【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)，塘廈鎮(zhèn)以規(guī)劃新的城市中心區(qū)為“主戰(zhàn)場(chǎng)”，通過(guò)新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)全鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，全面推動(dòng)城市升級(jí)。在近期城市配套投資建設(shè)上，加快塘廈初級(jí)中學(xué)、公安分局大樓、演藝館等12項(xiàng)工程項(xiàng)目的建設(shè)，以及新區(qū)配套商住項(xiàng)目的建設(shè)，力爭(zhēng)五年內(nèi)把塘廈建設(shè)成初具城市規(guī)模的東莞東南部區(qū)域中心。、交通組織現(xiàn)狀全鎮(zhèn)建立了“五橫六縱”的交通網(wǎng)絡(luò)，與莞深高速公路、東深一級(jí)公路和規(guī)劃建設(shè)中的龍林高速公路、博深高速全面貫通，成為東莞東南部地區(qū)的重要交通樞紐。京九鐵路南北縱貫全境，深圳梅觀高速及莞深高速公路直通塘廈鎮(zhèn)。從塘廈到深圳汽車車程不到半小時(shí)，火車車程僅15分鐘。鎮(zhèn)內(nèi)有火車客、貨運(yùn)站，每日停車班次十多次，能及時(shí)接收、發(fā)送、運(yùn)輸貨物。鎮(zhèn)內(nèi)還開通了直通廣州、深圳、香港的豪華客車線路。近幾年，全市在城市軌道交通建設(shè)上也有顯著進(jìn)展，按《東莞市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃》，將建成4條城市軌道交通路線，東莞市居民乘軌道交通從中心城區(qū)到松山湖的出行時(shí)間將不超過(guò)20分鐘，到虎門、常平不超過(guò)30分鐘，到塘廈不超過(guò)45分鐘，從虎門到常平不超過(guò)45分鐘。資料來(lái)源：東莞市城建規(guī)劃局（注：Ｒ４線起始Ｒ１線黃江站至康怡路清溪汽車總站，全線高架，途徑黃江、塘廈、清溪，全長(zhǎng)２４．１７公里，設(shè)站８?jìng)€(gè)，是市域東南部東西方向的一條切線） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來(lái)，塘廈鎮(zhèn)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持兩位數(shù)遞增。2005年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值105億元，比上年增長(zhǎng)19%；工業(yè)總產(chǎn)值290億元，同比增39%；，%；，%；年末銀行各項(xiàng)存款90億元，%；居民人均可支配收入22882元，%；農(nóng)村人均收入12968元，同比增5%。2006年，%，各項(xiàng)稅收總額14億元，%。年未銀行各項(xiàng)存款預(yù)計(jì)超過(guò)100億元，；農(nóng)村人均收入預(yù)計(jì)超過(guò)13500元。 “十一五”期間，塘廈鎮(zhèn)將繼續(xù)以加強(qiáng)城市聚集功能為工作重心，大力發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13%以上，稅收總額年均增長(zhǎng)12%。塘廈鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng) 目2005年2004年增長(zhǎng)率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)%實(shí)際利用外資(萬(wàn)美元)98105779%生產(chǎn)總值（億元）10588%各項(xiàng)存款余額（億元）9177%各項(xiàng)貸款余額（億元）5046%戶籍人口（人）3802337065%外來(lái)人口（人）334318270695%數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市20042006年統(tǒng)計(jì)年鑒/統(tǒng)計(jì)公報(bào)04至05年，塘廈鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)面呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，社會(huì)財(cái)富和城市人口實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。全鎮(zhèn)在吸引外資投資方面取得飛躍性發(fā)展，總量近1億美元，同比增長(zhǎng)70%，居全市第三。05年全鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全市4區(qū)28鎮(zhèn)中排名第五。、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況近幾年，塘廈鎮(zhèn)保持了每年引進(jìn)外資企業(yè)150家、。2005年，全鎮(zhèn)利用外資200宗，；出口總額31億美元，比增11%。目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達(dá)1200多家，累計(jì)實(shí)際利用外資達(dá)20億美元。其中有港、澳、臺(tái)上市公司20多家，世界500強(qiáng)企業(yè)有華強(qiáng)三洋電子、華強(qiáng)三洋馬達(dá)、漢華光電3家，初步形成了以電子信息、家用電器、精密機(jī)械、運(yùn)動(dòng)器材等高科技產(chǎn)品為主的現(xiàn)代工業(yè)體系，是國(guó)際性電子、電腦、電器及周邊設(shè)備加工制造業(yè)基地之一。外向型經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了內(nèi)源經(jīng)濟(jì)日益壯大。全鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，至2005年底，民營(yíng)企業(yè)1205戶，成為塘廈經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的生力軍。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 、房地產(chǎn)開發(fā)概述伴隨鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化程度的不斷提高，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)勢(shì)難擋，全鎮(zhèn)新開發(fā)樓盤已多達(dá)13個(gè)左右，如宏業(yè)中心花園、鴻安廣場(chǎng)、大部會(huì)廣場(chǎng)、銀湖山莊、三正世紀(jì)新城、華輝花園、湖畔山莊等。目前，塘廈已經(jīng)聚集了一批實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)，如順德碧桂園、珠江地產(chǎn)、東莞新世紀(jì)豪園、樟木頭等粵、港著名品牌開發(fā)商。由于有珠江地產(chǎn)、三正集團(tuán)等高水平開發(fā)商的加盟和帶動(dòng)，提升塘廈鎮(zhèn)的樓盤形象及檔次，同時(shí)吸引了鄰近地區(qū)及許多港、澳、臺(tái)商客戶在此置業(yè)。、一級(jí)市場(chǎng)分析從塘廈全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)的總體來(lái)看，主要存在以下幾點(diǎn)特征：供應(yīng)結(jié)構(gòu)：土地供應(yīng)主要以住宅、酒店和工業(yè)用地為主。近5年土地總供應(yīng)面積為112萬(wàn)平米，其中商住用地14宗，83萬(wàn)平米，占比74%；酒店用地2宗， 21萬(wàn)平米，占19%，工業(yè)用地9宗，8萬(wàn)平米，占7%。沒有辦公和綜合類型用地供應(yīng)。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬(wàn)元)宗次辦公—— —— —— 灑店213791 —— 2 綜合———— —— 工業(yè)79566 1539 9 商住831420 82689 14 合計(jì)1124777 84228 25 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)流量：各年供應(yīng)有較大跳躍，年度總量呈現(xiàn)逐年減少。從02到06年數(shù)據(jù)看，總體的年度土地供應(yīng)不具有明顯趨勢(shì)特征，其中03年供應(yīng)量最大，共2宗，達(dá)37萬(wàn)平米； 04年全年沒有土地供應(yīng)，05年3宗，供應(yīng)用地18萬(wàn)平米；06年5宗。近年年度平均單宗土地出讓面積較小，06年僅為2萬(wàn)平米。注：價(jià)格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)價(jià)格：近三年單位土地出讓價(jià)格主要在1000到1300區(qū)間。03年的單價(jià)最低，僅為476元/平米，全年成交地塊二宗，總面積為37萬(wàn)平米，；006年用地供應(yīng)量雖然不及03年，但總價(jià)都較高，單價(jià)分別為1068元和1235元/平米。注：價(jià)格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型年度供應(yīng)土地價(jià)格年份20022003200420052006土地單價(jià)（元/平米）1791476—— 1068 1235 土地總價(jià)（萬(wàn)元）2400 17760 —— 19410 13179 總面積（平米）13400 373369 —— 181745 106736 料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局、二級(jí)市場(chǎng)分析從塘廈鎮(zhèn)06年房地產(chǎn)新增量的總體情況來(lái)看：主要以住宅市場(chǎng)為主，全年住宅上市面積為23萬(wàn)平米，占全部物業(yè)的91%，其中，占比為58%，占比33%；，占6%；寫字樓僅有5千平米左右，占比2%。 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局2006年塘廈鎮(zhèn)各類物業(yè)推盤面積項(xiàng)目名稱非別墅住宅別墅商鋪寫字樓其他合計(jì)（m2）面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)面積（m2）面積（m2）面積（m2）1東莞觀瀾湖翡翠灣1197582990122489857396——————2駿景高爾夫花園二期3362230806328————2816———3新世紀(jì)亦居22282———2228240——————4龍濤居（二期）2133914258112————18635218——5塘廈可居酒吧街9451———————9451————6銀湖山莊8182818256——————————7三正半山豪苑34954———3267999————2275合 計(jì)249588831477201448185351413052182275資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局住宅：市場(chǎng)供應(yīng)偏重于別墅類型物業(yè)。，%，%。非別墅住宅單套面積平均為116平米，別墅單套面積平均是271平米。統(tǒng)計(jì)表明，市場(chǎng)供應(yīng)偏向大面積住宅，尤其是非別墅類型住宅，主要以三房和四房為主流。住宅類型比例類型面積(平米)面積比(%)套數(shù)套數(shù)比(%)非別墅住宅83147720別墅144818535合計(jì)2279651001255100資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局商業(yè)：，分由“駿景高爾夫花園二期”、“ 龍濤居二期”、“塘廈可居酒吧街” 三個(gè)項(xiàng)目提供，均為住宅配套商業(yè)，無(wú)獨(dú)立商業(yè)物業(yè)上市。全年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量良好，商業(yè)住宅面積比為1:16。塘廈新增商業(yè)物業(yè)供給主要是城區(qū)商住樓或公寓底層街鋪，從目前來(lái)看，塘廈老舊的、由居民自建房組成的商業(yè)中心區(qū)—花園新街，仍然占據(jù)塘廈鎮(zhèn)城區(qū)商業(yè)的核心位置，而新增住宅配套的沿街商業(yè)往往由于過(guò)分散而無(wú)法形成帶有聚集效應(yīng)的新商業(yè)中心。隨著鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，新城區(qū)對(duì)規(guī)劃合理，業(yè)態(tài)豐富，管理選進(jìn)，集散功能強(qiáng)，環(huán)境衛(wèi)生良好，有檔次的新商業(yè)中心有著熱切希求。房地產(chǎn)開發(fā)特征：總的來(lái)看，塘廈鎮(zhèn)擁有良好的山水等自然資源，大量的工廠企業(yè)，較為發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，蓬勃的經(jīng)濟(jì)及密集的人口（人口密度約為2900人/平方公里），為目前及將來(lái)房地產(chǎn)需求提供強(qiáng)勁的持撐。從在本鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看，主要為一些外來(lái)的大型地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)別本市成長(zhǎng)的大企業(yè)，他們都有實(shí)力雄厚，資金充足，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，管理先進(jìn)，喜歡開發(fā)大型社區(qū)的特點(diǎn)。這些高水準(zhǔn)的開發(fā)商涌入大大提高了本地的開發(fā)水平和樓盤質(zhì)量、服務(wù)素質(zhì)，同時(shí)也加強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)涌現(xiàn)出很多高素質(zhì)的物業(yè)，在綜合水平上已經(jīng)趨同于深圳等地。從本地開發(fā)特征來(lái)看，在東莞各區(qū)鎮(zhèn)，以大型樓盤開發(fā)為主，而一般而言，大盤前期都會(huì)以別墅開發(fā)為主，以此提高樓盤檔次，打造成熟的社區(qū)自然環(huán)境。目前，以塘廈新行政文化中心區(qū)為中心，有三正半山豪苑、銀湖山莊等大型高檔綜合物業(yè)，該區(qū)正在發(fā)展為塘廈高尚居住區(qū)。從目標(biāo)客戶群看，目前，塘廈別墅的主要目標(biāo)市場(chǎng)除了面對(duì)本地需求外，大多都以深港置業(yè)者為市場(chǎng)主要目標(biāo)。近兩年塘廈住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出高端、放量、外銷的特征，由于本地市場(chǎng)短期需求存在一定限度，因此，眾多大型高檔樓盤不可避免地把目光轉(zhuǎn)向具有購(gòu)買力實(shí)力和更大市場(chǎng)容量的深圳、香港等外銷市場(chǎng)。產(chǎn)品特征及目標(biāo)客戶住宅類型市場(chǎng)供需特征目標(biāo)客戶群洋房多層/小高層花園洋房，一般以中大戶型居多，以社區(qū)型樓盤為主，后續(xù)開發(fā)或有別墅類型企業(yè)中高層管理/技術(shù)人員/港人/本地居民商住集中于老鎮(zhèn)區(qū)比較繁華的地段；規(guī)模較?。谎芈返蛯右话愣加幸坏絻蓪拥慕咒伋鞘邪最I(lǐng)/投資者/經(jīng)商人員/中小創(chuàng)業(yè)型公司別墅社區(qū)配套極其完善高檔，依山伴水，環(huán)境優(yōu)美，城郊地段、新城區(qū)，擁有獨(dú)特稀缺資源企業(yè)主/本地居民/公職人員/港人/深圳人、典型樓盤個(gè)案分析三正半山豪苑物業(yè)名稱三正半山開發(fā)商?hào)|莞市三正房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置塘廈鎮(zhèn)迎賓大道三正半山豪苑占地面積50萬(wàn)平米建筑面積35萬(wàn)平米建筑形態(tài)別墅、多層、小高層洋房、酒店總戶數(shù)2000多戶（其中別墅700套）主力戶型13房2廳2衛(wèi)面積1104平米主力戶型2別墅面積2230—840平米銷售價(jià)格50008000元/平米9200元/平方米(別墅)當(dāng)前銷售情況售罄主要客戶東莞高收入人群、深圳高收入人群產(chǎn)品創(chuàng)新三正半山豪苑的建筑設(shè)計(jì)超出了一般物業(yè)的規(guī)劃層面，強(qiáng)調(diào)了大生態(tài)環(huán)境的利用和小區(qū)生活質(zhì)素的提升，涵蓋五星級(jí)園林渡假酒店、山水湖泊、半山建筑三大規(guī)劃主題。其中半山建筑依山就勢(shì)伴水面湖，巧妙利用地形高差精心組織室內(nèi)外空間。在日落的黃昏時(shí)刻，數(shù)百棟低密度豪情、浪漫山水豪宅呈立體、平面錯(cuò)落分布，南北對(duì)流，景觀、視野開闊，湖光山色盡收眼底，安坐堂室，便可聞悉近處湖水的氣息。社區(qū)配套三大會(huì)所/無(wú)極泳池/星光浴室/陽(yáng)光室/花廳/帆船會(huì)/山頂公園周邊配套國(guó)家生態(tài)保護(hù)林區(qū)/大鐘嶺水庫(kù)/五星酒店/政府新行政中心/文化中心/體育中心/亞視演藝中心營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)三正半山豪苑別墅有9種不同的戶型，面積220平方米到860平方米不等，均價(jià)為9200元/平方米親山伴水生活/毫宅理念/深圳、莞城半小時(shí)生活圈（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）缺點(diǎn)：項(xiàng)目無(wú)營(yíng)銷主題，毫宅概念比較空虛，無(wú)貫穿一致的主推廣語(yǔ)物業(yè)名稱開發(fā)商?hào)|莞市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置塘廈鎮(zhèn)可居島占地面積5萬(wàn)多平米建筑面積8多萬(wàn)平方米建筑形態(tài)小高層/別墅總戶數(shù)小高層416套，聯(lián)體花園別墅26套主力戶型12房2廳2衛(wèi)面積1102平方米主力戶型23房2廳2衛(wèi)面積2142/146平方米主力戶型33房2廳3衛(wèi)面積3193平米銷售價(jià)格4500元/平米當(dāng)前銷售情況售罄產(chǎn)品創(chuàng)新市場(chǎng)罕見的島嶼樓盤/外湖內(nèi)園（半圍合式布局/中央園林）/每個(gè)房間都配有衛(wèi)生間社區(qū)配套圓形廣場(chǎng)/游泳池/音樂噴泉/酒吧街/特色食街周邊配套觀瀾高爾夫球場(chǎng)/緊鄰莞深高速/省道/營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)主打湖新島的概念/以“天造一半，人造一半”為主推廣語(yǔ)，使人印象深刻/遺憾的是，其闊綽的大戶型沒有體現(xiàn)在營(yíng)銷過(guò)程中。銀湖山莊物業(yè)名稱銀湖山莊開發(fā)商銀湖發(fā)展有限公司物業(yè)位置塘廈迎賓大道湖景路3號(hào)占地面積25萬(wàn)平方米建筑面積32．5萬(wàn)平方米建筑形態(tài)小高層洋房/別墅總戶數(shù)2000多戶主力戶型12房2廳面積165—68平方米主力戶型23房2廳面積284—94平方米主力戶型3復(fù)式單位面積3175平方米銷售價(jià)格均價(jià)5300元/平米復(fù)式7200元/平米當(dāng)前銷售情況售罄產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目依銀湖而建，充分利用湖景資源，戶戶景/戶型精致而多元/9米超闊落地窗/6米高空中花園社區(qū)配套游泳池/人工沙灘/銀湖周邊配套亞洲影視城/觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)/塘廈火車站營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)主推湖景賣點(diǎn)/根據(jù)項(xiàng)目戶型特點(diǎn)和市場(chǎng)