【正文】 年增長 %，全年社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，實際增長 %，連續(xù) 8年保持兩位數(shù)增長，北京已成為我國北方重要的市場中心。 32 居民消費水平 2020 年北京市居民消費價格指數(shù)為 101%，高于上年 個百分點，比全國低 3個百分點。 92 年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到 97 年，大小商廈超過百家。商業(yè)地產，商業(yè)是內因，地產是外因。 我司 作為專業(yè)的商業(yè)房地產、商業(yè)營銷策劃顧問公司，具備國內最強的系統(tǒng)營銷策劃模式和豐富的操作經驗。一時間，商業(yè)地產投資滾滾而來，大型商業(yè)設施八面開花，導致商業(yè)地產市場出現(xiàn)局部投資過熱的不良勢頭。 第三部分：主要分析內容 Ⅰ 北京市商業(yè)市場分析 商業(yè)與房地產是兩個截然不同的概念，我們所說的商業(yè)更多的是指一種虛無的事物，它包括零售、批發(fā)、服務等一系列內容，屬于經營方式的一種描述；而房地產則屬于不動產的范疇，具有不動產的所有屬性，以一種實物的形態(tài)被大眾所認知。全市最終消費率為 %，比上年提高 1 個百分點。由于糧油及相關副食品價格上漲，城市居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年上升 個百分點。 一、 北京流通業(yè)發(fā)展趨勢及特點 伴隨首都經濟發(fā)展，北京市流通業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢： （一）市場規(guī)模逐漸擴大。新的城 市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質和建設宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率 12 達到 85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來城市商業(yè)發(fā)展重點，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點。其中，新批的 59 家外資零售企業(yè)中，外商獨資企業(yè) 38 家，比重為 %。如圖所示： 短時期內土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源 16 的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本 的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價格和出讓方式市場化導致房地產行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內企業(yè)的整體質量將得到提高。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有 54 個，占 19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。這個差距是非常大的。 隨著商業(yè)市場的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經驗的不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項目的運作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善 。 商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側，已規(guī)劃建設亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內外商家。 ? 高碑店商圈 交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。 海淀區(qū) ：在兩項指標的統(tǒng)計中排名均為第二，其商業(yè)物業(yè)面積占到整體供應面積的 19％，商業(yè)項目個數(shù)占 15％，對其進行具體分析可以看出， 2020 年海淀區(qū)供應的商業(yè)物業(yè)多以寫字樓配套底商為主，其在本區(qū)商業(yè)供應量中面積約 43％， 41 項目個數(shù)約占到 65％（ 17 個供應項目其中的 11 個均為寫字樓配套商業(yè)），且這些項目大多集中于中關村、上地等商務分為較為濃厚的區(qū)域，這說明，本區(qū)域內今年供應的商業(yè)物業(yè)大多還是以其成熟的商務市場為依托，商業(yè)的發(fā)展多樣性在本年度內還沒有得到體現(xiàn)。 44 綜述 ：通過對各行政區(qū)域單位項目平均商業(yè)物業(yè)面積的統(tǒng)計及分析，我們可以看出，各區(qū)域的商業(yè)物業(yè)基本均有體量較大（ 3 萬㎡以上）或超大（ 5 萬㎡以上）的物業(yè)供應，而致使個區(qū)域平均面積有所出入的主要原因主要集中于面積較?。?10000 ㎡）的物業(yè)的供應個數(shù)及供應量比重較大，此部分物業(yè)多為住宅或商務配套的商業(yè)物業(yè)，且形式多以底商形式出現(xiàn)，一般在發(fā)展成熟、商業(yè)飽和量較高的區(qū)域內此類物業(yè)較多，或經濟發(fā)展不夠好的區(qū)域此類物業(yè)也教多，而通常情況下綜合類獨棟商業(yè)物業(yè)供應兩較大的區(qū)域，其平均數(shù)值一般較高，而一般這樣的區(qū)域有兩點決策因素： 對市場把握較差，整體規(guī)劃不夠好，導致大體量的綜合類商業(yè)物業(yè)供應量較大，且不夠理性（海淀區(qū)中關村商圈）； 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀較差，對商業(yè)發(fā)展有較大的需求（豐臺區(qū)）。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京截止今年 10 月北京商業(yè)總體量為 1267 萬平方米，其中包括社區(qū)配套、寫字樓的總體供應量，應此零售業(yè)總體量遠遠沒有同人口及人均收入成正比，因此隨著北京人收入不斷增加零售商業(yè)面積的增加勢在必行。 2020 年有 22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大， 2020 年同樣有 22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，而 2020 年有 56%的區(qū)域商業(yè)投放量最大， 2020 年是北京市商業(yè)地產最活躍 60 的一年； 小結，各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃，目前在建項目將在 20202020 年集中推向市場，總數(shù)共達到 30 個左右，共計 142 萬平米； 總體上來說， 2020 年以后北京市禁止開工新項目，只有一些以前開工，尚未竣工的商業(yè)項目可以繼續(xù)施工， 2020年奧運會前將全部投入使用；從放量整體時間看，各大開發(fā)商，也想借助奧運的潮流，謀求最大化利潤價值。北京各區(qū)人口及商業(yè)面積統(tǒng)計如下圖所示： 48 據(jù)統(tǒng)計今年北京人均商業(yè)面積由 2020 年的 人 /平方米增長至 2020 年的 人/平方米，三年時間增長了 人 /平方米。 崇文區(qū) ： 單位項目平均面積（ 18500 ㎡）低于總體平均值約 25％，與東城區(qū)相同，其 9 個商業(yè)項目中，有 6 個面積較?。ú蛔?1 萬㎡），占到總數(shù)的 67％，而除去兩個體量適中的項目面積為 20200 ㎡以外，其最大的商業(yè)體量為 100000 ㎡（搜秀商城），由此致使其單位平均商業(yè)面積不大。 十二、各區(qū)供應量及比例 對 2020 年北京市商業(yè)物業(yè)供應量按各行政區(qū)分別進行統(tǒng)計，如下表顯示： 上述表格中的 2020 年商業(yè)物業(yè)供應量的面積數(shù)和個數(shù)是將各行政區(qū)本年度內開盤、在售項目進行匯總統(tǒng)計并抽樣得來的。 商業(yè)：亞運村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進駐。北京商業(yè)市場在其自身多次結構調整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已 基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要歸功于海淀 30 區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源 Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例 最高的為石景山區(qū)，比例達達到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務區(qū)（ CBD）、中關村高新技術園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產業(yè)的高速發(fā)展。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。 二、各環(huán)路項目分布情況分析 根據(jù)我司 2020 商鋪大全中的統(tǒng)計， 我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進行了整理分析。 但是，根據(jù)實際土地供應量顯示，截至 05 年 8 月份，已經供應和安排的用地指標為 1644 公頃，這就意味著本年度后四個月需要供應 4856 公頃，此目標顯然無法完成。 2020 年 12 月 11 日起，中國取消了對外資商業(yè)的地域、股權和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動向。現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會化特征有所增強，實力水平和服務能力穩(wěn)步提高。雖然，商業(yè)的發(fā)展有一定的自然性，但隨著城市理性化的發(fā)展不斷深入，政府對商業(yè)的規(guī)劃和良性的發(fā)展起到了一定的指導作用。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應、需求增長較大。全年銷售各類汽車 萬輛，實現(xiàn)零售額 億元，分別增長 %和 %。 ? 所分析項目來源及數(shù)量的確定 本次白皮書的分析內容來源，為 我司 商業(yè)自近年以來所收集到的北京商業(yè)開發(fā)樓盤數(shù)據(jù)“ 我司 商鋪大全”，抽樣的總共數(shù)量為 367 個樓盤。 借此東風，越來越多的住宅開發(fā)企業(yè)也開始了商業(yè)地產的開發(fā)工作，但由于專業(yè)商業(yè)開發(fā)知識的匱乏，眾多房地產專業(yè)人士意識到，要成為這場激烈的競爭中最后的生存者，就必須直面市場規(guī)則的改變，積極做好應對準備。我司現(xiàn)將 2020—— 2020 年北京商業(yè)發(fā)展各項數(shù)據(jù)及特性分析公布如下。商業(yè)街和專業(yè)市場調整改造步伐加快，定位清晰準確，經營特色初步顯現(xiàn)。 經過幾年來市場的篩選，到 2020 年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。至 2020 年底北京市 11 已建成開業(yè)營業(yè)面積 1萬平方米以上的大型店鋪 116 家，營業(yè)面積約 281 萬平方米。十幾年來，商業(yè)對外開放吸引了外資，引進了先進的經營理念、流通方式和營銷技術，大大推進了中國零售業(yè)的現(xiàn)代化進程，滿足了人民群眾的消費需求，也帶動了中國消費品的出口。英國TESCO 公司從境外收購了國內“樂購” 25 個大型超市 50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù) 我司 商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂購已經與北京一家知名房地產公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個大型商業(yè)項目一至三層，協(xié)議面積 19000 平米。 從各區(qū)商業(yè)地產體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。其它環(huán)路項目，在體量上并無明顯差異。當北京被宣布為2020 年奧 運會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來， CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分， 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進行整體布局。 地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。 九、銷售不利情況下有作自營準備的比例 33 依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)結果表明，目前北京市場上商業(yè)項目在銷售不利的情況下選擇自營的比例相對較低，均在 50%以下，因市場上 多數(shù)開發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個項目套牢，從而使手中的流動資金缺乏周轉性，所以大多會選擇銷售，自營比例較低。 ? 石景山沃爾瑪商圈 交通：石景山區(qū)除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。 十一、投資者需求與商業(yè)供應對比分析 投資者作為商業(yè)地產有力的支撐，對北京市商業(yè)物業(yè)投資者的分析也可以發(fā)現(xiàn)北京市商業(yè)市場的發(fā)展和期望。 崇文、宣武、石景山 ：此三個行政區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應量面積之和只占總體供應量的 12％，項目個數(shù)只占到總量的 15％，這一結果與此四個區(qū)域經濟發(fā)展較差、城市化水平相對其他區(qū)域較弱等因素有關。 十五、各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目最終目的情況分析 根據(jù) 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京現(xiàn)有（已建、在建）商業(yè)面積達到 1267 萬平房米。 十九 各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析 我司將對比 2020 年與 2020 年的城八區(qū)人口數(shù)量、商業(yè)開發(fā)面積兩者的數(shù)據(jù)以及之間的必然聯(lián)系，分析各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積的走勢。 二十 各區(qū)消費力支出產生的業(yè)態(tài)需求與相應業(yè)態(tài)開發(fā)面積對比分析 本章中，我司將分析 2020 年城八區(qū)各業(yè)態(tài)消費支出需求，著重分析餐飲、購物、休閑娛樂、其他配套等業(yè)態(tài)的支出，與 2020 年各業(yè)態(tài)開發(fā)面積進行比較，得出兩者之間的必然聯(lián)系，以及未來的發(fā)展走勢。據(jù)我司 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京商業(yè)中朝陽區(qū)依然是供應大戶，有近 47 個已招商和正規(guī)劃建設的商業(yè)項目供應，規(guī)模近 328 萬平方米，超過全市新增供應量的 1/3；其次是海淀區(qū)有 20 個已招商和正規(guī)劃建設的商業(yè)項目供應，總規(guī)模近 228 萬平方米。 綜述 ：通過對本年度各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應量及潛在供應量的統(tǒng)計，我們可以看出，北京市商業(yè)地產項目的發(fā)展將逐漸打破目前現(xiàn)有的發(fā)展格局，可以預期，在 42 今后三至五年的時間內，北京市商業(yè)物業(yè)供應量在按行政區(qū)域的劃分上將呈現(xiàn)出更向平均化格局的方向發(fā)展。 上圖是投資客承受租金額比例圖表，通過我司對 500 家投資客戶的問卷調查分析得出，資金額承受能力在 20