商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告國際廣場項目定位報告-文庫吧資料
2025-01-24 20:45本頁面
【正文】 —— 概念 定位 以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗式購物中心 ?以日常生活購物消費為主導(dǎo) —— 主力消費需求 ?配以娛樂、餐飲 ?成本低，參與性的娛樂體驗點 —— 興奮點 37 【 心理時尚的 購物之都 】 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” 以品牌餐飲為帶動 ,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài) ?SPA會館 ,康體健身 ?特色餐飲 ?高端百貨 2023/2/7 39 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” 時尚都市體驗 ?有會員制或俱樂部服務(wù) ?提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù) ?主題特色店 2023/2/7 40 存在顧客腦海里的特色“線上線下 商業(yè)街” ?消解購物街單一功能 , 實現(xiàn)真正休閑聚會功能 ?形成共同興趣人群的聚會交流地點 休閑娛樂體驗 【 銷售節(jié)奏 】 第一輪： VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營權(quán)銷售 第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售 12月份至春節(jié)前進(jìn)行 VIP卡及首批經(jīng)營權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動 ? 商圈消費模式多樣，市場容量大 市場容量大 ? 導(dǎo)入外來人口，挖掘消費需求 ? 刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費需求 挖掘消費潛力 依托區(qū)域價值 實現(xiàn)整體價值 核心商圈 挖掘其他需求 能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。 ?目前永州的 定位清晰的商業(yè)項目少 ， 未來商業(yè)發(fā)展的方向與核心競爭力將更加專業(yè)和專注，顧客購物目的性更強。 ?永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后 不合理 。 品牌綜合賣場、超市雖然有，但是國內(nèi)外品牌賣場（如：沃爾瑪、家樂福、華潤、麥德龍、大潤發(fā)等）在市場上集體空缺。 挑戰(zhàn) ?濱江友誼廣場輻射范圍與本項目重疊比重大 ?濱江友誼廣場引入了世紀(jì)聯(lián)華主力店，對其前期的商業(yè)運營成熟起著關(guān)鍵作用。 ?投資者看重租金和售價，較為關(guān)注車位。 ?面積在 2050平米，總價在 30100萬 元內(nèi)的商鋪是市場投資的低高熱點。 商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論 ?商業(yè)購鋪租鋪區(qū)域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河?xùn)| ?商鋪主要購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占 55%以上，一半以上選擇按揭 10年期。隨著人均收入的提高和消費力的上升，永州娛樂也將會吸引一大批娛樂業(yè)連鎖商家的進(jìn)駐。 娛樂 娛樂業(yè)的需求在永州一直強勁，娛樂業(yè)主要消費力為 KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落 KTV、古歌酒吧、零點酒吧，大型 KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。未來永州餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會有很大提升。以家電、建材、汽車為主。 商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié) 專業(yè)店 市場上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。 超市 /專業(yè)賣場 主要街鋪 百貨 /購物中心 中聯(lián)國際 — 人人樂 濱江友誼商業(yè)廣場 — 世紀(jì)聯(lián)華 步步高超市 建都超市 建都超市 舜德摩爾 — 步步高百貨 金水灣城市廣場 — 金水灣百貨 建都超市 步步高超市 步步高超市 （意向入駐） 家樂福超市 （洽談中） 鳳凰園 湘發(fā)建材城 銀龍電腦城 蘇寧電器 通程電器 國美電器 大家發(fā)超市 百貨 目前已有百貨賣場 4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運營不成功）、金水灣百貨（對面金水灣廣場 11月份即將運營）、濱江友誼百貨（運營一般） 購物中心 超市、賣場 目前只有有一家一站式購物中心，即“舜德摩爾購物中心”，新增商業(yè)項目 1家： 本案 （市場空白，預(yù)計 2023年元旦試業(yè)） 。 商圈特征分析 級別 名稱 特點 ? 永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級加快，同時導(dǎo)致交通壓力明顯增加。城市中，曾經(jīng)成熟的商圈可能逐漸因不能順應(yīng)人們的消費趨勢而被淘汰。 ? 永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項目前景看好。同時，考慮到永州未來年均 15%的消費總額增長預(yù)期。 數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站） ? 永州市近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至 2023年止總商業(yè)面積已達(dá) 80萬 平方米，年增長率接近 20% ? 商業(yè)營業(yè)用房銷售均價也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛 4 8 . 9 94 1 . 5 16 1 . 2 86 6 . 0 97 9 . 2 1 1 5 . 2 7 %4 7 . 6 3 %7 . 8 5 %1 9 . 8 5 % 1 . 0 3 %01002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 . 0 % 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %珠海
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