【正文】 與小北街交匯的下西街、 與小北街平行的沙轂行北段亦承接小北街的商氣，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)則逐漸偏向于日用日雜的批發(fā)零售行業(yè)，檔次也走低。 往南延伸到上大南街，東西向輻射于商業(yè)西街、商業(yè)東街。杭州路則以眾多美食、餐飲名店著稱，是眉山的美食街；外灘啤酒一條街是休閑、娛樂、餐飲較為集中的商業(yè)黃金地段。摩爾瑪購物廣場(chǎng)、西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨、應(yīng)林超市、紅旗連鎖超市、神州電器、德克士餐飲連鎖等都在這一商圈內(nèi)。 眉山商業(yè)區(qū)目前主要集中小北街商圈，小北街商圈，主要指以小北街為主軸向周邊發(fā)散、輻射，包括三蘇路、三蘇廣場(chǎng)、小香港商業(yè)街、上大南街、下西街、正西街、商業(yè)西街 、沙轂路、紅星路等，屬于 90年代后崛起的眉山商業(yè)中心區(qū)域。中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)功能逐步配套完善，逐步形成了機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、食品飼料、水電資源、旅游觀光五大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，綜合實(shí)力大為增強(qiáng)。 第 3章 眉山商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 眉山商業(yè)概況 眉山，位于四川成都平原西南邊緣，北臨成都，南靠樂山，眉山市，轄 區(qū)有仁壽、彭山、洪雅、青神、丹棱六個(gè)區(qū)縣，面積共 7186平方公里，人口 346萬，是成都平原經(jīng)濟(jì)圈新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。 各開發(fā)商越來越注重品牌的影響力，幾大開發(fā)商均在努力通過提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)來建立品牌。 配套 ——眉山樓盤的配套普遍缺乏，連一些高檔樓盤的會(huì)所也沒有明確的配套。 規(guī)劃 ——多數(shù)樓盤仍然為隊(duì)列式排列，組團(tuán)式開發(fā)較少，難以做到景觀面積的集中化利用。 價(jià)格走勢(shì)方面，由于有大量的產(chǎn)品推出市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，未來樓價(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭會(huì)放緩。 在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，地產(chǎn)遭遇 “從嚴(yán)調(diào)控 ”，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈繃緊，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一輪開發(fā)熱潮后，受宏觀形勢(shì)影響，開發(fā)商投資行為將會(huì)向理性回歸，消費(fèi)者消費(fèi)心理也逐漸成熟，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售業(yè)績(jī)將會(huì)逐漸平緩。 前景被看好。 新區(qū)規(guī)劃利好影響。 配套設(shè)施逐步走向完善。 生態(tài)環(huán)境好。 入住率底，市民對(duì)其接受度較低。 陽光置業(yè)展開區(qū)域規(guī)模性開發(fā)。 目前市場(chǎng)上推出的樓盤，比較有影響力的多是小高層和高層產(chǎn)品。均價(jià)大部分在 3000元 /㎡上下，由于東坡湖板塊樓盤數(shù)量多，開發(fā)量大，反映了眉山房地產(chǎn)的開發(fā)水平和開發(fā)方向。東坡湖板塊的目前開發(fā)的樓盤最多，眉中板塊樓盤開發(fā)的數(shù)量也逐漸增多，而新區(qū)板塊的樓盤比較少。出現(xiàn)以少數(shù)大開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)格局的寡頭競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 小開發(fā)商將被淘汰 眉山目前的進(jìn)入門檻較低，東坡區(qū)就達(dá) 42家，且大量均為項(xiàng)目公司，開發(fā)規(guī)模也小。 政府規(guī)劃要眉山市融入成都經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn) “超常規(guī)、跨越式 ”的發(fā)展，重點(diǎn)向北部發(fā)展，中部形成商業(yè)組團(tuán)；著力打造東坡湖兩岸旅游、休閑、娛樂生態(tài)居住區(qū)。 行業(yè)仍有一定的發(fā)展空間 眉山市規(guī)劃 2020年城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里、人口達(dá)到 42萬人，但眉山市目前人口 僅 22萬人，在 15年里增加 20萬人口，飛速發(fā)展的城市化將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。 房?jī)r(jià)升幅不大：目前眉山人均 GDP雖突破千美元大關(guān)，但人均儲(chǔ)蓄額只有 7032元，仍處于較低狀態(tài)。 高檔項(xiàng)目較多 目前眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，均價(jià)超過 2000元 /平方米的高檔盤、高價(jià)盤已經(jīng)有 12個(gè)項(xiàng)目，占市場(chǎng)份額超過三成。 圖 2020～ 2020年眉山市房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì) 65010001250170054%36%25%0200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年 2020年單位：元 / ㎡0%10%20%30%40%50%60%均價(jià)增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及實(shí)地調(diào)研綜合統(tǒng)計(jì) 2020年年末東坡區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到 1700元 /㎡，高層、小高層價(jià)格達(dá)到 2000元 /㎡，高層價(jià)格最高達(dá)到 3000元 /㎡以上。在售項(xiàng)目 50個(gè)左右，其中東坡區(qū)有約 40個(gè)， 50畝以上的中大型小區(qū)超過 15個(gè)。預(yù)計(jì) 2020年全年房地產(chǎn)開工面積達(dá) 150萬㎡，將比 06年增長(zhǎng) 50％。 另據(jù)調(diào)查訪談得知， 2020年上半年，眉山市已經(jīng)拍賣出讓土地達(dá) 2000畝。 圖 2020～ 2020眉山市投資變化情況 1 1 . 5 51 1 . 1 11 4 . 4 430% 4 %02468101214162020年 2020年 2020年單位：億元 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 土地供應(yīng)持續(xù)加大 2020年、 2020年上半年，土地供應(yīng)量加大，已經(jīng)超過 4000畝。 眉山購房人群中，本市區(qū)是主力消費(fèi)群，周邊縣和外地購房者占 4成左右，投資情況普遍。 東坡板塊是眉山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照 “繁榮新區(qū)、完善老城、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展 ”的思路，規(guī)劃、建設(shè)、管理并重，以眉州大道周邊開發(fā) ——新老城區(qū)對(duì)接 ——開發(fā)建設(shè)東坡島 ——跨江建設(shè)岷江東岸為序，營(yíng)造現(xiàn)代濱江城市風(fēng)貌。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8254元。 眉山經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，逐步彰顯其在成都各衛(wèi)星城中的有利位置。 眉山市是成都的衛(wèi)星城。未來五年中心城市建設(shè)投入 200億元以上，人口規(guī)模達(dá)到 27萬人，基本建成東坡文化濃郁的現(xiàn)代化中等城市。全面提高市民文明素質(zhì)。按照 “繁榮新區(qū)、完善老城、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展 ”的思路，規(guī)劃、建設(shè)、管理并重，以眉州大道周邊開發(fā)——新老城區(qū)對(duì)接 ——開發(fā)建設(shè)東坡島 ——跨江建設(shè)岷江東岸為序，營(yíng)造現(xiàn)代濱江城市風(fēng)貌。城鎮(zhèn)化水平突破 35%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入超過 15億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)翻番。到 2020年，全市生產(chǎn)總值（ GDP）突破 500億元，人均 GDP力爭(zhēng)翻番，力爭(zhēng)達(dá)到當(dāng)年全省平均水平。 眉山政府工作報(bào)告中指出， 2020年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值（ GDP）增長(zhǎng) 13%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) 26%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 13%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 15%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 15%，城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入增加 600元以上。 2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8254元，增加 600元，人均生活消費(fèi)性支出 5393元，增 加 453元，恩格爾系數(shù)由 46%下降到 43%。 根據(jù)人口變動(dòng)抽樣調(diào)查資料測(cè)算， 2020年末全市共有人口 351萬人，人口自然增長(zhǎng)率僅為 ‰。收入現(xiàn)金 億元，支出現(xiàn)金 ，收支品迭，凈投放現(xiàn)金 。 金融運(yùn)行平穩(wěn)。 財(cái)政金融 財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)。 2002~2020眉山 社會(huì)消費(fèi)品總額01020304050607080902002年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：億元 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 對(duì)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，招商引資成效明顯。 眉山市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額15 0510152002年 03年 04年 05年 06年單位: 億元 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 國(guó)內(nèi)貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 固定資產(chǎn)投資0204060801001201401601802002年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：億元 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 房地產(chǎn)開發(fā)投資有所回升。 三大產(chǎn)業(yè)比例第一產(chǎn)業(yè)24%第二產(chǎn)業(yè)49%第三產(chǎn)業(yè)27% 2020年眉 山三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況020406080100120140160第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)單位：億元增長(zhǎng)值 增長(zhǎng)百分比 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 表 2020年眉山四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 主要產(chǎn)業(yè) 鋁產(chǎn)業(yè) 化工產(chǎn)業(yè) 機(jī)械制造產(chǎn)業(yè) 農(nóng)副食品加工產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值（億元） 增幅 % % % % 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。 06年四大產(chǎn)業(yè)集群繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年的 28:43:29調(diào)整為 2020年 26:46:28， 2020年 24:49:27。 2020年眉山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %；人均生產(chǎn)總值達(dá)到 8254元，增長(zhǎng) %，跨過 1000美元大關(guān)。旅游總收入 ，完成計(jì)劃的 %。社 會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，增長(zhǎng) %，增速高于計(jì)劃 ；居民消費(fèi)價(jià)格總水平為 102%，低于計(jì)劃 1個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng) %，完成計(jì)劃的 %； 工業(yè)生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %，完成計(jì)劃的 %。 2020年，是 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)，同比增長(zhǎng) %。 眉山宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 近年來，眉山市整體宏觀經(jīng)濟(jì)向好，人均 GDP值持續(xù)遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。 北：眉州大道以北的科技工業(yè)園區(qū)與高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)： “工業(yè)興市、科教興市 ”的孵化器和助飛跑道。 南：以三蘇雕像為中心的老城區(qū)：城市商業(yè)中心、歷史文化中心、民俗風(fēng)情中心。 開發(fā)三區(qū)：一是 “眉彭 ”經(jīng)濟(jì)走廊區(qū)；二是西部資源綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)；三是東部農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)區(qū)。 突出一點(diǎn)：突出發(fā)展眉山中心城市經(jīng)濟(jì)這一點(diǎn)。結(jié)合國(guó)際水上度假樂園的建設(shè)，把東坡湖和國(guó)際水上度假樂園聯(lián)合打造成碧波蕩漾與小橋流水人家相結(jié)合、生態(tài)與文化巧妙銜接、娛樂與觀光一體、在西南片區(qū)極富影響力的精品景點(diǎn)。折射出三蘇文化中倡導(dǎo)的以和為貴的和平思想，也昭示著古老而年輕的眉山正在張開騰飛的翅膀，快速奔向新時(shí)代。 城市發(fā)展 眉山市概念規(guī)劃體系 一、城市整體形象－－和平鴿 規(guī)劃的各景觀片區(qū)和景觀走廊之間相對(duì)獨(dú)立，而又有機(jī)聯(lián)系，由生態(tài)綠地、道路景觀系統(tǒng)、水系景觀系統(tǒng)及公園、城市街頭綠地成為各組團(tuán)之間的視覺通道、透氣廊和開敞空間，使眉山未來的城市發(fā)展全局統(tǒng)一、方向明確、脈絡(luò)清晰。 與周邊城市距離： 北距成都雙流機(jī)場(chǎng) 55公里，南離樂山大件運(yùn)輸碼頭也只有 70余公里，岷江、青衣江流經(jīng)彭山、眉山和洪雅。 市內(nèi)由高等級(jí)公路形成 “一橫三縱 ”交通骨架， 從各縣到市區(qū)只需半個(gè)小時(shí)。 高速公路： 成（都）樂（山）高速公路縱貫?zāi)媳保c成（都）雅（安）高速公路在彭山縣青龍鎮(zhèn)相接；國(guó)道 213線穿越仁壽全境，省道 103線由南向北經(jīng)眉山、彭山縣，省道106線由東向西橫貫仁壽、眉山、丹棱、洪雅縣，兩條干線公路交匯于眉山。全市有 6個(gè)區(qū)縣被命名為全省首批優(yōu)質(zhì)稻谷、優(yōu)質(zhì)棉花、優(yōu)質(zhì)茶葉、優(yōu)質(zhì)水果生產(chǎn)基地。到 2020年，全市基本建成了東部丘陵 20萬畝 “南梨北枇 ”，中部平壩 100萬畝優(yōu)質(zhì)糧油，中部淺丘30萬畝優(yōu)質(zhì)柑桔，岷江沿岸 25萬畝優(yōu)質(zhì)蔬菜，西部山區(qū) 15萬畝優(yōu)質(zhì)茶葉和中藥材 等 5個(gè)具有明顯資源優(yōu)勢(shì)和地方特色的產(chǎn)業(yè)化作物帶。 特色產(chǎn)業(yè) 岷江、青衣江縱貫全境，土壤肥沃，灌溉條件好，是四川省重要的糧經(jīng)作物主產(chǎn)區(qū)。 眉山市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和，降水豐沛，年均氣溫 ℃，年總積溫 6100℃ ，年日照數(shù) 1100小時(shí)，年均降雨量 1050mm，無霜期 303天。眉山中心城市是成都 的衛(wèi)星城，市政府所在地東坡區(qū)距成都僅 70 余公里。眉山萬景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 目 錄 前 言 ................................................................. 1 第 1章 眉山城市概況 ...................................................... 1 眉山城市概況 .......................................................... 1 城市發(fā)展 .............................................................. 2 眉山宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ...................................................... 3 眉山市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................ 3 眉山未來發(fā)展趨勢(shì) ...................................................... 6 城市概況小結(jié) ................