【正文】 二十二、各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析 各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析，是在 2020 年商業(yè)項目開發(fā)面積的基礎(chǔ)上，針對 2020 年到 2020 年預(yù)計商業(yè)放量以及 2020 年以后預(yù)計商業(yè)項目擁有量，累計面積總量進行對比分析。 朝陽區(qū)在建項目將在 20202020 年集中推向市場，其中 2020 年投放量 189000 平米 2020 年投放量為 189000 平米；朝陽區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用， 202020 年投入使用面積很小，已接近商業(yè)建設(shè)尾聲； 其中 2020 年為最大投放年份； 56 海淀區(qū)商業(yè)放量在 20202020 年， 2020 年沒有商業(yè)項目投放，總體量為 41 萬平米； 其中 2020 年為海淀區(qū)投放最活躍的一年； 東城區(qū)商業(yè)放 量集中在 20202020 年， 2020 年仍有商業(yè)項目投放，與商業(yè)項目的工程進度有關(guān)，總體量為 263500 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 110000 平米； 57 西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在 2020 和 2020 年，其中 2020 年存在少量的商業(yè)投放量； 其中 2020 年放量最大，為 217000 平米； 崇文區(qū)商業(yè)放量只在 2020 年，體量不大，僅為 20200 平米； 58 宣武區(qū)商業(yè)放量集中在 20202020 年，與崇文區(qū)僅在 2020 年存在放量形成鮮明對比，總放量為 280000 平米； 其中 2020 年投放量最大， 體量為 120200 平米； 豐臺區(qū)商業(yè)放量只集中在 20202020 兩年內(nèi)，總放量為 57000 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 30000 平米； 通州區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 35000 平米； 大興區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 100000 平米； 59 目前在建項目將在 20202020 年集中推向市場，總數(shù)共達(dá)到 30 個左右，共計 142萬平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大，為 8995000 平米； 2020， 2020 年分別為 522020 平米和 504000 平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)施工基本結(jié)束， 190000 平米的放量也將在 2020 年奧運之前投入使用； 各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年比例關(guān)系 我司將對各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年進行分析，通過對比分析得出政府的宏觀調(diào)控對商業(yè)投放項目的影響。 54 我司認(rèn)為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的 消費支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對較大，豐臺、石景山的業(yè)態(tài)比例相對均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對越大，兩者之間成正比關(guān)系； 二十一、各區(qū)商業(yè)項目放量時間對比 55 我司 商業(yè)在操作商業(yè)項目和對北京市《商鋪大全》進行抽樣統(tǒng)計時，由于和開發(fā)商直接交流，所以對北京的商業(yè)項目了解非常深入。 二十 各區(qū)消費力支出產(chǎn)生的業(yè)態(tài)需求與相應(yīng)業(yè)態(tài)開發(fā)面積對比分析 本章中，我司將分析 2020 年城八區(qū)各業(yè)態(tài)消費支出需求，著重分析餐飲、購物、休閑娛樂、其他配套等業(yè)態(tài)的支出，與 2020 年各業(yè)態(tài)開發(fā)面積進行比較，得出兩者之間的必然聯(lián)系，以及未來的發(fā)展走勢。 十九 各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析 我司將對比 2020 年與 2020 年的城八區(qū)人口數(shù)量、商業(yè)開發(fā)面積兩者的數(shù)據(jù)以及之間的必然聯(lián)系，分析各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積的走勢。 50 十八、各區(qū)消費力水平與開發(fā)面積對比分析 我司本章將針對各區(qū)域消費力水平與開發(fā)面積進行對比分析，將對比 2020 年 消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020 年的消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020年預(yù)計的消費力水平與開發(fā)面積，通過對八大區(qū)各數(shù)據(jù)的對比分析，得出城八區(qū)的消費力水平與開發(fā)面積的內(nèi)在聯(lián)系。 49 如上圖朝陽區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首；朝陽區(qū)與海淀區(qū) 商業(yè)總體量占北京全市商業(yè)總體量的 50%，是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。 十七、人均收入與開發(fā)面積對比分析 近年來北京經(jīng)濟快速發(fā)展，人均可支配收入以每年 %的增長率遞增， 2020年的 元 /人 年，年平均增長率為 %。而國際人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為 平方米 /人，因此北京商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的增長空間。 十六、現(xiàn)狀人口數(shù)量與開發(fā)面積對比分 析 北京現(xiàn)有人口達(dá)到 1490 萬左右，據(jù)我司不完全統(tǒng)計商業(yè)面積達(dá)到 1267 萬平方米左右，北京人均商業(yè)面積在 人 /平方米。同時我司根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)對 20202020 年商業(yè)現(xiàn)狀分析， （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊 縣） 47 從上統(tǒng)計圖中可以看出北京朝陽區(qū)商業(yè)以投資者持有為主，開發(fā)商持有次之，最少為經(jīng)營者所有；同時朝陽區(qū)投資者持有商業(yè)也是幾個區(qū)中最多的，由此反映出投資者對朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資依然保持較高的投資預(yù)期；而海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)以開發(fā)商持有商業(yè)為主，經(jīng)營者投資為輔，在次之為投資者持有，雖然縱觀海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)現(xiàn)持有現(xiàn)狀相似但各區(qū)形成此種狀態(tài)的原因卻不盡相同：20202020 年海淀區(qū)的商業(yè)項目以寫字樓為主，據(jù)我司不完全統(tǒng)計海淀區(qū)20202020 年新建成寫字樓總體量在 100 萬平方米左右，其中甲級寫字樓達(dá)到總放量的 60%左右，如此巨大的供應(yīng)體量造成海淀區(qū)對此業(yè)態(tài)消化周期延長，開發(fā)商自持比例增加；而海淀區(qū) 20202020 年重要的兩個商業(yè)項目“大中寺購物廣場”和“世紀(jì)金源 shoppingmall”兩者 100 萬平房米體量都是由開發(fā)商自持，因此造成海淀區(qū)商業(yè)以開發(fā)商自持為主，經(jīng)營者持有自用的局面。據(jù)我司 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京商業(yè)中朝陽區(qū)依然是供應(yīng)大戶，有近 47 個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，規(guī)模近 328 萬平方米，超過全市新增供應(yīng)量的 1/3；其次是海淀區(qū)有 20 個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，總規(guī)模近 228 萬平方米。 十五、各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目最終目的情況分析 根據(jù) 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京現(xiàn)有（已建、在建）商業(yè)面積達(dá)到 1267 萬平房米。其他各區(qū)域的代表性商業(yè)物業(yè)與朝陽區(qū)、海淀區(qū)的代表商業(yè)物業(yè)分布規(guī)律大體相同： 獨體商業(yè)建筑多集中區(qū)域自身的商業(yè)集中區(qū)域； 底商物業(yè)多以寫字樓底商為主，且其代表性大多依附于辦公類物業(yè)。 十四、各區(qū)代表項目、突出項目對比分析 對各區(qū)域代表項目統(tǒng)計列表，得到如下表格： 從以上統(tǒng)計列表可以看出，各區(qū)代表性項目以朝陽區(qū)最多，且其形式也較為多樣，有商務(wù)配套、住宅配套、獨體商業(yè)等，且各項目所屬商圈也具有多樣性，在 CBD、泛 CBD，亞奧 地區(qū)、望京地區(qū)均有分布，這也從側(cè)面反映了朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁，為商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展提供了廣闊 45 的發(fā)展空間。 石景山區(qū)：本區(qū)域內(nèi)僅有一個體量為 30000 ㎡的項目。 宣武區(qū) ： 單位項目平均面積（ 23240 ㎡）與朝陽區(qū)區(qū)相同，分析其成因，系因區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量較大和較小的物業(yè)數(shù)量較為平均，而總體數(shù)量不大。 西城區(qū) ： 單位項目平均面積（ 23200 ㎡）與朝陽區(qū)區(qū)大體相同，主要是因為其總 項目數(shù)量（ 5 個）較少，且最大體量（楓藍(lán)國際 50000 ㎡）與最小體量（五棟大樓 6000 ㎡）差距較大，而其他（ 3 個）項目的體量適中且相同（ 20200 ㎡），從而使得整體單位項目平均面積與總體數(shù)值大體相同。 海淀區(qū) ： 單位項目平均面積（ 31800 ㎡）高出整體平均值約為 30％左右，分析 43 此成因，系因區(qū)域內(nèi)有幾個體量較大的商業(yè)項目對其平均值具有較大的影響（ 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 75000 ㎡，長安新城 202000 ㎡，第三極 100000 ㎡），且本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總數(shù)相對不多（ 16 個，相對于朝陽區(qū)的 54 個在總面積統(tǒng)計上相對較?。虼似鋯挝豁椖科骄娣e教大。 綜述 ：通過對本年度各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量的統(tǒng)計，我們可以看出，北京市商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展將逐漸打破目前現(xiàn)有的發(fā)展格局，可以預(yù)期，在 42 今后三至五年的時間內(nèi)，北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量在按行政區(qū)域的劃分上將呈現(xiàn)出更向平均化格局的方向發(fā)展。 崇文、宣武、石景山 ：此三個行政區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量面積之和只占總體供應(yīng)量的 12％，項目個數(shù)只占到總量的 15％，這一結(jié)果與此四個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較差、城市化水平相對其他區(qū)域較弱等因素有關(guān)。近些年，隨著北京是整體城市規(guī)劃對二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)項目的限制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢頭也有所萎縮，加之此兩區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已達(dá)到一定規(guī)模，在持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上遇到一些瓶頸，經(jīng)營狀況的下降，開發(fā)成本的持續(xù)走高等不利因素也限制著此兩區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從而導(dǎo)致東城、西城兩個區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量無論在面積還是在項目個數(shù)的統(tǒng)計上所占總體供應(yīng)量的百分比不高。 東城、西城：就此兩個區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量來說，其供應(yīng)面積各占總供應(yīng)面積的 6％和 4％，項目個數(shù)各占 8％和 5％。同時，隨著本區(qū)域內(nèi)大量新增中高檔住宅項目的開發(fā)，其配套商業(yè)不斷完善，此部分商業(yè)也成為其商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的較大部分。 根據(jù)上表，我們對各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量所在總供應(yīng)量的百分比進行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果如下圖所示： 40 對以上各行政區(qū)域統(tǒng)計表格進行分析，我們可以得到如下結(jié)論： 朝陽區(qū) ：無論在商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積還是項目數(shù)量上都占有了絕對 第一的位置，其兩項統(tǒng)計指標(biāo)均占總量的 50％左右，此結(jié)果與近年來朝陽區(qū)強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭有直接的關(guān)系。 所以，隨著投資者的理性化發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量的科學(xué)化，加上北京奧運即將舉行，北京的經(jīng)濟發(fā)展形勢樂觀等宏觀利好因素，來 自國內(nèi)或國外的商業(yè)物業(yè)投資者對近年來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是比較有信心的。 盡管這幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在著盲目開發(fā)、結(jié)構(gòu)不合理、價格虛高等問題。 上圖是投資客承受租金額比例圖表，通過我司對 500 家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，資金額承受能力在 200 萬以下的投資客比例占有效問卷的 28%， 200 萬~300 萬的投資客比例占有效問卷 的 48%，資金額承受能力在 300 萬 ~500 萬的投資客比例占 16%，資金額承受能力在 500 萬以上的投資客比例占 8%，表明投資客的資金承受能力主要是選擇一些資金投入相對較少，不易造成資金壓力的項目為主要選擇目標(biāo)，對于 500 萬以上投資額的項目則相對較為慎重。 十一、投資者需求與商業(yè)供應(yīng)對比分析 投資者作為商業(yè)地產(chǎn)有力的支撐，對北京市商業(yè)物業(yè)投資者的分析也可以發(fā)現(xiàn)北京市商業(yè)市場的發(fā)展和期望。 商業(yè)：作為東長 安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰 CBD，而相對于寸土寸金的 CBD，高碑店進入成本卻更低更經(jīng)濟。 環(huán)境：綠化率達(dá)到 43％。 2020 年奧運 37 會落戶北京，亞運商圈基礎(chǔ)上形成的奧運商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機必將趕超當(dāng)年的亞運會。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂 、健身場所等應(yīng)有盡有。 環(huán)境：緊鄰 1215 公頃奧林匹克公園，包括 1300 畝國家森林公園及 200 公頃人工湖在內(nèi)、方圓 12 平方公里的 2020 年奧運會的核心會區(qū)。兩園共占地 公頃，成為長安街延長 線最大的公園。 商業(yè)：傳統(tǒng)項目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市??現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費，將進一步促進沃爾瑪?shù)匿N售。 ? 石景山沃爾瑪商圈 交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。 商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到 2020 年，這個都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。 ? 馬連道商圈 交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的 交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵 9 號線縮短了與城區(qū)的距離。 環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。 部分選擇自營的商業(yè)項目亦會重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場環(huán)境成熟后再行銷售。主要原因為： 目前市場上的開發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實現(xiàn)商業(yè)價值。 九、銷售不利情況下有作自營準(zhǔn)備的比例