【正文】 今后，對(duì)接方式預(yù)計(jì)會(huì)更多地依賴(lài)于既懂商業(yè)規(guī)律又懂房地產(chǎn)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)公司的市場(chǎng)中介作用的發(fā)揮，有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的最佳復(fù)合和充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，從而全面推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的更好、更快、更健康的發(fā)展。思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)合趨勢(shì)越來(lái)越明顯，其中商業(yè)地產(chǎn)是今后主要方向。思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模　　商鋪價(jià)值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)目前，北京住宅的二、三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)建立并逐步形成了一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。思考二：商業(yè)物業(yè)的管理　　商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到四方利益，開(kāi)發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者，包括周邊居住的業(yè)主。同時(shí)，區(qū)域年消費(fèi)能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會(huì)隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動(dòng)。二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)單思考思考一：商業(yè)定位商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的?；A(chǔ)配套完善及商鋪的通用性，對(duì)于今后的出售、租賃還是經(jīng)營(yíng)、管理都有很大的影響。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動(dòng)向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。主要包括門(mén)前道路類(lèi)別、顧客通達(dá)度等。一是品牌客戶(hù)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展?jié)摿Φ呢S富經(jīng)驗(yàn)，二是品牌客戶(hù)本身的聚客能力，這都有利于保證商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接及商圈的形成。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８撸谂e辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。廣場(chǎng)和人氣大到天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，小到社區(qū)的休閑、娛樂(lè)中心，人流匯集的地方，就有商機(jī)人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心往往會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠Ｒ虼?，在發(fā)展中的商圈投資，應(yīng)是首選，這應(yīng)在舊城改造及新區(qū)開(kāi)發(fā)中尋找。商圈的變動(dòng)商圈的成長(zhǎng)性是一個(gè)重要因素。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。（二）投資的基本考慮商圈的規(guī)模商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。商圈需求。因此，合作方式確定后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)商家要求應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，再動(dòng)工建設(shè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)。合作方式。首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè)?！　?duì)此，簡(jiǎn)單說(shuō)，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入是趨勢(shì)，并在土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、資金籌劃等方面優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)外，可規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對(duì)內(nèi)，可規(guī)劃成為迅速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)中心。休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身等場(chǎng)所將大量出現(xiàn)在未來(lái)的零售物業(yè)中。重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)　　城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，初步統(tǒng)計(jì)二環(huán)路以?xún)?nèi)的營(yíng)業(yè)面積占全市的47%，且大型商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，開(kāi)發(fā)向外擴(kuò)展是必然，對(duì)此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)發(fā)展空間，其中三環(huán)路周邊將加快形成市級(jí)和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，四環(huán)路周邊積極發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。鼓勵(lì)消費(fèi)水平比較高的社區(qū)開(kāi)辦美容美發(fā)、茶館，建設(shè)休閑娛樂(lè)為一體的網(wǎng)點(diǎn)及特色街。l 中小型網(wǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂(lè)，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。在目前供不應(yīng)求的情況下，項(xiàng)目租售并舉，但以租賃為主，待高價(jià)售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面最終可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但隨著今后供應(yīng)的增加、市場(chǎng)的規(guī)范、投資的理性成熟，項(xiàng)目雖還是租售并舉，但會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N(xiāo)售為主，不求最大利潤(rùn)，只求盡快回收投資，銷(xiāo)售取代租賃的趨勢(shì)將逐漸明顯。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點(diǎn)。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市邊緣。原有商業(yè)中心改造升級(jí)，提升功能、挖掘潛力。從需求特點(diǎn)上看，各類(lèi)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減，國(guó)內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使商家擴(kuò)大規(guī)模。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）構(gòu)成需求主體。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。（二）總體趨勢(shì)供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。l 商業(yè)中心（或特色街）有價(jià)格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫和調(diào)整或降低的可能。l 商業(yè)中心（或特色街）日益繁華，聚集程度進(jìn)一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速擴(kuò)散。聚集擴(kuò)散呈現(xiàn)市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心（或特色街）及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。面對(duì)日趨理性、成熟的投資置業(yè)需求，市場(chǎng)上現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的盈利空間將會(huì)極為有限。l 盈利空間的縮小。兩個(gè)主要的內(nèi)在因素：l 開(kāi)發(fā)定位的趨同。l 信貸政策的直接影響。未來(lái)23年內(nèi)，市場(chǎng)將處于階段性的飽和狀態(tài)。內(nèi)外兩方面因素，決定了市場(chǎng)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定的高速發(fā)展期。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營(yíng)無(wú)序的狀況，也有可能使項(xiàng)目與原有定位出現(xiàn)偏差，增加經(jīng)營(yíng)難度，收益回報(bào)難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。開(kāi)發(fā)商各自為戰(zhàn)，規(guī)劃同一，難免導(dǎo)致眾多項(xiàng)目雷同，有可能出現(xiàn)積壓沉淀。開(kāi)發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無(wú)法滿(mǎn)足商家需求，目前市場(chǎng)上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來(lái)三四年供應(yīng)量最大的是ShoppingMall，有可能出現(xiàn)無(wú)效供應(yīng)。（二）市場(chǎng)表現(xiàn)主要問(wèn)題l 商鋪市場(chǎng)局部有可能過(guò)?！　【C合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，2007年前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將相對(duì)集中推出，且區(qū)域地點(diǎn)又相對(duì)集中，因此，在整體市場(chǎng)依然供不應(yīng)求的大局下，局部項(xiàng)目有可能過(guò)剩。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干預(yù)過(guò)多、管理服務(wù)過(guò)少。項(xiàng)目定位失敗，經(jīng)營(yíng)管理不行，即使建設(shè)的再好也無(wú)法吸引投資者。商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)的不僅僅是房子，更多的是商業(yè)氛圍和商機(jī)。北京商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)、消費(fèi)心理三種知識(shí)融會(huì)貫通的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才還很少。另一方面制約項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展，過(guò)分注重資金回收的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)于項(xiàng)目招商、市場(chǎng)定位和功能布局有可能產(chǎn)生嚴(yán)重制約。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通病。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等隨道路建設(shè)而形成的商業(yè)街區(qū)也迅速興起。對(duì)具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和發(fā)展趨勢(shì)的街(區(qū))，因勢(shì)利導(dǎo)，鼓勵(lì)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)中心。如角門(mén)、毛家墳、大紅門(mén)、萬(wàn)泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。南部的木樨園市級(jí)商業(yè)中心加快建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹(shù)—大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣(mài)場(chǎng)等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)帶集中發(fā)展，五環(huán)計(jì)劃建成四個(gè)大型的購(gòu)物中心。商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)l 促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；l 提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門(mén)大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；l 繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；l 開(kāi)拓十城，即開(kāi)拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；l 培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街(區(qū))；l 完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；l 加快發(fā)展四類(lèi)商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。2005年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積從2000年的840萬(wàn)平方米增加到1000萬(wàn)平方米左右。 包括連鎖商業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額，2005年達(dá)到30%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右），2010年達(dá)到48%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%，電子商務(wù)網(wǎng)占8%），分別比2000年提高136個(gè)百分點(diǎn)。商品購(gòu)銷(xiāo)總額與社會(huì)消費(fèi)品零售額基本保持同步增長(zhǎng)。一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃發(fā)展基本目標(biāo)l 商品流通總規(guī)模年平均增長(zhǎng)10%。其中新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。此外還有馬連道茶葉一條街。三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代表的崇文門(mén)地區(qū)日益成為一個(gè)人流如織、繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門(mén)一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力。這將對(duì)該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。華匯集團(tuán)的