【文章內(nèi)容簡介】 帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運為依托，發(fā)展奧運經(jīng)濟；部分以中關村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商 業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020 年奧運會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完 善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。 首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 23 (1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 (3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設多個服務全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務中心等 從 1993 年的“ 分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 24 新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于 三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來， CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分， 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考 評房子的惟一標準，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應這一形式。 四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15 條快速聯(lián)絡線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡。近年來四環(huán)、 25 五環(huán)已經(jīng)建成通車，預計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達到 公里，到 2020年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬平米，還有 400 多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設的交通路線沿線，如地鐵十三號線 、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要 10 倍于產(chǎn)出。公路建設每投入 100 億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務區(qū)（ CBD）、中關村高新技術(shù)園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。 26 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百 多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)挘娣e也不夠。受到北京古都風貌保護和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護北京的歷史風貌，同時又解決了交通問題。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前 ，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達到十一條。 地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。 27 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有 289 個，面積總計 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有 85 個，面積總計 231 萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應由此可見。 根據(jù)目前地鐵的建設情況， 5 號線將于 2020 年 6 月率先進入運營，加上奧運的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。 五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 從 1996 年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn) 28 象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關閉、拆除，由此造成商業(yè)供應量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅 2020— 2020 年的商業(yè)供應量就達 900 多萬平米，其中已建商業(yè)面積 550 萬左右，占到總體供應量的 60%多，另外還有 180 多萬平米在建商業(yè)，這些 在建商業(yè)基本上將于 2020 年推向市場，因此 2020 年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約 150 萬平米，占到總體面積的 17%。 2020— 2020 年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為 43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠遠少于其他城區(qū)； 在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達 35%，眾所周知，北京市 2020 年將舉行奧運會，奧運的巨大商機帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼； 29 待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。 據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到200— 300 萬平米，因此預計到 2020 年，商業(yè)供應量每年都在五十萬平米以上。 六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 （獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎的盈利元素，是當今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良 好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領市場。 在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要歸功于海淀 30 區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源 Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例 最高的為石景山區(qū)，比例達達到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。 七、開發(fā)商有無開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗的對比分析 目前房地產(chǎn)市場上近半數(shù)的開發(fā)商對于商業(yè)項目的開發(fā)運作缺乏市場運作經(jīng)驗，以盲目的追求開發(fā)利益為主，導致市場上許多商業(yè)項目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于 開發(fā)商缺乏對于商業(yè)項目市場的了解，造成項目的定位失誤，又缺乏較強的可實施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導致市場上商業(yè)項目雖多，但真正運作成功的案例卻很少。具體比例結(jié)果如下表所示： 31 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目的經(jīng)驗次數(shù)對于商業(yè)項 目后期的成功運作具有一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗的成熟度將直接影響到商業(yè)項目后期的市場可實施性 。 各區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗主要以朝陽、西城、東城三個城區(qū)較為豐富，因此三個區(qū)商業(yè)項目相對成功率較高，商業(yè)市場較為活躍 。 隨著商業(yè)市場的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗的不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項目的運作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善 。 八、開發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例 目前商業(yè)市場上開發(fā)商對于前期策劃的重視度在不斷加強，在商業(yè)市場激烈競爭的今天，開發(fā)商在運作商業(yè)項目時將更加 慎重，前期對于商業(yè)項目進行積極深入的策劃分析，且前期進行商業(yè)策劃分析的開發(fā)商的比例越來越高，可見，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開發(fā)商所認可，并且成為開發(fā)運營商業(yè)項目的前導師，對于整個項目的運作起到了積極的方向性指引作用。 32 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說明： 隨著商 業(yè)市場競爭的日趨激烈，開發(fā)商對于自己項目本身的可實施性及市場需求型關注點不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來 。 開發(fā)商本身缺乏對商業(yè)市場及商業(yè)運作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務公司為其進行項目運作指導 。 專業(yè)的代理服務公司前期對于市場的把握及對項目的運作模式指導具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風險，獲取最大商業(yè)收益 。 九、銷售不利情況下有作自營準備的比例 33 依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場上商業(yè)項目在銷售不利的情況下選擇自營的比例相對較低，均在 50%以下，因市場上 多數(shù)開發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個項目套牢，從而使手中的流動資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會選擇銷售，自營比例較低。具體比例狀況如下 : 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項目銷售自營比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場上商業(yè)項目的銷售自營情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項目主要以銷售為主，自營比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項目會在銷售不利的情況下選擇自營。主要原因為： 目前市場上的開發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實現(xiàn)商業(yè)價值。 目前市場上的開發(fā)商對于商業(yè)項目在運作開發(fā)時較為慎重，不會輕易投資，前期對于項目區(qū)域內(nèi)的具體情況會做出仔細的分析，尤其是會邀請專業(yè)的商業(yè)策劃團隊為其做出市場可行性分析報告，以期降低市場風險性，增加市場可行性。 部分選擇自營的商業(yè)項目亦會重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場環(huán)境成熟后再行銷售。 34 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊 ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展狀況主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布等方面。 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已 基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。 新商圈位置示意圖 35 ? 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫木樨園