【正文】 工、生產(chǎn)企業(yè)眾多，依托該市場(chǎng)而發(fā)展，同時(shí)為該市場(chǎng)提供了更多的產(chǎn)品資源。鑒于桐鄉(xiāng)的地理位置，同時(shí)浙北缺乏具有規(guī)模和品牌的小商品交易中心，市場(chǎng)有釋放的空間。該區(qū)域以市政府行政大樓為中心，世紀(jì)大道和振興東路為主軸線。 d、 新天地 : 一幢獨(dú)立商業(yè)樓 ，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 銀行、汽車、櫥具、 IT 銷售、餐飲、休閑、娛樂、 KTV e、 鳳凰新城 : 西區(qū)為商業(yè)區(qū)，有大型商場(chǎng)，精品專賣店，寫字樓和步行休閑廣場(chǎng)。物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /㎡ /月。④又憶江南經(jīng)營定位為水岸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)，主要以咖啡、茶坊、特色小吃為主。園區(qū)實(shí)行東西分區(qū)，東區(qū)為住宅區(qū)，建有 20 棟多層、 6 棟小高層住宅，并設(shè)有中心廣場(chǎng)、都市溪流、林蔭大道等高尚景觀；西區(qū)為商業(yè)區(qū)，有大型商場(chǎng)，精品專賣店，寫字樓和步行休閑廣場(chǎng)。 2． 商業(yè)配套：項(xiàng)目天然水系浮讕橋港水系資源豐富，整體建筑規(guī)劃以水系為主題展開，四大主題廣場(chǎng)，五大特色區(qū)域，以江南古鎮(zhèn)獨(dú)有的街區(qū)作為建筑格局主題，街巷、河道、拱橋、粉墻黛瓦的建筑，小橋、流水、人家、水景相 融。 中國最大管理資源中心 聚寶商業(yè)廣場(chǎng)－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項(xiàng)目未開盤銷售，目前接受預(yù)定，客戶購 買后可自行經(jīng)營，也可交付給開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的招商，但必須按照開發(fā)商規(guī)劃的業(yè)態(tài)分布進(jìn)行。 獨(dú)特銷售主張：聚龍?zhí)煜??財(cái)富海岸 新天地 底層商鋪層高 6 米，開間 米，大空間，適合汽車、櫥具等大體積產(chǎn)品展示銷售。 新天地 范圍 101~720 ㎡，主力面積 238 ㎡ 鳳凰新城 項(xiàng)目規(guī)劃 160 間底層商鋪，面積范圍 40－ 500 ㎡ 中國最大管理資源中心 （ 9）價(jià)格分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤面積設(shè)定配比表 案名 價(jià)格分析 潤豐商業(yè)步行街 售價(jià)：項(xiàng)目 A、 B 兩段已全部售完， C 段規(guī)劃建設(shè)中，未開盤銷售。 購買：以溫州、杭州、寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 中國最大管理資源中心 寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 認(rèn)可。 該項(xiàng)目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的開業(yè)， 該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價(jià)格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 35－45 歲。均價(jià) 3500 元/㎡。 交通便利發(fā)達(dá)， 320 國道橫貫其中，滬杭甬高速公路穿越市境，東臨嘉蘇高速公路，可通達(dá)全國各地 科技引領(lǐng)市場(chǎng)，運(yùn)用電子商務(wù)系統(tǒng)，成 為第六代專業(yè)市場(chǎng)。 短期內(nèi)不會(huì)形成氣候，周邊多為有江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)特色的民房， 3～ 5 年內(nèi)不會(huì)形成強(qiáng)大市場(chǎng)效應(yīng) 鳳凰新城 項(xiàng)目集合多種功能的建筑，商業(yè)、辦公、公建、居住、休閑、娛樂混合布置，以避免街區(qū)功能的單一化和簡(jiǎn)單化。 。 低投資，高回報(bào)， 20 萬元起低額總價(jià)投資， 3 年包租，年 %投資回報(bào)保證 ,烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，投資回報(bào)飆升可想而知。 聚寶商業(yè)廣場(chǎng)－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項(xiàng)目地理優(yōu)越，緊鄰?fù)┼l(xiāng)客運(yùn)中心，是全浙最大客運(yùn)中心。 光大城市花園 酒店式公寓 共 132 套，總建筑面積約 ㎡ 項(xiàng)目 2020年 12 月發(fā)售，現(xiàn)基本售完。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上，沒有太多的投資價(jià)值。 20 萬元起低廉的總價(jià)投入，三年包租， 每年 %投資回報(bào)保證！這樣的 位佳價(jià)廉，投資者當(dāng)然居多。經(jīng)營者以本地客群為主，外地為輔，為了擴(kuò)大自己的生集中年齡段： 30－45 歲 少量客群： 25－ 30歲 45－ 57歲 認(rèn)可。 優(yōu)惠政策：按其當(dāng)年上繳的增值稅、營業(yè)稅、所得稅、地方財(cái)政實(shí)得部分全額予以獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)營者， 連續(xù)享受 3 年，工商管理費(fèi)一年全免，兩年減半，地方行政規(guī)費(fèi)三年內(nèi)減半收取。 聚寶商業(yè)廣場(chǎng)－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 在售為一期 A 區(qū)專業(yè)皮革市場(chǎng)，共有 1263 間商鋪，面積范圍 30~70 ㎡，可自由分割組合，最大面積不限。 聚寶商業(yè)廣場(chǎng)－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 大空間框架式結(jié)構(gòu)，層高 4 米，場(chǎng)內(nèi)寬 8 米走道，店鋪面積可自由分割組合。 A 區(qū)為三層、 B 區(qū)為兩層，分為 1F+2F、 1F+2F+3F兩種對(duì)外銷售方式，余下的第三層可單獨(dú)銷售；招商、出租的形式與銷售方式一樣，可和一、二兩層；一、二、三整租或只租第三層。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 1． 交通配套：項(xiàng)目三面環(huán)路，一面臨水，東臨桐烏公路，南臨青鎮(zhèn)公路，西臨植材路，交通樞紐，為進(jìn)入烏鎮(zhèn) 7 的門戶位置。 4 層目前經(jīng)營方向未定。②雙龍回讕經(jīng)營定位為特色水岸餐飲廣場(chǎng)，主要以大型餐飲，民族特色餐飲為主。項(xiàng)目共規(guī)劃近 500 間步行街商鋪，已交付 A、 B 區(qū)共有 201 間。 a、 潤豐商業(yè)步行街 ：主推“集合式商業(yè)街區(qū)”包裝概念，主要推廣內(nèi)容包括： A、B 兩區(qū)服裝為主，飾品、影像、化妝品、禮品、花卉等為輔 , C、 D 區(qū)規(guī)劃保羅大廈，為大型主題數(shù)碼城 等等。 （ 2）需 求方面 （ 3）消費(fèi)方面 桐鄉(xiāng)市購房者目前對(duì)東北方向發(fā)展前景較為看好，因此多愿意選擇該區(qū)域樓盤；而城西由于非規(guī)劃重點(diǎn)方向，有重工業(yè)企業(yè)，故而購房者興趣較低。值得注意的是目前桐鄉(xiāng)缺少家具專業(yè)市場(chǎng)，家具銷售零散，無規(guī)模，專業(yè)家具主題市場(chǎng)應(yīng)該有較大的發(fā)展空間 。 崇福皮草交易市場(chǎng)： 崇福皮草交易市場(chǎng)已皮毛半成品交易為主，皮毛交易遠(yuǎn)負(fù)盛名，同樣為全國性交易基地，有穩(wěn)定的客戶資源。 較強(qiáng) 產(chǎn)品檔次中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場(chǎng) ) 市區(qū)居多，少量臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、批發(fā)和零售并重 市 較強(qiáng) 注重品質(zhì)，價(jià)格也要適中 副食品市場(chǎng) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，零售為主 市區(qū)臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 多，零售為主 一般 檔次一般，注重價(jià)格便宜 場(chǎng)地租金水平 各市場(chǎng)中場(chǎng)地租金由于位置、樓層的不同而有所差別，另外門面與倉庫也有不同。 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場(chǎng) )：該市場(chǎng)于 2020 年 4 月份建成交付，于 2020年 11 月 6 日正式開業(yè)。 皮草大世界： 市場(chǎng)占地面積 250 畝，是一個(gè)依托崇福地區(qū)厚實(shí)的皮毛加工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建辦的具有較強(qiáng)特色的工貿(mào)一體型重點(diǎn)專業(yè)性市場(chǎng)。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場(chǎng)為全國性的大型批銷基地，產(chǎn)品全，價(jià)格廣。 經(jīng)營面積 桐鄉(xiāng)在經(jīng)營專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營面積及單間主力面積統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)來源：各市場(chǎng)實(shí)地市調(diào)統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場(chǎng) 崇福鎮(zhèn)皮草市場(chǎng) 南方家園商城(大型裝飾 建材五金市場(chǎng) ) 鳳鳴裝飾城 副食品市場(chǎng) 合計(jì) 總經(jīng)營面積 30 萬㎡ 3 萬㎡ 8 萬㎡ 萬㎡ 3 萬㎡ 萬㎡ 單間主力面積 18 ㎡ 外 20 ㎡ 內(nèi) 40 ㎡ 30 ㎡ 18 ㎡ 80 ㎡ 注：※ 副食品市場(chǎng) 的單體主力面積部分為門面和倉庫集合在一起 ※ 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場(chǎng) )體量為一期 ，規(guī)劃建設(shè)的二期還有 3萬㎡體量。 （三） 桐鄉(xiāng)專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域分析 桐鄉(xiāng)目前大規(guī)模專業(yè)主題市場(chǎng)主要為： （ 1） 位于桐鄉(xiāng)東部的濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場(chǎng)是全國最大的羊毛衫集散中心，擁有羊毛衫交易區(qū) 5 個(gè)，輔料、毛紗交易區(qū) 3 個(gè)，總建筑面積 30 余萬平方米，門面近 6000 余間，企業(yè) 3200 多家，約占全國毛針織服裝市場(chǎng)分額的 40﹪以上，年交易額在 150 億元以上。 （四）桐鄉(xiāng)市商業(yè)發(fā)展前景展望 東興商圈近北港河區(qū)域 中國最大管理資源中心 北港作為桐鄉(xiāng)傾力打造的景觀河，兩側(cè)的綠化景觀經(jīng)過多年建設(shè)已經(jīng)成型，依托老商圈的成熟商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的地理位置、良好的人氣，同時(shí)北港河北側(cè)有不少居民小區(qū)，因而這一地段的發(fā)展有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。他們需要得到更好的消費(fèi)品和更好的服務(wù)。 振興東路（市政府對(duì)面）沿街底層商業(yè)店鋪 振興東路（市政府對(duì)面）沿街底層商業(yè)街是新興的一條集市政配套和裝飾、休閑娛樂、餐飲的一條街。 商場(chǎng)內(nèi)裝潢較新，燈光效果較好，內(nèi)部采用大面積玻璃設(shè)計(jì)。 桐鄉(xiāng)市目前最為認(rèn)可的是東興老商圈，該商圈包括了魚行商業(yè)街、東興商廈、時(shí)代購物廣場(chǎng)、東興街、梧桐大街以及新建的北港步行街。 中期繼續(xù)向東及南北拓展用地 遠(yuǎn)景主要向北、西拓展用地 二、桐鄉(xiāng)商業(yè)環(huán)境分析及展望 （一）桐鄉(xiāng)整體商業(yè)環(huán)境概述 1． 平穩(wěn)增長(zhǎng)的零售商業(yè)： 2020 年全年批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，同比增長(zhǎng)%。 一是北港河以南，康涇塘以東結(jié)合城改造的居住區(qū)為城中居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 100萬平方米左右，可居住 — 萬人口；二是北港河以北，康涇塘以東為城北居住區(qū)，規(guī)劃用地 160 萬平方米左右，可居住 萬人口；三是康涇塘以西為城西居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 150 萬平方米，可居住 — 萬人口。 形成以烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn) 為龍頭，以名人文化，運(yùn)河文化為依托，點(diǎn)、面、線相貫通的大旅游格局。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元， 實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) %。 境內(nèi)地勢(shì)平坦、河網(wǎng)密布、氣候四季分明，是典型的江南水鄉(xiāng)，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”的美稱。 而桐鄉(xiāng)又為“后花園中的后花園”，左有嘉興、右為余杭，因此來自杭州、上海、寧波的輻射影響都被周邊縣市所截留，而所受影響甚小，所以對(duì)比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可以發(fā)現(xiàn)桐鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)一直“尾隨而行”。 近幾年，嘉興憑借極為優(yōu)越的區(qū)位條件和現(xiàn)代立體化立體式大交通格局基本形成了優(yōu)勢(shì)，加快 旅游事業(yè)的發(fā)展，吸引長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大中城市特別是的市民來嘉興游玩觀點(diǎn)光， 采用“后花園”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略方式， 將嘉興初步建成了長(zhǎng)江三角洲地區(qū)大中城市特別是上海旅游休閑觀光度假的 “后花園 ”。 城市規(guī)模 市域總面積 723 平方公里，人口 66 萬，其中市區(qū)人口 萬，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)和 10 個(gè)鄉(xiāng)，市政府駐地梧桐鎮(zhèn)。 2020 年全市整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和效益全面提升。挖掘整合全市旅游資源，優(yōu)化景點(diǎn)布局，增強(qiáng)旅游服務(wù)功能， 烏鎮(zhèn)成為國家 4A 級(jí)旅游景區(qū)。 320 國道以北將由南北向的康涇塘和東西向的北港河及其河濱綠地劃分，組織成為城中、城北和城西三個(gè)居住區(qū)。 兩軸 — 以慶豐路及振興路為軸心的城市中心 兩片 — 在城市東北及西南方向規(guī)劃兩大片工業(yè)倉儲(chǔ)集中用地 五個(gè)居民區(qū) — 沿道路和河流形成居民住宅區(qū)，每個(gè)居民區(qū)的規(guī)模為 35 萬人 綠化框架 — 以“井”字型的綠化框架為現(xiàn)代城市綠化的主流， 塑造具有江南水鄉(xiāng)特色的城市環(huán)境 近期工業(yè)在西南工業(yè)區(qū)即桐鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；居住用地主要向東、南及北發(fā)展。 4． 休閑娛樂業(yè)的冷熱不均：受消費(fèi)水平的限制，桐鄉(xiāng)市普通消費(fèi)者對(duì)高端休閑娛樂場(chǎng)所的認(rèn)可度較低，而中端場(chǎng)所數(shù)量少，市場(chǎng)需求較大。二樓時(shí)代超市單獨(dú)使用上下自動(dòng)人行道一部。 魚行兩側(cè)店鋪 多以 25－ 60 為主的門面，租價(jià)在 2500 元 /㎡ /年左右，由于經(jīng)營現(xiàn)狀很好，使得其門面一直很緊張，如有門面轉(zhuǎn)讓的其轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá) 10 多萬，在桐鄉(xiāng)此行業(yè)中較為少見。而目前現(xiàn)有的商業(yè)在質(zhì)量上已不能滿足消費(fèi)者的需要。但受消費(fèi)水平的限制，普通消費(fèi)者對(duì)中檔水平，性價(jià)比較高的消費(fèi)需求較大，而高端消費(fèi)則由于性價(jià)比較低而較難接受。未來中華路兩側(cè)規(guī)劃有大量住宅和商業(yè)金融用地，前景較好。 （ 5） 位于桐鄉(xiāng)東部的副食品市場(chǎng)是目前桐鄉(xiāng)最大小商品批發(fā)市場(chǎng)，擁有十一個(gè)交易區(qū)，總建筑面積約 3 萬平方米，門面多達(dá) 700 多間，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及本市個(gè)體經(jīng)營戶的重點(diǎn)購物渠道。 經(jīng)營檔次及主力經(jīng)營品種、消費(fèi)檔次 在各專業(yè)主題商業(yè)市場(chǎng)中。六區(qū)現(xiàn)為東興商廈寫字樓，七區(qū)、八區(qū)輔料區(qū)，九區(qū)十區(qū)為毛紗區(qū)和羊毛衫制作，環(huán)境較差。即將開業(yè)的崇福皮草大世界也將納入旅游路線，且此地皮草服裝的零售價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)格的四五成 ,其經(jīng)營狀況將會(huì)更好。 項(xiàng)目名稱 區(qū)域來源及消費(fèi)方式 消費(fèi)能力 消費(fèi)偏好分析 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場(chǎng) 全國 30 多個(gè)省、市、自治區(qū)， 批發(fā)為主 較強(qiáng) 各個(gè)產(chǎn)品檔次和價(jià)格層次均有 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 全國各省市，其中有一定的為來桐鄉(xiāng)旅游的游客 批發(fā)零售兼有。因此，在未來短期內(nèi)，該專業(yè)主題市場(chǎng)將圍繞原有交易市場(chǎng)而