武漢寫字樓項目市場調(diào)研及定位報告-文庫吧資料
2024-08-17 01:58本頁面
【正文】 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢上不夠磅礴 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟不很發(fā)達，商務(wù)活動以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 項目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 3．2 項目SWOT分析優(yōu) 勢 （S） 劣 勢 （W）“據(jù)統(tǒng)計，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機構(gòu)，其中注冊資金1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有12家”（資料來源于武漢市統(tǒng)計局）。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越?！∥鋸V商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※ 酒店賓館林立。 【三 項目調(diào)研分析】 項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。※ 目前寫字樓市場需求不是很大。※ 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構(gòu)等中小私營企業(yè)為主?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路檔次甲級寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟上過時, 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊從配套設(shè)施來看，有如下特點：※ 40%寫字樓采用進口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯。 租售率分析漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示：板 塊租售率建設(shè)大道金融一條街85％取水樓至江漢北路75％江漢路及沿江大道70％解放大道沿線及武勝路70％平均水平75％分 析：※ 漢口寫字樓平均入住率為75％左右※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達85%※ 江漢路及沿江大道板塊入住率達70%，由于周邊經(jīng)濟發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊。江漢路一直以來是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯?！铩h口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板 塊平均租金(元/㎡/月)建設(shè)大道“金融一條街”55解放大道至武勝路30取水樓至江漢北路25沿江大道及江漢路步行街20平均租金35 分 析：※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！? 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當(dāng)。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值?！?漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板 塊平均售價(元/㎡)建設(shè)大道“金融一條街”7000解放大道至武勝路5000取水樓至江漢北路4000沿江大道及江漢路步行街4200平均售價4270分 析：※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解
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