【正文】 業(yè)物業(yè)發(fā)達國家或地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡單的房地產(chǎn)項目配套物業(yè)進化成為具有獨立經(jīng)濟形態(tài)的物業(yè)主體，北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展目前已經(jīng)經(jīng)歷了 4個進程。 92 年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到 97 年，大小商廈超過百家。 商業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況分析 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同 程度的供應(yīng)和需求。 32 居民消費水平 2020 年北京市居民消費價格指數(shù)為 101%，高于上年 個百分點，比全國低 3個百分點。其中，新車 萬輛，增長 %；舊車 萬輛，增長 %。 2020 年，北京全市商品銷售總額達到 億元，比上年增長 %，全年社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，實際增長 %，連續(xù) 8年保持兩位數(shù)增長，北京已成為我國北方重要的市場中心。 （三）現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。 二、 2020 年北京流通業(yè)發(fā)展原則和重點 2020 年北京市流通業(yè)將堅持科學(xué)發(fā)展觀，以籌辦 2020 年奧運會為契機，積極推進現(xiàn)代流通方式發(fā)展，加快流通產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級，完善便民服務(wù)體系，加強市場調(diào)控，規(guī)范經(jīng)營秩序，強化規(guī)劃的引 導(dǎo)作用，營造良好的發(fā)展環(huán)境，保持城鄉(xiāng)市場的繁榮穩(wěn)定。 2020 年外資商業(yè)占消費品零售總額的比重，大約在 3%左右。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加 2020 年底開放批發(fā)經(jīng)營后， 2020 年批準設(shè)立 11 家外資批發(fā)企業(yè)。 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計劃（試行）》（ [2020]450 號））： 2020 年度土地供應(yīng)計劃安排土地供應(yīng)總量為 6500 公頃，其中：增量土地供應(yīng) 3900 公頃，存量土地供應(yīng) 2600 公頃。 三、 宏觀地產(chǎn)總結(jié) 以上對于北京宏觀地產(chǎn)市場的研究，可以反映整個北京各類物業(yè)的市場狀況及未來發(fā)展趨勢： ? 住宅類物業(yè)價格大幅度上揚，由于政策等的原因，住宅類物業(yè)近期走勢看好； ? 辦公類物業(yè)在 2020 年年底有較大漲幅，之后趨于平緩， 2020 年市場比較蕭條； ? 商業(yè)類物業(yè) 2020 年供需兩旺， 2020 年上半年供需趨于平緩，個別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。隨著交通、公共設(shè)施的 進一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。 三四環(huán)之間 ：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木 樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。而從商 業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020 年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 23 (1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。近年來四環(huán)、 25 五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達到 公里，到 2020年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。 2020— 2020 年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為 43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達 35%，眾所周知，北京市 2020 年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 29 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。 八、開發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例 目前商業(yè)市場上開發(fā)商對于前期策劃的重視度在不斷加強，在商業(yè)市場激烈競爭的今天，開發(fā)商在運作商業(yè)項目時將更加 慎重，前期對于商業(yè)項目進行積極深入的策劃分析，且前期進行商業(yè)策劃分析的開發(fā)商的比例越來越高，可見，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開發(fā)商所認可，并且成為開發(fā)運營商業(yè)項目的前導(dǎo)師，對于整個項目的運作起到了積極的方向性指引作用。 部分選擇自營的商業(yè)項目亦會重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場環(huán)境成熟后再行銷售。 ? 馬連道商圈 交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的 交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵 9 號線縮短了與城區(qū)的距離。兩園共占地 公頃，成為長安街延長 線最大的公園。 環(huán)境：綠化率達到 43％。 盡管這幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在著盲目開發(fā)、結(jié)構(gòu)不合理、價格虛高等問題。 東城、西城：就此兩個區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量來說，其供應(yīng)面積各占總供應(yīng)面積的 6％和 4％，項目個數(shù)各占 8％和 5％。 海淀區(qū) ： 單位項目平均面積（ 31800 ㎡）高出整體平均值約為 30％左右，分析 43 此成因，系因區(qū)域內(nèi)有幾個體量較大的商業(yè)項目對其平均值具有較大的影響（ 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 75000 ㎡，長安新城 202000 ㎡，第三極 100000 ㎡），且本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總數(shù)相對不多（ 16 個，相對于朝陽區(qū)的 54 個在總面積統(tǒng)計上相對較小），因此其單位項目平均面積教大。 十四、各區(qū)代表項目、突出項目對比分析 對各區(qū)域代表項目統(tǒng)計列表，得到如下表格： 從以上統(tǒng)計列表可以看出，各區(qū)代表性項目以朝陽區(qū)最多，且其形式也較為多樣，有商務(wù)配套、住宅配套、獨體商業(yè)等，且各項目所屬商圈也具有多樣性，在 CBD、泛 CBD，亞奧 地區(qū)、望京地區(qū)均有分布，這也從側(cè)面反映了朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁，為商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展提供了廣闊 45 的發(fā)展空間。同時我司根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)對 20202020 年商業(yè)現(xiàn)狀分析， （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊 縣） 47 從上統(tǒng)計圖中可以看出北京朝陽區(qū)商業(yè)以投資者持有為主，開發(fā)商持有次之，最少為經(jīng)營者所有；同時朝陽區(qū)投資者持有商業(yè)也是幾個區(qū)中最多的，由此反映出投資者對朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資依然保持較高的投資預(yù)期；而海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)以開發(fā)商持有商業(yè)為主，經(jīng)營者投資為輔，在次之為投資者持有，雖然縱觀海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)現(xiàn)持有現(xiàn)狀相似但各區(qū)形成此種狀態(tài)的原因卻不盡相同：20202020 年海淀區(qū)的商業(yè)項目以寫字樓為主，據(jù)我司不完全統(tǒng)計海淀區(qū)20202020 年新建成寫字樓總體量在 100 萬平方米左右，其中甲級寫字樓達到總放量的 60%左右，如此巨大的供應(yīng)體量造成海淀區(qū)對此業(yè)態(tài)消化周期延長，開發(fā)商自持比例增加；而海淀區(qū) 20202020 年重要的兩個商業(yè)項目“大中寺購物廣場”和“世紀金源 shoppingmall”兩者 100 萬平房米體量都是由開發(fā)商自持，因此造成海淀區(qū)商業(yè)以開發(fā)商自持為主，經(jīng)營者持有自用的局面。 49 如上圖朝陽區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首；朝陽區(qū)與海淀區(qū) 商業(yè)總體量占北京全市商業(yè)總體量的 50%，是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。 54 我司認為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的 消費支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對較大，豐臺、石景山的業(yè)態(tài)比例相對均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對越大，兩者之間成正比關(guān)系； 二十一、各區(qū)商業(yè)項目放量時間對比 55 我司 商業(yè)在操作商業(yè)項目和對北京市《商鋪大全》進行抽樣統(tǒng)計時，由于和開發(fā)商直接交流，所以對北京的商業(yè)項目了解非常深入。 朝陽區(qū)在建項目將在 20202020 年集中推向市場，其中 2020 年投放量 189000 平米 2020 年投放量為 189000 平米；朝陽區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用， 202020 年投入使用面積很小，已接近商業(yè)建設(shè)尾聲； 其中 2020 年為最大投放年份； 56 海淀區(qū)商業(yè)放量在 20202020 年， 2020 年沒有商業(yè)項目投放，總體量為 41 萬平米； 其中 2020 年為海淀區(qū)投放最活躍的一年； 東城區(qū)商業(yè)放 量集中在 20202020 年， 2020 年仍有商業(yè)項目投放，與商業(yè)項目的工程進度有關(guān)，總體量為 263500 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 110000 平米； 57 西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在 2020 和 2020 年，其中 2020 年存在少量的商業(yè)投放量； 其中 2020 年放量最大，為 217000 平米； 崇文區(qū)商業(yè)放量只在 2020 年，體量不大，僅為 20200 平米； 58 宣武區(qū)商業(yè)放量集中在 20202020 年，與崇文區(qū)僅在 2020 年存在放量形成鮮明對比，總放量為 280000 平米； 其中 2020 年投放量最大， 體量為 120200 平米； 豐臺區(qū)商業(yè)放量只集中在 20202020 兩年內(nèi)，總放量為 57000 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 30000 平米； 通州區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 35000 平米； 大興區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 100000 平米； 59 目前在建項目將在 20202020 年集中推向市場，總數(shù)共達到 30 個左右，共計 142萬平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大，為 8995000 平米； 2020， 2020 年分別為 522020 平米和 504000 平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)施工基本結(jié)束， 190000 平米的放量也將在 2020 年奧運之前投入使用； 各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年比例關(guān)系 我司將對各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年進行分析，通過對比分析得出政府的宏觀調(diào)控對商業(yè)投放項目的影響。 50 十八、各區(qū)消費力水平與開發(fā)面積對比分析 我司本章將針對各區(qū)域消費力水平與開發(fā)面積進行對比分析，將對比 2020 年 消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020 年的消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020年預(yù)計的消費力水平與開發(fā)面積，通過對八大區(qū)各數(shù)據(jù)的對比分析，得出城八區(qū)的消費力水平與開發(fā)面積的內(nèi)在聯(lián)系。 十六、現(xiàn)狀人口數(shù)量與開發(fā)面積對比分 析 北京現(xiàn)有人口達到 1490 萬左右，據(jù)我司不完全統(tǒng)計商業(yè)面積達到 1267 萬平方米左右，北京人均商業(yè)面積在 人 /平方米。其他各區(qū)域的代表性商業(yè)物業(yè)與朝陽區(qū)、海淀區(qū)的代表商業(yè)物業(yè)分布規(guī)律大體相同： 獨體商業(yè)建筑多集中區(qū)域自身的商業(yè)集中區(qū)域； 底商物業(yè)多以寫字樓底商為主，且其代表性大多依附于辦公類物業(yè)。 西城區(qū) ： 單位項目平均面積（ 23200 ㎡）與朝陽區(qū)區(qū)大體相同，主要是因為其總 項目數(shù)量（ 5 個）較少，且最大體量（楓藍國際 50000 ㎡）與最小體量（五棟大樓 6000 ㎡）差距較大，而其他（ 3 個）項目的體量適中且相同（ 20200 ㎡），從而使得整體單位項目平均面積與總體數(shù)值大體相同。近些年，隨著北京是整體城市規(guī)劃對二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)項目的限制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢頭也有所萎縮，加之此兩區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已達到一定規(guī)模，在持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上遇到一些瓶頸，經(jīng)營狀況的下降，開發(fā)成本的持續(xù)走高等不利因素也限制著此兩區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從而導(dǎo)致東城、西城兩個區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量無論在面積還是在項目個數(shù)的統(tǒng)計上所占總體供應(yīng)量的百分比不高。 所以，隨著投資者的理性化發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量的科學(xué)化，加上北京奧運即將舉行，北京的經(jīng)濟發(fā)展形勢樂觀等宏觀利好因素，來 自國內(nèi)或國外的商業(yè)物業(yè)投資者對近年來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是比較有信心的。 商業(yè)：作為東長 安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰 CBD，而相對于寸土寸金的 CBD，高碑店進入成本卻更低更經(jīng)濟。 環(huán)境：緊鄰 1215 公頃奧林匹克公園，包括 1300 畝國家森林公園及 200 公頃人工湖在內(nèi)、方圓 12 平方公里的 2020 年奧運會的核心會區(qū)。 商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形