【正文】 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的機(jī)會n 上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，為創(chuàng)業(yè)型公司及中小型私營企業(yè)提供了發(fā)展空間，需要價格適中的小面積寫字樓物業(yè)。n 上海、外地及海外房產(chǎn)投資人群對寫字樓投資形式的認(rèn)可，使其成為項目的另一目標(biāo)群體。n 在區(qū)域需求特征方面，咨詢業(yè)是不夜城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨蟠髴?，也是小面積可售型寫字樓的重要目標(biāo)客戶，因此，區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)需求潛力。n 地塊所處位置及目前區(qū)域檔次符合小戶型可售型寫字樓的生存條件。 本地塊建造小戶型可售型寫字樓的威脅n 未來幾年區(qū)域類似物業(yè)供應(yīng)增加，若無法做到差別化，可能對項目銷售形成競爭威脅。n 整個上海市小戶型寫字樓的未來競爭也很可能相當(dāng)激烈。n 此類物業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的依賴性特別強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)的敏感性很高。因中小企業(yè)對經(jīng)濟(jì)衰退的抵抗力最弱。 建設(shè)方案可行性結(jié)論根據(jù)以上分析，地塊具有建造此類物業(yè)的先天條件，且預(yù)計未來此類物業(yè)的市場需求較大，若能與區(qū)域類似物業(yè)做到一定的差別化，前景較為樂觀。因此，中瑞認(rèn)為在本地塊建造小戶型可售型寫字樓物業(yè)具有市場可行性。三、可建方案模式分析（商業(yè)部分）為建設(shè)世界級城市，上海的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)是該市將成為“繁榮、繁華的與國際接軌的國際購物天堂”。按照上海市“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將形成市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)以及商業(yè)街等四大層次。到2002年末，上海已經(jīng)基本形成了以“三街四城”市級商業(yè)中心為核心，以地區(qū)商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心為主體的多層次、多“心”化、團(tuán)組式的現(xiàn)代都市商業(yè)框架。 本部分將結(jié)合區(qū)域和本項目自身情況對這幾種模式進(jìn)行分析和比選，以此來確定本項目適合的層次屬性。市級商業(yè)中心市場分析上海市級商業(yè)中心有七個，既三街四城。其中“三街”指南京路、淮海路和四川北路，“四城”是徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。南京路百余年來，南京東路以商盛店優(yōu)著稱，大店、名店、專業(yè)特色店各展所長，代表了上海商業(yè)一流水平：如市百一店、新世界、華聯(lián)商廈、置地廣場、伊都錦等，其經(jīng)營理念主要為大而全，商品檔次定位在中檔，一直以來享有“中華第一街”的美喻，其客源主要是旅游觀光客。而南京西路在經(jīng)過改造轉(zhuǎn)型之后，以高檔專賣為主的上海商城、梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富逐步崛起，其目標(biāo)是靜安區(qū)域高層次客戶。淮海路上海人引以為榮的淮海路是一條堪與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道、東京的銀座、新加坡的烏節(jié)路媲美的大街，淮海路上的建筑可稱得上華洋并處，淮海路的商業(yè)文化，高雅新潮，領(lǐng)導(dǎo)潮流：巴黎春天、百盛、華亭伊勢丹等品牌商場，都是外籍人士、上海新貴徜徉休閑、購物的首選之地。四川北路多年來四川北路逐漸形成了商品檔次中高兼顧、商品價位相對中低的特色，迎合了上海市民講究“實惠”的心理，與追求豪華消費的淮海路和追求名店信譽(yù)的南京路形成了鮮明的對照。這一特色將成為四川北路選擇合理的競爭層面、促使其進(jìn)一步繁榮發(fā)展的基礎(chǔ)。徐家匯商圈徐家匯商城集購物、娛樂、餐飲、旅游、金融、信息等多種功能于一體，總建筑面積達(dá)200萬平方米，是上海三年大變樣的標(biāo)志之一，是上海的城市副中心和市級商業(yè)中心。東方商廈、第六百貨、大千美食林、中興百貨、太平洋百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商城……等十大商家環(huán)顧四周，同時，作為上海西南標(biāo)志性建筑港匯廣場以及匯金廣場、美羅文化娛樂中心等的相繼建成開業(yè)，使得徐家匯的商業(yè)環(huán)境提升到一個新的高度，成為上海西南區(qū)域的商務(wù)、購物新都會。豫園商圈位于南市區(qū)東北隅，由豫園旅游商城、豫園、老城隍廟、沉香閣寺等組成，并以此為基礎(chǔ)，向四周49公頃的范圍擴(kuò)大。具有明清市井建筑風(fēng)格的豫園旅游商城是商業(yè)旅游區(qū)的主體：從精美的手工藝品到金銀珠寶首飾、各種特色小商品到服裝衣飾，可以品嘗到老城隍廟特色小點心和風(fēng)味小吃，有“購物天堂”、“小吃王國”之稱。新客站商圈，規(guī)劃為上海城市交通樞紐、上海市級商業(yè)、商務(wù)中心、上海現(xiàn)代信息分港。將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息、旅游辦公和居住功能為一體，擁有眾多星級酒店和商務(wù)賓館、設(shè)施先進(jìn)的高級商務(wù)樓，大型百貨商場星羅棋布。上海最大的鐵路客運站座落在此，是上海人氣最足的地區(qū)之一。為了進(jìn)一步完善和提高城市綜合功能，今后不夜城地區(qū)發(fā)展的重點將是：城市娛樂、旅游、展覽及蘇州河延岸的住宅開發(fā)等。浦東新上海商業(yè)城位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)張揚路上，是上海有史以來最大的商業(yè)設(shè)施建設(shè)項目，21世紀(jì)現(xiàn)代商務(wù)辦公中心區(qū)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，占地13公頃。商業(yè)城是由以商業(yè)步行街為串聯(lián)的20幢高低錯落、造型優(yōu)美、風(fēng)格各異的建筑群組成，其中亞洲最大的百貨零售企業(yè)第一八佰伴上海新世紀(jì)商廈及其對面的時代廣場這兩大“商業(yè)巨人”將譜寫上海國際商業(yè)中心的新篇章。市級商業(yè)中心是高檔百貨為主體并集購物、餐飲、休閑多種業(yè)態(tài)結(jié)合體。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合徐家匯以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、美食城、娛樂休閑城豫園小商品市場、旅游商品市場、綠波廊酒樓南京西路服裝、餐飲、影院淮海路以服飾為主的百貨商店、專業(yè)市場、餐飲娛樂主要分布在支馬路上。市級商業(yè)中心是長期發(fā)展形成并與金融、商務(wù)結(jié)合的綜合性、多功能商圈。服務(wù)對象是國內(nèi)外及全市消費者。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者50萬以上30萬平方米以上大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)分布區(qū)域地段價格（元/平方米）租金（元/平方米/天）三街淮海路3900023南京路3100018四川北路190007四城徐家匯3900011豫園2600016新客站不夜城160005浦東新上海商業(yè)城150003中心商業(yè)區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價格已上升至近1萬元人民幣，銷售價格每平方米在3萬多元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價無市的局面。評判要素評價評判說明區(qū)位不屬于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地市場服務(wù)對象非針對國內(nèi)外及本市消費者，客流量有限，僅限于普陀區(qū)及周邊輻射地段客源，購買力屬于中等消費層次，配套由于該項目地塊狹長，商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，建造市級商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施規(guī)模有限。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位的限制，作為市級商業(yè)中心模式進(jìn)入市場風(fēng)險較大。45 / 45區(qū)域商業(yè)中心模式主要分布在城市公共交通集散地、居民聚居區(qū)或商務(wù)集聚地十五期間區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)的12個重點地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如。 區(qū)域商業(yè)中心最常見的是以大賣場或購物中心為核心，涵蓋各種日常購物與生活所需的業(yè)態(tài)組合模式。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合中山公園時尚休閑廣場、數(shù)碼城、香港新世界百貨七寶商業(yè)中心大賣場、購物中心、昌里商業(yè)區(qū)大賣場、綜合性商場、沿街精品店區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃主要結(jié)合各個區(qū)域特點，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等功能，形成各自特色。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬10萬平方米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)較為成熟的區(qū)域商業(yè)中心商鋪單位日租金目前為在510元/平方米商業(yè)區(qū)域租金（元/平方米/天）中山公園510昌里513七寶商業(yè)中心中山公園商圈?位置：東起華陽路、安西路，西至中山西路（內(nèi)環(huán)線），南抵武夷路，北臨萬航渡路。區(qū)域內(nèi)建有大型軌道換乘中心。?規(guī)模：。?定位：樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：長寧商城、華美達(dá)廣場、新錦江商廈、康寧廣場、88廣場 、新寧購物中心 。綠地西宮項目（規(guī)劃中）?位置：東起武寧路，西至曹楊路，南抵普雄路，北臨中山北路路。區(qū)域內(nèi)建有明珠地鐵站（曹楊路站）。?規(guī)模：規(guī)劃占地面積約180畝。為上海綠地集團(tuán)投資開發(fā)的普陀區(qū)最大的舊區(qū)改造項目?定位：有關(guān)資料顯示為樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?商業(yè)設(shè)施：為大型商務(wù)項目。包括兩座星級酒店（45星級）和甲級寫字樓等。（目前規(guī)劃未定）。其中在售項目：西門町商鋪（現(xiàn)房）總建筑面積：13260平方米售價：13萬元/平方米（14層） 物業(yè)管理費：40元/平方米總價控制較合理。發(fā)展商采取“連租約發(fā)售”經(jīng)營模式，投資回報穩(wěn)定。 新城商業(yè)中心主要分布在城市規(guī)劃的新鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)新城商業(yè)中心是由大賣場、主題購物中心、SHOPPING MALL等各種業(yè)態(tài)組合而成。商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)組合上海莘城主題商業(yè)——荷蘭水城大賣場——樂購休閑商業(yè)——千代廣場大賣場——樂購主題商業(yè)——大學(xué)城學(xué)生街、松江商業(yè)廣場SHOPPINGMALL——開元廣場大賣場——開元廣場、大潤發(fā)政府對新城商業(yè)中心的規(guī)劃主要與新城建設(shè)和人口導(dǎo)入相配套，與城市規(guī)劃相銜接。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)城市規(guī)劃的新中心商業(yè)區(qū)，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、并與金融結(jié)合以新城居民為主，并輻射外來消費者12萬平方米購物中心百貨店超市、專業(yè)店專賣店、餐飲文化娛樂旅館金融服務(wù)旅游服務(wù)展示新城商業(yè)中心商鋪售價目前在全市處于一個較低水平商業(yè)區(qū)域底層售價（元/平方米）千代廣場50008000松江商業(yè)商場7800按照投資回報率10%計算。評判要素評價評判說明區(qū)位252。該項目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。位于公共集散地周邊。市場252。服務(wù)對象針對該地區(qū)及外來消費者，客源囊括普陀區(qū)及周邊輻射地段（長寧、虹口）。配套252。該項目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施要求。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合區(qū)域商業(yè)中心模式，進(jìn)入市場可行性較大。但從周邊項目的競爭及客源等方面考慮，商業(yè)檔次以中高層次為宜。社區(qū)商業(yè)中心模式上海首批五個社區(qū)商業(yè)中心主要分布在大型居民社區(qū)中。社區(qū)商業(yè)中心集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、便民服務(wù)和社區(qū)服務(wù)于一體。居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合聯(lián)洋社區(qū)金融、餐飲、休閑、購物臨沂社區(qū)綜合百貨商店、修配服務(wù)中心、超市、健身房、理發(fā)店、職業(yè)介紹所、法律援助中心、醫(yī)療咨詢中心錦繡華城大型超市（樂購）、商業(yè)街田園都市購物、服務(wù)、休閑凌云小區(qū)購物、服務(wù)、休閑社區(qū)商業(yè)中心是為了滿足該地區(qū)居民日常所需而規(guī)劃形成的新型商業(yè)模式，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民。設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬25萬平方米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)聯(lián)洋社區(qū)中心?位置：聯(lián)洋鄰里中心E地塊內(nèi)?規(guī)模：用地13422平方米，建筑面積17621平方米?定位：一個極具特色的，集購物、休閑、娛樂、飲食及高級商務(wù)活動于一體的現(xiàn)代化商城?商業(yè)設(shè)施：中國銀行24小時自助銀行、中餐廳、黎 家信形象設(shè)計中心、西式快餐店、聯(lián)華超市、 意大利商品展示中心、柯達(dá)數(shù)碼、國大藥房、 藝博畫廊、Laya健身 中心、娛樂中心評判要素評價評判說明區(qū)位252。該項目毗鄰明珠地鐵站，靠近華師大校區(qū)，文化氣氛濃厚。位于人流集中、交通便利的地段。市場252?？驮粗饕獮槠胀訁^(qū)居民。配套252。該項目商業(yè)建筑總面積約16萬平方米，基本滿足建造區(qū)域商業(yè)中心停車位及其他配套設(shè)施要求。政策無政策及規(guī)劃上的支持綜合結(jié)論由于該項目商業(yè)建筑總面積和區(qū)位符合社區(qū)商業(yè)中心模式，進(jìn)入市場可行性較大。但該定位價值不大，不能有效提升街區(qū)價值和開發(fā)商品牌。專業(yè)街模式主要集中在市級商業(yè)中心周邊，交通便利處。專業(yè)街的商業(yè)組合以特色專業(yè)店、專賣店為主，街長200米以上商業(yè)街業(yè)態(tài)組合七浦路服裝、箱包、鞋子、飾物、床上用品襄陽路服裝、箱包、鞋子、禮品云南路特色小吃金陵東路家居、裝潢、鋼琴衡山路餐飲、休閑宜山路建材、家居、裝潢福州路文化用品、書籍雁蕩路餐飲、休閑吳江路休閑、小吃人民路婚紗專業(yè)街是政府導(dǎo)向性與市場需求量綜合形成的商業(yè)組合，所提供的商品及服