【正文】 城市武宣縣城市發(fā)展重要特點(diǎn)1）、農(nóng)業(yè)大縣、整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等配套不完善。后來(lái)者就被排擠。商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目基礎(chǔ)定位研判定位：就是搶占市場(chǎng)或品牌階梯的某一個(gè)梯次的位置。MALL500 1000 1500 3000 10000百貨商店大型綜合超市都市 MALL倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心郊區(qū) Mall人均 GDP（美元）商業(yè)業(yè)態(tài)演變時(shí)期武宣人均GDP1460$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，武宣目前應(yīng)是由普通的商業(yè)街向商業(yè)集中體的過(guò)度時(shí)期n綜超 +百貨是目前商業(yè)市場(chǎng)最好的經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)混亂，市場(chǎng)極度不成熟，但潛能客觀商業(yè)模式過(guò)于原始，低檔品 牌充斥市場(chǎng)，整體商業(yè)氛圍不高， 僅提供單一生活基本需求消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重， 大量消費(fèi)外流 。武宣 遵義 青島 深圳 合肥 上海 香港 紐約n未來(lái)兩年，御林君邸和溫州商貿(mào)城商業(yè)的推出，預(yù)計(jì)放量在 ， 市場(chǎng)僅僅目前還具備3萬(wàn)平米商業(yè)的空缺前景。 n隨著農(nóng)村進(jìn)城人口的增加和農(nóng)村消費(fèi)能力的提升，未來(lái)商業(yè)的需求性將更加突出。武宣城市在營(yíng)業(yè)的商面積約 56萬(wàn)㎡，其中零售面積約 45萬(wàn)㎡。武宣人均 GDP接近 1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場(chǎng)$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000$7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應(yīng)所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判武宣目前人均商業(yè)面積不足 ㎡，與國(guó)內(nèi)通行的商業(yè)人均面積 1一個(gè)中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)將擴(kuò)容和升級(jí)。 ”——溫州商貿(mào)城購(gòu)買商鋪客戶分析大多數(shù)投資商鋪的客戶，主要選擇購(gòu)買臨街鋪位?！?我是政府辦公室的，對(duì)武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購(gòu)買這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當(dāng)時(shí)沒有過(guò)多的考慮，部門同事基本都購(gòu)買了商鋪投資。2023年 80萬(wàn)左右2023年 40萬(wàn)一空門面 溫州商貿(mào)城（在售） 武宣市場(chǎng)商鋪價(jià)格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，溫州商貿(mào)城，均以天地樓形式銷售，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場(chǎng)基本都運(yùn)營(yíng)失敗，市場(chǎng)形象極差，同時(shí)也給客戶購(gòu)買心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 n租金：臨街門面 4050元每月n經(jīng)營(yíng)面積： 40100平米左右街區(qū)特征 3天地樓 商住一統(tǒng)營(yíng)銷，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和整體運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致整體形象過(guò)低商業(yè)門面銷售手段n城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營(yíng)中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。整體租金在 15元 /平米 /月的標(biāo)準(zhǔn)n市場(chǎng)無(wú)知民品牌入駐，項(xiàng)目形象相對(duì)較差，但作為武宣唯一的一個(gè)建材市場(chǎng)，目前尚能維持經(jīng)營(yíng)n主體營(yíng)業(yè)面積在 40120平米左右街區(qū)特征 2城北路主要經(jīng)營(yíng)服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低n月租金 4050元 /㎡，黃金位置可達(dá) 100元 /㎡左右。n零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的 80%以上，是市場(chǎng)的主體。n鞍山金街開業(yè)時(shí)間2023年 總面積 m2西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。n鞍山路商圈。即將銷售樓盤描述項(xiàng)目案場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：置業(yè)顧問整體形象較差，專業(yè)性不高，案場(chǎng)相對(duì)顯得冷清，未來(lái)項(xiàng)目銷售會(huì)遭受一定的打擊。數(shù)據(jù)來(lái)源，銷售員王珈御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸 1期購(gòu)買意向表絕大多數(shù)客戶選擇，主體還是選擇購(gòu)買樓梯房，原因有兩點(diǎn)，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶的認(rèn)知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸 1期購(gòu)買行為大多數(shù)客戶購(gòu)買物業(yè)還是為了滿足基本的購(gòu)買需求，但也有不少客戶為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶購(gòu)買作為投資手段金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。御林君邸細(xì)節(jié)情況 御林君邸 1期戶型配比表御林君邸購(gòu)買預(yù)定客戶情況御林君邸 1期戶型已經(jīng)出臺(tái)，二期戶型還沒有最終確定，通過(guò) 68月左右的推廣，已經(jīng)成功預(yù)定 150多套，一期多層房源已基本預(yù)定完成，高層房源還有空缺。目前預(yù)定的客戶主體為農(nóng)村人群，未來(lái)價(jià)格出臺(tái)后，勢(shì)必抗性較大。三房和四房銷售價(jià)格 多層預(yù)計(jì) 3300元 /㎡左右，高層、小高層 市場(chǎng)利空消息不斷，房?jī)r(jià)下調(diào)的言論，影響市場(chǎng)走勢(shì) CPI上漲過(guò)快，通脹速度與收入不對(duì)等，人群消費(fèi)能力降低。n武宣的開發(fā)行為也決定了，戶型的單一性n武宣的城市結(jié)構(gòu)也影響到產(chǎn)品的開發(fā)行為。城市人口購(gòu)買占主流，與農(nóng)村人口的購(gòu)買選擇性區(qū)別較大購(gòu)買的客戶群體城市人口 (8成左右）客戶群體農(nóng)村人口（ 2成左右）公務(wù)員、醫(yī)生、教師、私營(yíng)業(yè)主成為購(gòu)買物業(yè)的主流群體，購(gòu)買物業(yè)主體選擇商品房或合資建房投資出讓，置業(yè)觀點(diǎn)相對(duì)成熟主要為子女解決結(jié)婚房和因?yàn)檫M(jìn)城打工生活需求，置業(yè)主要考慮解決基礎(chǔ)的生活居住需求，主體考慮購(gòu)買城市相對(duì)偏遠(yuǎn)的私建房。商品房銷售面積 11萬(wàn)平方米，上升 %；其中，住宅銷售面積 ，下降 %；商品房銷售額 24530萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中，住宅銷售額 23876萬(wàn)元，增長(zhǎng) 25%，房地產(chǎn)銷售均價(jià) 2278元 /平米。商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，下降 %；其中，住宅銷售面積 ，下降 %；商品房銷售額 15226萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中，住宅銷售額 14892萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)銷售均價(jià) 1600元 /平米。n（由于政府對(duì)該資料保密，市場(chǎng)調(diào)研主體以實(shí)地觀測(cè)為主） n空置土地n空置土地n空置土地城市的土地存貨量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，產(chǎn)業(yè)相對(duì)良性，價(jià)格連年上漲，但房地產(chǎn)開發(fā)量保持平衡。土地存量最大，后續(xù)可開發(fā)資源豐富n城市的縣域規(guī)模較大，閑置土地量較大，尤其在城東路和環(huán)廣場(chǎng)區(qū)域，具備大量的閑置開發(fā)土地。n安置房n廉租房n商品房n私建房市場(chǎng)基礎(chǔ)形式前景看好 有足夠的消費(fèi)潛能和發(fā)展?jié)摿?，市?chǎng)空白面十分明顯青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng)36武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武宣競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析城市地產(chǎn)處于開發(fā)初級(jí)階段，市場(chǎng)魚龍混雜n作為 4/5線城市的武宣，房地產(chǎn)市場(chǎng)新興相對(duì)較晚，武宣縣的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)停留在原始粗曠型階段，政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管相對(duì)松懈，賣樓花的情況在武宣還大量存在。收入與支出的不對(duì)等，也可以同理證明未來(lái)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，儲(chǔ)蓄額度的停滯不前，同理證明大部分的人不太愿意以儲(chǔ)蓄的手段，作為一種穩(wěn)定的投資。四條廊道 ——東、西、南、北四條聯(lián)系周邊地塊的景觀廊道 ,通過(guò)這四條景觀廊道將馬鞍山公園與城鎮(zhèn)空間緊密聯(lián)系一起，使市民能通過(guò)其快速到達(dá)休閑的環(huán)境空間。一個(gè)中心 ——以中部的馬鞍山公園為核心景觀。 ”——某 IT人士，月收入過(guò) 4000元消費(fèi)潛力沒有嚴(yán)格的中心之分，未來(lái)一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，城市將有所轉(zhuǎn)變城市未來(lái)規(guī)劃n一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn) ” ”——特步專賣店老板“ 武宣的高端消費(fèi)都外流了，有錢人都去柳州購(gòu)物了， 2個(gè)多小時(shí)就到了，很方便。同時(shí)，武宣人攀比心理重。 公務(wù)員（包括泛公務(wù)員）、普通職員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的比例占到 %，私營(yíng)業(yè)主、 中高層管理 人員比例僅占 %，高端消費(fèi)流失。當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在 ，武宣的占比在 10年為25%，充分說(shuō)明城市的消費(fèi)欲望不強(qiáng)。減緩發(fā)展期人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型u2023年，武宣 GDP增速為 ％，宏觀經(jīng)濟(jì)處于 高速發(fā)展期u武宣的人均 GDP為1646美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 平穩(wěn)發(fā)展階段人均 GDP與房地產(chǎn)的關(guān)系消費(fèi)性支出占可支配收入約為 25%，消費(fèi)意愿較弱，但在近兩年略有增長(zhǎng)。快速發(fā)展期 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動(dòng)期 全年在崗職工年平均工資 24582元，增長(zhǎng) %。 n全縣共 4.年末全縣戶籍總?cè)丝?428832人，其中農(nóng)業(yè)人口375337人；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。 2023年年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，到 2023年全縣城鄉(xiāng)居住儲(chǔ)蓄存款余額 ，處于停滯不前。財(cái)政收入從 2023年的 ，增長(zhǎng)到 2023年的，年增長(zhǎng) 35%。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，但儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)緩慢。固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)投資 ，增長(zhǎng) %；更新改造投資 ，增長(zhǎng)%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，下降 %。全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng)%。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)n2023年，地區(qū)完成生產(chǎn)總值 ，比上一年增長(zhǎng) %，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的構(gòu)成比例由2023年的 ： ： 2023年的::，工業(yè)對(duì)城市 GDP的貢獻(xiàn)率越來(lái)越高固定資產(chǎn)投資連續(xù)幾年保持 50%左右的增長(zhǎng)率，尤其是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展固定資產(chǎn)投資減緩發(fā)展期人均 GDP與城市化的關(guān)系市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 城市身份轉(zhuǎn)化 城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)容農(nóng)轉(zhuǎn)非人口增加 城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合p2023年全國(guó)同等級(jí)城市城市化率對(duì)照 ；城市 城市化率全國(guó) 4線城市 39%邵東 45%安化 37%武宣 25%u2023年，全國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá) 40%，而武宣縣的城市化，僅為 25%，未來(lái)有很大的發(fā)展空間