深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料
2025-05-18 20:50本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 物業(yè)要求： 總面積： 15000 平米左右，分內(nèi)、外街，上下兩層。 處于社會交際發(fā)展和培育期，新朋老友交往頻繁，且朋友圈子迅速擴大 需要通過消費行為被重視，被尊重 D2 泛消費群 周邊社區(qū)中等收入家庭 復(fù)合了日常生活需要、社交、自我實現(xiàn)等需求。 C、規(guī)模 約 8000 平米，包括酒點商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的裙樓和商業(yè)步行街。 建筑設(shè)計及建筑風格要點建議 經(jīng)過對目前深圳房地產(chǎn)市場近年推出的住宅樓盤建筑風格進行調(diào)查分析，占主流的建筑風格大致分三類： 序號 風格分類 風格表述 代 表樓盤 1 傳統(tǒng)風格 （嶺南風格） ? 粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號 ? 出現(xiàn)坡屋頂、牌樓等傳統(tǒng)建筑語言 ? 色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色 碧云天 陽光荔景 2 歐陸風格 ? 粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結(jié)合裙樓、標準層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理 香榭里花園 楓丹雅苑 名仕閣 3 現(xiàn)代風格 （建議采用） ? 粘貼現(xiàn)代藝術(shù)符號 ? 較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板 萬 科金色家園 黃埔雅苑 中海華庭 第四章、各專項定位與規(guī)劃設(shè)計建議 一、商業(yè)專項 1）商業(yè)的定位 A、商業(yè)的定位原則 采取“注重市場”原則，來重塑商業(yè)街的功能：把“商業(yè)街區(qū)”變成“都市生活街區(qū)”，即將內(nèi)外商業(yè)街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 戶型布局建議 1）戶型朝向原則 所有戶型都應(yīng)遵循南北朝向，且有南北通風。 本住宅區(qū)定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環(huán)境景觀、戶型朝向、通風及戶型種類適應(yīng)性等要求極其高 , 根據(jù)對深圳市場同類產(chǎn)品的研判，我司認為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設(shè)計的可操作上具有優(yōu)勢，同時三棟建筑向南呈擁抱“南環(huán)”的人氣、財氣之式，建筑風水極佳，因此暫定為首選方案。 ? 戶型主 朝 向須避開劣質(zhì)景觀的原則。 ? 所有戶型須 通透、采光好的原則。 2）總體定位 ? 以沙井歷史文化與、外向性 的融合為文化導(dǎo)向 ? 針對都市商務(wù)、休閑娛樂活動的主流消費人群 ? 發(fā)展休閑娛樂、商務(wù)、商業(yè)三大功能 ? 融休閑娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、酒店 為一體的城市中心綜合體 總體定位闡釋： 對投資者和經(jīng)營者 一個沙井主流消費群聚集度最高的區(qū)域 一個創(chuàng)造企業(yè)品牌的理想高地 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 城市中心綜合體酒店辦公辦公居家一體化外街商業(yè)文化休閑娛樂居住酒店式公寓內(nèi)街商業(yè)裙樓商業(yè) 一個展示企業(yè)和商品品牌的最佳窗口 2. 對企業(yè) 辦公、交流、聚會、談判的場所 對外地創(chuàng)業(yè)人士 一個全方面體驗都市文化歷史和潮流交匯的地方 對城市休閑娛樂的主流人群 一個結(jié)交新老朋友，聚會溝通的都市嘉年華之地 一個時尚、動感的精 英寓所 3）功能定位 4）分期定位 住宅 —— 酒店式公寓 —— 商業(yè)部分 原則： (1) 價格基本平開高走； (2) 以品牌大型超市引入使商業(yè)價值最大化，提升房屋的價值； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 (3) 商業(yè)租售并舉； (4) 酒店式公寓完成內(nèi)、外裝修，引進經(jīng)營管理公司開業(yè)后銷售，能提升價值。 2） 優(yōu)化物業(yè)組合 餐飲、酒店式公寓、商業(yè)、公寓等多種物業(yè)的組合開發(fā)，既體現(xiàn)出功能的互動、消費群的互動，又著重于開發(fā)分期的聯(lián)動和滾動開發(fā)，酒店式公寓可按酒店方式進行轉(zhuǎn)換。 混合型開發(fā)是在高成長的片區(qū)未來發(fā)展出現(xiàn)多種可能性的情況下，選擇的有 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 效實現(xiàn)價值最大化開發(fā)的手段； 通過功能混合、產(chǎn)業(yè)復(fù)合，增強拉動跨區(qū)域消費集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、功能 集聚的聚合力，提升城市價值和其關(guān)聯(lián)物業(yè)的價值。 二、開發(fā)思路 1） 混合型城市中心綜合體 城市綜合體的開發(fā)只有在提升城市價值的基礎(chǔ)上才能實現(xiàn)土地、物業(yè)、資產(chǎn)價值的提升。 對資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)化、彈性化處理是物業(yè)遴選定位的前提。 B、以城市功能的“場”的集聚帶動產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚原則 打造特色的城市功能的“場”（空間、環(huán)境、氛圍、人文 ），吸引特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶，以特定的產(chǎn)業(yè)和特色的商戶集聚特定的企業(yè)和消費群，實現(xiàn)功能集聚、產(chǎn)業(yè)集聚和消費集聚，提升物業(yè)開發(fā)價值。 2）開發(fā)原則 A、地標原則 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 以區(qū)域標志性建筑打造城市中心的新標志，體現(xiàn)都市化、引擎性、開放性、產(chǎn)業(yè)化、地標性。 ◆ 區(qū)域市場對于小產(chǎn)權(quán)的接受度較高； ◆ 由于消費者構(gòu)成的偏高端特性和區(qū)域中小企業(yè) 密集，小產(chǎn)權(quán)房的一次性繳款基本不構(gòu)成購買行為阻礙； ◆ 鄰近地塊 08年將正式進入銷售階段的估計有 2～ 3個以小產(chǎn)權(quán)房為銷售形式的樓盤，普遍具有產(chǎn)品通風透氣性能和園林配套不足、檔次不夠的特征。 2）除非樓盤有特別質(zhì)素和優(yōu)勢，市民對高層住宅仍將保持觀望； 3）物業(yè)管理費比多層高、使用率不及多層等都是客戶關(guān)注要點。 3）規(guī)模適中容易操作 4）座處于主干道邊，易吸引目標客戶眼球。 項目機會點 1）作為深圳工業(yè)重鎮(zhèn)，沙井越來越被投資客所關(guān)注、。高尚住宅的建設(shè)條件尚不具備。 6）集中式商業(yè)前景看好，有升值潛力。 西岸華府等中大型居住小區(qū)共同造就了良好的居住環(huán)境。 4）大環(huán)境居住氛圍濃厚。工業(yè)發(fā)達，流動人口大，居住需求量大。 2）項目所處沙
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1