【正文】 例1樓街區(qū)的規(guī)劃n充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄巷、焦點(diǎn)、共享空間n兩大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設(shè)立了一個(gè)大的共享空間n1樓臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分 家 樂 福肯德基 星巴克唐朝酒店好樂迪大拇指店屈臣氏成功規(guī)劃案例我們研究了多個(gè)國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律n紐約第五大道 FIFTHAVENUE，美國n東京都新宿大街 ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本n首爾明洞大街 Myeongdongmercialarea，韓國n烏節(jié)路 0rdRoad，新加坡n維也納克恩頓大街 themostfamouspedestrianzone，奧地利n上海南京路，中國n廣州上下九商業(yè)街，中國n深圳東門商業(yè)街，中國n上海新天地，中國n萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)，中國n王府井大街，中國第一種是：商業(yè)街呈典型的 線型分布 ，是依托交通干道發(fā)展而來，商業(yè)街有著強(qiáng)烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米 ， 承擔(dān)著城市的 交通 和 商業(yè) 兩種角色； 例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業(yè)街呈 網(wǎng)絡(luò)布局 ，是經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔(dān)城市 商業(yè) 功能。例：韓國明洞大街、深圳東門商業(yè)街。曲徑曲徑 短街短街 窄巷窄巷 共享共享 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 交通交通 停車停車結(jié)論街區(qū)多樣性：室外、半室內(nèi)、自然采光室內(nèi)、人工采光室內(nèi)、天幕室內(nèi) …間隔性半透明采光天幕空間可視性利用節(jié)點(diǎn)小品、地面變化、花臺(tái)、植物、人行通道、扶梯、休息椅豐富空間感與新鮮感，減低客戶單調(diào)感，給予持續(xù)的刺激?？臻g可視性中軸線的處理方式 1通透感、寬敞感裝飾構(gòu)件豐富空間層次采光天幕n空間的通透：利用相互流通、內(nèi)外相互滲透的空間構(gòu)成，在分割空間有意識(shí)地使被分隔的空間保持某種程度的連通，使處于某個(gè)空間的人可以看到另外一些空間的景物，從而使空間彼此滲透、相互因借，從而大大增強(qiáng)空間的層次感。n動(dòng)態(tài)變化：利用若干空間的相互連貫、相互關(guān)聯(lián)、開放連續(xù)的空間序列，當(dāng)人在其中運(yùn)動(dòng)時(shí)，由于空間形象的變化，可以體驗(yàn)到豐富的空間層次感和變化效果；隨著人的視野的移動(dòng)，取得不斷變化的變化的空間透視，使人產(chǎn)生不同的心里感受。中軸線的處理方式 2開發(fā)建議和利潤分析啟動(dòng)期位置選擇先住宅 VS先商業(yè)n開發(fā)原則n利潤最大化：n減少財(cái)務(wù)壓力：縮短開發(fā)周期n開發(fā)節(jié)奏的控制? 目前武宣的商業(yè)市場(chǎng)還不夠成熟，商業(yè)的價(jià)值不能完全體現(xiàn)。? 商業(yè)存在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的醞釀炒作階段，對(duì)開發(fā)商的資金快速回籠不利。? 先推商業(yè)導(dǎo)致項(xiàng)目的住宅部分很難找到合適的推盤節(jié)奏，銷售難以控制住宅先動(dòng)，商業(yè)壓軸啟動(dòng)期位置選擇——由南向北推進(jìn)開發(fā)n位置選擇原則n昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性n景觀資源：自然景觀、人文景觀n持續(xù)開發(fā)n避開競(jìng)爭(zhēng)? 由于目前可以出入的道路只有汽車站前的道路，因此在開發(fā)過程中定先要保持道路的暢通，因此開發(fā)，必須是由東向西開發(fā)。? 東側(cè)的景觀資源和價(jià)值資源最低，；? 由于項(xiàng)目東側(cè)是多層、西側(cè)是高層，這樣能夠持續(xù)保證開發(fā)的利潤最大化；? 由于與之競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，在項(xiàng)目推出后，樓梯房量基本已被清空，本產(chǎn)品的入市，可以獲得一定的空檔期。由東向西推進(jìn)開發(fā)開發(fā)節(jié)奏——4批住宅， 1批商業(yè)商業(yè)街n小區(qū)次入口第五批次第一批次第二批次第三批次 第四批次由于目前武宣縣城的房地產(chǎn)速度較慢，因此項(xiàng)目在開發(fā)過程中，采取小組團(tuán)，多頻次的開發(fā)模式，滾動(dòng)開發(fā)，以求項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低三、價(jià)格定位三、價(jià)格定位 考慮目前市場(chǎng)的行情考慮目前市場(chǎng)的行情住宅價(jià)格體系、住宅價(jià)格體系通過競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)表明，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)全面超越其他項(xiàng)目，但是目前御林君邸及金江花園的銷售還沒有明確，客戶能夠快速的承受區(qū)域的價(jià)格存在一定的變故，為了項(xiàng)目能夠可持續(xù)的開發(fā)，保證入市能夠順利暢銷，建議項(xiàng)目首批價(jià)格在他們均價(jià)的基礎(chǔ)上上浮 10%左右。因此本項(xiàng)目的住宅價(jià)格控制在 33003600元 /平米，具體依據(jù)以后的形勢(shì)再定。住宅價(jià)格體系、住宅價(jià)格體系商業(yè)作為最后一批推盤資源，銷售期預(yù)計(jì)在 2年后，因此項(xiàng)目的均價(jià)建議控制在外街控制 /平米 .內(nèi)街控制 8000元 /平米，銷售均價(jià)預(yù)計(jì) 9500元左右。項(xiàng)目成本估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 土地費(fèi)用 按總建筑面積 (11萬 ) 1090 12023二 前期工程費(fèi) 按總建筑面積 660三 市征代收費(fèi) 按總建筑面積 440四 建安費(fèi)用 商業(yè) 　 3000住宅 　 6400五 室外配套 按總建筑面積算 1650六 園林 按園林面積算 (30%) 285七 管理費(fèi)用 (二 +三 +四 +五 +六 )*3% 570八 不可預(yù)見費(fèi) (二 +三 +四 +五 +六 )*3% 570九 其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 按總建筑面積 132其他（報(bào)建費(fèi)等） 按總建筑面積 143十 總開發(fā)成本 (一 )+(九 ) 25850計(jì)算方式 :由于項(xiàng)目的多層 /小高層的基本配比 ,沒有具體的落實(shí) ,因此成本計(jì)算 ,將項(xiàng)目所有的建安成本統(tǒng)一以框架結(jié)構(gòu)來計(jì)算：利潤序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)1 住宅部分銷售收入 270002 商業(yè)部分 285003 稅費(fèi)總計(jì)（ %)左右 77164 建筑成本 258006 凈利潤 221847 稅前成本利潤率 %8 稅后成本利潤率 40%ＴＨＡＮＫＳ！！期待下一步溝通謝 謝一月 2112:09:5312:0912:09一月 21一月 2112:09 12:0912:09:53一月 21一月2112:09:532023/1/21 12:09:53? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 12:09:5312:09:5312:091/21/2023 12:09:53 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 12:09:5312:09:5312:09Thursday, January 21, 2023? 1乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 一月 21一月 2112:09:5312:09:53January 21, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 21 一月 202312:09:53 下午 12:09:53一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2112:09 下午 一月 2112:09January 21, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 12:09:53 下午 12:09 下午 12:09:53一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 12:09:5312:09:5312:091/21/2023 12:09:53 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 12:09:5312:09:5312:09Thursday, January 21, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2112:09:5312:09:53January 21, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 21 一月 202312:09:53 下午 12:09:53一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 2112:09 下午 一月 2112:09January 21, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:09:53 下午 12:09 下午 12:09:53一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 12:09:5312:09:5312:091/21/2023 12:09:53 PM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 12:09:5312:09:5312:09Thursday, January 21, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 21一月 2112:09:5312:09:53January 21, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 21 一月 202312:09:53 下午 12:09:53一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 2112:09 下午 一月 2112:09January 21, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 12:09:53 下午 12:09 下午 12:09:53一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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