【正文】 模式及“房地產(chǎn)開發(fā)處于市場(chǎng)需要什么，發(fā)展商就開發(fā)什么”物業(yè)開發(fā)的局面，房地產(chǎn)消費(fèi)沒有形成良性的引導(dǎo)作用，市場(chǎng)上沒有形成明星效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 僑新花苑：為社區(qū)多層項(xiàng)目，均價(jià)在 2500 元 /㎡，以三房為主； 恒星項(xiàng)目：獨(dú)棟，有恒星機(jī)械公司開發(fā)的自建房，多層，均價(jià)在 2000 元 /㎡； 房屋出租：一房一廳，租金為 300400 元 /月； 商鋪?zhàn)饨穑贺S州路沿街的租金為 700— 1000 元 /月，面積約 40 ㎡左右；南門街沿街的租金為 600— 800 元 /月；小商品市場(chǎng)的一樓服裝店面租金為 700— 800 元 /月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 12000 元。 威脅點(diǎn)評(píng)： 消費(fèi)者購房觀念漸趨成熟、理性，對(duì)期房的觀望的因素較多，而對(duì)現(xiàn)房的期望值更高，因此，他們必定對(duì)在售樓盤進(jìn)行比較鑒別，因此會(huì)導(dǎo)致一部分消費(fèi)者持幣觀望。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于項(xiàng)目噪音這 個(gè)無法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。 四、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)（ Strength）分析 豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特； 項(xiàng)目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項(xiàng)目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有 6 路和 601 路，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善； 從一期的設(shè)計(jì)規(guī)劃看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項(xiàng)目土地成本低，產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整空間大； 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)樓盤少，競(jìng)爭(zhēng)壓力小； 項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時(shí)間快，資金調(diào)控空間大； 地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學(xué)校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，建設(shè)好華僑初級(jí)中學(xué)、中心小學(xué)新校園。旅游特色和主題是：風(fēng)景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風(fēng)情游。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北峰豐州組團(tuán)的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個(gè)區(qū)域中心展開，隨著北峰組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)發(fā)展， “兩個(gè)片區(qū)，四個(gè)組團(tuán) ”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。該組團(tuán)以居住和旅游功能為主。兩個(gè)片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當(dāng)于居住區(qū)的管理等級(jí)，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨(dú)規(guī)劃一個(gè)分區(qū)行政中心。 沿晉江水體的城市濱水空間軸線。 二、豐州組團(tuán)規(guī)劃布局 市區(qū)北峰豐州組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過有關(guān)部門和專家的評(píng)審。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應(yīng)廈門，重 點(diǎn)發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢(shì)而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展 “ 主推器 ” 作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。 裝修情況分析 ： （ 1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修； （ 1）本 區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修 ： 最近推出的 少數(shù)私人興建 項(xiàng)目外部裝修 及 其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ； （ 2） 本區(qū)域內(nèi)商品房 的 內(nèi)部裝修 ： 多數(shù) 商住項(xiàng)目 為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項(xiàng)目 為零 ，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 有待進(jìn)一 步提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著豐 州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實(shí)施， 本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升 為大勢(shì)所趨 。 物業(yè)類型分析 ： 目前 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域物業(yè)中除 僑新花苑、輝達(dá)花苑及少部分興建商住樓 為外銷 商品房 ，其它均為普通 私人 住宅。 南安市繼續(xù)改造柳南片區(qū)、環(huán)城西路片區(qū)、長(zhǎng)安片區(qū)，完成 柳美北路建設(shè)，實(shí)現(xiàn)環(huán)城西路、外二環(huán)路貫通，抓緊實(shí)施城市暢通工程，優(yōu)化中心城區(qū)人居和交通環(huán)境。并且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的特色產(chǎn)品，如水頭、洪瀨、侖蒼、美林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都擁有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，城市中心無法對(duì)周邊產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，并且市中心人口總量（含美林）僅 16 萬人，消費(fèi)群體有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 南安市新行政中心將被移遷，新址將選在西溪北岸的美林街 道區(qū)域。 南安市政府 “以江為軸、東進(jìn)西連、北拓南疏、擁江發(fā)展 ”的思路，以西溪為分界線，新城往北拓展，老城區(qū)繼續(xù)沿南擴(kuò)張 。 房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要、關(guān)鍵的因素。 ■ 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 當(dāng)前地產(chǎn)出現(xiàn)兩虛：市場(chǎng)“虛火” —— 國(guó)家宏觀調(diào)空的主要原因； 樓盤“虛胖” —— 90 ㎡小戶型出臺(tái)的主要原因。 尼經(jīng)幢、延福寺宗教朝圣旅游區(qū)和豐州江濱生態(tài)園城鄉(xiāng)周末休閑度假旅游區(qū)等三大特色景區(qū)，有較好的旅游開發(fā)基礎(chǔ)。目前豐州鎮(zhèn)已逐步形成了九日山名勝古跡觀光旅游區(qū)，蓮花峰石亭寺、陀羅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五年來 ,經(jīng)過全鎮(zhèn)干部群眾長(zhǎng)期的艱苦奮斗 , 密集區(qū)建設(shè)成效顯著 , 先后獲得福建省“百強(qiáng)鎮(zhèn)” 、福建省“農(nóng)、科、教結(jié)合示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、福建省 “培養(yǎng)青 年星火帶頭人先進(jìn)單位”、福建省“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)先進(jìn)單位”、福建省“雙擁工作先進(jìn)單位”等 50 多個(gè)先進(jìn)單位稱號(hào)和個(gè)人榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。 實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。 2020 年 8 月 ,南安豐州“十五”期間國(guó)家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)通過專家組驗(yàn)收。 2020 年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152907 萬元，比 2002 年增加 %，完成工商稅收 萬元，出口貿(mào)易額達(dá) 億元 ,榮獲 福建省 50 強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 稱號(hào)；已獲國(guó)家綠色食品稱號(hào)的 九日山 石亭綠茶遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)外，產(chǎn)品供 不應(yīng)求；全鎮(zhèn)已形成箱包制衣、五金汽配、機(jī)械制造、電子通訊、食品飲料五大支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)總數(shù)351 家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南安市豐州鎮(zhèn) ,位于泉州市區(qū)西郊 , 前瞰晉水 , 總面積 56 平方公里 , 現(xiàn)轄 11 個(gè)行政村和 1 個(gè)社區(qū) , 總?cè)丝? 萬多人。 三、豐州鎮(zhèn)概況 豐州鎮(zhèn)位于南安市東部，與泉州市區(qū)接壤。 均純收入 5904 元，農(nóng)林牧漁產(chǎn)值分別占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 %、 %、 %和 %。 2020 年，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，農(nóng)民人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。財(cái)政總收入 16 億元，同比增長(zhǎng) 1 2%，其中地方財(cái)政收入 68 億元，比上年增長(zhǎng) 17%，財(cái)政支出 23 億元，增長(zhǎng) 1 4%，稅收收入 億元，增長(zhǎng) 1 2%。 經(jīng)濟(jì)狀況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度超前的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 交通航運(yùn) 南安交通四通八達(dá)，初步形成 以市區(qū)為中心，高速公路、鐵路為依托，國(guó)省道為樞紐，縣道為輻射，鄉(xiāng)村公路為連接，港口碼頭為延伸 的交通運(yùn)輸一體化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)保障體系。第一大非金屬礦藏花崗巖，儲(chǔ)量約 30 億立方米，年開采量約 1000 萬立方米。南安有豐富的地?zé)豳Y源 ,其中最具開發(fā)價(jià)值的是碼頭新湯的溫泉，可供開發(fā)為療養(yǎng)、游覽勝地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 水資源 南安多年來平均水資源量為 億立方米，入境客水 億立方米，地下水資源 億立方米。 自然資源 （ 1） 地 理 資源 南安土地總面積 畝，現(xiàn)有耕地 5174 1 畝，園地 31109 8 畝，林地 畝，草地 畝，其它農(nóng)用地 122034 畝，建設(shè)用地 畝，未利用地 畝。滔滔兩溪水，潤(rùn)澤著肥沃的土地，積淀了豐富的資源，孕育了豐饒的物產(chǎn)。地勢(shì)西北高，東南低。19′。 地理環(huán)境 南安市位于福建東南沿海閩南 金三角 中心區(qū)域 ,地處晉江中游 ,東經(jīng)118176。組織申報(bào) 4 個(gè)國(guó)家級(jí)、 8 個(gè)省級(jí)科技項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見》，年初確定的 40個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范村和 113 個(gè)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治示范村建設(shè)扎 實(shí)推進(jìn)，并涌現(xiàn)出康美蘭田村、官橋內(nèi)厝村等典型。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，全市商品銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，分別增長(zhǎng) 147%、 283%；商品房新開工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 281%。 全市合同利用外資 14058 萬美元，比增 %；實(shí)際利用外資 2886 萬美元（驗(yàn)資口徑），比增 %。 2020 年 全市完成生產(chǎn)總值比增 %，財(cái)政總收入比增 %；工業(yè)總產(chǎn)值比增 %，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比增 %；對(duì)外出口商品總額比增 %，自營(yíng)出口商品總額增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全市面積 2036 平方公里，人口 147 萬人，海外僑胞和港澳臺(tái)同胞 300 多萬人，是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，福建沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)的新興城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一篇：宏觀市場(chǎng)和現(xiàn)狀分析 一、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概況 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 20022020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 2020 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，比上年增長(zhǎng) % ※ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、持續(xù)； ※ 國(guó)家在一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)大的經(jīng)濟(jì)政策。 南安市豐州項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 恒豐偉業(yè)（泉州）策劃顧問有限公司 2020 年 9 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、南安市宏觀概況 市場(chǎng)狀況 南安概述南安，地處泉州和廈門的連接區(qū)域，與臺(tái)灣、金門隔海相望，戰(zhàn)略地位極其重要。 隨著大泉州城市建設(shè)的推進(jìn)，市政府提出 “東進(jìn)、南下、西拓 ”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市，成為泉州 “半小時(shí) ”城市群的重要組成部分，在此機(jī)遇下，南安城市建設(shè)迎來新一輪發(fā)展，而在南安市 “十一五 ”規(guī)劃中，明確目標(biāo)為至 2020 年，南安城市建成區(qū)人口 25 萬平方公里，建成區(qū)人口達(dá) 25 萬人，在推進(jìn)南安城市進(jìn)一步的發(fā)展中，南安中心城區(qū)將被打造成為全市新一輪發(fā)展主引擎之 一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13件 18 個(gè)為民辦實(shí)事項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，基本實(shí)現(xiàn)時(shí)間過半、任務(wù)過半。金融對(duì)經(jīng)濟(jì)支持力度加大， 6 月末全市各項(xiàng)存款比年初增加 億元；各項(xiàng)貸 款余額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。年初的全國(guó)泵閥水暖展洽會(huì)簽訂合同金額 億元，展會(huì)規(guī)模、參展企業(yè)和參展產(chǎn)品數(shù)量、簽約項(xiàng)目均達(dá)歷年新高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加快推進(jìn)教育強(qiáng)市創(chuàng)建步伐，素質(zhì)教育全面實(shí)施，新課程改革繼續(xù)深入，教育質(zhì)量不斷提高，今年高考 600 分以上達(dá) 230 人，居泉州各縣（市、區(qū)）首位。繼續(xù)保持較低生育水平，環(huán)保工作取得較大進(jìn)展，污水處理廠完成設(shè)備安裝調(diào)試，垃圾焚燒發(fā)電廠動(dòng)工建設(shè)，晉江流域水環(huán)境保護(hù)和近海水域環(huán)境整治扎實(shí)開展。34′～ 25176。 南安全境山巒起伏，河谷、盆地穿插其間。主要河道為東溪和西溪，系晉江上游支流 ,兩溪在豐州 的雙溪口匯合為晉江，經(jīng)泉州灣入海。 四序有花常見雨，一冬無雪卻聞雷 是南安氣候特點(diǎn)的形象概括。全市現(xiàn)已建設(shè)巨尾桉等速生豐產(chǎn)林基地 4 萬畝，花卉基地面積 1 萬畝，省級(jí)森林公園 3 個(gè)，縣級(jí)森林公園 2個(gè)。 2001 年 10 月南安通過省初級(jí)水利化試點(diǎn)縣（市）建設(shè)的驗(yàn)收，全市已建成大中小型水庫、機(jī)電灌站、江海防堤、攔河閘壩、水電站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水以及節(jié)水灌溉等各種水利水電工程 萬多處，現(xiàn)有小（二）型以上水庫 149 座，占泉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 州市的 %，城區(qū)防洪堤總長(zhǎng) 公里，防洪標(biāo)準(zhǔn)