【正文】 模式及“房地產(chǎn)開發(fā)處于市場需要什么，發(fā)展商就開發(fā)什么”物業(yè)開發(fā)的局面，房地產(chǎn)消費沒有形成良性的引導(dǎo)作用，市場上沒有形成明星效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 僑新花苑：為社區(qū)多層項目，均價在 2500 元 /㎡，以三房為主； 恒星項目：獨棟，有恒星機(jī)械公司開發(fā)的自建房，多層，均價在 2000 元 /㎡； 房屋出租：一房一廳，租金為 300400 元 /月； 商鋪租金：豐州路沿街的租金為 700— 1000 元 /月，面積約 40 ㎡左右；南門街沿街的租金為 600— 800 元 /月；小商品市場的一樓服裝店面租金為 700— 800 元 /月，轉(zhuǎn)讓費為 12000 元。 威脅點評： 消費者購房觀念漸趨成熟、理性，對期房的觀望的因素較多，而對現(xiàn)房的期望值更高，因此，他們必定對在售樓盤進(jìn)行比較鑒別，因此會導(dǎo)致一部分消費者持幣觀望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于項目噪音這 個無法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。 四、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ Strength）分析 豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢獨特； 項目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有 6 路和 601 路，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善； 從一期的設(shè)計規(guī)劃看，產(chǎn)品設(shè)計方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項目土地成本低，產(chǎn)品價格調(diào)整空間大； 區(qū)位競爭樓盤少，競爭壓力??； 項目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時間快，資金調(diào)控空間大； 地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學(xué)校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強協(xié)調(diào)，建設(shè)好華僑初級中學(xué)、中心小學(xué)新校園。旅游特色和主題是：風(fēng)景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風(fēng)情游。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 北峰豐州組團(tuán)的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個區(qū)域中心展開，隨著北峰組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)發(fā)展， “兩個片區(qū)，四個組團(tuán) ”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。該組團(tuán)以居住和旅游功能為主。兩個片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當(dāng)于居住區(qū)的管理等級，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨規(guī)劃一個分區(qū)行政中心。 沿晉江水體的城市濱水空間軸線。 二、豐州組團(tuán)規(guī)劃布局 市區(qū)北峰豐州組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過有關(guān)部門和專家的評審。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應(yīng)廈門，重 點發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展 “ 主推器 ” 作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設(shè)，重點發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。 裝修情況分析 ： （ 1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修； （ 1）本 區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修 ： 最近推出的 少數(shù)私人興建 項目外部裝修 及 其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ； （ 2） 本區(qū)域內(nèi)商品房 的 內(nèi)部裝修 ： 多數(shù) 商住項目 為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項目 為零 ，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 有待進(jìn)一 步提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著豐 州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實施， 本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升 為大勢所趨 。 物業(yè)類型分析 ： 目前 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域物業(yè)中除 僑新花苑、輝達(dá)花苑及少部分興建商住樓 為外銷 商品房 ，其它均為普通 私人 住宅。 南安市繼續(xù)改造柳南片區(qū)、環(huán)城西路片區(qū)、長安片區(qū)，完成 柳美北路建設(shè)，實現(xiàn)環(huán)城西路、外二環(huán)路貫通，抓緊實施城市暢通工程，優(yōu)化中心城區(qū)人居和交通環(huán)境。并且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的特色產(chǎn)品，如水頭、洪瀨、侖蒼、美林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都擁有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，城市中心無法對周邊產(chǎn)生強大的吸引力，并且市中心人口總量（含美林）僅 16 萬人，消費群體有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南安市新行政中心將被移遷，新址將選在西溪北岸的美林街 道區(qū)域。 南安市政府 “以江為軸、東進(jìn)西連、北拓南疏、擁江發(fā)展 ”的思路，以西溪為分界線，新城往北拓展，老城區(qū)繼續(xù)沿南擴(kuò)張 。 房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要、關(guān)鍵的因素。 ■ 中國房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)型時期，整個市場進(jìn)入新的發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 當(dāng)前地產(chǎn)出現(xiàn)兩虛：市場“虛火” —— 國家宏觀調(diào)空的主要原因； 樓盤“虛胖” —— 90 ㎡小戶型出臺的主要原因。 尼經(jīng)幢、延福寺宗教朝圣旅游區(qū)和豐州江濱生態(tài)園城鄉(xiāng)周末休閑度假旅游區(qū)等三大特色景區(qū)，有較好的旅游開發(fā)基礎(chǔ)。目前豐州鎮(zhèn)已逐步形成了九日山名勝古跡觀光旅游區(qū)，蓮花峰石亭寺、陀羅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五年來 ,經(jīng)過全鎮(zhèn)干部群眾長期的艱苦奮斗 , 密集區(qū)建設(shè)成效顯著 , 先后獲得福建省“百強鎮(zhèn)” 、福建省“農(nóng)、科、教結(jié)合示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、福建省 “培養(yǎng)青 年星火帶頭人先進(jìn)單位”、福建省“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)先進(jìn)單位”、福建省“雙擁工作先進(jìn)單位”等 50 多個先進(jìn)單位稱號和個人榮譽獎項。 實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。 2020 年 8 月 ,南安豐州“十五”期間國家級星火技術(shù)密集區(qū)通過專家組驗收。 2020 年實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152907 萬元，比 2002 年增加 %，完成工商稅收 萬元，出口貿(mào)易額達(dá) 億元 ,榮獲 福建省 50 強鄉(xiāng)鎮(zhèn) 稱號；已獲國家綠色食品稱號的 九日山 石亭綠茶遠(yuǎn)銷國內(nèi)外，產(chǎn)品供 不應(yīng)求；全鎮(zhèn)已形成箱包制衣、五金汽配、機(jī)械制造、電子通訊、食品飲料五大支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)總數(shù)351 家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 南安市豐州鎮(zhèn) ,位于泉州市區(qū)西郊 , 前瞰晉水 , 總面積 56 平方公里 , 現(xiàn)轄 11 個行政村和 1 個社區(qū) , 總?cè)丝? 萬多人。 三、豐州鎮(zhèn)概況 豐州鎮(zhèn)位于南安市東部，與泉州市區(qū)接壤。 均純收入 5904 元，農(nóng)林牧漁產(chǎn)值分別占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 %、 %、 %和 %。 2020 年，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，農(nóng)民人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。財政總收入 16 億元，同比增長 1 2%，其中地方財政收入 68 億元，比上年增長 17%，財政支出 23 億元，增長 1 4%，稅收收入 億元，增長 1 2%。 經(jīng)濟(jì)狀況 國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度超前的快速增長態(tài)勢，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強。 交通航運 南安交通四通八達(dá)，初步形成 以市區(qū)為中心，高速公路、鐵路為依托，國省道為樞紐，縣道為輻射，鄉(xiāng)村公路為連接，港口碼頭為延伸 的交通運輸一體化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)保障體系。第一大非金屬礦藏花崗巖，儲量約 30 億立方米，年開采量約 1000 萬立方米。南安有豐富的地?zé)豳Y源 ,其中最具開發(fā)價值的是碼頭新湯的溫泉，可供開發(fā)為療養(yǎng)、游覽勝地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 水資源 南安多年來平均水資源量為 億立方米，入境客水 億立方米，地下水資源 億立方米。 自然資源 （ 1） 地 理 資源 南安土地總面積 畝，現(xiàn)有耕地 5174 1 畝，園地 31109 8 畝，林地 畝，草地 畝，其它農(nóng)用地 122034 畝，建設(shè)用地 畝，未利用地 畝。滔滔兩溪水，潤澤著肥沃的土地，積淀了豐富的資源，孕育了豐饒的物產(chǎn)。地勢西北高，東南低。19′。 地理環(huán)境 南安市位于福建東南沿海閩南 金三角 中心區(qū)域 ,地處晉江中游 ,東經(jīng)118176。組織申報 4 個國家級、 8 個省級科技項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 出臺實施了《關(guān)于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的實施意見》，年初確定的 40個新農(nóng)村建設(shè)示范村和 113 個農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治示范村建設(shè)扎 實推進(jìn)，并涌現(xiàn)出康美蘭田村、官橋內(nèi)厝村等典型。房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，全市商品銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，分別增長 147%、 283%；商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 281%。 全市合同利用外資 14058 萬美元，比增 %；實際利用外資 2886 萬美元（驗資口徑），比增 %。 2020 年 全市完成生產(chǎn)總值比增 %，財政總收入比增 %；工業(yè)總產(chǎn)值比增 %，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比增 %；對外出口商品總額比增 %，自營出口商品總額增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全市面積 2036 平方公里，人口 147 萬人，海外僑胞和港澳臺同胞 300 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)，福建沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)的新興城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一篇：宏觀市場和現(xiàn)狀分析 一、全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況 全國宏觀經(jīng)濟(jì) 20022020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，比上年增長 % ※ 國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn)、持續(xù)； ※ 國家在一段時期內(nèi)不會出臺大的經(jīng)濟(jì)政策。 南安市豐州項目初步市場調(diào)研報告 恒豐偉業(yè)（泉州）策劃顧問有限公司 2020 年 9 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、南安市宏觀概況 市場狀況 南安概述南安，地處泉州和廈門的連接區(qū)域，與臺灣、金門隔海相望，戰(zhàn)略地位極其重要。 隨著大泉州城市建設(shè)的推進(jìn)，市政府提出 “東進(jìn)、南下、西拓 ”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市，成為泉州 “半小時 ”城市群的重要組成部分，在此機(jī)遇下，南安城市建設(shè)迎來新一輪發(fā)展，而在南安市 “十一五 ”規(guī)劃中，明確目標(biāo)為至 2020 年，南安城市建成區(qū)人口 25 萬平方公里，建成區(qū)人口達(dá) 25 萬人，在推進(jìn)南安城市進(jìn)一步的發(fā)展中，南安中心城區(qū)將被打造成為全市新一輪發(fā)展主引擎之 一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13件 18 個為民辦實事項目建設(shè)進(jìn)展順利，基本實現(xiàn)時間過半、任務(wù)過半。金融對經(jīng)濟(jì)支持力度加大， 6 月末全市各項存款比年初增加 億元；各項貸 款余額 億元，比去年同期增長 %。年初的全國泵閥水暖展洽會簽訂合同金額 億元，展會規(guī)模、參展企業(yè)和參展產(chǎn)品數(shù)量、簽約項目均達(dá)歷年新高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 加快推進(jìn)教育強市創(chuàng)建步伐，素質(zhì)教育全面實施，新課程改革繼續(xù)深入，教育質(zhì)量不斷提高，今年高考 600 分以上達(dá) 230 人，居泉州各縣（市、區(qū)）首位。繼續(xù)保持較低生育水平，環(huán)保工作取得較大進(jìn)展，污水處理廠完成設(shè)備安裝調(diào)試，垃圾焚燒發(fā)電廠動工建設(shè)，晉江流域水環(huán)境保護(hù)和近海水域環(huán)境整治扎實開展。34′～ 25176。 南安全境山巒起伏，河谷、盆地穿插其間。主要河道為東溪和西溪，系晉江上游支流 ,兩溪在豐州 的雙溪口匯合為晉江，經(jīng)泉州灣入海。 四序有花常見雨，一冬無雪卻聞雷 是南安氣候特點的形象概括。全市現(xiàn)已建設(shè)巨尾桉等速生豐產(chǎn)林基地 4 萬畝，花卉基地面積 1 萬畝，省級森林公園 3 個，縣級森林公園 2個。 2001 年 10 月南安通過省初級水利化試點縣（市）建設(shè)的驗收，全市已建成大中小型水庫、機(jī)電灌站、江海防堤、攔河閘壩、水電站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水以及節(jié)水灌溉等各種水利水電工程 萬多處，現(xiàn)有?。ǘ┬鸵陨纤畮?149 座，占泉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 州市的 %，城區(qū)防洪堤總長 公里，防洪標(biāo)準(zhǔn)