【導(dǎo)讀】為外資進(jìn)入浙江省的前沿地帶。以今年1至8月份為例，湖州合同利。大中城市特別是上海旅游休閑觀光度假的“后花園”。寧波的輻射影響都被周邊縣市所截留，而所受影響甚小，所以對比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可以發(fā)現(xiàn)桐鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)一直“尾隨而行”。以桐鄉(xiāng)旅游業(yè)為主體的“后花園經(jīng)濟(jì)”在城市。抑房價再度成了近期房地產(chǎn)界的熱門話題。姓營造一個透明和適宜購房環(huán)境的積極措施。于“溫和”狀態(tài)，所以桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場目前還處于“波瀾不驚”狀態(tài)。鄉(xiāng)，市政府駐地梧桐鎮(zhèn)。鄉(xiāng)，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”的美稱。“黃金水道”京杭大運(yùn)河、四級航道杭申甲線橫貫桐鄉(xiāng)，通航能力超過。11位，桐鄉(xiāng)已成為浙江省17個擴(kuò)權(quán)縣市之一，是浙江省首批小康縣市。2020年全市整個國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和效益全面提升。產(chǎn)總值達(dá)到億元，實現(xiàn)增長%。2020年全年共接待各類3405萬人次，其中境外游客萬人次，分。居住用地150萬平方米，可居住—萬人口。

　　

【正文】 價：項目 A、 B 兩段已全部售完， C 段規(guī)劃建設(shè)中，未開盤銷售。 2020 年 3 月份開盤，一、二兩層整售，均價 14000 元 /㎡，三層均價 8000元 /㎡ 租價：出入口處租價： 8 萬 ~11 萬 /年，面積在 120~153 ㎡之間； 中間店鋪租價： 萬 ~6 萬 /年，面積在 75~92 之間； 3 樓租價： 6000 元 /年 可自由分割組合 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目未開盤銷售， 7 月份開盤銷售， A 區(qū)現(xiàn)接受預(yù)定，初定售價如下： 1F：起價 8000 元 /㎡，均價 9200 元 /㎡，最高價 10950 元 /㎡ 2F：起價 6000 元 /㎡，均價 7500 元 /㎡，最高價 7800 元 /㎡ 3F：起價 4500 元 /㎡，均價 5000 元 /㎡，最高價 5700 元 /㎡ 烏鎮(zhèn)? 項目 8 月份開盤，預(yù)計起售價 4000 元 /㎡，均價 5000 元 /㎡，酒店公寓預(yù)計桐鄉(xiāng)在售商業(yè)項目銷售均價柱狀圖140008000920075005000 50009800620093000200040006000800010000120001400016000潤豐商業(yè)步行街1F+2F潤豐商業(yè)步行街3F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城1F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城2F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城3F烏鎮(zhèn)?黃金水岸新天地鳳凰新城臨振興東路鳳凰新城臨和平路銷售均價( 元/ 平方米) 中國最大管理資源中心 黃金水岸 價格： 6500 元 /㎡ 8000 元 /㎡ 新天地 起價 9000 元 /㎡，均價 9800 元 /㎡，最高 15000 元 /㎡， 鳳凰新城 臨振興東路上下 2 層均價 6200 元 /㎡，臨和平路價格在 9000－ 9500 元 /㎡ （ 10）銷售及招商情況分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤銷售及招商情況分析表 案名 銷售招商分析 潤豐商業(yè)步行街 銷售：項目分為 A、 B、 C、 D4 個段，四大功能區(qū)塊，其中 A、 B 為第一期，2020 年 3 月份開盤，已全部售完； 招商：項目 A、 B 段正在進(jìn)行招商，已簽約的品牌有：麥當(dāng)勞、耐克、保羅騎士、花花公子、阿迪達(dá)斯、李寧、施華洛士奇等。 A、 B 段共有 201間，目前招商、出租 60 戶，效果差。招商方向為：以大型餐飲名店帶動內(nèi)步行街，以步行街的品牌店吸引人氣，帶動 C 段和 D 段休閑娛樂區(qū)的人氣氛圍。 優(yōu)惠政策：知名商家或品牌免收半年或一年租 金；普通商家免收兩年物業(yè)管理費(fèi)；為入住商家代辦一切手續(xù)，政府解決經(jīng)營戶子女入學(xué)問題。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 銷售： A 區(qū)預(yù)定情況 一樓：規(guī)劃 421 間，訂出 421 間，認(rèn)購率 100% 二樓：規(guī)劃 421 間，訂出 232 間，認(rèn)購率 50% 三樓：規(guī)劃 421 間，訂出 51 間， 認(rèn)購率 12% 招商：項目以桐鄉(xiāng)、海寧鞋業(yè)皮革產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，面向浙江、溫州、臺州、東莞、成都等著名產(chǎn)地的廠家及經(jīng)銷商，同時吸納國際品牌加盟，形成全國性集散中心。 優(yōu)惠政策：按其當(dāng)年上繳的增值稅、營業(yè)稅、所得稅、地方財政實得部分全額予以獎勵經(jīng)營者， 連續(xù)享受 3 年，工商管理費(fèi)一年全免，兩年減半，地方行政規(guī)費(fèi)三年內(nèi)減半收取。 中國最大管理資源中心 （ 11）客群分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 案名 客群分析 潤豐商業(yè)步行街 租賃：溫州人占相當(dāng)大的比例，約占到項目消費(fèi)客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)剌^少。 購買：以溫州、杭州、寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 職業(yè)構(gòu)成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 以桐鄉(xiāng)、海寧的皮革廠及杭州、嘉興等地的購買客群為主，另有少量寧波、溫州及上海等地客群。 烏鎮(zhèn)?黃 金水岸 目前，登記的主要以杭州、上海等地區(qū)域投資商為主，少部分溫州、嘉興、桐鄉(xiāng)客源，其中以桐鄉(xiāng)的經(jīng)營者為主 新天地 以杭州、溫州客群為主， 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 項目 案名 區(qū) 域 行 業(yè) 動 機(jī) 年齡層次 客戶認(rèn)可度 潤豐商業(yè)步行街 溫州人占相當(dāng)大的比例，約占到項目消費(fèi)客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)剌^少。 購買：以溫州、杭州、外地來此經(jīng)商的私營企業(yè) 主占有相當(dāng)大的一部分尤以溫州人居多，本地的公務(wù)員、煙草、教育等行業(yè)以及本地的私企老板也占有一部分。 該項目位于桐鄉(xiāng)市的振興東路新商圈內(nèi)，依托市政府和振興東路，位佳氣旺，將是新商圈未來的人氣聚覽之地，故投資商較多一些。經(jīng)營者以本地客群為主，外地為輔，為了擴(kuò)大自己的生集中年齡段： 30－45 歲 少量客群： 25－ 30歲 45－ 57歲 認(rèn)可。 該地段以后將是新商圈的中心之地不但可以投資，又可根據(jù)以后商業(yè)發(fā)展形勢自主經(jīng)營。 中國最大管理資源中心 寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 意 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 以桐鄉(xiāng)、海寧的皮革廠及杭州、嘉興等地的購買客群為主，另有少 量寧波、溫州及上海等地客群。 以經(jīng)營者為主，多為 桐鄉(xiāng)、海寧 商人，本地的公務(wù)員、煙草以及私營老板為輔。 該項目緊臨新汽車站，人氣很旺，經(jīng)營者多因為它交通方便，可以自產(chǎn)自銷，投資者看中是其專業(yè)主題商業(yè)，有一定的升值潛力。 集中年齡段： 30－50 歲 少量客群： 25－ 30歲 50 歲以上 很認(rèn)可。 該地段有投資發(fā)展前景，在桐鄉(xiāng)專業(yè)主題商業(yè)的市場都很紅火，如：濮院的羊毛衫市場，崇福的皮草市場 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 目前，登記的主要以杭州、上海等地區(qū)域投資商為主，少部分溫州、嘉興、桐鄉(xiāng)客源，其中以桐鄉(xiāng)的經(jīng)營者為主 以外地 投資商為主，私營老板占有大部分，公務(wù)員、煙草，教育等高收入行業(yè)為輔，本地的多為經(jīng)營者 該項目位于全國著名旅游城鎮(zhèn) — 烏鎮(zhèn)。 20 萬元起低廉的總價投入，三年包租， 每年 %投資回報保證！這樣的 位佳價廉，投資者當(dāng)然居多。 預(yù)計為 3045 這個年齡段多為事業(yè)成功人士，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)為主。 認(rèn)可。 烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，物業(yè)快速升值，投資回報飆升可想而知。 新天地 以杭州、溫州客群為主， 外地來此經(jīng)商的私營企業(yè)主為主以杭州、溫州人居多，本地的工廠廚具私企老板為輔。 該項目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的 開業(yè)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 30－40 歲。 該年齡段生意經(jīng)歷豐富，工作能力強(qiáng)，又有一定的經(jīng)濟(jì)實力， 30 歲以下和 50歲左右年齡段客群次之。 較認(rèn)可。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上，沒有太多的投資價值。 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 本市的私企老板、民企老板大概占有 70％，溫州、杭州等地投資商不多。 該項目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的開業(yè)， 該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 35－45 歲。 這個年齡段多為事業(yè)成功人士，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)， 35 歲以下年齡段和 50 歲左較認(rèn)可。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上， 中國最大管理資源中心 右年齡段客群次之 沒有太多的投資價值。 （ 12）營銷手段及動態(tài) （ 13）市場表現(xiàn)綜述 （ 14）板塊未來走勢分析 酒店式公寓及單身公寓市場分析 項目名稱 形式 體量 面積（㎡） 銷售情況 建筑單體 售價 綠都?錦苑 單身公寓 共 134 套，總建筑面積約7400 ㎡ 項目 2020年 11 月發(fā)售，目前已售 60% 建筑單體共 17 層，其中 12層為商鋪。 項目交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修?？們r在 1518萬之間。 光大城市花園 酒店式公寓 共 132 套，總建筑面積約 ㎡ 項目 2020年 12 月發(fā)售，現(xiàn)基本售完。 建筑單體共 15 層，13層為商鋪 項目為精裝修，不包括電器。均價 3500 元/㎡。 河坊人家 親情單身公寓 共 40 套，總建筑面積約 2400㎡ 60 售完 小面積普通住宅 2700元 /㎡ 春天花園 單身公寓 共 128 套，總建面積約 5000㎡ 50、 60 未開盤 建筑單體16 層，全部為單身公寓 不詳 中國最大管理資源中心 世紀(jì)高爾夫 酒店式公寓 共 114 套 50、 60、 70 2020 年 12月開盤，現(xiàn)已售完 建筑單體 9層，建筑整體東南朝向 精裝修交付，均價3900元 /㎡ 主要競爭對手分析（明星樓盤） 在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析 樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢 潤豐商業(yè)步行街 項目位于桐鄉(xiāng)市政府重點規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，市政府旁，地理位置優(yōu)越。 專業(yè)的管理團(tuán)隊，由原百盛購物中心，太平洋百貨等各百貨 企業(yè)的工作人員組建的專業(yè)團(tuán)隊，以及星級物管上海陸家嘴物業(yè)管理公司。 政府的大力支持，為桐鄉(xiāng)市政府扶持的三大項目之一。 目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍一般，只有世紀(jì)聯(lián)化和即將改造的桐鄉(xiāng)中心市場。 項目總體太長，不便于消費(fèi)者購物、休閑。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目地理優(yōu)越，緊鄰?fù)┼l(xiāng)客運(yùn)中心，是全浙最大客運(yùn)中心?？瓦\(yùn)中心的客流和物流配套將為項目的人氣和商業(yè)氛圍作理想鋪墊。 交通便利發(fā)達(dá)， 320 國道橫貫其中，滬杭甬高速公路穿越市境，東臨嘉蘇高速公路，可通達(dá)全國各地 科技引領(lǐng)市場，運(yùn)用電子商務(wù)系統(tǒng)，成 為第六代專業(yè)市場。 市政配套不全，生活購物都不方便。 離市中心較遠(yuǎn)，目前周邊也無其他商業(yè)配套，商業(yè)氛圍不濃。 離鞋業(yè)生產(chǎn)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)、銷售不方便。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 該項目位于國家 AAAA 級旅游景點烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，東臨桐烏公路，為進(jìn)入景區(qū)的門戶位置，人氣旺 目前項目周邊還沒 有類似的大型商業(yè)項目，商業(yè)氛圍較淡。 中國最大管理資源中心 盛。 低投資，高回報， 20 萬元起低額總價投資， 3 年包租，年 %投資回報保證 ,烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，投資回報飆升可想而知。 統(tǒng)一專業(yè)團(tuán)隊，國際品質(zhì)管理：聘請有 30 多年專業(yè)營銷理念和豐富招商經(jīng)驗的上海中原物業(yè)代理有限公司作全程營銷代理及招商團(tuán)隊。 短期內(nèi)不會形成氣候，周邊多為有江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)特色的民房， 3～ 5 年內(nèi)不會形成強(qiáng)大市場效應(yīng) 鳳凰新城 項目集合多種功能的建筑，商業(yè)、辦公、公建、居住、休閑、娛樂混合布置，以避免街區(qū)功能的單一化和簡單化。 采取相對開放的空間布局，使園區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與城市周邊關(guān)系有機(jī)結(jié)合。 周邊的市政大樓，市政廣場，會展中心，矛盾中學(xué)都已投入使用，有發(fā)展?jié)摿Α? 市政配套不全，生活購物不便利。 目前周邊商業(yè)氛圍很淡，沒有什么購物中心、商場、特色街等可以聚覽人氣的商業(yè)，吸引不了投資商。 商鋪的價格也 不便宜，總價也比較高，客群有一定的限制。