【正文】 大連 09年 14月商品房市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來自 27 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)住宅批售 / 新上市情況0102030405060 1 4 月合計(jì)0%100%200%300%400%批售 新上市 上市率大連 09年 14月商品房市場(chǎng)分析 ?新房批售入市速度明顯加快。 ?未來大連土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分批次集中放量，拆遷改造占有一定比例。 ?沙河口區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下跌（ 07年土地市場(chǎng)，大醫(yī)地塊、中海七賢嶺、警校地塊激烈競拍， 08年周邊地塊均底價(jià)成交）；甘井子區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格非常穩(wěn)定。 ?目前土地市場(chǎng)供求特點(diǎn)：為保障土地市場(chǎng)良好發(fā)展，政府方多供應(yīng)具有較高開發(fā)潛力的土地（多分布于城市中心邊緣而非城郊），以迎合開發(fā)商需求。 市內(nèi)四區(qū)成交均價(jià)連續(xù)三年增長， 08年沙河口區(qū)成交均價(jià)首次超過中山區(qū)。 市內(nèi)四區(qū)樓面價(jià)在 08年均達(dá)到最高，特別是甘井子區(qū)自 05年開始持續(xù)增長。 08年甘井子區(qū)占全年成交面積的 83%，成為供應(yīng)的絕對(duì)主力和未來城市發(fā)展的方向。 ? 城市擴(kuò)容、居民購買力增長，消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，需求旺盛。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局 本資料來自 17 商品房平均成交均價(jià)走勢(shì)010002000300040005000600070002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商品房平均成交單價(jià)（元/ ㎡） 增長率大連市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 商品房平均成交價(jià)格持續(xù)增長， 08年開始增幅放緩。 商品房銷售面積連續(xù)三年增長， 08年開始高位下降。 ?08年消費(fèi)性支出增長首次超過居民可支配收入增長，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。 08年戶籍人口首次突破 600萬，需求市場(chǎng)巨大。并且房地產(chǎn)投資占GDP比重自 06年開始一直保持 13%左右穩(wěn)定比例。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 2020年上半年大連市主要規(guī)劃信息 序號(hào) 規(guī)劃信息 1 市內(nèi)四區(qū)將改造 48萬平方米舊區(qū) 2 我市目前在建 4條鐵路 ， 2020年將 新建 12條鐵路 項(xiàng)目，全面提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平 3 2020年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的計(jì)劃：確定了 42個(gè)項(xiàng)目 ，包括勝利路等 7個(gè)交通項(xiàng)目 、 6個(gè)污水處理項(xiàng)目 等； 總投資 29億元 。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 13 2020下半年 2020上半年 大連市主要規(guī)劃信息 2020年下半年大連市主要規(guī)劃信息 序號(hào) 規(guī)劃信息 1 地鐵一號(hào)線 09年 6月開工 2 第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì) 09年 8月竣工 3 快軌三號(hào)線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成 4 周水子機(jī)場(chǎng) 09年改擴(kuò)建 5 東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園 ? 交通是 08年下半年 09年上半年規(guī)劃的重點(diǎn)。 穩(wěn)定為第一前提，并在此前提基礎(chǔ)上逐漸轉(zhuǎn)變 為促進(jìn) 本資料來自 11 大連城市在全國政策宏觀導(dǎo)向的軌道下又呈現(xiàn)新的一番景象，城市屬性與宏觀導(dǎo)向之間的這種平衡將使得大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全新的布局，不同于全國走勢(shì)，也不同于其他一線城市。 ? 連續(xù)“降息”、“降存款準(zhǔn)備金率”、“降低資本金比例”，凸顯保增長決心?！? ?“加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。 ?第二套房住房的限制有所松動(dòng)，救市傾向明顯。 ? 建立和完善住房保障體系已經(jīng)成為調(diào)控的重點(diǎn)，住房保障體系 已經(jīng)上升到政治高度； ? 通過保障性住房抑制商品房市場(chǎng)增長過快。 2020下半年 2020上半年 全國財(cái)稅政策的調(diào)整與實(shí)施 ? 降低首付比例、放寬二套房政策，刺激購房需求，促進(jìn)消費(fèi)者信心。 契稅 2020年 11月 1日起，個(gè)人首次購買 90平米及以下普通住房 的，契稅稅率暫統(tǒng)一 下調(diào)到 1%(原 %) 。 ? 拉動(dòng)內(nèi)需、恢復(fù)信心成為主導(dǎo)方向。 本資料來自 5 2020下半年 2020上半年 全國金融政策的調(diào)整與實(shí)施 08年下半年表現(xiàn)： ?宏觀調(diào)控進(jìn)入降息通道。Consulting 沿海啟航廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)專題研究報(bào)告 本資料來自 2 ? 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策及大連市場(chǎng)的宏觀環(huán)境 ? 大連房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 全程競爭項(xiàng)目說明 ? 綜述說明 本資料來自 3 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策及大連市場(chǎng)的宏觀環(huán)境 本資料來自 4 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2020年 9月 15日 從 2020年 9月 16日起， 下調(diào) 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 從 2020年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 下調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)。A 2020年 10月 29日 從 2020年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率 下調(diào) 2020年 11月 27日 從 2020年 11月 27日起， 下調(diào) 金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ， 2020年 12月 22日 從 2020年 12月 23日起， 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 2020下半年全國金融政策的調(diào)整與實(shí)施 數(shù)據(jù)來源：政府公布 ?09年開始，國家對(duì)利率沒有進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，依舊延續(xù) 08年年底的利率水平。 09年上半年表現(xiàn)： ? 宏觀政策調(diào)控腳步放緩，以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主。 二套房貸款 2020年 12月 17日，出臺(tái)“國三條”明確 放寬二套房貸 ，支持居民合理的改善型臵業(yè)需求。 2020年 12月 17日，個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的， 免征營業(yè)稅 。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 7 2020下半年全國土地與住房保障相關(guān)變化 全國土地政策： 保障住房體系建設(shè)： ? 規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)作，進(jìn)一步使土地市場(chǎng)透明化； ? 加強(qiáng)土地清查與管理，合理利用土地資源，控制金融風(fēng)險(xiǎn)； ? 通過重新的土地整理，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 “ 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議” (08年 10月 )首次購買普通住房，首付 20%，貸款利率可為；首次購買 90平米以下住房，契稅降為 1%，印花稅、土地增值稅全免 “ 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議” (08年 12月 )第二套為改善性普通住房（首套住房人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?首付可 20%，貸款利率可 ；其它第二套房首付仍 40%，利率由銀行確定， 2年內(nèi)出讓房產(chǎn)，征收營業(yè)稅 09年兩會(huì)之后 …… ★ “ 兩會(huì)”專題 ?促發(fā)展、穩(wěn)定信心、刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需。 ” ： ?“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施” ?“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者； 促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持 ?！? “ 兩會(huì)”專題 本資料來自 10 小 結(jié) ? 09年整體政策多為 08年下半年之延續(xù)。 ? 從抑制過熱到擴(kuò)大內(nèi)需，維持金融市場(chǎng)穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速增長。 ? 從大連市場(chǎng)來看，受益最多的是剛性需求的普通住宅，包括二手房。 ? 搬遷改造將釋放大量需求，為整體市場(chǎng)注入活力。 房地產(chǎn)投資連續(xù)四年增長，反映出投資者對(duì)城市未來的信心。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局 本資料來自 15 大連戶籍人口增長狀況5405505605705805906006102020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %戶籍人口數(shù) 增長率人均可支配性收入與消費(fèi)支出050001000015000200002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元）可支配性收入增長率 消費(fèi)性支出增長率自 05年開始，大連市戶籍人口持續(xù)快速增長。 ?城市擴(kuò)容帶來大量落戶人群，臵業(yè)需求旺盛。市場(chǎng)開發(fā)熱情高漲。 ?08年開始商品房銷售面積高位回落，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，市場(chǎng)基本面穩(wěn)定。 ? 經(jīng)過 08年一系列宏觀調(diào)控，多個(gè)重要指標(biāo)出現(xiàn)放緩跡象，但整體市場(chǎng)穩(wěn)定、向好。土地市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商投資熱情高。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋 本資料來自 21 大連市土地市場(chǎng)價(jià)格01000200030004000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)2020 2020 2020 2020