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北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告_完整版(文件)

 

【正文】 量的寫(xiě)字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦,發(fā)展勢(shì)頭如火如荼; 29 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái),因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少,因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建,主要集中在木樨園 — 大紅門(mén)地帶;規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū),僅為 10%,這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多,尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多,一時(shí)難以消化。 七、開(kāi)發(fā)商有無(wú)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比分析 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上近半數(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作缺乏市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),以盲目的追求開(kāi)發(fā)利益為主,導(dǎo)致市場(chǎng)上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷,例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街,源屋曲的商業(yè)街皆屬于 開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的了解,造成項(xiàng)目的定位失誤,又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性,后期又未做出有效合理的策略調(diào)整,導(dǎo)致市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目雖多,但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。 八、開(kāi)發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例 目前商業(yè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商對(duì)于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng),在商業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天,開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時(shí)將更加 慎重,前期對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行積極深入的策劃分析,且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開(kāi)發(fā)商的比例越來(lái)越高,可見(jiàn),前期商業(yè)策劃分析以為眾多開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可,并且成為開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的前導(dǎo)師,對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用。 九、銷售不利情況下有作自營(yíng)準(zhǔn)備的比例 33 依據(jù)我司商業(yè)白皮書(shū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果表明,目前北京市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)的比例相對(duì)較低,均在 50%以下,因市場(chǎng)上 多數(shù)開(kāi)發(fā)商都希望盡快回款,而不希望被某一個(gè)項(xiàng)目套牢,從而使手中的流動(dòng)資金缺乏周轉(zhuǎn)性,所以大多會(huì)選擇銷售,自營(yíng)比例較低。 部分選擇自營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目亦會(huì)重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品,以待市場(chǎng)環(huán)境成熟后再行銷售。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展,在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下,北京市新的商圈逐漸形成。 ? 馬連道商圈 交通:菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的 交通要道,與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐;南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵 9 號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。 ? 石景山沃爾瑪商圈 交通:石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外,一線地鐵更被無(wú)車族看好,加上五環(huán)路,交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。兩園共占地 公頃,成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng) 線最大的公園。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂(lè) 、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。 環(huán)境:綠化率達(dá)到 43%。 十一、投資者需求與商業(yè)供應(yīng)對(duì)比分析 投資者作為商業(yè)地產(chǎn)有力的支撐,對(duì)北京市商業(yè)物業(yè)投資者的分析也可以發(fā)現(xiàn)北京市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展和期望。 盡管這幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,但也存在著盲目開(kāi)發(fā)、結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格虛高等問(wèn)題。 根據(jù)上表,我們對(duì)各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量所在總供應(yīng)量的百分比進(jìn)行統(tǒng)計(jì),統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下圖所示: 40 對(duì)以上各行政區(qū)域統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行分析,我們可以得到如下結(jié)論: 朝陽(yáng)區(qū) :無(wú)論在商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積還是項(xiàng)目數(shù)量上都占有了絕對(duì) 第一的位置,其兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)均占總量的 50%左右,此結(jié)果與近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭有直接的關(guān)系。 東城、西城:就此兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量來(lái)說(shuō),其供應(yīng)面積各占總供應(yīng)面積的 6%和 4%,項(xiàng)目個(gè)數(shù)各占 8%和 5%。 崇文、宣武、石景山 :此三個(gè)行政區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量面積之和只占總體供應(yīng)量的 12%,項(xiàng)目個(gè)數(shù)只占到總量的 15%,這一結(jié)果與此四個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差、城市化水平相對(duì)其他區(qū)域較弱等因素有關(guān)。 海淀區(qū) : 單位項(xiàng)目平均面積( 31800 ㎡)高出整體平均值約為 30%左右,分析 43 此成因,系因區(qū)域內(nèi)有幾個(gè)體量較大的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)其平均值具有較大的影響( 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 75000 ㎡,長(zhǎng)安新城 202000 ㎡,第三極 100000 ㎡),且本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總數(shù)相對(duì)不多( 16 個(gè),相對(duì)于朝陽(yáng)區(qū)的 54 個(gè)在總面積統(tǒng)計(jì)上相對(duì)較?。?,因此其單位項(xiàng)目平均面積教大。 宣武區(qū) : 單位項(xiàng)目平均面積( 23240 ㎡)與朝陽(yáng)區(qū)區(qū)相同,分析其成因,系因區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量較大和較小的物業(yè)數(shù)量較為平均,而總體數(shù)量不大。 十四、各區(qū)代表項(xiàng)目、突出項(xiàng)目對(duì)比分析 對(duì)各區(qū)域代表項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)列表,得到如下表格: 從以上統(tǒng)計(jì)列表可以看出,各區(qū)代表性項(xiàng)目以朝陽(yáng)區(qū)最多,且其形式也較為多樣,有商務(wù)配套、住宅配套、獨(dú)體商業(yè)等,且各項(xiàng)目所屬商圈也具有多樣性,在 CBD、泛 CBD,亞奧 地區(qū)、望京地區(qū)均有分布,這也從側(cè)面反映了朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁,為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊 45 的發(fā)展空間。 十五、各區(qū)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目最終目的情況分析 根據(jù) 我司 指數(shù)統(tǒng)計(jì),北京現(xiàn)有(已建、在建)商業(yè)面積達(dá)到 1267 萬(wàn)平房米。同時(shí)我司根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)對(duì) 20202020 年商業(yè)現(xiàn)狀分析, (注:其他地區(qū)為豐臺(tái)、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等郊 縣) 47 從上統(tǒng)計(jì)圖中可以看出北京朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)以投資者持有為主,開(kāi)發(fā)商持有次之,最少為經(jīng)營(yíng)者所有;同時(shí)朝陽(yáng)區(qū)投資者持有商業(yè)也是幾個(gè)區(qū)中最多的,由此反映出投資者對(duì)朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資依然保持較高的投資預(yù)期;而海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)以開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)為主,經(jīng)營(yíng)者投資為輔,在次之為投資者持有,雖然縱觀海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)現(xiàn)持有現(xiàn)狀相似但各區(qū)形成此種狀態(tài)的原因卻不盡相同:20202020 年海淀區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以寫(xiě)字樓為主,據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)海淀區(qū)20202020 年新建成寫(xiě)字樓總體量在 100 萬(wàn)平方米左右,其中甲級(jí)寫(xiě)字樓達(dá)到總放量的 60%左右,如此巨大的供應(yīng)體量造成海淀區(qū)對(duì)此業(yè)態(tài)消化周期延長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商自持比例增加;而海淀區(qū) 20202020 年重要的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“大中寺購(gòu)物廣場(chǎng)”和“世紀(jì)金源 shoppingmall”兩者 100 萬(wàn)平房米體量都是由開(kāi)發(fā)商自持,因此造成海淀區(qū)商業(yè)以開(kāi)發(fā)商自持為主,經(jīng)營(yíng)者持有自用的局面。而國(guó)際人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為 平方米 /人,因此北京商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的增長(zhǎng)空間。 49 如上圖朝陽(yáng)區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首;朝陽(yáng)區(qū)與海淀區(qū) 商業(yè)總體量占北京全市商業(yè)總體量的 50%,是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。 十九 各區(qū)未來(lái)人口變化與開(kāi)發(fā)面積走勢(shì)分析 我司將對(duì)比 2020 年與 2020 年的城八區(qū)人口數(shù)量、商業(yè)開(kāi)發(fā)面積兩者的數(shù)據(jù)以及之間的必然聯(lián)系,分析各區(qū)未來(lái)人口變化與開(kāi)發(fā)面積的走勢(shì)。 54 我司認(rèn)為: 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、配套商業(yè)為主要的 消費(fèi)支出業(yè)態(tài); 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系,但我們可以看到,宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購(gòu)物比例較大,而朝陽(yáng)、海淀的休閑娛樂(lè)比例相對(duì)較大,豐臺(tái)、石景山的業(yè)態(tài)比例相對(duì)均衡; 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯,商業(yè)體量越大,配套商業(yè)體量相對(duì)越大,兩者之間成正比關(guān)系; 二十一、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量時(shí)間對(duì)比 55 我司 商業(yè)在操作商業(yè)項(xiàng)目和對(duì)北京市《商鋪大全》進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)時(shí),由于和開(kāi)發(fā)商直接交流,所以對(duì)北京的商業(yè)項(xiàng)目了解非常深入。 二十二、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對(duì)比分析 各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對(duì)比分析,是在 2020 年商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積的基礎(chǔ)上,針對(duì) 2020 年到 2020 年預(yù)計(jì)商業(yè)放量以及 2020 年以后預(yù)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目擁有量,累計(jì)面積總量進(jìn)行對(duì)比分析。 朝陽(yáng)區(qū)在建項(xiàng)目將在 20202020 年集中推向市場(chǎng),其中 2020 年投放量 189000 平米 2020 年投放量為 189000 平米;朝陽(yáng)區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用, 202020 年投入使用面積很小,已接近商業(yè)建設(shè)尾聲; 其中 2020 年為最大投放年份; 56 海淀區(qū)商業(yè)放量在 20202020 年, 2020 年沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目投放,總體量為 41 萬(wàn)平米; 其中 2020 年為海淀區(qū)投放最活躍的一年; 東城區(qū)商業(yè)放 量集中在 20202020 年, 2020 年仍有商業(yè)項(xiàng)目投放,與商業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度有關(guān),總體量為 263500 平米; 其中 2020 年投放量最大,為 110000 平米; 57 西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在 2020 和 2020 年,其中 2020 年存在少量的商業(yè)投放量; 其中 2020 年放量最大,為 217000 平米; 崇文區(qū)商業(yè)放量只在 2020 年,體量不大,僅為 20200 平米; 58 宣武區(qū)商業(yè)放量集中在 20202020 年,與崇文區(qū)僅在 2020 年存在放量形成鮮明對(duì)比,總放量為 280000 平米; 其中 2020 年投放量最大, 體量為 120200 平米; 豐臺(tái)區(qū)商業(yè)放量只集中在 20202020 兩年內(nèi),總放量為 57000 平米; 其中 2020 年投放量最大,為 30000 平米; 通州區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi),總放量為 35000 平米; 大興區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi),總放量為 100000 平米; 59 目前在建項(xiàng)目將在 20202020 年集中推向市場(chǎng),總數(shù)共達(dá)到 30 個(gè)左右,共計(jì) 142萬(wàn)平米; 2020 年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大,為 8995000 平米; 2020, 2020 年分別為 522020 平米和 504000 平米; 2020 年商業(yè)物業(yè)施工基本結(jié)束, 190000 平米的放量也將在 2020 年奧運(yùn)之前投入使用; 各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目最大放量年比例關(guān)系 我司將對(duì)各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目最大放量年進(jìn)行分析,通過(guò)對(duì)比分析得出政府的宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)投放項(xiàng)目的影響。 二十 各區(qū)消費(fèi)力支出產(chǎn)生的業(yè)態(tài)需求與相應(yīng)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積對(duì)比分析 本章中,我司將分析 2020 年城八區(qū)各業(yè)態(tài)消費(fèi)支出需求,著重分析餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、其他配套等業(yè)態(tài)的支出,與 2020 年各業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行比較,得出兩者之間的必然聯(lián)系,以及未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)。 50 十八、各區(qū)消費(fèi)力水平與開(kāi)發(fā)面積對(duì)比分析 我司本章將針對(duì)各區(qū)域消費(fèi)力水平與開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行對(duì)比分析,將對(duì)比 2020 年 消費(fèi)力水平與 2020 年開(kāi)發(fā)面積, 2020 年的消費(fèi)力水平與 2020 年開(kāi)發(fā)面積, 2020年預(yù)計(jì)的消費(fèi)力水平與開(kāi)發(fā)面積,通過(guò)對(duì)八大區(qū)各數(shù)據(jù)的對(duì)比分析,得出城八區(qū)的消費(fèi)力水平與開(kāi)發(fā)面積的內(nèi)在聯(lián)系。 十七、人均收入與開(kāi)發(fā)面積對(duì)比分析 近年來(lái)北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人均可支配收入以每年 %的增長(zhǎng)率遞增, 2020年的 元 /人 年,年平均增長(zhǎng)率為 %。 十六、現(xiàn)狀人口數(shù)量與開(kāi)發(fā)面積對(duì)比分 析 北京現(xiàn)有人口達(dá)到 1490 萬(wàn)左右,據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)商業(yè)面積達(dá)到 1267 萬(wàn)平方米左右,北京人均商業(yè)面積在 人 /平方米。據(jù)我司 我司 指數(shù)統(tǒng)計(jì),北京商業(yè)中朝陽(yáng)區(qū)依然是供應(yīng)大戶,有近 47 個(gè)已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng),規(guī)模近 328 萬(wàn)平方米,超過(guò)全市新增供應(yīng)量的 1/3;其次是海淀區(qū)有 20 個(gè)已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng),總規(guī)模近 228 萬(wàn)平方米。其他各區(qū)域的代表性商業(yè)物業(yè)與朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)的代表商業(yè)物業(yè)分布規(guī)律大體相同: 獨(dú)體商業(yè)建筑多集中區(qū)域自身的商業(yè)集中區(qū)域; 底商物業(yè)多以寫(xiě)字樓底商為主,且其代表性大多依附于辦公類物業(yè)。 石景山區(qū):本區(qū)域內(nèi)僅有一個(gè)體量為 30000 ㎡的項(xiàng)目。 西城區(qū) : 單位項(xiàng)目平均面積( 23200 ㎡)與朝陽(yáng)區(qū)區(qū)大體相同,主要是因?yàn)槠淇?項(xiàng)目數(shù)量( 5 個(gè))較少,且最大體量(楓藍(lán)國(guó)際 50000 ㎡)與最小體量(五棟大樓 6000 ㎡)差距較大,而其他( 3 個(gè))項(xiàng)目的體量適中且相同( 20200 ㎡),從而使得整體單位項(xiàng)目平均面積與總體數(shù)值大體相同。 綜述 :通過(guò)對(duì)本年度各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì),我們可以看出,北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展將逐漸打破目前現(xiàn)有的發(fā)展格局,可以預(yù)期,在 42 今后三至五年的時(shí)間內(nèi),北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量在按行政區(qū)域的劃分上將呈現(xiàn)出更向平均化格局的方向發(fā)展。近些年,隨著北京是整體城市規(guī)劃對(duì)二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的限制,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭也有所萎縮,加之此兩區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已達(dá)到一定規(guī)模,在持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上遇到一些瓶頸,經(jīng)營(yíng)狀況的下降,開(kāi)發(fā)成本的持續(xù)走高等不利因素也限制著此兩區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,從而導(dǎo)致東城、西城兩個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量無(wú)論在面積還是在項(xiàng)目個(gè)數(shù)的統(tǒng)計(jì)上所占總體供應(yīng)量的百分比不高。同時(shí),隨著本區(qū)域內(nèi)大量新增中高檔住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),其配套商業(yè)不斷完善,此部分商業(yè)也成為其商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的較大部分。 所以,隨著投資者的理性化發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的科學(xué)化,加上北京奧運(yùn)即將舉行,北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)樂(lè)觀等宏觀利好因素,來(lái) 自國(guó)內(nèi)或國(guó)外的商業(yè)物業(yè)投資者對(duì)近年來(lái)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是比較有信心的。 上圖是投資客承受租金額比例圖表,通過(guò)我司對(duì) 500 家投資客
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