【正文】 麗、她他、千百莉兒童用品：水孩兒、派克蘭帝 、嘀嗒嘀、嬰方喜、幸運(yùn)鼠時(shí)尚女裝： 、佐丹奴、時(shí)代兒、雪兒特賣、艾格特惠店女士正裝：奇麗爾、杰奧、妖凡、銀河夢、格蕾格爾、嘉日隆、人和 運(yùn)動(dòng)休閑：匡威、李寧、安踏、耐克、阿迪達(dá)斯、特步、匹克男裝：羅蒙、九牧王、雅戈?duì)?、順美、金利寶、海螺、鱷魚恤、男鞋男包：駱駝、花花公子、卡迪樂鱷魚、圣大保羅、蘋果數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌當(dāng)代商城鼎城店服裝服飾：80%超市： 8%其他： 7%餐飲： 5%餐飲：吉野家、面愛面、鍋色天香、正一味、鼎盛豆撈工坊化妝品：資生堂、伊麗莎白雅頓、珠寶鐘表：周大福、謝瑞麟、戴夢得、瑞恩鉆飾、恒昌珠寶、周大生、女鞋女包：百麗、思加圖、接吻貓、女士服裝：馬絲菲爾、依瑤、聲雨竹、詩篇、內(nèi)衣：愛慕、歐迪芬、安莉芳、曼詩婷、休閑女裝：、 、哥弟、暇步士、積高針織羊絨：鄂爾多斯、珍貝、恒源祥、雪蓮、米皇、兆君兒童用品：、常春藤、男士服裝：、雅戈?duì)?、皮爾卡丹、? 未來新增商業(yè)216。 專業(yè)市場分析216。 商業(yè)街類分析216。 百貨類分析216。由此可知，較高收入群體可挖掘得消費(fèi)空間較大，本項(xiàng)目應(yīng)緊貼這部分人群，才能拉動(dòng)并維持項(xiàng)目的可持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒與抽樣調(diào)查MARKET 區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展方向 在石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大變革下，第二產(chǎn)業(yè)退出歷史舞臺(tái)，第三產(chǎn)業(yè)逐漸興起，區(qū)域?qū)膫鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移，商業(yè)發(fā)展加快萬達(dá)廣場的出現(xiàn)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，但已有商業(yè)模式固定，升級(jí)改造有限，急需新興商業(yè)出現(xiàn)近年來新增商業(yè)在硬件設(shè)施、商場環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、品牌檔次上均不斷提升，對(duì)未來入市商業(yè)起到一定影響，需具備一定高度現(xiàn)代化、中高端的有一定品質(zhì)的商業(yè)區(qū)域居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，消費(fèi)觀念較開放，接受新興事物快，較高收入群體可挖掘的消費(fèi)空間較大1234MARKET RESEARCH第四部分第四部分宏觀環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢3主力商圈商業(yè)市場分析4專題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測算11概念規(guī)劃方案10216。尤其是最低 20%消費(fèi)組和較低 20%消費(fèi)組群體，平均消費(fèi)傾向均接近于 ，表明低收入群體的收支幾乎相抵，在缺乏新的收入來源的情況下，難以形成有效的消費(fèi)能力。可以說的規(guī)劃極大的帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)迅速發(fā)展，為此區(qū)域內(nèi)的新增商業(yè)要有一定品質(zhì)、品位、時(shí)尚化的理念，才能具備更長久、更旺盛的生命力總體商業(yè)發(fā)展歷程MARKET RESEARCH項(xiàng)目名稱 星座商廈 華聯(lián)商廈 山姆會(huì)員店 萬達(dá)廣場 當(dāng)代商城開業(yè)時(shí)間 1993年 1998年 4月 2023年 6月 2023年 12月 2023年 9月地理位置 西長安街古城地鐵旁 西長安街萬商大廈 石景山路 29號(hào) 西長安街與魯谷大街交 叉口 阜石路與楊莊東路交匯處規(guī)模（平米） 14000 24000 20230 28萬（商業(yè) 10萬） 43000物業(yè)類型 傳統(tǒng)百貨 綜合超市 +傳統(tǒng)百貨 倉儲(chǔ)式超市 城市綜合體 區(qū)域型綜合百貨目標(biāo)客群 附近中老年居民 附近中低居民 附近居民、公司 中青年、中高收入階層 中高收入階層主要大型商業(yè)概況u 石景山區(qū)主要大型商業(yè)分為兩種情況：一是 19902023年之間開業(yè)的星座商廈、華聯(lián)商廈；另外是 20232023年之間開業(yè)的山姆會(huì)員店、當(dāng)代商城、萬達(dá)廣場u 兩個(gè)時(shí)間段開業(yè)的商業(yè)有著本質(zhì)的不同，上個(gè)世紀(jì) 90年代是百貨大力發(fā)展的時(shí)代，新增商業(yè)多是傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，規(guī)模較??；目前這些商業(yè)在規(guī)模、環(huán)境、硬件設(shè)施、動(dòng)線組織、品牌組合、檔次上已較過時(shí)，不適應(yīng)當(dāng)今中高端消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)場所的綜合要求；進(jìn)入新世紀(jì)之后新增商業(yè)規(guī)模增大，傾向于多元化發(fā)展，功能設(shè)施齊全，消費(fèi)群體素質(zhì)也有一定提升 區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研MARKET RESEARCH1993213451998 2023 2023 2023u 隨著時(shí)間的推移，石景山區(qū)新增商業(yè)在硬件設(shè)施、商場環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、品牌檔次上均不斷提升，由此說明區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，消費(fèi)人群實(shí)力上揚(yáng)等綜合因素對(duì)商業(yè)的發(fā)展也提出了一定要求，有一定品質(zhì)、時(shí)尚度的新型商業(yè)更受消費(fèi)者追捧u 近期新增商業(yè)不斷升級(jí)換代，未來商業(yè)更需要擁有現(xiàn)代化特點(diǎn)u 消費(fèi)習(xí)慣的改變對(duì)商業(yè)發(fā)展也起到一定作用，接下來分析區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)特征情況 區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展星座商廈華聯(lián) 商廈山姆 會(huì)員 店萬 達(dá) 廣 場當(dāng) 代商城？MARKET 居民消費(fèi)習(xí)慣分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒與抽樣調(diào)查※ 石景山消費(fèi)群體整體情況特征u 本地人口為主，比例超過六成u 女性居多，占 54％u 中青年為主要消費(fèi)人群， 2645歲之間達(dá) %u 文化程度處于中高等水平，大專及以上學(xué)歷占七成u 企事業(yè)單位、私企員工為主，占六成以上MARKET 居民消費(fèi)習(xí)慣分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒與抽樣調(diào)查※ 石景山消費(fèi)群體人均月收入與支出情況特征u 人均月收入集中在 2500－ 5500元之間，比重達(dá)五成u 人均月支出集中在 1501－ 3500元之間，比重超過六成； 35015500元也達(dá)到相當(dāng)?shù)谋戎?,占 %u 人均月支出占到收入的 6070%之間MARKET 居民消費(fèi)習(xí)慣分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒與抽樣調(diào)查※ 石景山消費(fèi)群體購物出行情況特征u 購物出行交通工具，私家車占比達(dá) %，其次公共交通占比達(dá) %。 2023年萬達(dá)廣場的出現(xiàn)是對(duì)石景山區(qū)商業(yè)格局的重塑，使京西另一個(gè)商業(yè)重心的格局開始彰顯。 區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展方向石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢MARKET 區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展早期商業(yè)發(fā)展早期商業(yè)發(fā)展 中期商業(yè)發(fā)展中期商業(yè)發(fā)展 近期商業(yè)發(fā)展近期商業(yè)發(fā)展石景山區(qū)自古以來就是以重工業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域，相比東城、西城來說沒有歷史文脈，相比朝陽、海淀來說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較晚，以至商業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢。 區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展216。 項(xiàng)目 SOWT分析項(xiàng)目宗地分析MARKET 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于西五環(huán)外，石景山區(qū)西長安街北側(cè)項(xiàng)目四至 :東至京燕飯店 南至長安街西延長線 西至太陽島賓館 北至八角南里住宅小區(qū)用地規(guī)劃要求 占地面積 建筑面積 建筑控制高度 容積率 緊鄰長安街，形象展示面強(qiáng)MARKET 立地條件解析立地條件解析外部交通分析古城南里 石景山路 石景山路體育場南路體育場東街八角南路八角路 古城南路古城東街古城公園 石景山雕塑公園八角南里小區(qū) 石景山游樂園八角東街五環(huán)路本項(xiàng)目 京燕飯店太陽島賓館前樓太陽島賓館后樓星座商廈長安家園信安大廈古城南里八角西街體育場西街中鐵二十二局八角中里小區(qū)八角北里小區(qū)石景山體育場八角南路社區(qū)古城路社區(qū)八角路社區(qū)古城東街古城路社區(qū)八角南里項(xiàng)目周邊東西走向道路有西長安街（石景山路）、八角南路；南北走向道路有八角西街、八角東街等多條街道東邊 可以直接沿長安街駛?cè)胛鬟吙赡苌晕⒉槐憷?，因?xiàng)目所處位置不能調(diào)頭，需從至五環(huán)輔路位置調(diào)頭駛?cè)?，或從八角西街駛?cè)胩枍u賓館兩棟樓之間的道路到項(xiàng)目南邊 可由八角西街經(jīng)太陽島賓館兩棟樓之間的道路駛?cè)氡边吙捎砂私俏鹘纸?jīng)太陽島賓館兩棟樓之間的道路駛?cè)耄换蛴砂私菛|街經(jīng)京燕飯店停車場再由長安街駛?cè)腠?xiàng)目總體來看，東邊驅(qū)車前往項(xiàng)目的客群便利，但另三個(gè)方向有一定的阻礙，且道路指示不明顯，是否考慮增加指示牌引導(dǎo)客群指北標(biāo) 地鐵站 車流 地鐵線MARKET 立地條件解析立地條件解析公共交通分析古城南里 石景山路 石景山路體育場南路體育場東街八角南路八角路 古城南路古城東街古城公園 石景山雕塑公園八角南里小區(qū) 石景山游樂園八角東街五環(huán)路本項(xiàng)目 京燕飯店太陽島賓館前樓太陽島賓館后樓星座商廈長安家園信安大廈古城南里八角西街體育場西街中鐵二十二局八角中里小區(qū)八角北里小區(qū)石景山體育場八角南路社區(qū)古城路社區(qū)八角路社區(qū)古城東街古城路社區(qū)八角南里項(xiàng)目緊鄰公交車站，共有 10多條公交車經(jīng)過；且距離一號(hào)線地鐵較近，公共交通非常便利；能通達(dá)石景山、豐臺(tái)、門頭溝等區(qū)公共交通類型、站點(diǎn)地鐵一號(hào)線古城站（距項(xiàng)目約 800米）八角游樂園站（距項(xiàng)目約 1000米）京燕飯店公交站32 33 47 5259 59 66 94 959八角站 32 35 33 38 39 52 94 95 95八角西街站 32 39 47 52 59 663公交車途徑范圍 (以京燕飯店站為主 )起點(diǎn) 終點(diǎn)325 衙門口 高井路口南337 石景山 長椿街路口樂354 石景山 富豐橋西385 老古城 大灰廠西站399 石景山科技園 (內(nèi) ) 石景山科技園 (外 )472 魯谷公交場站 金安橋北527 老山公交場站 模式口東里597 魯谷公交場站 黑石頭村598 八大處 西道口663 小馬廠 蘋果園南941 德露苑 北京西站南廣場959 世界公園 石廠村指北標(biāo) 地鐵站 公交車站 人流 地鐵線MARKET 代表物業(yè)分析代表物業(yè)分析n 項(xiàng)目周邊分布大量的酒店、住宅、寫字樓、企事業(yè)單位等n 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位基本為國企或政府機(jī)關(guān)，這些人收入穩(wěn)定且福利待遇優(yōu)越，可以為本項(xiàng)目可能的中高端商業(yè)提供消費(fèi)n 項(xiàng)目周邊有較多的酒店、寫字樓，能帶來一定商務(wù)、旅游人群n 項(xiàng)目距萬達(dá)廣場較近，可在一定程度上與之協(xié)同發(fā)展項(xiàng)目餐飲 酒店東來順小肥羊船工號(hào)子八角北里八角南里石景山游樂園京燕飯店太陽島賓館住宅 配套石景山體育館海潤假期酒店雕塑公園古城公園長安家園古城南里萬達(dá)廣場商業(yè)中鐵二十二局首鋼機(jī)運(yùn)巴布科克威爾科克斯有限公司信安大廈企事業(yè)單位 寫字樓石景山區(qū)政府萬商大廈MARKET 分析分析優(yōu) 勢 劣 勢 機(jī)會(huì) 威脅及風(fēng)險(xiǎn)n 項(xiàng)目位于石景山區(qū)西長安街，外部交通便利；緊鄰公交車站及臨近八角、古城地鐵站，可達(dá)性極強(qiáng)n 項(xiàng)目自身擁有寫字樓，且與周邊太陽島賓館、京燕飯店自成一體，形成石景山區(qū)規(guī)模屈指可數(shù)的都市綜合體n 作為區(qū)政府扶持的重點(diǎn)項(xiàng)目，享受一定政策便利n 項(xiàng)目東西展示面充分，外立面裝修效果好n 項(xiàng)目有廣場設(shè)施，能聚集人氣，還可提供商場活動(dòng)區(qū)域n 本項(xiàng)目對(duì)西部驅(qū)車前往的消費(fèi)者，因道路調(diào)頭不便，造成一定影響n 項(xiàng)目對(duì)本區(qū)域消費(fèi)人群有較好的聚客能力，但由于北京地理位置差異和人文消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)東部的消費(fèi)人群吸引力較差，消費(fèi)人群有限n 規(guī)劃的出現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)未來發(fā)展的主要方向n 隨著石景山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及未來規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)以區(qū)域大眾消費(fèi)為主流，商務(wù)消費(fèi)弱。 立地條件解析216。消費(fèi)性支出的增加可見區(qū)域居民消費(fèi)潛力釋放較足，消費(fèi)觀念開放，對(duì)新興事物接受快20232023年石景山區(qū)城鎮(zhèn)居民收支情況（元）2023年石景山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出構(gòu)成 (%) u 八大類消費(fèi)中食品、衣著、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品和服務(wù)增幅均超過 10%以上u 在食品類支出中飲食服務(wù)占 28%，居首位，比2023年占比高出 4%，區(qū)域居民在外就餐比例越來越高，餐飲市場較好數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒 城填居民收支情況分析城填居民收支情況分析綜述：從以上分析數(shù)據(jù)可以看出，石景山區(qū)總體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定且發(fā)展良好，首鋼搬遷對(duì)本區(qū)域影響較小，良好的宏觀環(huán)境可以讓本項(xiàng)目更穩(wěn)定的發(fā)展MARKET RESEARCH第二部分第二部分宏觀環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢3主力商圈商業(yè)市場分析4專題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測算11概念規(guī)劃方案10216。與 2023年相比，人口增加了近 15萬人區(qū)域人口增長迅速，以中青年、消費(fèi)能力較強(qiáng)的消費(fèi)群體為主，為本項(xiàng)目提供充足客源數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒MARKET RESEARCHu 隨著經(jīng)濟(jì)水平和收入的不斷提高，區(qū)域城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。 商務(wù)