【正文】 、省級干線 4 條 公里、縣級干線 15 條 公里、鄉(xiāng)村道路 公里、橋梁 484 座 米。 主導產業(yè) 近年來，南安根據(jù)區(qū)位條件、產業(yè)結構和經濟發(fā) 展情況，大力發(fā)展有自己特色和良好市場前景的支柱產業(yè)，推動縣域經濟快速成長。 豐州著力改變原來粗放型、密集型簡單勞動占統(tǒng)治地位的經濟模式 , 謀求依靠科技帶動經濟社會全面可持續(xù)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于開發(fā)企業(yè)來說要過如下三關： ◎ 第一關是產品關。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從目前市場調查分析來看，豐州鎮(zhèn) 開發(fā)商品牌意識 較弱， 環(huán)境規(guī)劃設計 和細節(jié)設計較不 注重 ， 從各個方面體現(xiàn) “以人為本 ”還不明顯與泉州及南安地區(qū)整體發(fā)展狀態(tài)差距較大。東北翼：梅山、洪瀨、康美、洪梅、羅東、九都、樂豐、向陽、雪峰組成東北部片區(qū)，要強化經濟聯(lián)結，加快產業(yè)集聚，建設紡織鞋服、日用化工、鋼鐵加工產業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)基地區(qū)、文教旅游商貿發(fā)達區(qū)。 豐州片區(qū)以豐州景觀大道為界，分成東西兩個組團，即 A 組團和 B 組團。 第四部分：項目綜合分析 一、項目經濟指標 工程名稱：（暫無） 工程地點：南安市豐州鎮(zhèn)； 工程規(guī)模：一期地上建筑面積 ㎡ , 地上建筑 11 層 ,建筑主體高度 米 , 建筑占地面積 ㎡； 工程性質：一期項目一層為店面 ,二至十一層為住宅； 使用年限： 50 年； 二期預計總建筑面積 8000 ㎡。 （三）機會（ Opportunity）分析 城區(qū)建設的加快，多項政府基礎建設項目（如鐵路、小學等）即將開展； 區(qū)域競爭項目對地段的炒作，提高項目所在的區(qū)域區(qū)位和客戶資源的可利用價值； 項目周邊逐步形成一定的居住規(guī)模和社區(qū)配套，吸引區(qū)域人氣將聚激提升； 一期項目設計定稿，戶型設計方正、適用住宅，利于迎合市場； 項目周邊競爭樓盤，大多已進入后期銷售，社區(qū)規(guī)模相當，戶型無法提升，對于本案而言是一契機。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但他們善于分析未來趨勢，對物業(yè)的綜合價值具有一定的判斷力。 ⑤一般職工：平均年收入 10000 元，對于雙職工家庭來說，月收入 約 1500 元。 （ 3）購買心理分析：受資金流動性的約束，以“求穩(wěn)”心理為主，基本不會有跟風心理，因此，購買的決定性心理因素是商鋪價格與 其內心的預期價格是否一致或接近。 一、項目市 場定位分析決策 任何項目在進行操作之前，都必需明白一點 “開發(fā)的目的是什么” 這是我們必須做的第一步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目的市場定位確立以后，目 標客戶也應根據(jù)定位做出細分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、產品規(guī)劃定位建立 項目以其較簡潔、富于現(xiàn)代感、新形象的外觀設計進行開發(fā)建設。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 結論： 目標客戶群年齡、職業(yè)及收入界定年齡： 2550 歲；所在區(qū)域：項目區(qū)域居住群為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外來移民為輔；輻射整個城區(qū)職業(yè)：企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、外來城鎮(zhèn)居民；月收入： 1000~2000 元所承受購房總款： 10~20 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。生 活 第六部分：項目定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◆商業(yè)部分 其他項目的商鋪租賃者 （ 1）購買能力分析：具有一定購買能力，但受資金周轉的影響，支付力不是很強。 ③在外做官就職人士：具有購買能力，但部分已經在外地購置房產，有少部分考慮回鄉(xiāng)購房，用于養(yǎng)老，或交給父母家人住。市區(qū)族，由于收入足以滿足其購置新房的要求，因此可能從舊城舊房搬出，住上現(xiàn)代大社區(qū)。在家庭維護和建設方面，他們相當重視，因此傾向于大家庭居住，具有一次性選購兩套或兩套以上住房的可能性。這必須具備 2 個條件，二者缺一不可。 結論分析： ① 整體購買力不足：豐州總體發(fā)展水平較快，人均生產總值較低，近幾年經濟雖有較大的發(fā)展，但大部分市民平均收入水平偏低，購買力不足，消費水平低、經濟承受能力不夠； ② 起步的自建型房地產業(yè)居多，商品房市場放量很少； ③市場銷售價格偏低：商鋪價格平均在 10000 元 /㎡以下，住宅均價在 15002000元 /㎡，整體市場價格有待拉升。 ◎優(yōu)勢點評： 以上優(yōu)勢可作為支撐本項目獲得市場空間的定位，也是價格的有力支撐點。 根據(jù)組團內人文景觀、自然景觀等條件，城市空間以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”為景觀設計主體，力求達到人與自然的有機融合，銜山、水、田、村入城的城市景觀，體現(xiàn)生態(tài)型田園式的規(guī)劃構想。晉江是北峰組團一個特殊空間地帶，是城市生產和生活主要場所，表現(xiàn)城市形象的重要節(jié)點，也是分區(qū)城市空間景觀的主軸。推進對臺往來與港口經濟融通互促，大力發(fā)展對臺貿易、現(xiàn)代物流和港口運輸業(yè)，堅持工業(yè)化與城鎮(zhèn)化相輔相成，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。整體來看是以 10002000 元 /平米的中 低 檔住宅為主 ，超過 2000 元 /平米的 中高 檔項目 很少 ，因此 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域的物業(yè)以居住為主。按照規(guī)劃，至 2020 年，南安中心城區(qū)的人口規(guī)模為 21 萬－ 25 萬人，目前美林新城區(qū)設計方案已經基本完成，西溪北岸新城區(qū)將重點建設 15 個新行政辦公設施項目，總建設用地 公頃，具體包括市行政辦公中心，市人民會堂，市公檢法以及國稅、工商、電力等，此外，還有金融商務、文體娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研機構等配套設施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 , 全鎮(zhèn)實現(xiàn)國內生產總值達到 億元 , 鎮(zhèn)財政總收入 5463 萬元 ( 含上繳工商稅收 ), 農民人均收入 5706 元； 2000 年分別增長 %， %， %， 2020年通過泉州市“基本實現(xiàn)小康鎮(zhèn)”驗收。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中產于豐州的 礱石 飲譽中外，可廣泛應用于化工工業(yè)及雕刻，同時是優(yōu)質建筑材料，可做高級裝飾面板、異型線條、弧板等產品，已成為大型的城標雕塑、龍柱、羅馬柱及知名建筑首選石材。 （ 2） 森林資源 南安森林資源十分豐富。8′30″～ 118176。 五是系列經貿活動反響良好。 全市現(xiàn)轄 20 個鎮(zhèn)， 2 個鄉(xiāng)， 7 個直屬農場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 固定資產增幅連續(xù)四年超過 20%，城市基礎設施進入更新改造時期，建筑業(yè)增幅達到 %，投資過熱。 電力供應持續(xù)增長，全社會用電量增長 12%，其中工業(yè)用電量增長 %；最大日用電量首次突破 900 萬千瓦時，達 975 萬千瓦時。社會保證進一步完善，發(fā)放低保金 萬元，新增養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險參保人數(shù) 萬人。年平均氣溫 ℃ ，降雨量介于 10002000 毫米之間。水產資源較豐富，魚、蝦、貝、藻種類繁多，是我省壇紫菜主產區(qū)之一。 改革開放以來，南安農業(yè)生產組織實施 糧食自給工程 、 菜藍子工程 、 水果富民工程 、 農業(yè)綜合開發(fā)工程 等項目， 培植壯大糧食、水果、畜牧、水產、食用菌、花卉、蔬菜、茶葉八大農業(yè)支柱產業(yè)。作為古代“海上絲綢之路”的發(fā)祥地、泉州市歷史文化名鎮(zhèn)之一 ,豐州已被納入泉州市中心市區(qū)建設規(guī)劃。 農民人均收入 5160 元。 （ 2）房地產發(fā)展宏觀方面： ◎ 06 年全國人均 GDP2024 美圓，房地產處于高速發(fā)展期，但區(qū)域發(fā)展不均衡； ◎ 固定資產投資過熱，在流動性資金泛濫及貸款高速增長的驅動下，國內的房10106131581575919352020004000600080001000012000140001600018000200002020 2020 2020 2020 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2020 年，南安中心城區(qū)的人口規(guī)模為 21 萬 —— 25 萬人。 三、豐州鎮(zhèn)房地產市場分析 總供應量分析： 目前豐州房地產市場仍以自建房為主， 受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時也考慮到房地產開發(fā)的成本， 豐州 的在售樓盤大多規(guī)劃為多 層 建筑形式的格局。 “ 雙擎四翼 ” 布局。 北峰豐州組團東靠清源山，西靠九日山，西南臨晉江，南與古城相連，空間環(huán)境相當優(yōu)越，區(qū)內有豐州古鎮(zhèn)、馬路山、翠屏山、豐州滯洪區(qū)、西湖公園交相輝映，天際輪廓線豐富，城市空間設計以 “山 ”、 “水 ”、 “古鎮(zhèn) ”、 “田園 ”景觀為主題，構成三條城市空間軸線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從以上（ SWOT）分析中可以看出，本項目有產品、地段、交通、定位等方面的明顯優(yōu)勢，但是項目規(guī)模小、規(guī)劃不合理、噪音指數(shù)高，都會給項目銷售帶來不同程度的影響，但是項目可以從市場定位、產品設計、經營管理上等加以彌補，注意威脅因素，把握機會因素，突顯優(yōu)勢可以達到理想的開發(fā)目的和銷售目標。這其實是一個認識上的誤區(qū)，市場潛力并不等于市場需求。不過，由于該客戶群中部分已購單位集資房，因此存在一定局限性。鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶及商販由于多年的經營，具有一定的積蓄，其中有部分承包戶財產達到 30 萬元以上。 本地在外人士和一般職工 （ 1）購買能力分析：年齡約 2345 歲左右，以青壯年為主。 其他人士：主要是外來人士在本地就業(yè)、經商、投資等，部分客戶考慮樓盤性價比優(yōu)勢，而決定購買用于保值或投資、或工作便利。 （ 3）購買心理分析：具有“求先、求穩(wěn)、求利”的心理。 項目屬于工業(yè)用地，沒有產權，土地證也只能是統(tǒng)一的，建筑使用年只有 50年； 項目規(guī)模小，無法形成一定規(guī)模式的產權開發(fā)，而且項目屬于自建房項目，產品不具備品派資源優(yōu)勢做傳播； 無產權項目，推出市場時勢必要以價格為導向吸引客戶群，低總價的項目也勢必影響到項目 的開發(fā)檔次和配套，在產品的硬件宣傳上處于一定的劣勢； 項目總體規(guī)模小，材質和配套上受總價的影響，要提煉產品的賣點，勢必從景致戶型和戶型創(chuàng)新設計上優(yōu)于市場上的同類產品。但為了躲避如僑心花苑這樣的大盤項目和有產權項目的直接競爭所帶來的威脅，降低市場風險，縮短資金回籠周期。 （ 2）投資客 這類客戶有一定的資金基礎，選擇多種的理財方式，但對房地產投資類即保值又增值的物業(yè)也是他們其中的投資方式之一，也符合這部分投資者的需要。 擬定備選案名： 順心閣 豐城鑒筑 朝陽小鎮(zhèn) 富貴康郡 主題概念的訴求（暫定） 廣告語：不一樣的生活空間，健康生活就是不一樣。在綜合考慮本項目的各種因素后，我司從商住等角度提出項目的物業(yè)標準提出 相關規(guī)劃建議。 戶型面積配比 從目前豐 州所開發(fā)項目的住宅銷售情況看， 90 ㎡ — 150 ㎡的戶型最受歡迎，即 90100 ㎡、 100110 ㎡、 110120 ㎡的大二房和三房、 120130 ㎡、 130140 ㎡、140150 ㎡的大三房或四房二廳；而戶型面積在 150 ㎡以上的住宅供求并不熱烈。 按照豐州目前的市場價格 1200— 2000 元 /M2 為中檔消費，而本案的戶型面積一般都在 70— 130M2 之間。 綜上所述本案項目定位具有極大的可操作性，只要在產品規(guī)劃上作出特色，在營銷與推廣策略上進行有效的運作，項目必將大有可為。 現(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何項目都不能象計劃經濟時代一樣修好了房子再來找買主。 （ 3）投資心理分析：受政策影響，具有“求先”心理，以先到先得先占便宜的思維來指引購買行動，并且對將來的投資增值空間較為關注。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為他們是生意人，對風水的要求特別高。 對“安全”非常重視，要與他們的身份與地位相符。 （ 3） 縮小購房面積， 提高 品質 意識； （ 4） 擔心購房被套，持幣觀望 。 ⑥營銷策劃處于起步階段：縱觀貴港市房地產市場的營銷策劃水平，除已有代理機構的在售樓盤項目有一定的營銷理念外，其它發(fā)展商多數(shù)采取自產自銷的經營模式及“房地產開發(fā)處于市場需要什么，發(fā)展商就開發(fā)什么”物業(yè)開發(fā)的局面，房地產消費沒有形成良性的引導作用，市場上沒有形成明星效應。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學校布局，結合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強協(xié)