【正文】 市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率 12 達(dá)到 85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。 2020 年重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、營(yíng)銷方式、技術(shù)；限制發(fā)展不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應(yīng)北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。 五、 零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放對(duì)北京市商業(yè)市場(chǎng)的 影響分析 13 中國(guó)自 1992 年開(kāi)始進(jìn)行零售業(yè)對(duì)外開(kāi)放試點(diǎn)。實(shí)踐充分證明，中外企業(yè)通過(guò)商業(yè)對(duì)外開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、“雙贏”發(fā)展。列入 2020 年《財(cái)富》 500強(qiáng)的商業(yè)零售企業(yè)中，有 11 家已在中國(guó)開(kāi)設(shè)店鋪，其中 包括亞太零售商聯(lián)盟成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。外資商業(yè)比重北京為 %、。 2020 年 12 月 11 日起，中國(guó)取消了對(duì)外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動(dòng)向。其中，零售（含批零兼營(yíng)）企業(yè) 59 個(gè)，為 2020 年批準(zhǔn)的零售企業(yè)的 倍。其中，新批的 59 家外資零售企業(yè)中，外商獨(dú)資企業(yè) 38 家，比重為 %。今年 1～ 6 月共批準(zhǔn) 186 家批發(fā)企業(yè) ,占新批準(zhǔn)企業(yè)總數(shù)的 %。此外，英國(guó)百安居公司從境外收購(gòu)了德國(guó)歐倍德公司在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)的 25 個(gè)大型建材專業(yè)店。 Ⅱ 北京市土地市場(chǎng)分析 一、 宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)政策研究 我司通過(guò)對(duì)北京政策等進(jìn)行搜集和研究，總結(jié)如下： 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》（ [2020]450 號(hào)）：本市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行市、區(qū)（縣）分級(jí)管理。列入市級(jí)指標(biāo)安排 使用方案的項(xiàng)目用地，即列入 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃。用途如下： 北京市 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 15 并對(duì)商品房和商業(yè)服務(wù)用地出臺(tái)以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地。 但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至 05 年 8 月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為 1644 公頃，這就意味著本年度后四個(gè)月需要供應(yīng) 4856 公頃，此目標(biāo)顯然無(wú)法完成。 但從總體來(lái)看，北京市土地供應(yīng)量還比較充足，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)用地緊張的局面。如圖所示： 短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源 16 的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本 的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。 Ⅲ 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 一、 北京市商業(yè)體量分布情況分析 17 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè) 集中供應(yīng)的高峰期。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。 海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世 紀(jì)金源 mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 二、各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 根據(jù)我司 2020 商鋪大全中的統(tǒng)計(jì)， 我們對(duì)北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無(wú)明顯差異。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有 54 個(gè)，占 19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬(wàn)平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬(wàn)象新天、大興亦莊等。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，為更清楚的反映整體開(kāi)發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。 二三環(huán)之間項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288 平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語(yǔ)城、順馳 藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況 20 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。但同時(shí)我 們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 21 二三環(huán)路之間 ： 東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A 級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來(lái)可挖掘的潛力大。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開(kāi)等快速路相繼通車，地鐵 5 號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開(kāi)通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套 行業(yè)為主形 成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD 商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。 總的來(lái)看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來(lái)分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 24 新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過(guò)上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于 三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。 四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15 條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬(wàn)平米，還有 400 多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線 、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要 10 倍于產(chǎn)出。四環(huán)路的開(kāi)通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 26 未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。這個(gè)差距是非常大的。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒(méi)有堵塞問(wèn)題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前 ，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。 27 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有 289 個(gè)，面積總計(jì) 405 萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有 85 個(gè)，面積總計(jì) 231 萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見(jiàn)。 五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 從 1996 年以來(lái)，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn) 28 象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快，僅 2020— 2020 年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá) 900 多萬(wàn)平米，其中已建商業(yè)面積 550 萬(wàn)左右，占到總體供應(yīng)量的 60%多，另外還有 180 多萬(wàn)平米在建商業(yè)，這些 在建商業(yè)基本上將于 2020 年推向市場(chǎng)，因此 2020 年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約 150 萬(wàn)平米，占到總體面積的 17%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬(wàn)，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200— 300 萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到 2020 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。 在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要?dú)w功于海淀 30 區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源 Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例 最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。具體比例結(jié)果如下表所示： 31 以上表格為目前北京市各區(qū)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)次數(shù)對(duì)于商業(yè)項(xiàng) 目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟度將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)可實(shí)施性 。 隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷洗牌，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成功率將越來(lái)越高，市場(chǎng)成熟度及活躍度已將愈加完善 。 32 以上表格為目前北京市各區(qū)開(kāi)發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明： 隨著商 業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開(kāi)發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目本身的可實(shí)施性及市場(chǎng)需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來(lái) 。 專業(yè)的代理服務(wù)公司前期對(duì)于市場(chǎng)的把握及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作模式指導(dǎo)具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開(kāi)發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)收益 。具體比例狀況如下 : 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目銷售自營(yíng)比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目的銷售自營(yíng)情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目主要以銷售為主，自營(yíng)比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)。 目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作開(kāi)發(fā)時(shí)較為慎重，不會(huì)輕易投資，前期對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的具體情況會(huì)做出仔細(xì)的分析，尤其是會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)為其做出市場(chǎng)可行性分析報(bào)告，以期降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，增加市場(chǎng)可行性。 34 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn) ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已 基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。 新商圈位置示意圖 35 ? 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北 ；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵 5 號(hào)線 (宋家莊 — 太平莊北站 )工程 2020 年全線貫通；規(guī)劃中的 4 號(hào)線 (北宮門 — 馬家堡 )、貫穿南北中軸路的地鐵 8 號(hào)線 (辛店 — 南苑 )在木樨園也設(shè)有地鐵站。 商業(yè)：永定門糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。