【文章內(nèi)容簡介】 帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商 業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020 年奧運(yùn)會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完 善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。 首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 23 (1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 (3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“ 分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 24 新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于 三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來， CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分， 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考 評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。 四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15 條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、 25 五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達(dá)到 公里，到 2020年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬平米，還有 400 多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線 、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要 10 倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。 26 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百 多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時又解決了交通問題。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前 ，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運(yùn)支線、四號線、九號線一期、機(jī)場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。 地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。 27 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有 289 個，面積總計 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有 85 個，面積總計 231 萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5 號線將于 2020 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。 五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 從 1996 年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn) 28 象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅 2020— 2020 年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá) 900 多萬平米，其中已建商業(yè)面積 550 萬左右，占到總體供應(yīng)量的 60%多，另外還有 180 多萬平米在建商業(yè)，這些 在建商業(yè)基本上將于 2020 年推向市場，因此 2020 年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約 150 萬平米，占到總體面積的 17%。 2020— 2020 年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為 43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 2020 年將舉行奧運(yùn)會，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 29 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。 據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達(dá)到200— 300 萬平米，因此預(yù)計到 2020 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。 六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 （獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良 好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機(jī)被多個零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場。 在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要?dú)w功于海淀 30 區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源 Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例 最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。 七、開發(fā)商有無開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗的對比分析 目前房地產(chǎn)市場上近半數(shù)的開發(fā)商對于商業(yè)項目的開發(fā)運(yùn)作缺乏市場運(yùn)作經(jīng)驗，以盲目的追求開發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場上許多商業(yè)項目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于 開發(fā)商缺乏對于商業(yè)項目市場的了解，造成項目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場上商業(yè)項目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。具體比例結(jié)果如下表所示： 31 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目的經(jīng)驗次數(shù)對于商業(yè)項 目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗的成熟度將直接影響到商業(yè)項目后期的市場可實施性 。 各區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗主要以朝陽、西城、東城三個城區(qū)較為豐富，因此三個區(qū)商業(yè)項目相對成功率較高，商業(yè)市場較為活躍 。 隨著商業(yè)市場的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗的不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項目的運(yùn)作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善 。 八、開發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例 目前商業(yè)市場上開發(fā)商對于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng)，在商業(yè)市場激烈競爭的今天，開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項目時將更加 慎重，前期對于商業(yè)項目進(jìn)行積極深入的策劃分析，且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開發(fā)商的比例越來越高，可見，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開發(fā)商所認(rèn)可，并且成為開發(fā)運(yùn)營商業(yè)項目的前導(dǎo)師，對于整個項目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用。 32 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說明： 隨著商 業(yè)市場競爭的日趨激烈，開發(fā)商對于自己項目本身的可實施性及市場需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來 。 開發(fā)商本身缺乏對商業(yè)市場及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項目運(yùn)作指導(dǎo) 。 專業(yè)的代理服務(wù)公司前期對于市場的把握及對項目的運(yùn)作模式指導(dǎo)具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風(fēng)險，獲取最大商業(yè)收益 。 九、銷售不利情況下有作自營準(zhǔn)備的比例 33 依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場上商業(yè)項目在銷售不利的情況下選擇自營的比例相對較低，均在 50%以下，因市場上 多數(shù)開發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個項目套牢，從而使手中的流動資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會選擇銷售，自營比例較低。具體比例狀況如下 : 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項目銷售自營比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場上商業(yè)項目的銷售自營情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項目主要以銷售為主，自營比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項目會在銷售不利的情況下選擇自營。主要原因為： 目前市場上的開發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實現(xiàn)商業(yè)價值。 目前市場上的開發(fā)商對于商業(yè)項目在運(yùn)作開發(fā)時較為慎重，不會輕易投資，前期對于項目區(qū)域內(nèi)的具體情況會做出仔細(xì)的分析，尤其是會邀請專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊為其做出市場可行性分析報告，以期降低市場風(fēng)險性，增加市場可行性。 部分選擇自營的商業(yè)項目亦會重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場環(huán)境成熟后再行銷售。 34 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn) ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已 基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。 新商圈位置示意圖 35 ? 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@