【正文】 。 目前周邊商業(yè)氛圍很淡，沒有什么購物中心、商場、特色街等可以聚覽人氣的商業(yè)，吸引不了投資商。 周邊的市政大樓，市政廣場，會展中心，矛盾中學(xué)都已投入使用，有發(fā)展?jié)摿Α? 短期內(nèi)不會形成氣候，周邊多為有江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)特色的民房， 3～ 5 年內(nèi)不會形成強(qiáng)大市場效應(yīng) 鳳凰新城 項(xiàng)目集合多種功能的建筑，商業(yè)、辦公、公建、居住、休閑、娛樂混合布置，以避免街區(qū)功能的單一化和簡單化。 低投資，高回報， 20 萬元起低額總價投資， 3 年包租，年 %投資回報保證 ,烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，投資回報飆升可想而知。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 該項(xiàng)目位于國家 AAAA 級旅游景點(diǎn)烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，東臨桐烏公路，為進(jìn)入景區(qū)的門戶位置，人氣旺 目前項(xiàng)目周邊還沒 有類似的大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍較淡。 離市中心較遠(yuǎn)，目前周邊也無其他商業(yè)配套，商業(yè)氛圍不濃。 交通便利發(fā)達(dá)， 320 國道橫貫其中，滬杭甬高速公路穿越市境，東臨嘉蘇高速公路，可通達(dá)全國各地 科技引領(lǐng)市場，運(yùn)用電子商務(wù)系統(tǒng)，成 為第六代專業(yè)市場。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項(xiàng)目地理優(yōu)越，緊鄰?fù)┼l(xiāng)客運(yùn)中心，是全浙最大客運(yùn)中心。 目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍一般，只有世紀(jì)聯(lián)化和即將改造的桐鄉(xiāng)中心市場。 專業(yè)的管理團(tuán)隊，由原百盛購物中心，太平洋百貨等各百貨 企業(yè)的工作人員組建的專業(yè)團(tuán)隊，以及星級物管上海陸家嘴物業(yè)管理公司。均價 3500 元/㎡。 光大城市花園 酒店式公寓 共 132 套，總建筑面積約 ㎡ 項(xiàng)目 2020年 12 月發(fā)售，現(xiàn)基本售完。 項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上， 中國最大管理資源中心 右年齡段客群次之 沒有太多的投資價值。 該項(xiàng)目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的開業(yè)， 該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 35－45 歲。 雖然該地段離振興東路新商圈近，但目前的人氣還不旺盛，且沒有太多的商業(yè)配套，使的該地段檔次屬中等偏上，沒有太多的投資價值。 該年齡段生意經(jīng)歷豐富，工作能力強(qiáng)，又有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 30 歲以下和 50歲左右年齡段客群次之。 新天地 以杭州、溫州客群為主， 外地來此經(jīng)商的私營企業(yè)主為主以杭州、溫州人居多，本地的工廠廚具私企老板為輔。 認(rèn)可。 20 萬元起低廉的總價投入，三年包租， 每年 %投資回報保證！這樣的 位佳價廉，投資者當(dāng)然居多。 集中年齡段： 30－50 歲 少量客群： 25－ 30歲 50 歲以上 很認(rèn)可。 以經(jīng)營者為主，多為 桐鄉(xiāng)、海寧 商人，本地的公務(wù)員、煙草以及私營老板為輔。 中國最大管理資源中心 寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。經(jīng)營者以本地客群為主，外地為輔，為了擴(kuò)大自己的生集中年齡段： 30－45 歲 少量客群： 25－ 30歲 45－ 57歲 認(rèn)可。 購買：以溫州、杭州、外地來此經(jīng)商的私營企業(yè) 主占有相當(dāng)大的一部分尤以溫州人居多，本地的公務(wù)員、煙草、教育等行業(yè)以及本地的私企老板也占有一部分。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 以桐鄉(xiāng)、海寧的皮革廠及杭州、嘉興等地的購買客群為主，另有少量寧波、溫州及上海等地客群。 購買：以溫州、杭州、寧波、嘉興等地客群為主，桐鄉(xiāng)客群少。 優(yōu)惠政策：按其當(dāng)年上繳的增值稅、營業(yè)稅、所得稅、地方財政實(shí)得部分全額予以獎勵經(jīng)營者， 連續(xù)享受 3 年，工商管理費(fèi)一年全免，兩年減半，地方行政規(guī)費(fèi)三年內(nèi)減半收取。 優(yōu)惠政策：知名商家或品牌免收半年或一年租 金；普通商家免收兩年物業(yè)管理費(fèi)；為入住商家代辦一切手續(xù)，政府解決經(jīng)營戶子女入學(xué)問題。 A、 B 段共有 201間，目前招商、出租 60 戶，效果差。 新天地 范圍 101~720 ㎡，主力面積 238 ㎡ 鳳凰新城 項(xiàng)目規(guī)劃 160 間底層商鋪，面積范圍 40－ 500 ㎡ 中國最大管理資源中心 （ 9）價格分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤面積設(shè)定配比表 案名 價格分析 潤豐商業(yè)步行街 售價：項(xiàng)目 A、 B 兩段已全部售完， C 段規(guī)劃建設(shè)中，未開盤銷售。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 在售為一期 A 區(qū)專業(yè)皮革市場，共有 1263 間商鋪，面積范圍 30~70 ㎡，可自由分割組合，最大面積不限。 上、下三層： 75~92 ㎡ 173 戶 占 % 第三層面積 40 ㎡左右。 中國最大管理資源中心 獨(dú)特銷售主張：新都市主義社區(qū)。 獨(dú)特銷售主張：聚龍?zhí)煜??財富海岸 新天地 底層商鋪層高 6 米，開間 米，大空間，適合汽車、櫥具等大體積產(chǎn)品展示銷售。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 大空間框架式結(jié)構(gòu)，層高 4 米，場內(nèi)寬 8 米走道，店鋪面積可自由分割組合。 （ 7）產(chǎn)品特點(diǎn)（獨(dú)特銷售主張， UPS） 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤產(chǎn)品獨(dú)特銷售主張分析表 案名 產(chǎn)品特點(diǎn)分析 潤豐商業(yè)步行街 綜合性商業(yè)步行街區(qū)全長 公里，為桐鄉(xiāng)第一個大型綜合性商業(yè)街區(qū)主力店層高 米，開間 4 米，進(jìn)深 8 米。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 1．項(xiàng)目商鋪采用全部對外銷售方式，按一定的自營比例和劃分的區(qū)域經(jīng)營方向，統(tǒng)一進(jìn)行招商，商鋪共 2 層， 1F 加 2F 一起對外銷售，三年包租，每年 %投資回報保證，其酒店為假日產(chǎn)權(quán)式酒店，反租形式未定。 中國最大管理資源中心 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項(xiàng)目未開盤銷售，目前接受預(yù)定，客戶購 買后可自行經(jīng)營，也可交付給開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的招商，但必須按照開發(fā)商規(guī)劃的業(yè)態(tài)分布進(jìn)行。 A 區(qū)為三層、 B 區(qū)為兩層，分為 1F+2F、 1F+2F+3F兩種對外銷售方式，余下的第三層可單獨(dú)銷售；招商、出租的形式與銷售方式一樣，可和一、二兩層；一、二、三整租或只租第三層。 2．商業(yè)配套：新都市主義主張，商業(yè)，行政和市民公共活動空間的布局，應(yīng)該與鄰里區(qū)域有機(jī)融合，而不是相互分離，項(xiàng)目身處都市繁華處，周邊是高級休閑場所、購物中心、現(xiàn)代建筑林立，園內(nèi)也設(shè)有商業(yè)步行街，寫字樓以及大量商鋪。 鳳凰新城 1． 交通配套：項(xiàng)目位于桐鄉(xiāng)新區(qū)，北臨振興東路，西接世紀(jì)大道，與市政廣場、大型城市公園相聯(lián)。 2． 商業(yè)配套：項(xiàng)目天然水系浮讕橋港水系資源豐富，整體建筑規(guī)劃以水系為主題展開，四大主題廣場，五大特色區(qū)域，以江南古鎮(zhèn)獨(dú)有的街區(qū)作為建筑格局主題，街巷、河道、拱橋、粉墻黛瓦的建筑，小橋、流水、人家、水景相 融。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 1． 交通配套：項(xiàng)目三面環(huán)路，一面臨水，東臨桐烏公路，南臨青鎮(zhèn)公路，西臨植材路，交通樞紐，為進(jìn)入烏鎮(zhèn) 7 的門戶位置。廣場周圍建有地上停車位；人流可經(jīng)專業(yè)市場和精品街 區(qū)之 中國最大管理資源中心 －桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 間的道路往返兩塊區(qū)域。 2． 商業(yè)相關(guān)配套： C、 D 區(qū)規(guī)劃為大型的集餐飲、休閑、娛樂為一體的步行街區(qū)，可為 A、 B 區(qū)的消費(fèi)者提供休息、進(jìn)餐的場所；另中間步行區(qū)建有景觀小品和休憩木椅，可滿足消費(fèi)者短暫的休息之需。園區(qū)實(shí)行東西分區(qū)，東區(qū)為住宅區(qū)，建有 20 棟多層、 6 棟小高層住宅，并設(shè)有中心廣場、都市溪流、林蔭大道等高尚景觀；西區(qū)為商業(yè)區(qū)，有大型商場，精品專賣店，寫字樓和步行休閑廣場。 4 層目前經(jīng)營方向未定。 規(guī)劃一幢獨(dú)立商業(yè)樓共 4 層， 2 層連賣共 11 間，層高 6 米，經(jīng) 營業(yè)態(tài)主要有銀行，汽車，櫥具， IT 等品牌展示銷售。項(xiàng)目預(yù)計 8 月份開盤。④又憶江南經(jīng)營定位為水岸風(fēng)情休閑廣場，主要以咖啡、茶坊、特色小吃為主。②雙龍回讕經(jīng)營定位為特色水岸餐飲廣場，主要以大型餐飲，民族特色餐飲為主。一期預(yù)計 7 月份開盤，目前正在預(yù)定中。一期分為 A、 B、 C 三個區(qū)域，其中 A 區(qū)為 4 層專業(yè)皮革市場，共 1263 間商鋪；B 區(qū)為 4 層精品商業(yè)街區(qū)，共 156 間商鋪； C 區(qū)為 4 層的精品商業(yè)街區(qū)和局部 15層的商務(wù)中心，商鋪 140間，寫字間 270 間。物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /㎡ /月。項(xiàng)目共規(guī)劃近 500 間步行街商鋪，已交付 A、 B 區(qū)共有 201 間。其中 A、 B 兩區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃以服裝為主，飾品、影像、化妝品、禮品、花卉等為輔， A 區(qū)規(guī)劃建大型超市 — 新世界商業(yè)廣場。 項(xiàng)目分為 A、 B、 C、 D 四大功能區(qū)，集購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光為一體的一站式商業(yè)購物中心。 d、 新天地 : 一幢獨(dú)立商業(yè)樓 ，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 銀行、汽車、櫥具、 IT 銷售、餐飲、休閑、娛樂、 KTV e、 鳳凰新城 : 西區(qū)為商業(yè)區(qū)，有大型商場，精品專賣店，寫字樓和步行休閑廣場。 a、 潤豐商業(yè)步行街 ：主推“集合式商業(yè)街區(qū)”包裝概念，主要推廣內(nèi)容包括： A、B 兩區(qū)服裝為主，飾品、影像、化妝品、禮品、花卉等為輔 , C、 D 區(qū)規(guī)劃保羅大廈，為大型主題數(shù)碼城 等等。 （ 2）市場供應(yīng)體量分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)項(xiàng)目去化存量柱狀圖 ( 單位 : 萬平方米 )15173160 93024681012141618潤豐商業(yè)步行街 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城烏鎮(zhèn) ? 黃金水岸 新天地底商 鳳凰新城底商體量去化量存量 從以上柱狀圖可以看出，桐鄉(xiāng)目前在售的競爭個案總體量不大，若從單個項(xiàng)目在看，除潤豐商業(yè)步行街 15 萬㎡和聚寶商業(yè)廣場 – 桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城有 17 萬㎡外，其余規(guī)模都處于一般水平。區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境尚不成熟，商業(yè)多為社區(qū)底商，經(jīng)營狀態(tài) 不佳，缺乏可帶動人氣的大型商業(yè)百貨，主題商業(yè)街。該區(qū)域以市政府行政大樓為中心，世紀(jì)大道和振興東路為主軸線。 （ 2）需 求方面 （ 3）消費(fèi)方面 桐鄉(xiāng)市購房者目前對東北方向發(fā)展前景較為看好，因此多愿意選擇該區(qū)域樓盤；而城西由于非規(guī)劃重點(diǎn)方向，有重工業(yè)企業(yè)，故而購房者興趣較低。 2020 年桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：桐鄉(xiāng)統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)項(xiàng)目 數(shù)值 同比 房地產(chǎn)投資額 億 % 房地產(chǎn)施工面積 萬 m2 % 住宅施工面積 萬 m2 % 中國最大管理資源中心 竣工面積 萬 m2 % 完成銷售面積 萬 m2 % 銷售額 萬 m2 % 主要年份房地產(chǎn)投資量（萬元）9563 8059843881380570500001000001500001995年 2000年 2020年 2020年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （ 1）供應(yīng)方面 根據(jù)桐鄉(xiāng)市的城市規(guī)劃的方向，目前在售樓盤主要集中在城東和城北區(qū)域 城東 世紀(jì)大道以東，振興東路方向：豐潤國際花園、鳳凰新城、三昕?新天地； 城北 慶豐北路和復(fù)興北路方向：慶豐河濱小區(qū)、河坊人家、光大城市花園、碧水云天、世紀(jì)高爾夫（東北）； 住宅主力面積均在 120150 之間，建筑形式以多層為住，少量小高層和高層。 1999 年以前桐鄉(xiāng)市區(qū)商品房價格不超過 1200 元 / m2，而 2001 年市商品房價格在 1600—1900 元 / m2，經(jīng)過 3 年來的發(fā)展，來自上海、杭州、臺州等的外地開發(fā)商和策劃 公司已經(jīng)全面進(jìn)入桐鄉(xiāng)市場，目前桐鄉(xiāng)市在售眾多樓盤的均價都已經(jīng)接近 3000 元 / m2。鑒于桐鄉(xiāng)的地理位置，同時浙北缺乏具有規(guī)模和品牌的小商品交易中心，市場有釋放的空間。值得注意的是目前桐鄉(xiāng)缺少家具專業(yè)市場，家具銷售零散，無規(guī)模，專業(yè)家具主題市場應(yīng)該有較大的發(fā)展空間 。南方商城為后起之秀，目前商家基本進(jìn)駐，內(nèi)部環(huán)境較好，周邊交通便利，但發(fā)展需待時日。其中崇福的桐鄉(xiāng)市建筑裝飾材料市場規(guī)模較小，經(jīng)營狀況不佳，多為低檔材料經(jīng)營及作坊型加工制作，只能為周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民提供簡單服務(wù)。圍繞該市場，周邊的加工、生產(chǎn)企業(yè)眾多，