【正文】 戶型的時(shí)代，勢(shì)必產(chǎn)生技術(shù)變革，可能出現(xiàn)多位組合戶型的創(chuàng)新格局。 僑新花苑：為社區(qū)多層項(xiàng)目，均價(jià)在 2500 元 /㎡，以三房為主； 恒星項(xiàng)目：獨(dú)棟，有恒星機(jī)械公司開發(fā)的自建房，多層，均價(jià)在 2000 元 /㎡； 房屋出租：一房一廳，租金為 300400 元 /月； 商鋪?zhàn)饨穑贺S州路沿街的租金為 700— 1000 元 /月，面積約 40 ㎡左右；南門街沿街的租金為 600— 800 元 /月；小商品市場(chǎng)的一樓服裝店面租金為 700— 800 元 /月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 12000 元。從以上（ SWOT）分析中可以看出，本項(xiàng)目有產(chǎn)品、地段、交通、定位等方面的明顯優(yōu)勢(shì)，但是項(xiàng)目規(guī)模小、規(guī)劃不合理、噪音指數(shù)高，都會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來不同程度的影響，但是項(xiàng)目可以從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理上等加以彌補(bǔ)，注意威脅因素，把握機(jī)會(huì)因素，突顯優(yōu)勢(shì)可以達(dá)到理想的開發(fā)目的和銷售目標(biāo)。 威脅點(diǎn)評(píng)： 消費(fèi)者購房觀念漸趨成熟、理性，對(duì)期房的觀望的因素較多，而對(duì)現(xiàn)房的期望值更高，因此，他們必定對(duì)在售樓盤進(jìn)行比較鑒別，因此會(huì)導(dǎo)致一部分消費(fèi)者持幣觀望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎機(jī)會(huì)點(diǎn)評(píng)： 將項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和 策劃公司營銷優(yōu)勢(shì)結(jié)合在一起，整合最大銷售勢(shì)能，必贏得最大市場(chǎng)利潤。對(duì)于項(xiàng)目噪音這 個(gè)無法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。 （二）劣勢(shì)（ Weakness）分析 項(xiàng)目規(guī)模 小，而且是工業(yè)用地，規(guī)模經(jīng)營難以建立，不利于造勢(shì)； 區(qū)域配套設(shè)施不全，發(fā)展受到限制，區(qū)域整體形象不佳； 項(xiàng)目地旁邊是工廠，噪音指數(shù)較大，居住環(huán)境有影響； 項(xiàng)目規(guī)模較小，人氣聚集能力弱，難以在短期內(nèi)形成氣候； 區(qū)域人員混雜，人文環(huán)境較差，整體素質(zhì)普遍不高，影響樓盤整體素質(zhì)的提高。 四、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì)（ Strength）分析 豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特； 項(xiàng)目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項(xiàng)目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有 6 路和 601 路，省道 307 線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善； 從一期的設(shè)計(jì)規(guī)劃看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項(xiàng)目土地成本低，產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整空間大； 區(qū)位競(jìng)爭樓盤少，競(jìng)爭壓力?。? 項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時(shí)間快，資金調(diào)控空間大； 地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。把握機(jī)遇，加快項(xiàng)目區(qū)乃至石礱片區(qū)環(huán)保規(guī)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理，督促項(xiàng)目區(qū)企業(yè)快速落地產(chǎn)生效益，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展。 整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學(xué)校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，建設(shè)好華僑初級(jí)中學(xué)、中心小學(xué)新校園。 二、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì) 豐州鎮(zhèn)加快鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，充分發(fā)揮鄰近泉州的獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)，抓搶機(jī)遇，大手筆、大氣魄規(guī)劃好豐州，高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好、管理好鎮(zhèn)區(qū)； 主動(dòng)銜接大泉州規(guī)劃，結(jié)合城隍廟片區(qū)改造，建設(shè)豐州文化廣場(chǎng)，突出體現(xiàn)千年古鎮(zhèn)歷史和深厚文化積淀，修舊如舊恢復(fù)古書院、城隍 廟等文化古跡，全面展現(xiàn)古城文化風(fēng)采。旅游特色和主題是：風(fēng)景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風(fēng)情游。 在城市意象上，城市景觀設(shè)計(jì)以 “山 ”、 “水 ”、 “城 ”為基本框架，突出 “一江、兩山、一古鎮(zhèn) ”城市景觀特征，它們與規(guī)劃保留田園地和滯洪區(qū)綠地、水體景觀等一起構(gòu)成分區(qū)重要城市景觀要素，總體表現(xiàn)為一種自然、人文和歷史民俗文化內(nèi)涵，具有田園都市風(fēng)光的現(xiàn)代城市景觀風(fēng)貌區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北峰豐州組團(tuán)的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個(gè)區(qū)域中心展開，隨著北峰組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)發(fā)展， “兩個(gè)片區(qū)，四個(gè)組團(tuán) ”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。 C 組團(tuán)東至泉山路，西至普賢路，南以省道 305 線為界，北至鐵路線，以清源山余脈馬路山、翠屏山為主體，自然村落，田園地為背景形成具有生態(tài)型、田園型的現(xiàn)代都市居住區(qū)。該組團(tuán)以居住和旅游功能為主。北峰片區(qū)以省道 305 線為界，分成南北兩個(gè)組團(tuán)，即 C 組團(tuán)和 D 組團(tuán)。兩個(gè)片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當(dāng)于居住區(qū)的管理等級(jí)，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨(dú)規(guī)劃一個(gè)分區(qū)行政中心。以城市道路廣場(chǎng)，城市文化廣場(chǎng)，濱水空間重點(diǎn)地段為主軸，以聯(lián)結(jié)兩個(gè)滯洪區(qū)和城市文化廣場(chǎng)、博物館的兩條現(xiàn)代化城市道路景觀為輔 軸的城市空間結(jié)構(gòu)。 沿晉江水體的城市濱水空間軸線。 北峰豐州組團(tuán)東靠清源山，西靠九日山，西南臨晉江，南與古城相連，空間環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，區(qū)內(nèi)有豐州古鎮(zhèn)、馬路山、翠屏山、豐州滯洪區(qū)、西湖公園交相輝映，天際輪廓線豐富，城市空間設(shè)計(jì)以 “山 ”、 “水 ”、 “古鎮(zhèn) ”、 “田園 ”景觀為主題，構(gòu)成三條城市空間軸線。 二、豐州組團(tuán)規(guī)劃布局 市區(qū)北峰豐州組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過有關(guān)部門和專家的評(píng)審。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。西北翼：詩山、金淘、碼頭、蓬華、眉山組成西北部片區(qū)，要進(jìn)一步以地緣聯(lián)結(jié)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)一體化，重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、傘業(yè)、紙品業(yè)以及茶葉、柑桔為主的特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展速度、發(fā)展份量雙提升。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應(yīng)廈門，重 點(diǎn)發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)。中部和南部是南安經(jīng)濟(jì)騰飛的 “ 雙引擎 ”。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢(shì)而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展 “ 主推器 ” 作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。 “ 雙擎四翼 ” 布局。 裝修情況分析 ： （ 1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修； （ 1）本 區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修 ： 最近推出的 少數(shù)私人興建 項(xiàng)目外部裝修 及 其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料 ； （ 2） 本區(qū)域內(nèi)商品房 的 內(nèi)部裝修 ： 多數(shù) 商住項(xiàng)目 為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項(xiàng)目 為零 ，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì) 有待進(jìn)一 步提高。 ② 環(huán)境規(guī)劃 ： 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低 ； ③ 小區(qū)規(guī)模 ： 除 僑新花苑 外 絕 大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè) 樓體分析 ： ① 建筑形式 ： 居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品形式多為 多 層 裙 樓 、 塔板混合 和板式 多 層的項(xiàng)目 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著豐 州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實(shí)施， 本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升 為大勢(shì)所趨 。 物業(yè)品質(zhì)分析 ： 隨 著像恒星項(xiàng)目等本地私人興建小區(qū) 等 中低檔 樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位 逐步 抬升 ，但不明顯 。 物業(yè)類型分析 ： 目前 豐州鎮(zhèn) 區(qū)域物業(yè)中除 僑新花苑、輝達(dá)花苑及少部分興建商住樓 為外銷 商品房 ，其它均為普通 私人 住宅。 三、豐州鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總供應(yīng)量分析： 目前豐州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以自建房為主， 受樓盤規(guī)模和市場(chǎng)接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本， 豐州 的在售樓盤大多規(guī)劃為多 層 建筑形式的格局。 南安市繼續(xù)改造柳南片區(qū)、環(huán)城西路片區(qū)、長安片區(qū)，完成 柳美北路建設(shè)，實(shí)現(xiàn)環(huán)城西路、外二環(huán)路貫通，抓緊實(shí)施城市暢通工程，優(yōu)化中心城區(qū)人居和交通環(huán)境。 異地購房分流客戶群， 南安市區(qū)的購房群體，主要以本地的公務(wù)員、教師以及部分在外經(jīng)商再返鄉(xiāng)置業(yè)的人員為主，而且多為自住型客戶，購房群體比較單一 ，而 消費(fèi)者在購房時(shí)考慮更多的是樓盤周邊交通、文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施狀況和人文環(huán)境等因素。并且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的特色產(chǎn)品，如水頭、洪瀨、侖蒼、美林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都擁有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，城市中心無法對(duì)周邊產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，并且市中心人口總量（含美林）僅 16 萬人，消費(fèi)群體有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)方面： 市中心缺乏足夠的輻射力 ， 樓市 較為 分散， 體量較小，以自建房為主，處于較封閉狀態(tài)， 南安市共管轄 3 個(gè)街道辦事處、 19 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)鄉(xiāng)，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比南安中心市區(qū)的樓市發(fā)展滯后，這主要 與南安中心市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、可供開發(fā)的土地不多等有直接的關(guān)系。 南安市新行政中心將被移遷，新址將選在西溪北岸的美林街 道區(qū)域。 2020 年，南安中心城區(qū)的人口規(guī)模為 21 萬 —— 25 萬人。 南安市政府 “以江為軸、東進(jìn)西連、北拓南疏、擁江發(fā)展 ”的思路，以西溪為分界線，新城往北拓展，老城區(qū)繼續(xù)沿南擴(kuò)張 。 中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要健康的發(fā)展必然要產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化。 房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要、關(guān)鍵的因素。 隨著消費(fèi)者的日趨理性、市場(chǎng)的日趨成熟，住宅的精細(xì)化和指標(biāo)化是企業(yè)生存的源動(dòng)力。 ■ 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。 地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資出現(xiàn)了較大幅度的反彈； ◎ 目前工業(yè)及地產(chǎn) 用地的招拍掛政策，增量了土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使市場(chǎng)對(duì)存量土地資源的整合； ◎ 國家房地產(chǎn)新政， “ 國八條 ” 的出臺(tái)和 “ 國六條 ” 的繼續(xù)標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段； ◎ 房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以必須以國家宏觀調(diào)控和大背景為前提， 國家的變化必然會(huì)影響到支柱產(chǎn)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）房地產(chǎn)發(fā)展宏觀方面： ◎ 06 年全國人均 GDP2024 美圓，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，但區(qū)域發(fā)展不均衡； ◎ 固定資產(chǎn)投資過熱，在流動(dòng)性資金泛濫及貸款高速增長的驅(qū)動(dòng)下，國內(nèi)的房10106131581575919352020004000600080001000012000140001600018000200002020 2020 2020 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 當(dāng)前地產(chǎn)出現(xiàn)兩虛：市場(chǎng)“虛火” —— 國家宏觀調(diào)空的主要原因； 樓盤“虛胖” —— 90 ㎡小戶型出臺(tái)的主要原因。 第二 篇 :房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、全國房地產(chǎn)投資額 2002－ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度 ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 19382 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 13158 億元，比上年增長 % ； ※ 2020 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 10106 億元，比上年增長 % 。 尼經(jīng)幢、延福寺宗教朝圣旅游區(qū)和豐州江濱生態(tài)園城鄉(xiāng)周末休閑度假旅游區(qū)等三大特色景區(qū)，有較好的旅游開發(fā)基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前豐州鎮(zhèn)已逐步形成了九日山名勝古跡觀光旅游區(qū)，蓮花峰石亭寺、陀羅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 豐州歷史上長期作為郡、縣治所，曾是閩南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，聞名遐邇的古代 海上絲綢之路 的起點(diǎn)。 五年來 ,經(jīng)過全鎮(zhèn)干部群眾長期的艱苦奮斗 , 密集區(qū)建設(shè)成效顯著 , 先后獲得福建省“百強(qiáng)鎮(zhèn)” 、福建省“農(nóng)、科、教結(jié)合示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、福建省 “培養(yǎng)青 年星火帶頭人先進(jìn)單位”、福建省“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)先進(jìn)單位”、福建省“雙擁工作先進(jìn)單位”等 50 多個(gè)先進(jìn)單位稱號(hào)和個(gè)人榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。 農(nóng)民人均收入 5160 元。 實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。 2020 年 , 總?cè)丝诳刂圃? 萬人之內(nèi) 。 2020 年 8 月 ,南安豐州“十五”期間國家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)通過專家組驗(yàn)收。 1996 年南安豐州被國家科委列為國家星火技術(shù)密集區(qū)建設(shè)實(shí)施的資格單位 ,2002 年 10 月被國家科技部正式批準(zhǔn)為國家星火技術(shù)密集區(qū)。 2020 年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152907 萬元，比 2002