓開發(fā)商品住宅不可行。二、可建方案模式分析（辦公部分） 1 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓物業(yè)模式 方案模式闡述 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓模式的定義及特征本研究中的標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓物業(yè)模式是針對(duì)目前市場上出現(xiàn)一些特殊寫字樓物業(yè)而言的，指市場上最廣泛采用的寫字樓物業(yè)模式。一般而言指由專業(yè)物業(yè)管理公司管理的，全部或部分用于出租的中高檔寫字樓物業(yè)。它具有如下特征：n 大部分用于出租，少量可租亦可售；因而可行使嚴(yán)格的物業(yè)管理，保證寫字樓的較高品質(zhì)。n 一般位于市中區(qū)軌道交通沿線，交通極為便利。n 建筑運(yùn)用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空曠開間，可任意分割。 標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓模式案例目前上海已形成了數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的聚集區(qū)域，包括南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯五個(gè)大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)寫字樓聚集區(qū)和不夜城、竹園商貿(mào)區(qū)、江蘇路等次級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓聚集區(qū)。而本區(qū)域內(nèi)不構(gòu)成寫字樓聚集區(qū)域，區(qū)域典型案例少，如綠地科創(chuàng)大廈等。 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場特征分析上海辦公樓市場在經(jīng)歷了9395年的高潮后，由于過度開發(fā)造成供給過剩，進(jìn)而導(dǎo)致97年以后辦公樓市場的持續(xù)走低；但從99年下半年開始，上海房地產(chǎn)市場有了較大改觀，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，寫字樓市場需求回升，使寫字樓價(jià)格止跌回升，寫字樓市場迎來了新一輪的發(fā)展時(shí)機(jī)。進(jìn)入2001年，隨著中國正式加入WTO，外商在會(huì)直接投資的力度加大，上海作為中國經(jīng)濟(jì)的龍頭，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度加快，對(duì)寫字樓的需求相應(yīng)增加，寫字樓市場進(jìn)入了良性發(fā)展階段。表31 1996年以來上海辦公用房空置面積 年份1996199719981999200020012002空置面積增長（%）+208+156+60–8+10–14–16數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒（2002） 單位：萬平方米圖31 1995年以來中房上海寫字樓指數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源：中房辦公樓指數(shù)辦公室 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏卣餮芯科胀訁^(qū)的商務(wù)樓主要集中在蘇州河的北面靠近靜安的武寧路、長壽路沿線。本項(xiàng)目所在區(qū)域不構(gòu)成寫字樓聚集區(qū)，寫字樓分布較散，供應(yīng)量小且有檔次的典型個(gè)案不多。我們調(diào)查了此區(qū)域內(nèi)的寫字樓，分別分析了供求、價(jià)格和客戶構(gòu)成三個(gè)方面的情況。表32 區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目列表項(xiàng)目地址售價(jià)（元）租金（￥）物管費(fèi)（元/M2月）總規(guī)模（萬M2）綠地科創(chuàng)大廈寧夏路、曹楊路60001000085So時(shí)代中山北路、白蘭路580068002566 供應(yīng)與需求情況該區(qū)域主要是生活區(qū)，寫字樓供應(yīng)量極少、分布分散，未成商務(wù)辦公氛圍。目前的辦公樓主要是一些建成較早，形象陳舊的老樓，例如：中聯(lián)大廈等。近一年內(nèi)只有很少新增的辦公項(xiàng)目，其為：綠地科創(chuàng)大廈、so時(shí)代（在售）。 平均租售價(jià)格情況對(duì)目前新項(xiàng)目而言，建造較早的辦公樓項(xiàng)目參考價(jià)值不大；近期區(qū)域內(nèi)新推出的寫字樓租金（不含物管費(fèi)）天。 主力客戶構(gòu)成分析由于區(qū)域內(nèi)新建寫字樓和老寫字樓檔次差距較大，導(dǎo)致入住企業(yè)檔次也參差不齊，多為中小型的企業(yè)機(jī)構(gòu)。由于滬寧高速公路的便利，主力客戶構(gòu)成中有大部分是貿(mào)易公司，網(wǎng)絡(luò)公司和廣告公司也占了相當(dāng)比例。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雠c上海其他主要寫字樓區(qū)域關(guān)聯(lián)度分析在這一部分中，我們從兩個(gè)層面進(jìn)行比較，以明確該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈谏虾懽謽鞘袌鲋兴幍奈恢靡约捌湓谑袌龇矫娴奶攸c(diǎn)。 與上海市寫字樓總體市場的關(guān)聯(lián)度分析表35 區(qū)域?qū)懽謽桥c上海市寫字樓比較區(qū)域入駐率租金（￥）上海市整體81%項(xiàng)目所在區(qū)域約75%數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)交易中心； n 供需及入駐率情況由于上海和項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈诠┣罂偭可喜痪哂锌杀刃?，因此主要比較寫字樓的入駐率，以反映供給與需求間的關(guān)系。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2002年上海市寫字樓的入駐率為81%，而根據(jù)我們調(diào)查的情況看該區(qū)域?qū)懽謽堑娜腭v率約為75%，低于上海市寫字樓市場的總體入駐率。n 平均租售價(jià)格情況該區(qū)域內(nèi)無甲級(jí)的寫字樓，偏高檔的寫字樓有綠地科創(chuàng)大廈，是一個(gè)較具代表性的項(xiàng)目。天，天的平均租金水平，是其租金的60%。該項(xiàng)目所在區(qū)域的寫字樓租金偏低，主要由于區(qū)域的環(huán)境和物業(yè)本身的檔次導(dǎo)致，而物業(yè)的檔次是最為重要的因素。 與類似檔次寫字樓聚居區(qū)域市場的關(guān)聯(lián)度分析該項(xiàng)目所在區(qū)域的寫字樓市場屬于上海市寫字樓的第二梯隊(duì)，與淮海路、南京西路等甲級(jí)寫字樓聚積區(qū)域有較大差別。因此，我們選擇了不夜城區(qū)域和江蘇路兩個(gè)區(qū)域作為比較對(duì)象，進(jìn)一步研究該項(xiàng)目所在區(qū)域的寫字樓市場。表36 該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽桥c類似檔次寫字樓區(qū)域比較區(qū)域供應(yīng)總量項(xiàng)目總數(shù)乙級(jí)租金乙級(jí)物管入駐率項(xiàng)目所在區(qū)域112775%不夜城區(qū)域1270%江蘇路20818/資料來源：上海中瑞市場研究部從比較情況看，該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽堑目傄?guī)模、項(xiàng)目總數(shù)、租金、物管都偏低，但由于項(xiàng)目不多，同一價(jià)格檔次無太大競爭，所以入駐率比其他幾個(gè)區(qū)域高。且本地塊周邊環(huán)境雖不如不夜城區(qū)域目前總體環(huán)境，但雖然普陀區(qū)的發(fā)展，該項(xiàng)目所在區(qū)域會(huì)有一定的價(jià)格潛力和升值空間。 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析 該項(xiàng)目周邊區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析表37 該項(xiàng)目周邊區(qū)域未來標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場預(yù)測進(jìn)度情況項(xiàng)目或地塊名稱規(guī)模(萬M2)檔次在建項(xiàng)目So時(shí)代6/籌建項(xiàng)目不詳//未來規(guī)劃地塊不詳//數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 上海市標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場未來競爭分析從上海房地產(chǎn)交易中心得到的20002001年綜合用地出讓情況看，未來三年上海市綜合用地物業(yè)的供應(yīng)面積將達(dá)到近450萬平方米，超過19982002年供應(yīng)低谷期，達(dá)到一個(gè)新的高潮。因此，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)將大規(guī)模放量。另外，在此前已經(jīng)出讓的土地中，新天地將建設(shè)400萬平方米的甲級(jí)寫字樓區(qū)域，南京西路將再添170萬平方米的高檔商務(wù)面積，徐家匯和浦