深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-22 20:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)、商業(yè)三大功能 ? 融休閑娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、酒店 為一體的城市中心綜合體 總體定位闡釋： 對投資者和經(jīng)營者 一個沙井主流消費群聚集度最高的區(qū)域 一個創(chuàng)造企業(yè)品牌的理想高地 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 城市中心綜合體酒店辦公辦公居家一體化外街商業(yè)文化休閑娛樂居住酒店式公寓內(nèi)街商業(yè)裙樓商業(yè) 一個展示企業(yè)和商品品牌的最佳窗口 2. 對企業(yè) 辦公、交流、聚會、談判的場所 對外地創(chuàng)業(yè)人士 一個全方面體驗都市文化歷史和潮流交匯的地方 對城市休閑娛樂的主流人群 一個結(jié)交新老朋友，聚會溝通的都市嘉年華之地 一個時尚、動感的精 英寓所 3）功能定位 4）分期定位 住宅 —— 酒店式公寓 —— 商業(yè)部分 原則： (1) 價格基本平開高走； (2) 以品牌大型超市引入使商業(yè)價值最大化，提升房屋的價值； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 (3) 商業(yè)租售并舉； (4) 酒店式公寓完成內(nèi)、外裝修，引進經(jīng)營管理公司開業(yè)后銷售，能提升價值。 四、總體規(guī)劃設(shè)計 建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須 面南及東南的朝向的原則。 ? 所有戶型須 通透、采光好的原則。 ? 戶型須 盡量朝向最佳的城市景觀，以最大兌現(xiàn)景觀價值的原則。 ? 戶型主 朝 向須避開劣質(zhì)景觀的原則。 ? 在照顧較 大戶型各項 原則的基礎(chǔ)上小戶型朝向及景觀價值最優(yōu)化的原則。 本住宅區(qū)定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環(huán)境景觀、戶型朝向、通風(fēng)及戶型種類適應(yīng)性等要求極其高 , 根據(jù)對深圳市場同類產(chǎn)品的研判，我司認為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設(shè)計的可操作上具有優(yōu)勢，同時三棟建筑向南呈擁抱“南環(huán)”的人氣、財氣之式，建筑風(fēng)水極佳，因此暫定為首選方案。周邊全圍合式及行列圍合式在庭院環(huán)境景觀塑造、戶型比及設(shè)計的可操作上具有優(yōu)勢，如能增加景觀大戶型的數(shù)量，同樣可選用。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 戶型布局建議 1）戶型朝向原則 所有戶型都應(yīng)遵循南北朝向，且有南北通風(fēng)。 2）戶型比與建筑群體戶型布局 基于本項目的戶型定位和戶型比例（參見 P7），本住宅應(yīng)有相當(dāng)比例“戶戶16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓 電梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 電 梯 入口 入口 入口 入口 入口 入口 透空 透空 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有景、南北通風(fēng)”的中高檔住宅，戶型總平面位置及樓層位置，也應(yīng)考慮戶型檔次與景觀環(huán)境優(yōu)良次序及建筑設(shè)計的可操作性。 建筑設(shè)計及建筑風(fēng)格要點建議 經(jīng)過對目前深圳房地產(chǎn)市場近年推出的住宅樓盤建筑風(fēng)格進行調(diào)查分析，占主流的建筑風(fēng)格大致分三類： 序號 風(fēng)格分類 風(fēng)格表述 代 表樓盤 1 傳統(tǒng)風(fēng)格 （嶺南風(fēng)格） ? 粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號 ? 出現(xiàn)坡屋頂、牌樓等傳統(tǒng)建筑語言 ? 色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色 碧云天 陽光荔景 2 歐陸風(fēng)格 ? 粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理 香榭里花園 楓丹雅苑 名仕閣 3 現(xiàn)代風(fēng)格 （建議采用） ? 粘貼現(xiàn)代藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 萬 科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 第四章、各專項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 一、商業(yè)專項 1）商業(yè)的定位 A、商業(yè)的定位原則 采取“注重市場”原則，來重塑商業(yè)街的功能：把“商業(yè)街區(qū)”變成“都市生活街區(qū)”，即將內(nèi)外商業(yè)街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 B、定位 針對沙井 20 – 35 歲都市時尚青年，以“溝通、交流、聚會和狂歡”為主題，把年輕人因聚會而可能發(fā)生的一切商業(yè)消費行為組織起來，如休閑、娛樂、餐飲、健身、購物，打造一個全城沸騰的休閑生活特區(qū)。 C、規(guī)模 約 8000 平米，包括酒點商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓和商業(yè)步行街。 D、目標(biāo)客戶群 D1 核心消費群 沙井 2035 歲都市時尚人群 中等收入白領(lǐng)，或有家庭財富支持的未成年人 中等文化層次 上有家庭財富支持，下無家庭負擔(dān)，消費新潮，跟風(fēng)。 處于社會交際發(fā)展和培育期，新朋老友交往頻繁，且朋友圈子迅速擴大 需要通過消費行為被重視，被尊重 D2 泛消費群 周邊社區(qū)中等收入家庭 復(fù)合了日常生活需要、社交、自我實現(xiàn)等需求。 2）商業(yè)組合 主要功能： 【主題商場 +超市】 +【商業(yè)街 + 餐飲休閑區(qū)】 一層商業(yè)功能分布示意圖： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 外 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 商 業(yè) 內(nèi) 街
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