【正文】 或收入穩(wěn)定的中高層；與樟木頭有業(yè)務(wù)往來(lái)的私營(yíng)企業(yè)主；來(lái)東莞創(chuàng)業(yè)或受聘于東莞工作的職業(yè)經(jīng)理人；工作多年，即將退休的中、老年人；提升生活品質(zhì)的多次置業(yè)者和首次置業(yè)者；離樟木頭較近的龍華、平湖、觀瀾、龍崗等深圳區(qū)域客戶(hù)；5+2型香港度假客戶(hù)產(chǎn)品創(chuàng)新傳承西班牙建筑文化，設(shè)計(jì)雄偉奇美，內(nèi)設(shè)景觀洋房、花園公寓、花庭美墅等，色彩以及景觀形態(tài)貼近自然，紅色坡屋頂鮮艷亮麗；墻體造型獨(dú)特穩(wěn)重；屋檐平緩延展，門(mén)廊韻律間錯(cuò)，飛梁拱線動(dòng)感；占外墻50%以上的窗體接觸陽(yáng)光、綠地。社區(qū)配套有商業(yè)休閑步行街、香樟動(dòng)感益智園、香樟文化廣場(chǎng)、美食街、休閑風(fēng)情或所等休閑配套等周邊配套觀音山森林公園、未來(lái)鎮(zhèn)行政中心、樟木頭火車(chē)站、樟木頭汽車(chē)站、十多家星級(jí)酒店和各式酒吧、10多所小學(xué)和樟木頭中學(xué)、職業(yè)高級(jí)中學(xué)嘉多利山花園物業(yè)名稱(chēng)嘉多利山花園開(kāi)發(fā)商嘉達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置樟深大道東側(cè)占地面積約3萬(wàn)平米建筑面積約5萬(wàn)平米建筑形態(tài)小高層/別墅總戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型12房2廳2衛(wèi)面積196～105平米主力戶(hù)型24房2廳2衛(wèi)面積2133～189平米主力戶(hù)型3頂層復(fù)式面積3280平米銷(xiāo)售價(jià)格4000元/平米當(dāng)前銷(xiāo)售情況基本售完產(chǎn)品創(chuàng)新樟木頭唯一的山頂豪宅。社區(qū)配套健康會(huì)所/游泳池/網(wǎng)球場(chǎng)等周邊配套三正半山酒店/花園酒店/西城文化廣場(chǎng)/東城文化公園/天和百貨/地王商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)評(píng)以“中心區(qū)山頂豪宅”為項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)，但由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的缺陷，不但沒(méi)有使人感覺(jué)出山頂?shù)淖鹳F，反而有禿頭的感覺(jué)項(xiàng)目存在缺陷，營(yíng)銷(xiāo)思路存在偏差。綠茵豪庭物業(yè)名稱(chēng)綠茵豪庭開(kāi)發(fā)商良發(fā)企業(yè)有限公司物業(yè)位置樟木頭鎮(zhèn)南城大道旁占地面積42000平米建筑面積74760平米建筑形態(tài)小高層/高層總戶(hù)數(shù)800戶(hù)主力戶(hù)型12房2廳2衛(wèi)面積189平米主力戶(hù)型23房2廳2衛(wèi)面積2113平米主力戶(hù)型33房2廳2衛(wèi)面積3160平米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)5000元/平米當(dāng)前銷(xiāo)售情況一、二期已售磬產(chǎn)品創(chuàng)新園林由貝爾高林設(shè)計(jì)依托山體走勢(shì)，曲折回廊，令人賞心悅目/戶(hù)型方正實(shí)用社區(qū)配套豪華會(huì)所/社區(qū)園林周邊配套緊鄰樟木頭商業(yè)中心/與深港兩地交通十分便利營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)評(píng)以賞心悅目的園林作為項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)/將樣板房建在園林當(dāng)中，以將園林優(yōu)勢(shì)所發(fā)揮的效益最大化/全裝修交樓，便利港人置業(yè)擁有便利的交通優(yōu)勢(shì)及無(wú)敵的園林設(shè)計(jì)是該樓盤(pán)成功的關(guān)鍵本鎮(zhèn)樓盤(pán)特點(diǎn)：價(jià)格區(qū)間：4000元/平米—5000元/平米。營(yíng)銷(xiāo)特征：代理銷(xiāo)售少，以自我營(yíng)銷(xiāo)為主；同質(zhì)產(chǎn)品定價(jià)的區(qū)間差異性較；前幾年港人置業(yè)較多，銷(xiāo)售方式具有香港特征。產(chǎn)品特征：以滿(mǎn)足香港/深圳客戶(hù)需求的中小戶(hù)型單位普通住宅為主，看重戶(hù)型功能及景觀。銷(xiāo)售周期：分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)：政府新行政中心區(qū)周邊區(qū)域?？蛻?hù)特征：港人曾經(jīng)是本區(qū)域最重要置業(yè)群體，本地居民、企業(yè)主、周邊工廠中高層也是關(guān)鍵目標(biāo)客戶(hù)。近年來(lái)面向香港人銷(xiāo)售的市場(chǎng)逐步縮小，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)而面向本地居民和深圳人。、房地產(chǎn)發(fā)展展望樟木頭鎮(zhèn)屬于東莞市規(guī)劃的東南部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，其城市發(fā)展已初具規(guī)模，04年鎮(zhèn)政府部門(mén)重新規(guī)劃后，將樟木頭分成四個(gè)城區(qū)發(fā)展，并停止再批出房地產(chǎn)住宅用地。根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃未來(lái)住宅用地只會(huì)減少不會(huì)增加，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)既是機(jī)會(huì)也是威脅。對(duì)已有住宅開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)他們手上的土地將變成稀有資源，有利于增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。從06年土地供應(yīng)的大幅增加來(lái)看，政府無(wú)意促成過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)和過(guò)少住房供應(yīng)的局面，并且從城市化發(fā)展的趨勢(shì)看，隨城市人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的壯大，保證平穩(wěn)有序的住房供應(yīng)，避免價(jià)格大幅波動(dòng)將是政府致力以求的目標(biāo)。也可以認(rèn)為，06年樟木頭土地供應(yīng)大增的局面，并非異常情況，是政府配合中央宏觀調(diào)控政策，根據(jù)本鎮(zhèn)發(fā)展情況采取的需求價(jià)格調(diào)節(jié)手段。樟木頭的商業(yè)開(kāi)發(fā)將主要集中于中心區(qū)，開(kāi)發(fā)形式以舊城改造為主，這是跟政府的支持離不開(kāi)的，否則難見(jiàn)成效。三、鳳 崗 鎮(zhèn) 總體概述 、發(fā)展歷史沿革及現(xiàn)狀鳳崗鎮(zhèn)地處東莞東南端，與深圳市接壤，常住人口2萬(wàn)余人，外來(lái)人口 23萬(wàn)人，有近2萬(wàn)名華僑分布世界36個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是廣東著名僑鄉(xiāng)。、城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃多年來(lái)鳳崗鎮(zhèn)一直把城市規(guī)劃建設(shè)工作放在全鎮(zhèn)建設(shè)的重要位置，以中山、珠海、深圳等珠三角地區(qū)先進(jìn)城市為榜樣，確定以環(huán)境建設(shè)為突破口的發(fā)展戰(zhàn)略，制定《鳳崗鎮(zhèn)總體規(guī)劃(20012020)》,確立“城鎮(zhèn)進(jìn)圈，工業(yè)進(jìn)園，民宅進(jìn)村”指導(dǎo)原則，實(shí)施“一網(wǎng)兩區(qū)”和“一個(gè)中心多個(gè)支點(diǎn)”的計(jì)劃方針，經(jīng)過(guò)幾年努力，區(qū)鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)取得矚目的成績(jī)。、各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀近年，鳳崗鎮(zhèn)大力加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)，已經(jīng)建設(shè)了一批高水平現(xiàn)代化的配套設(shè)施。近年來(lái)鳳崗依托東莞南大門(mén)的優(yōu)勢(shì)，積極打通與深圳的經(jīng)濟(jì)、人口聯(lián)系，配套設(shè)施的改善已經(jīng)成為提升鳳崗在區(qū)內(nèi)吸引力的關(guān)鍵性因素之一。、交通組織現(xiàn)狀鳳崗距離深圳龍崗、平湖、觀瀾都比較近，鎮(zhèn)南端離羅湖中心區(qū)也僅20公里左右，在經(jīng)濟(jì)上深受深圳都市圈的輻射帶動(dòng)之利。目前，作為連接?xùn)|莞深圳兩地的重鎮(zhèn)要地，鳳崗已開(kāi)始慢慢融入了深圳的大交通網(wǎng)絡(luò)。按照規(guī)劃深圳大外環(huán)高速公路（東莞段）、博深高速、清平高速等數(shù)條外圍道路將2010年建成通車(chē)，并與鳳崗規(guī)劃的“三縱四橫”路網(wǎng)連接，屆時(shí)鳳崗到羅湖中心區(qū)就只需不到20分鐘的車(chē)程，到鹽田港和深圳機(jī)場(chǎng)也不超一小時(shí)車(chē)程，同城生活就再不只是紙上概念了，鳳崗作為東莞“南大門(mén)”的區(qū)域優(yōu)勢(shì)也將更加明顯。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來(lái)全鎮(zhèn)對(duì)外型工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)也得到進(jìn)一步調(diào)整，飲食娛樂(lè)、百貨零售、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位也逐年提升，目前，產(chǎn)值已經(jīng)接近了GDP的40%比重。鳳崗鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng) 目2005年2004年增長(zhǎng)率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)%實(shí)際利用外資(萬(wàn)美元)58074814%生產(chǎn)總值（億元）%各項(xiàng)存款余額（億元）%各項(xiàng)貸款余額（億元）%戶(hù)籍人口（人）20086%外來(lái)人口（人）312963%數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市20042006年統(tǒng)計(jì)年鑒/統(tǒng)計(jì)公報(bào)05年，鳳崗鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，全鎮(zhèn)05年生產(chǎn)總值52億元，同比增長(zhǎng)40%，增長(zhǎng)速度位于全市第二；利用外資5800萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)20%；出口創(chuàng)匯13億美元，同比增長(zhǎng)2%。社會(huì)財(cái)富和城市人口都獲得了平穩(wěn)增長(zhǎng)。、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)外交通的有利條件、以及優(yōu)越的投資環(huán)境，使鳳崗鎮(zhèn)的外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，其中有在香港上市的4家，國(guó)內(nèi)上市的1家，形成了以電子、五金、塑膠、玩具為支柱的工業(yè)布局。同時(shí)還大力發(fā)展民營(yíng)企業(yè)，除了發(fā)展醬油、礦泉水等傳統(tǒng)行業(yè)外，還大力發(fā)展科技含量高的新企業(yè)，如電子、五金等。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，鳳崗迎來(lái)了大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代，在未來(lái)幾年政府將陸續(xù)引進(jìn)有實(shí)力、知名的房地產(chǎn)企業(yè)落戶(hù)鳳崗，重點(diǎn)發(fā)展功能齊全、設(shè)施完備的大型住宅小區(qū)，培育住房消費(fèi)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理。近期，政府規(guī)劃將在“一河兩岸”一帶、東深二路沿線發(fā)展房地產(chǎn)大項(xiàng)目，計(jì)劃在三到五年內(nèi)，陸續(xù)建設(shè)約一萬(wàn)套、總建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米的不同檔次商品房。目前，全鎮(zhèn)已相繼開(kāi)發(fā)了臥龍山別墅花園、翡翠山湖、嘉輝豪庭、藍(lán)山錦灣、鳳天閣、龍?；▓@、水岸山城等數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，但實(shí)際可用面積僅50多平方公里，而目前已經(jīng)使用了30多平方公里，按照以往的模式，土地資源將難以為繼，因此，對(duì)未來(lái)房地的產(chǎn)發(fā)展舊城改造和土地供應(yīng)和利用控制將是最關(guān)鍵的一環(huán)。、一級(jí)市場(chǎng)分析從鳳崗全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)的總體來(lái)看，主要存在以下幾點(diǎn)特征：供應(yīng)結(jié)構(gòu)：主要以住宅和工業(yè)用地為主。近5年土地總供應(yīng)面積為52萬(wàn)平米，總金額4億元，其中商住用地8宗，占比71%；工業(yè)用地6宗，15萬(wàn)平米，占29%；沒(méi)有酒店、辦公用和綜合類(lèi)型用地供應(yīng)。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬(wàn)元)宗次辦公——————灑店——————綜合——————工業(yè)15262720426商住376221385558合計(jì)5288484059714資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)流量：全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)集中于04和06年。從02到06年，其中003； 注：價(jià)格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類(lèi)型資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)價(jià)格：06年土地出讓價(jià)格相對(duì)04年有很大漲幅，平均價(jià)格為1270元/平米，共出讓24萬(wàn)平米。04年的單價(jià)較低，僅為590元/平米。 注：價(jià)格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類(lèi)型年度供應(yīng)土地價(jià)格年份20022003200420052006土地單價(jià)（元/平米）—— —— 589 —— 1269 土地總價(jià)（萬(wàn)元）—— —— 7965 —— 30590 總面積（平米）————135195 ——241026 料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局、二級(jí)市場(chǎng)分析鳳崗鎮(zhèn)06年房地產(chǎn)新增量為24萬(wàn)平米：主要以住宅市場(chǎng)為主，全年住宅上市面積為20萬(wàn)平米，占全部增量84%，其中，非別墅住宅占41%，別墅占43%；，占15%；資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局2006年鳳崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)各類(lèi)物業(yè)推盤(pán)面積項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)（m2）非別墅住宅別墅商鋪寫(xiě)字樓其他面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)面積（m2）面積（m2）面積（m2）1東江花園9973 6207 64 ————1723 2043 —— 2翡翠山湖31476 6397 42 ————25079 —— —— 3鳳崗鎮(zhèn)南門(mén)步行街1923 1453 20 ————470 —— —— 4藍(lán)山錦灣花苑44147 39588 383 1838 4 2721 —— —— 5麗新樓4061 4061 60 —————— —— —— 6南門(mén)步行街19685 12693 161 ————6992 —— —— 7水岸山城50468 29911 217 20557 92 —— —— —— 8臥龍山花園75870 ————75870194——————9永盛商住區(qū)4333 ————433313——————合 計(jì)241936100310947102598303369852043——資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局住宅：06年住宅市場(chǎng)供應(yīng)非別墅住宅和別墅各占一半。全年非別墅住宅新增量為10萬(wàn)平米，共947套，平均單套面積為106平米，以三房為主流；，共303套，平均單套面積為338平米。06年新增商品房數(shù)量較大，尤其是別墅產(chǎn)品。商業(yè)：，主要由“翡翠山湖”、“ 南門(mén)步行街”等5個(gè)項(xiàng)目提供。全年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，商業(yè)住宅面積比為1:?？偟膩?lái)看，鳳崗地產(chǎn)房市場(chǎng)具有一些自身的特點(diǎn)：252。 經(jīng)濟(jì)水平雖然不如鄰近鎮(zhèn)，但是鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟,尤其是近兩年發(fā)展較快,供應(yīng)量大,價(jià)格相對(duì)也較高。252。 客戶(hù)源較豐富,既有本地居民、本地港、臺(tái)商人，也有來(lái)自清溪、塘廈、深圳等周邊城區(qū)的客戶(hù)。252。 開(kāi)發(fā)水平中上，目前總體素質(zhì)有了很大提高，已經(jīng)吸引了內(nèi)在的需求的增加。 、典型樓盤(pán)個(gè)案分析翠湖豪苑物業(yè)名稱(chēng)翠湖豪苑開(kāi)發(fā)商?hào)|莞雁田工業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置東莞市鳳崗鎮(zhèn)雁田祥新西路占地面積建筑面積20萬(wàn)平方米（）建筑形態(tài)聯(lián)排別墅 獨(dú)院別墅 小高層 高層、商業(yè)街總戶(hù)數(shù)1200戶(hù)，一期四棟洋房，分別為：15層,17層,18層主力戶(hù)型14房2廳2衛(wèi)面積1133/166平方米主力戶(hù)型23房2廳2衛(wèi)面積2126/148平方米主力戶(hù)型32房2廳2衛(wèi)面積371/92平方米銷(xiāo)售價(jià)格——　當(dāng)前銷(xiāo)售情況未開(kāi)盤(pán)主要客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)定位為深圳龍崗客戶(hù)和鳳崗本地高收入人群產(chǎn)品創(chuàng)新整體布局環(huán)山抱水，形成以湖為核心，山為點(diǎn)綴，高爾夫?yàn)楸尘暗某鞘猩鷳B(tài)社區(qū)；建筑立面現(xiàn)代別致，凸現(xiàn)歐陸氣質(zhì)。社區(qū)配套人工湖、生態(tài)動(dòng)物園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)周邊配套雁湖公園、溫泉度假村、新世紀(jì)英才學(xué)校、怡安大酒店、豐田酒店、購(gòu)物中心、銀行、美食街、廣濟(jì)醫(yī)院、鳳凰山高爾夫球場(chǎng)、寶聯(lián)娛樂(lè)中心營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)評(píng)戶(hù)型以獨(dú)棟別墅、三房、四房及復(fù)式為主, 兼有休閑、投資功能的二房單位。項(xiàng)目整體定位為集居家、休閑、度假于一體的高尚住宅小區(qū)翡翠山湖物業(yè)名稱(chēng)翡翠山湖開(kāi)發(fā)商永江集團(tuán)物業(yè)位置東莞市鳳崗鎮(zhèn)竹塘鳳清路清溪路口占地面積38萬(wàn)平方米建筑面積建筑形態(tài)別墅，多層，小高層總戶(hù)數(shù)一期1007套主力戶(hù)型1別墅面積1300350平方米主力戶(hù)型24室2廳2衛(wèi)1廚面積2152平方米主力戶(hù)型33室2廳2衛(wèi)1廚面積3120平方米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)3200元/平方米當(dāng)前銷(xiāo)售情況已盡尾盤(pán)主要客戶(hù)鳳崗本地客戶(hù)50%，清溪客戶(hù)50%產(chǎn)品創(chuàng)新最大的以山水為主題、成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型別墅項(xiàng)目，一個(gè)集生活、休閑、度假、娛樂(lè)為一體的超大別墅項(xiàng)目