【正文】 園 本案客群主體 從周邊項(xiàng)目的客群主體來看，結(jié)合本案現(xiàn)有條件，項(xiàng)目主要客群將與恒大名都、運(yùn)河城、京河灣等項(xiàng)目的客群重疊并產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 一期開發(fā)什么物業(yè)類型？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 物業(yè)類型上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向選擇物業(yè)類型 38 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 PART 2 39 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 檔次定位排列 本案與周邊項(xiàng)目有什么關(guān)系？ 本項(xiàng)目 恒大名都 （ 1）本項(xiàng)目與恒大名都、運(yùn)河城緊鄰，因此競(jìng)爭(zhēng)最為直接，彼此之間重疊的產(chǎn)品將面對(duì)同一層次的客戶群體，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造決定這一層次的客戶流向，因此建議項(xiàng)目需要打造 23個(gè)獨(dú)有亮點(diǎn)。 （ 2）一期物業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外宣傳的一個(gè)窗口，是樹立項(xiàng)目形象、企業(yè)品牌的重要一步，為整個(gè)項(xiàng)目 建立示范作用。 b、展現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)力，提升企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)知度及認(rèn)可度。 （ 4）本地資源： 天士力公司在淮安本土擁有相應(yīng)的政府資源、固定的客戶資源，前者可以為項(xiàng)目的建設(shè)提供建議和便利，后者則可 以成為支持項(xiàng)目的忠實(shí)客戶。 （ 2）集團(tuán)資源： 天士力以雄厚的集團(tuán)資源作后盾，以精益求精的態(tài)度打造健康建筑，天士力品牌為項(xiàng)目的品質(zhì)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。以 “ 追求天人 合一、提高生命質(zhì)量 ” 為企業(yè)信條，追求養(yǎng)生文化，打造健康生活。 共分 3個(gè)批次推出，力爭(zhēng)在 1518個(gè)月完成銷售目標(biāo)。 首期的成功可以達(dá)到二個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：為天士力新廠提供建設(shè)資金；為本項(xiàng)目在二期上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、融資等資本運(yùn)作提供品質(zhì)支撐。 項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 戰(zhàn)略目標(biāo)上，兼顧速度不利潤(rùn) 35 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 （ 1）一期 84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運(yùn)作？ 一期 84畝地塊與 大二期 地塊為一個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)策略的思考 。 （ 2）集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)建 從集團(tuán)層面上來考慮，天士力在全國(guó)眾多城市有著廠房，隨著各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程加快，各個(gè)廠址的地段開始逐步成熟，廠址開始進(jìn)行逐步遷入新工業(yè)園區(qū)，那么原來的廠址土地可以通過操作轉(zhuǎn)為商品住宅用地。 企業(yè)追求利潤(rùn)始終是在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略高度占據(jù)重要的位置，但是從企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的角度來看，較快的資金回籠、較少的資金占有、穩(wěn)定的利潤(rùn)收入對(duì)企業(yè)的發(fā)展才是最重要的。 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域市場(chǎng)新建項(xiàng)目數(shù)量較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 淮海路商圈 水渡口 CBD 缽池山公園 楚秀園 實(shí)小分校 恒大商業(yè) 汽車南站 東進(jìn) 清浦新城 一、地塊分析 城市東進(jìn)南擴(kuò)，項(xiàng)目處于城市南擴(kuò)的主方向 29 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 運(yùn)河城 京河灣 恒大名都 金滿華府 運(yùn)河福邸 月季花園 金榜花園 柯 山 路 淮 海 路 路 明 遠(yuǎn) 清浦區(qū)政府 學(xué)林雅苑 中央美地 南 大學(xué)城 陽(yáng)光湖生態(tài)公園 區(qū)域樓盤： 恒大名都 運(yùn)河城 京河灣 金滿華府 運(yùn)河福邸 中央美地 月季花園 學(xué)林雅苑 金榜花園 東方豪城 東方豪城 本案 一、地塊分析 項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)分布有 10多個(gè)樓盤 30 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 東：運(yùn)河城安置房 南：柯山路、城南小學(xué) 西：恒大名都 北：運(yùn)南路、大運(yùn)河 一、地塊分析 地塊四至，四周為道路，有利于規(guī)劃 31 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 用地面積 約 305畝 建筑面積 約 60萬 ㎡ 容積率 ≤ 用地性質(zhì) 商住用地，商業(yè)面積不大于10% 綠化率 ≥ 35% 建筑密度 ≤ 30% 一、地塊分析 地塊現(xiàn)狀，內(nèi)部為綠地和廠房 32 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 地塊周邊生活配套尚不完善；有 6路、 13路公交經(jīng)過地塊南側(cè)柯山路；周邊有城南中心小學(xué)、城南中學(xué)，教育配套尚可；柯山路設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行網(wǎng)點(diǎn)；淮海南路設(shè)有市第二醫(yī)院分院；項(xiàng)目北側(cè)為京杭大運(yùn)河，大運(yùn)河風(fēng)光帶已有規(guī)劃。 板塊內(nèi)商品房定位以中檔、低檔為主，為本項(xiàng)目的定位提供了參考： 以普通商品房為主，定位為中低檔為主；戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型、緊湊型為主，基本符合市場(chǎng)的需求。（以上數(shù)據(jù)來自于淮安網(wǎng)上樓市） 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 京河灣 25 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 三、綜合分析 板塊市場(chǎng)總述 板塊內(nèi)集中了近十個(gè)樓盤，將成為淮安房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊： 板塊屬于房地產(chǎn)新興板塊，隨著清浦新城建設(shè)的推進(jìn)，本區(qū)域?qū)⒊蔀榛窗卜康禺a(chǎn)熱點(diǎn)板塊；板塊內(nèi)商品房供應(yīng)主要從 2023年底開始，且多個(gè)樓盤集中面市，形成了一定的板塊聯(lián)動(dòng)；同時(shí)各樓盤之間存在一定競(jìng)爭(zhēng)。 客 群 現(xiàn) 狀 以清浦區(qū)客戶為主，年齡集中在 2545歲之間，多數(shù)為私營(yíng)業(yè)主、周邊居民和企事業(yè)單位員工，接受總價(jià)范圍 2540萬之間，屬于剛性需求。 項(xiàng) 目 推 廣 利用戶型優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目品質(zhì)、自然資源等因素， 依靠大牌、車身廣告、報(bào)紙、房展會(huì)等宣傳手段來推廣。 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 京河灣 24 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 詳細(xì)信息 市 政 配 套 市政公園、醫(yī)院、學(xué)校、公交線路（ 1 5 88路） 項(xiàng) 目 配 套 商業(yè)街、會(huì)所 戶 型 面 積 82㎡兩房、 112㎡ 三房。運(yùn)河城 22 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 基本信息 項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目地址 柯山路與北京南路交界處 開 發(fā) 商 恒大地產(chǎn) 聯(lián)系電話 銷售代理 易居中國(guó) 占地面積 460畝， ㎡ 價(jià) 格 總建面積 92萬 ㎡ 項(xiàng)目配套 會(huì)所、商業(yè)等 容 積 率 周邊配套 啟英外校，城南小學(xué)，銀行，第二醫(yī)院分院 項(xiàng)目示意圖 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 恒大名都 23 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 基本信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目售樓處 項(xiàng)目地址 北京南路，柯山路路口 開 發(fā) 商 淮安市豪威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話 05178381555 83825555 銷售代理 上海泰風(fēng)地產(chǎn)策略 占地面積 89105㎡ 容 積 率 總建面積 151369㎡ 價(jià) 格 3500元 /㎡ （多層） 物 管 費(fèi) / ㎡ 市 場(chǎng) 表 現(xiàn) 一期于 2023年 11月起至今共推出 263套，分兩批推出，截至 2023年 5月 17日已銷售 194套，銷售率為 %。 專業(yè)度與口碑 在淮安清浦區(qū)比較有影響力和認(rèn)知度。 形 象 定 位 淮海路 項(xiàng) 目 推 廣 利用項(xiàng)目規(guī)模、市政公園、運(yùn)河資源等因素，依靠大牌、報(bào)紙、公交車身、短信、 DM直郵、房展會(huì)等宣傳手段來推廣項(xiàng)目。 建 筑 風(fēng) 格 新古典建筑主義。 戶 型 面 積 ㎡一房， 8285㎡兩房， 119129㎡三房 。 月 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 華德力 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 基本信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目地址 淮海南路 188號(hào) 開 發(fā) 商 淮安華德力置業(yè)有限公司 聯(lián)系電話 051783882222 項(xiàng)目顧問 世聯(lián)地產(chǎn) 占地面積 ㎡ 容 積 率 建筑面積 56萬 ㎡ 價(jià) 格 小高層： 3800元 /㎡ ，多層： 4100元 /㎡ 物業(yè)管理 淮安愛家 周邊配套 農(nóng)行，江蘇銀行，啟英外校，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，城南幼兒園 物 管 費(fèi) 小高層： /㎡ 運(yùn)河城 運(yùn)河福邸 金滿華府 本案 恒大名都 京河灣 中央美地 月季花園 學(xué)林雅苑 金榜花園 東方豪城 區(qū)域界定 本