【正文】 需求者特征表現(xiàn)： ◆ 剛性購(gòu)買者 （ 1） 購(gòu)房成本增加，承受力變低 ； （ 2） 延緩購(gòu)買，直至有購(gòu)買力 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一般企業(yè)容易簡(jiǎn)單地認(rèn)為市場(chǎng)需求即市場(chǎng)潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅點(diǎn)評(píng)： 消費(fèi)者購(gòu)房觀念漸趨成熟、理性，對(duì)期房的觀望的因素較多，而對(duì)現(xiàn)房的期望值更高，因此，他們必定對(duì)在售樓盤進(jìn)行比較鑒別，因此會(huì)導(dǎo)致一部分消費(fèi)者持幣觀望。對(duì)于項(xiàng)目噪音這 個(gè)無(wú)法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。旅游特色和主題是：風(fēng)景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風(fēng)情游。 北峰豐州組團(tuán)的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個(gè)區(qū)域中心展開(kāi)，隨著北峰組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)發(fā)展， “兩個(gè)片區(qū)，四個(gè)組團(tuán) ”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開(kāi)發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。兩個(gè)片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當(dāng)于居住區(qū)的管理等級(jí)，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨(dú)規(guī)劃一個(gè)分區(qū)行政中心。 二、豐州組團(tuán)規(guī)劃布局 市區(qū)北峰豐州組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過(guò)有關(guān)部門和專家的評(píng)審。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應(yīng)廈門，重 點(diǎn)發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)。 裝修情況分析 ： （ 1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修； （ 1）本 區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修 ： 最近推出的 少數(shù)私人興建 項(xiàng)目外部裝修 及 其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ； （ 2） 本區(qū)域內(nèi)商品房 的 內(nèi)部裝修 ： 多數(shù) 商住項(xiàng)目 為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項(xiàng)目 為零 ，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 有待進(jìn)一 步提高。 隨著豐 州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實(shí)施， 本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升 為大勢(shì)所趨 。 南安市繼續(xù)改造柳南片區(qū)、環(huán)城西路片區(qū)、長(zhǎng)安片區(qū)，完成 柳美北路建設(shè)，實(shí)現(xiàn)環(huán)城西路、外二環(huán)路貫通，抓緊實(shí)施城市暢通工程，優(yōu)化中心城區(qū)人居和交通環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 南安市政府 “以江為軸、東進(jìn)西連、北拓南疏、擁江發(fā)展 ”的思路，以西溪為分界線，新城往北拓展，老城區(qū)繼續(xù)沿南擴(kuò)張 。 ■ 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。 當(dāng)前地產(chǎn)出現(xiàn)兩虛：市場(chǎng)“虛火” —— 國(guó)家宏觀調(diào)空的主要原因； 樓盤“虛胖” —— 90 ㎡小戶型出臺(tái)的主要原因。目前豐州鎮(zhèn)已逐步形成了九日山名勝古跡觀光旅游區(qū)，蓮花峰石亭寺、陀羅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。 2020 年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152907 萬(wàn)元，比 2002 年增加 %，完成工商稅收 萬(wàn)元，出口貿(mào)易額達(dá) 億元 ,榮獲 福建省 50 強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 稱號(hào)；已獲國(guó)家綠色食品稱號(hào)的 九日山 石亭綠茶遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)外，產(chǎn)品供 不應(yīng)求；全鎮(zhèn)已形成箱包制衣、五金汽配、機(jī)械制造、電子通訊、食品飲料五大支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)總數(shù)351 家。 南安市豐州鎮(zhèn) ,位于泉州市區(qū)西郊 , 前瞰晉水 , 總面積 56 平方公里 , 現(xiàn)轄 11 個(gè)行政村和 1 個(gè)社區(qū) , 總?cè)丝? 萬(wàn)多人。 均純收入 5904 元，農(nóng)林牧漁產(chǎn)值分別占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 %、 %、 %和 %。財(cái)政總收入 16 億元，同比增長(zhǎng) 1 2%，其中地方財(cái)政收入 68 億元，比上年增長(zhǎng) 17%，財(cái)政支出 23 億元，增長(zhǎng) 1 4%，稅收收入 億元，增長(zhǎng) 1 2%。 交通航運(yùn) 南安交通四通八達(dá)，初步形成 以市區(qū)為中心，高速公路、鐵路為依托，國(guó)省道為樞紐，縣道為輻射，鄉(xiāng)村公路為連接，港口碼頭為延伸 的交通運(yùn)輸一體化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)保障體系。南安有豐富的地?zé)豳Y源 ,其中最具開(kāi)發(fā)價(jià)值的是碼頭新湯的溫泉，可供開(kāi)發(fā)為療養(yǎng)、游覽勝地。 （ 3） 水資源 南安多年來(lái)平均水資源量為 億立方米，入境客水 億立方米，地下水資源 億立方米。滔滔兩溪水，潤(rùn)澤著肥沃的土地，積淀了豐富的資源，孕育了豐饒的物產(chǎn)。19′。組織申報(bào) 4 個(gè)國(guó)家級(jí)、 8 個(gè)省級(jí)科技項(xiàng)目。 出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，年初確定的 40個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范村和 113 個(gè)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治示范村建設(shè)扎 實(shí)推進(jìn)，并涌現(xiàn)出康美蘭田村、官橋內(nèi)厝村等典型。 全市合同利用外資 14058 萬(wàn)美元，比增 %；實(shí)際利用外資 2886 萬(wàn)美元（驗(yàn)資口徑），比增 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南安市豐州項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 恒豐偉業(yè)（泉州）策劃顧問(wèn)有限公司 2020 年 9 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著大泉州城市建設(shè)的推進(jìn)，市政府提出 “東進(jìn)、南下、西拓 ”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市，成為泉州 “半小時(shí) ”城市群的重要組成部分，在此機(jī)遇下，南安城市建設(shè)迎來(lái)新一輪發(fā)展，而在南安市 “十一五 ”規(guī)劃中，明確目標(biāo)為至 2020 年，南安城市建成區(qū)人口 25 萬(wàn)平方公里，建成區(qū)人口達(dá) 25 萬(wàn)人，在推進(jìn)南安城市進(jìn)一步的發(fā)展中，南安中心城區(qū)將被打造成為全市新一輪發(fā)展主引擎之 一。 13件 18 個(gè)為民辦實(shí)事項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，基本實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半。年初的全國(guó)泵閥水暖展洽會(huì)簽訂合同金額 億元，展會(huì)規(guī)模、參展企業(yè)和參展產(chǎn)品數(shù)量、簽約項(xiàng)目均達(dá)歷年新高。 加快推進(jìn)教育強(qiáng)市創(chuàng)建步伐，素質(zhì)教育全面實(shí)施，新課程改革繼續(xù)深入，教育質(zhì)量不斷提高，今年高考 600 分以上達(dá) 230 人，居泉州各縣（市、區(qū)）首位。34′～ 25176。主要河道為東溪和西溪，系晉江上游支流 ,兩溪在豐州 的雙溪口匯合為晉江，經(jīng)泉州灣入海。全市現(xiàn)已建設(shè)巨尾桉等速生豐產(chǎn)林基地 4 萬(wàn)畝，花卉基地面積 1 萬(wàn)畝，省級(jí)森林公園 3 個(gè)，縣級(jí)森林公園 2個(gè)。 州市的 %，城區(qū)防洪堤總長(zhǎng) 公里，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá) 20 年 30 年一遇（遠(yuǎn)期50 年一遇）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水工程 26 處，日供水能力 19 萬(wàn)噸。除花 崗巖外，第二大非金屬礦藏高嶺土，總儲(chǔ)量約 8700 萬(wàn)噸，目前年開(kāi)采量約 50 萬(wàn)噸。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 15624 元，比上年增長(zhǎng) %，高出全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。自三國(guó)東吳永安三年（公元 260 年）作為閩南首置的東安縣治起，豐州迄今已有 1700多年的歷史，歷代人文薈萃，英才輩出，如南北朝時(shí)印度高僧拘那羅陀曾來(lái)九日山延福寺譯經(jīng)，唐代宰相姜公輔和名士秦系均在九日山寓居多年，還有宋末元初閩南黃氏燕山始祖答喇真、近代創(chuàng)辦華僑中學(xué)的愛(ài)國(guó)華僑黃貽瓶等等杰出人物。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ?，F(xiàn)有 1 處全國(guó)文物保護(hù)單位 九日山摩崖石刻， 2 處省級(jí)文物保護(hù)單位 陀羅尼經(jīng)幢、蓮花峰石亭寺及 12 處市級(jí)文物保護(hù)單位。 小結(jié)： （ 1）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題和國(guó)家當(dāng)前經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 問(wèn)題根底：中國(guó)在城市化的運(yùn)動(dòng)過(guò)程中面臨的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的調(diào)整 、改變、轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治的焦點(diǎn)。 （ 3）對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) ■ 隨著宏觀調(diào)控的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會(huì)加速淘汰力度，運(yùn)作能力強(qiáng)并且品牌效益好的企業(yè)會(huì)獲得大發(fā)展，從而導(dǎo)致行業(yè)集中度迅速提高，行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟。 二、南安市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）、規(guī)劃方面： 泉州市區(qū)政府提出了 “東進(jìn)、南下、西拓 ”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市， 成為泉州 “半小時(shí) ”城市群的重要組成部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南安市的地產(chǎn)行業(yè)正處在剛剛起步的階段，樓盤數(shù)量很少，大型商業(yè)中心也少， 新舊城區(qū)房?jī)r(jià)差價(jià)大， 因此 ，未來(lái)不管是商業(yè)地產(chǎn)，還是商品房銷售，都具備很大的潛力。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊 不大 ，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來(lái)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 ④ 市場(chǎng)表現(xiàn) ： 項(xiàng)目銷售過(guò)程中，戶型合理 實(shí)用 的 大 戶型 市場(chǎng)表現(xiàn)突出?！?四翼 ” 即東翼：豐州、霞美組成東部片區(qū)，主動(dòng)對(duì)接泉州西拓，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械電子、五金汽配、鞋革箱包以及都市特色農(nóng)業(yè)，著力建設(shè)城郊型 “ 工業(yè)走廊 ” 和以觀光農(nóng)業(yè)與度假旅游為一體的 “ 都市休閑區(qū) ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※兩個(gè)片區(qū)四個(gè)組團(tuán)： 在總體布局上，該組團(tuán)根據(jù)用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，基本形成 “兩個(gè)片區(qū)，四個(gè)組團(tuán) ”的布局結(jié)構(gòu)形式。 D 組團(tuán)東北以省道 305 線為界，南與泉州古城相連，西北臨晉江，組團(tuán)以西湖公園為中心，包括西湖小區(qū)、北峰工業(yè)區(qū)、 西郊新村等用地，形成居住、娛樂(lè)相結(jié)合的功能區(qū)。 該組團(tuán)內(nèi)的風(fēng)貌框架為九日山風(fēng)景區(qū)、豐州古鎮(zhèn)景觀區(qū)；馬路山、翠屏山景觀區(qū)；濱水空間景觀區(qū)。 三、項(xiàng)目區(qū)域配套 交通：毗鄰豐州路、南門街；往市區(qū)的公交路線 6 路、 601 路； 學(xué)校：華僑中學(xué)、豐州中心小學(xué)、新建小學(xué)（暫未成立）、豐州中心幼兒園、新陽(yáng)光幼兒園、托兒所等； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎劣勢(shì)點(diǎn)評(píng)： 有效地規(guī)避項(xiàng)目的劣勢(shì)，將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，是我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵所在，在項(xiàng)目噪音處理和居住環(huán)境問(wèn)題上，需要做到妥善處理，盡量滿足項(xiàng)目自身的生活配套，最終實(shí)現(xiàn)良好的銷售目標(biāo)是完全可能的。 （四）威脅（ Threat）分析 項(xiàng)目區(qū)域地段，以自建房為主，而且周邊項(xiàng)目的價(jià)格由于配套相對(duì)缺乏，價(jià)格具一定的優(yōu)勢(shì)，分流了一部分的客源； 區(qū)域環(huán)境和現(xiàn)存居住模式，對(duì)產(chǎn)品的后續(xù)營(yíng)銷推廣帶來(lái)難度和成本投入的加大； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策變動(dòng)，提高了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五部分：消費(fèi)群定位需求分析 一、 何謂市場(chǎng)需求 ? 眾所周知一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，最大的困難，也就是說(shuō)行銷的 “瓶頸 ”：是怎么找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，如何在開(kāi)局時(shí)間上最快與顧客距離最近。如果有購(gòu)買愿望而無(wú)購(gòu)買能力，就形不成需求，沒(méi)有需求就沒(méi)有市場(chǎng)，需求小就市場(chǎng)小。 三、目標(biāo)客戶群定位和分析 （一）目標(biāo)課群定位 市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高級(jí)公務(wù)員； 市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶，商販； 企事業(yè)高層管理人員（金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、工廠等） 本地在外人士及一般職工。在地段上， 他們希望居住的地段能夠反映身份，最好是繁華中心地段，而不愿住到較遠(yuǎn)較偏的地方；他們希望居住的房子是本地具有很高水準(zhǔn)的建筑，是美宅與豪宅的結(jié)合。 （ 1）購(gòu)買能力分析：該客戶群年齡為 2555 歲。 （ 3）消費(fèi)心理分析：該客戶群體具有“求美求實(shí)”的心理。 （ 2）消費(fèi)傾向分析：該客戶群對(duì)建筑、社區(qū)、環(huán)境和戶型都很重視，因?yàn)樗麄兙哂休^高的教育背景，能夠掌握最新最佳的市場(chǎng)信息。包括學(xué)術(shù)交流和工作交流，該客戶群具有較強(qiáng)購(gòu)買力。 素較多。 （ 2）購(gòu)買傾向分析：以自主經(jīng)營(yíng)為主，購(gòu)買好地段的好鋪位用于批零銷售。 政府高級(jí)公務(wù)員和企業(yè)高管 （ 1）購(gòu)買能力分析：具有商鋪購(gòu)買能力，有少部分具有一次性支付的能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目總體定位分析決 策 從前面的市場(chǎng)分析中我們可以知道，豐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 豐州現(xiàn)在 正由低價(jià)多層到小高層的住宅小區(qū)發(fā)展的起步階段，周邊的大盤和自建房房項(xiàng)目的建設(shè)，必將帶來(lái)濃郁的居住氛圍，而且市政設(shè)施進(jìn)一步配套齊全，這些市政配套的完善也為本案的開(kāi)發(fā)提供了有利的條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）地域情緣客戶群 地域情緣消費(fèi)群體中的企事業(yè)單位職員：他們希望既能改善原有居住空間又能保持原有鄰里圈子，在選擇住房上他們首先考慮的是原工作、生活區(qū)附近的商品房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此外，由于豐州中端收入的家庭結(jié)構(gòu)仍以兩口、三口之家為主，因此對(duì)二房、三房的需求仍是強(qiáng)勁。 廣告語(yǔ)：實(shí)力小學(xué)入駐，孩子