【文章內(nèi)容簡介】 及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴展， 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域 商品房的供應(yīng)量 將會 迅速增大。 物業(yè)類型分析 ： 目前 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域物業(yè)中除 僑新花苑、輝達(dá)花苑及少部分興建商住樓 為外銷 商品房 ，其它均為普通 私人 住宅。整體來看是以 10002000 元 /平米的中 低 檔住宅為主 ，超過 2000 元 /平米的 中高 檔項目 很少 ，因此 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域的物業(yè)以居住為主。 物業(yè)品質(zhì)分析 ： 隨 著像恒星項目等本地私人興建小區(qū) 等 中低檔 樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位 逐步 抬升 ，但不明顯 。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊 不大 ，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 隨著豐 州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實施， 本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升 為大勢所趨 。 從目前市場調(diào)查分析來看，豐州鎮(zhèn) 開發(fā)商品牌意識 較弱， 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 和細(xì)節(jié)設(shè)計較不 注重 ， 從各個方面體現(xiàn) “以人為本 ”還不明顯與泉州及南安地區(qū)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)差距較大。 物業(yè) 樓體分析 ： ① 建筑形式 ： 居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為 多 層 裙 樓 、 塔板混合 和板式 多 層的項目 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 環(huán)境規(guī)劃 ： 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低 ； ③ 小區(qū)規(guī)模 ： 除 僑新花苑 外 絕 大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 ④ 市場表現(xiàn) ： 項目銷售過程中，戶型合理 實用 的 大 戶型 市場表現(xiàn)突出。 裝修情況分析 ： （ 1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修； （ 1）本 區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修 ： 最近推出的 少數(shù)私人興建 項目外部裝修 及 其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ； （ 2） 本區(qū)域內(nèi)商品房 的 內(nèi)部裝修 ： 多數(shù) 商住項目 為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項目 為零 ，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 有待進一 步提高。 第三部分：區(qū)域城鎮(zhèn)規(guī)劃布局 一、南安市“ 雙擎四翼 ” 總體布局體系 加快實施 “ 雙擎驅(qū)動、四翼拓展、城鄉(xiāng)融合、優(yōu)勢互補、梯度推進、聯(lián)動發(fā)展 ” 的市域經(jīng)濟 社會發(fā)展戰(zhàn)略，推進沿海舞起、中部崛起、四翼奮起，加快整體發(fā)展步伐，實現(xiàn)整體騰飛。 “ 雙擎四翼 ” 布局。 “ 雙擎 ” 即溪美、柳城、美林、省新組成的中部濱江城區(qū)，著力強化全市的政治、文化、經(jīng)濟、商貿(mào)、交通中心地位，突出市域發(fā)展 “ 主樞紐 ” 作用，加快撐大城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基地三大體系，發(fā)展壯大輕紡鞋服、五金機電、消防器材、日用品等產(chǎn)業(yè)，繁榮現(xiàn)代物流、科教文化、旅游商貿(mào)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)，迅速崛起成為新一輪跨越式發(fā)展的重要增長極。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展 “ 主推器 ” 作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設(shè)，重點發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。推進對臺往來與港口經(jīng)濟融通互促，大力發(fā)展對臺貿(mào)易、現(xiàn)代物流和港口運輸業(yè)，堅持工業(yè)化與城鎮(zhèn)化相輔相成，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。中部和南部是南安經(jīng)濟騰飛的 “ 雙引擎 ”?！?四翼 ” 即東翼：豐州、霞美組成東部片區(qū)，主動對接泉州西拓，重點發(fā)展機械電子、五金汽配、鞋革箱包以及都市特色農(nóng)業(yè)，著力建設(shè)城郊型 “ 工業(yè)走廊 ” 和以觀光農(nóng)業(yè)與度假旅游為一體的 “ 都市休閑區(qū) ” 。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應(yīng)廈門，重 點發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)。東北翼：梅山、洪瀨、康美、洪梅、羅東、九都、樂豐、向陽、雪峰組成東北部片區(qū)，要強化經(jīng)濟聯(lián)結(jié)，加快產(chǎn)業(yè)集聚，建設(shè)紡織鞋服、日用化工、鋼鐵加工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地區(qū)、文教旅游商貿(mào)發(fā)達(dá)區(qū)。西北翼：詩山、金淘、碼頭、蓬華、眉山組成西北部片區(qū)，要進一步以地緣聯(lián)結(jié)促進經(jīng)濟一體化，重點發(fā)展紡織服裝、傘業(yè)、紙品業(yè)以及茶葉、柑桔為主的特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)集群化，實現(xiàn)發(fā)展速度、發(fā)展份量雙提升。 “ 雙擎四翼 ” 體系突出中部城區(qū)的中心地位與作用，發(fā)揮南部沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的帶 動作用，協(xié)調(diào)東、西、東北、西北四個片區(qū)齊頭并進，形成布局合理、特色鮮明、功能齊備、有機統(tǒng)一的南安整體騰飛新格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、豐州組團規(guī)劃布局 市區(qū)北峰豐州組團分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過有關(guān)部門和專家的評審。經(jīng)調(diào)整后，該組團的性質(zhì)被確定為，依托名山名江、自然田園村莊和歷史遺存的保護，形成融休閑娛樂、游覽、居住為一體的田園都市。 北峰豐州組團東靠清源山，西靠九日山，西南臨晉江，南與古城相連，空間環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，區(qū)內(nèi)有豐州古鎮(zhèn)、馬路山、翠屏山、豐州滯洪區(qū)、西湖公園交相輝映，天際輪廓線豐富，城市空間設(shè)計以 “山 ”、 “水 ”、 “古鎮(zhèn) ”、 “田園 ”景觀為主題，構(gòu)成三條城市空間軸線。 ※三條城市空間軸線： 以山體為背景連接九日山、豐州古鎮(zhèn)、豐州滯洪區(qū)、城市廣場、清源山、馬路山、泉州博物館、西湖公園、泉州古城的城市開敞空間軸線，它貫穿整個組團，是整個城市空間景觀的主軸。 沿晉江水體的城市濱水空間軸線。晉江是北峰組團一個特殊空間地帶，是城市生產(chǎn)和生活主要場所，表現(xiàn)城市形象的重要節(jié)點，也是分區(qū)城市空間景觀的主軸。以城市道路廣場，城市文化廣場，濱水空間重點地段為主軸，以聯(lián)結(jié)兩個滯洪區(qū)和城市文化廣場、博物館的兩條現(xiàn)代化城市道路景觀為輔 軸的城市空間結(jié)構(gòu)。 ※兩個片區(qū)四個組團： 在總體布局上，該組團根據(jù)用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，基本形成 “兩個片區(qū)，四個組團 ”的布局結(jié)構(gòu)形式。兩個片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當(dāng)于居住區(qū)的管理等級，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨規(guī)劃一個分區(qū)行政中心。 豐州片區(qū)以豐州景觀大道為界，分成東西兩個組團，即 A 組團和 B 組團。北峰片區(qū)以省道 305 線為界，分成南北兩個組團，即 C 組團和 D 組團。 A 組團東至豐州景觀大道，西連九日山風(fēng)景區(qū)，北以鐵路為界，南臨晉江，是豐州古鎮(zhèn)所在地，海上絲綢之路 的起點，具有很高的歷史文化價值。該組團以居住和旅游功能為主。 B 組團東至普賢路，西至豐州景觀大道，北以鐵路為界，南臨晉江，是豐州片區(qū)乃至分區(qū)發(fā)展的重點，體現(xiàn)著分區(qū)的時代特征和地方特色，集休閑、娛樂、居住為一體的綜合功能區(qū)。 C 組團東至泉山路，西至普賢路，南以省道 305 線為界，北至鐵路線，以清源山余脈馬路山、翠屏山為主體，自然村落，田園地為背景形成具有生態(tài)型、田園型的現(xiàn)代都市居住區(qū)。 D 組團東北以省道 305 線為界，南與泉州古城相連，西北臨晉江，組團以西湖公園為中心，包括西湖小區(qū)、北峰工業(yè)區(qū)、 西郊新村等用地，形成居住、娛樂相結(jié)合的功能區(qū)。 北峰豐州組團的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個區(qū)域中心展開，隨著北峰組團規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)發(fā)展， “兩個片區(qū)，四個組團 ”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。 ※生態(tài)型田園式人居： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)組團內(nèi)人文景觀、自然景觀等條件，城市空間以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”為景觀設(shè)計主體，力求達(dá)到人與自然的有機融合，銜山、水、田、村入城的城市景觀，體現(xiàn)生態(tài)型田園式的規(guī)劃構(gòu)想。 在城市意象上，城市景觀設(shè)計以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”為基本框架，突出 “一江、兩山、一古鎮(zhèn) ”城市景觀特征，它們與規(guī)劃保留田園地和滯洪區(qū)綠地、水體景觀等一起構(gòu)成分區(qū)重要城市景觀要素，總體表現(xiàn)為一種自然、人文和歷史民俗文化內(nèi)涵，具有田園都市風(fēng)光的現(xiàn)代城市景觀風(fēng)貌區(qū)。 該組團內(nèi)的風(fēng)貌框架為九日山風(fēng)景區(qū)、豐州古鎮(zhèn)景觀區(qū)；馬路山、翠屏山景觀區(qū)；濱水空間景觀區(qū)。旅游特色和主題是：風(fēng)景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風(fēng)情游。 第四部分：項目綜合分析 一、項目經(jīng)濟指標(biāo) 工程名稱：（暫無） 工程地點：南安市豐州鎮(zhèn)； 工程規(guī)模：一期地上建筑面積 ㎡ , 地上建筑 11 層 ,建筑主體高度 米 , 建筑占地面積 ㎡； 工程性質(zhì)：一期項目一層為店面 ,二至十一層為住宅； 使用年限： 50 年； 二期預(yù)計總建筑面積 8000 ㎡。 二、項目區(qū)域優(yōu)勢 豐州鎮(zhèn)加快鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，充分發(fā)揮鄰近泉州的獨特地理優(yōu)勢，抓搶機遇，大手筆、大氣魄規(guī)劃好豐州，高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好、管理好鎮(zhèn)區(qū)； 主動銜接大泉州規(guī)劃，結(jié)合城隍廟片區(qū)改造，建設(shè)豐州文化廣場，突出體現(xiàn)千年古鎮(zhèn)歷史和深厚文化積淀，修舊如舊恢復(fù)古書院、城隍 廟等文化古跡，全面展現(xiàn)古城文化風(fēng)采。 加快推進金潘防洪堤外移建設(shè)，充分運用市場化運作等各種方法，籌措建設(shè)資金，盡快落實項目建設(shè)，努力將該片區(qū)建成現(xiàn)代化亮麗的濱江景觀帶。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學(xué)校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強協(xié)調(diào)，建設(shè)好華僑初級中學(xué)、中心小學(xué)新校園。 快速推進企業(yè)落地。把握機遇，加快項目區(qū)乃至石礱片區(qū)環(huán)保規(guī)劃，加強項目區(qū)現(xiàn)場管理，督促項目區(qū)企業(yè)快速落地產(chǎn)生效益，培育經(jīng)濟新的增長點，推動經(jīng)濟又快又好發(fā)展。 三、項目區(qū)域配套 交通：毗鄰豐州路、南門街；往市區(qū)的公交路線 6 路、 601 路； 學(xué)校：華僑中學(xué)、豐州中心小學(xué)、新建小學(xué)（暫未成立）、豐州中心幼兒園、新陽光幼兒園、托兒所等； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場：豐州路沿街業(yè)態(tài)、南門街市場、豐州蔬菜綜合市場、小商品市場等； 餐飲：東南大酒店、蛋糕坊、中小規(guī)模餐飲店 購物：小商品市場、好生活購物廣場、置源百貨； 其他：衛(wèi)生所、郵電局、中國電信、銀行、醫(yī)藥連鎖店等。 四、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ Strength）分析 豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢獨特； 項目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有 6 路和 601 路，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善； 從一期的設(shè)計規(guī)劃看，產(chǎn)品設(shè)計方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項目土地成本低，產(chǎn)品價格調(diào)整空間大； 區(qū)位競爭樓盤少，競爭壓力??； 項目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時間快，資金調(diào)控空間大； 地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。 ◎優(yōu)勢點評： 以上優(yōu)勢可作為支撐本項目獲得市場空間的定位，也是價格的有力支撐點。 （二）劣勢（ Weakness）分析 項目規(guī)模 小，而且是工業(yè)用地，規(guī)模經(jīng)營難以建立，不利于造勢； 區(qū)域配套設(shè)施不全，發(fā)展受到限制，區(qū)域整體形象不佳； 項目地旁邊是工廠，噪音指數(shù)較大，居住環(huán)境有影響； 項目規(guī)模較小，人氣聚集能力弱，難以在短期內(nèi)形成氣候； 區(qū)域人員混雜，人文環(huán)境較差，整體素質(zhì)普遍不高，影響樓盤整體素質(zhì)的提高。 ◎劣勢點評： 有效地規(guī)避項目的劣勢，將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，是我司對項目進行營銷推廣的關(guān)鍵所在，在項目噪音處理和居住環(huán)境問題上，需要做到妥善處理，盡量滿足項目自身的生活配套，最終實現(xiàn)良好的銷售目標(biāo)是完全可能的。對于項目噪音這 個無法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。 （三）機會（ Opportunity）分析 城區(qū)建設(shè)的加快，多項政府基礎(chǔ)建設(shè)項目（如鐵路、小學(xué)等）即將開展； 區(qū)域競爭項目對地段的炒作，提高項目所在的區(qū)域區(qū)位和客戶資源的可利用價值； 項目周邊逐步形成一定的居住規(guī)模和社區(qū)配套，吸引區(qū)域人氣將聚激提升； 一期項目設(shè)計定稿，戶型設(shè)計方正、適用住宅，利于迎合市場； 項目周邊競爭樓盤，大多已進入后期銷售，社區(qū)規(guī)模相當(dāng)，戶型無法提升，對于本案而言是一契機。 ◎機會點評： 將項目市場優(yōu)勢和 策劃公