沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 10:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 板Townhouse（一棟洋房二期、拿鐵鎮(zhèn)）（二）我們的應(yīng)對(duì)策略我們的總體方略：面對(duì)別墅，我們的武器是價(jià)格；面對(duì)高檔公寓，我們的武器是郊區(qū)生活方式。（一）Townhouse與別墅別墅首先是一種生活方式，是對(duì)一種頂級(jí)生活的追求。隨著國(guó)際文化交流和新時(shí)代觀念的沖擊，別墅從以往的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富，成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。對(duì)于別墅，Townhouse的最有力武器是價(jià)格。（1）控制面積、穩(wěn)住價(jià)格：原因A：競(jìng)爭(zhēng)分水嶺為300萬(wàn)統(tǒng)觀北京目前的TOWNHOUSE項(xiàng)目，平均價(jià)格從5000元/平方米至12000元/平方米，總價(jià)差別也相當(dāng)大，從70多萬(wàn)到400多萬(wàn)都有。而如果TOWNHOUSE的總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)，將直接面臨別墅的競(jìng)爭(zhēng)。原因B：別墅的價(jià)格不會(huì)降很多我們有理由相信，別墅所帶來(lái)的高品質(zhì)感有相當(dāng)一部分原因是由于其高昂的價(jià)格，因?yàn)檫^(guò)于便宜的別墅反而會(huì)遭到富人們的嗤之以鼻。因此，別墅價(jià)格的下調(diào)只會(huì)是部分項(xiàng)目為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去的市場(chǎng)行為，其價(jià)格的下降也會(huì)控制在一定幅度內(nèi)。只要?jiǎng)e墅的單價(jià)還是比TOWNHOUSE要高，加之面積一定會(huì)比TOWNHOUSE大，在總價(jià)上TOWNHOUSE就仍然有優(yōu)勢(shì)。因此，我們的對(duì)策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)牢牢不放。（2）打造個(gè)性化、舒適性的產(chǎn)品：也許總價(jià)上微弱的優(yōu)勢(shì)不足以彌補(bǔ)Townhouse在整體社區(qū)環(huán)境及品質(zhì)感上的劣勢(shì)，這就需要Townhouse在自身塑造上更下工夫。控制面積并不是說(shuō)將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私密性也是TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意的。可喜的是，目前TOWNHOUSE市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了這樣的發(fā)展趨勢(shì)。（3）園林及景觀猶為重要：要將Townhouse做出檔次，需要在園林規(guī)劃以及私有空間上多費(fèi)精力，這樣能夠?qū)ownhouse做出別墅的感覺(jué)，起到事半功倍的效果。如加大私家花園的面積、豐富花園的形式、多層次的綠化景觀及水系等等。（4）鞏固第一居所概念：相當(dāng)一部分人購(gòu)買(mǎi)別墅只是將其做為休閑、度假的第二居所，而Townhouse由于相對(duì)便利的交通使其購(gòu)買(mǎi)用途多為第一居所。如果花不太多的錢(qián)（相對(duì)于別墅），天天都可以住在像別墅一樣的房子里，這個(gè)概念會(huì)具有相當(dāng)大的吸引力。（二）Townhouse與高檔公寓：產(chǎn)品不一，客群不同：同樣是100萬(wàn)，在市區(qū)可以買(mǎi)一套125㎡（8000元/㎡）高檔公寓，在近郊可以買(mǎi)一棟有天有地的Townhouse，究竟如何選擇，與購(gòu)房者的生活習(xí)慣有著非常大的關(guān)系。選擇高檔公寓的人看中其便利的交通、成熟的配套以及都市生活氛圍；而選擇Townhouse的人更喜歡田園式的生活，向往無(wú)居無(wú)束的氛圍。當(dāng)然，前提是——他（她）是個(gè)有車(chē)族。對(duì)于高檔公寓，Townhouse最具殺傷力的武器是郊區(qū)化的生活方式：Townhouse要爭(zhēng)取的是徘徊在以上兩者之間的人，要想媲美高檔公寓，就要解決好幾下幾方面問(wèn)題：（1）交通問(wèn)題：由于T多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離城區(qū)有一段距離，加上做為第一居所，如果交通狀況不好，出入不便，會(huì)帶來(lái)非常多的問(wèn)題。如果先天條件好自不必多說(shuō)，如果條件不好，開(kāi)發(fā)商在此的投入也會(huì)比較多，如康城為了改造周邊環(huán)境，已經(jīng)投資1億元將通往高速公路的街道鋪設(shè)一新。只有交通便利，才會(huì)吸引城市里的上班族來(lái)此定居。 （2）配套問(wèn)題：由于北京不少Townhouse項(xiàng)目都建在新開(kāi)發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，其他包括就醫(yī)、購(gòu)物等等問(wèn)題也都需要解決。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設(shè)施如果再不具備就非常不方便了。第五部分：別墅產(chǎn)品的最新創(chuàng)新點(diǎn)半圍合（優(yōu)山美地）二層平面（紅螺湖別墅等）下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地）中庭花園（橘郡、林溪雅筑）第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究區(qū)域功能定位：沙河高教區(qū)做文章沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。本項(xiàng)目緊鄰沙河高教區(qū)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。沙河地區(qū)擁有臨近市區(qū)和中關(guān)村的交通、地利優(yōu)勢(shì)。所以現(xiàn)在非常歡迎市區(qū)無(wú)污染工業(yè)落戶沙河，服務(wù)于首都高教產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)區(qū)、逐步建設(shè)市區(qū)人口向外疏散的沙河衛(wèi)星城地區(qū)自然環(huán)境：碧波蕩漾的沙河水庫(kù)、綠茵重重的北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地區(qū)是綠樹(shù)環(huán)抱、綠水環(huán)繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境特別適合在此修身養(yǎng)性。地區(qū)商業(yè)配套：城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)配套不完善。本項(xiàng)目正好處在回龍觀大社區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心的中間地帶，昌平極力在縣城中心擴(kuò)張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段的位置使得沙河地區(qū)形成了商業(yè)市政的空白地段。地區(qū)交通：網(wǎng)絡(luò)縱橫、交通便利?，F(xiàn)在北有六環(huán)路，西有八達(dá)嶺高速、地鐵13號(hào)線環(huán)繞沙河地區(qū)。未來(lái)中關(guān)村高科技園區(qū)的北向擴(kuò)張，奧運(yùn)規(guī)劃中要及時(shí)把人流向外疏散，兩大事件影響之下，肯定還要大力改造區(qū)域交通設(shè)施和加密交通網(wǎng)絡(luò)。地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。本項(xiàng)目所處的位置是歷史悠久的、上風(fēng)上水的京城西北部。過(guò)去皇家貴族在此留下了許多聞名遐爾如八達(dá)嶺長(zhǎng)城和十三
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