【正文】 戶的問卷調(diào)查分析得出，資金額承受能力在 200 萬以下的投資客比例占有效問卷的 28%， 200 萬~300 萬的投資客比例占有效問卷 的 48%，資金額承受能力在 300 萬 ~500 萬的投資客比例占 16%，資金額承受能力在 500 萬以上的投資客比例占 8%，表明投資客的資金承受能力主要是選擇一些資金投入相對(duì)較少，不易造成資金壓力的項(xiàng)目為主要選擇目標(biāo)，對(duì)于 500 萬以上投資額的項(xiàng)目則相對(duì)較為慎重。 商業(yè)：作為東長(zhǎng) 安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰 CBD，而相對(duì)于寸土寸金的 CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。 2020 年奧運(yùn) 37 會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。 環(huán)境：緊鄰 1215 公頃奧林匹克公園，包括 1300 畝國(guó)家森林公園及 200 公頃人工湖在內(nèi)、方圓 12 平方公里的 2020 年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。 商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市??現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。 商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到 2020 年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。 環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。主要原因?yàn)椋? 目前市場(chǎng)上的開發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。 開發(fā)商本身缺乏對(duì)商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo) 。 各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽、西城、東城三個(gè)城區(qū)較為豐富，因此三個(gè)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)成功率較高，商業(yè)市場(chǎng)較為活躍 。 六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 （獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良 好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5 號(hào)線將于 2020 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來的。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百 多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考 評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。 (3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“ 分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則 22 主要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū) (CLD)。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門 —— 復(fù)興門商圈、宣武門 —— 前門 —— 崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。 如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)， 1,779,000 平方米；三四環(huán)之間， 2,049,428 平方米；四五環(huán)之間， 1,961,600 平方米；五環(huán)外， 1,919,100 平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有 67 個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的 24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融 19 街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。 18 豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來體量有望達(dá)到 200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國(guó)門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。根據(jù) 我司 商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到 2020 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,267 萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增 300— 400 萬平方米左右的供應(yīng)量。 二、 北京市房地產(chǎn)土地價(jià)格分析 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。 商服用地措施 ：優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購(gòu)物中心、大型會(huì)展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。市級(jí)指標(biāo) 2500 公頃，由市國(guó)土局、市發(fā)改委負(fù)責(zé)安排使用；區(qū)縣級(jí)指標(biāo) 4000 公頃，按照本市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)縣級(jí)指標(biāo)分解方案，由區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)安排使用；市級(jí)指標(biāo)由市國(guó)土局、市發(fā)改委會(huì)同市建委等相關(guān)部門，根據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的中央單位、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及中央直屬企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)在北京地區(qū) 2020 年度在京建設(shè)項(xiàng)目和 2020 年度市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的跨區(qū)縣項(xiàng)目，進(jìn)行綜合平衡，編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃市級(jí)指標(biāo)安排使用方案。 14 四、外資并購(gòu)案例明顯增加 今年上半年，商務(wù)部已批準(zhǔn)家樂 福等外資企業(yè)的并購(gòu)項(xiàng)目 8 個(gè)。 二、外商獨(dú)資企業(yè)明顯增加 2020 年底取消對(duì)外資商業(yè)的股權(quán)限制后，今年 1～ 6 月新批準(zhǔn)了 216 個(gè)外商獨(dú)資企業(yè)，占全部新批外資商業(yè)企業(yè)的 %。全國(guó)商業(yè)利用外資累計(jì)合同金額，占全部利用外資累計(jì)合同金額的 %。 截至 2020 年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè) 314 家，合同利用外資 億美元，開設(shè)店鋪 3997 個(gè)，營(yíng)業(yè)面積約 920 萬平方米。對(duì)屬于鼓勵(lì)發(fā)展的，政府將在政策協(xié)調(diào)、資金扶持等方面給予必要的支持；對(duì)屬于限制發(fā)展的，有關(guān)部門將采取有效地措施予以限制；對(duì)于不符合首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和違反城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，將予以禁止。 （四）新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)將為商業(yè)提供新的發(fā)展空間。至 2020 年底，各類連鎖店鋪累計(jì)達(dá)到 5159 家，連鎖企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 635 億元，占全市零售額的比重達(dá)到 29%。預(yù)計(jì)借助奧運(yùn)會(huì)商機(jī)，特別是城市總體規(guī)劃修編后，眾多新城和新的功能區(qū)域的確定，商業(yè)設(shè)施將會(huì)進(jìn)入新一輪建設(shè)高潮。 （二）社會(huì)投資商業(yè)積極性較高。并對(duì)北京各區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見，原文如下： 10 北京市商務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（ 2020年）的通知 京商規(guī)字 [2020]10 號(hào) 各有關(guān)單位： 根據(jù)新的北京城市總體規(guī)劃要求，為合理引導(dǎo)社會(huì)投資 方向，加快流通業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能水平提升，促進(jìn)北京流通業(yè)持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，構(gòu)建適應(yīng)人民生活水平提高、滿足首都現(xiàn)代國(guó)際城市發(fā)展需要的現(xiàn)代流通服務(wù)體系，特制定本分類指導(dǎo)目錄。這個(gè)被人們稱為“北京商業(yè)白皮書” 的目錄已是第五次印發(fā)，它明確指出了 05 年鼓勵(lì)和限制發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級(jí)，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長(zhǎng)。 8 33 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 2020 年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。人均消費(fèi)支出為 元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場(chǎng)有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場(chǎng)供應(yīng)面積，累計(jì)超過 20 萬平方米。另外行業(yè)細(xì)分的現(xiàn)象日見普及，幾乎一夜之間，所有場(chǎng)主都有在做“高精尖，大而全”的專業(yè)主題商場(chǎng)的盤算，如電器城、家居城等，使京城商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。于是 98 年一些經(jīng)營(yíng)管理不善的大興商廈開始接連倒閉，如纖村百貨、海蘭云天等。農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出 元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。結(jié)構(gòu)升級(jí)成為推動(dòng)消費(fèi)需求增長(zhǎng)的重要因素，消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)的“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”，結(jié)果調(diào)整取得新進(jìn)展，多個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)區(qū)脫穎而出，形成個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街、酒吧街、餐飲街、電子街、茶葉街等。因此，在研究商業(yè)地產(chǎn)的過程中，我們首先來分析的是北京市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況。按照商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃情況，我們又可以將商業(yè)物業(yè)分為待建、未建和已建。 通過對(duì)這一時(shí)段內(nèi)北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化來對(duì)其特性進(jìn)行深入研究，從而對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì) 進(jìn)行有效的展望。分析商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)出北京市商業(yè)地產(chǎn) 06 年發(fā)展的趨勢(shì)，總結(jié)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)作出前置性的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的操作作出應(yīng)有的指導(dǎo)意義，是對(duì)行業(yè)研究的意義所在，這也是此次白皮書發(fā)表的初衷。為了讓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)更加協(xié)調(diào)穩(wěn)步的發(fā)展。隨后而來的，是相當(dāng)一批地產(chǎn)商，其中多為有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。近年來，國(guó)內(nèi)高收入階層數(shù)量顯著增加，居民消費(fèi)觀念日趨成熟，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日顯匱乏。精品百貨和主題商場(chǎng)的發(fā)展保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，社區(qū)商業(yè)也漸露鋒芒。 一些市場(chǎng)嗅覺度敏銳、有創(chuàng)新意識(shí)的地產(chǎn)商較早轉(zhuǎn)行，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。作為業(yè)內(nèi)的資深專家，憑 著多年來對(duì)近百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)， 我司 商業(yè)對(duì)北京以及其他特性化的商業(yè)發(fā)展城市一直保持著高度的關(guān)注，并進(jìn)行著深入的研究。 第一部分：分析目的和原因 商業(yè)房地產(chǎn)作業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的組成部分，在現(xiàn)今的市場(chǎng)地位愈加重要，隨著市場(chǎng)擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)市場(chǎng)愈發(fā)受到如發(fā)展商、零售企業(yè)、投資者、各專業(yè)公司以及對(duì)行業(yè)密切關(guān) 注的相關(guān)人士及團(tuán)體的重視。 本次數(shù)據(jù)分析的范圍及內(nèi)容確定 ? 分析時(shí)間段的確定 為了便于數(shù)據(jù)的比較及數(shù)量的有效性，我司將白皮書的分析范圍時(shí)間段確定在2020 年 —— 2020 年之間。 ? 所分析的商業(yè)類型劃分確定 為了使分析更加明晰，我司將商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型和商業(yè)業(yè)態(tài)做了統(tǒng)一劃分， 將商業(yè)物業(yè)類型劃分為獨(dú)立集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、寫字樓底商等；將商業(yè)業(yè)態(tài)劃分 4 為餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服裝業(yè)、超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展其內(nèi)在 因素是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的一種直觀表現(xiàn)。王府井、西單燈主要繁華商業(yè)區(qū)順利完成了新一輪的調(diào)整改造，而形成京城“主流”商業(yè)街區(qū)。 5 二、 北京商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)概況 綜述 從北京市 2020 年消費(fèi)市場(chǎng)分析，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng)%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。其中，服務(wù)性消費(fèi)比重達(dá)到 %，與上年基本持平；城鎮(zhèn)居民人均用于交通通信方面的支出 元，增長(zhǎng) %。但隨著市場(chǎng)逐漸成熟，消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不斷增強(qiáng)，消費(fèi)更加理性化，加之亞洲進(jìn)入危機(jī)的報(bào)復(fù)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。近兩年，京城內(nèi)、合資大 大小小連鎖超市也不斷發(fā)展壯大，店鋪